Сравнительный (рыночный) подход в оценочной деятельности

     Состояние отрасли и перспективы  ее развития. Рассмотренные выше аргументы в полной мере относятся и к отрасли, частью которой является оцениваемый бизнес. Однако отраслевые тенденции могут не совпадать с направлениями развития экономики в целом. Экономика может успешно развиваться или, наоборот, находиться в упадке, но это не означает, что то же самое происходит в отдельной отрасли и на конкретном предприятии.

     Условия аренды. Местоположение малого предприятия является существенным фактором его доходности и, как следствие, рыночной стоимости. Поэтому для покупателя важна уверенность в том, что бизнес сможет оставаться в данном месте, что подтверждается либо правом собственности на недвижимость, либо договором аренды. Бизнес, функционирующий в условиях периодически возобновляемого договора аренды, не может пользоваться спросом, даже несмотря на высокие доходы и другие положительные факторы. Обычно пятилетний срок права аренды является минимальным, при этом должна существовать возможность продления договора еще на пять лег по разумной ставке арендной платы. В некоторых областях бизнеса предприятия не пользуются спросом, если срок действия существующего договора аренды меньше чем 10—15 лет.

     Местоположение. Местоположение бизнеса всегда играет существенную роль, но для некоторых видов деятельности оно является определяющим. Например, магазины розничной торговли, предприятия сферы услуг, стоимость которых непосредственно зависит от количества посетителей, следовательно, они должны располагаться рядом с крупными пешеходными и автомобильными потоками. В отдельных случаях достижение высоких денежных потоков требует специфичного местоположения. Примером могут служить лотки с мороженым или выпечкой, торгующие в больших магазинах. Предположение о том, что для успешной продажи любое место является хорошим, ошибочно изначально. Степень успеха торговой точки напрямую зависит от ее видимости и количества людей, которые проходят мимо нее. Другой пример — заправочные станции, расположенные на перекрестках. Каждый из четырех углов перекрестка имеет разную продуктивность. Важной является сторона улицы, т.к. количество заправляемых машин зависит от того, где люди привыкли заправляться — по пути на работу или домой.

     Фаза  жизненного цикла  бизнеса. Основное правило гласит: чем дольше предприятие функционирует на рынке, тем больше его стоимостной потенциал. Такие элементы бизнеса, как репутация, низкие цены, качество обслуживания, качество товаров и т.д. со временем улучшаются. Однако некоторые фирмы в процессе своего развития устаревают и теряют стоимость по внутренним и внешним причинам. Первые напрямую зависят от качества управления предприятием и адекватной реакции на меняющиеся со временем требования рынка. Другие факторы снижения стоимости фирмы находятся вне ее контроля, например, изменение транспортных потоков.

     Собственность на недвижимость. Наличие права собственности на недвижимость, на площадях которой функционирует бизнес, обеспечивает надежность местоположения. Однако при оценке малого бизнеса методом отраслевых коэффициентов стоимость недвижимости должна рассчитываться отдельно. Это сопровождается одновременной корректировкой отчета о прибылях и убытках. Нормализация доходов заключается в их уменьшении на сумму предполагаемой рыночной арендной платы, так как при наличии права собственности на недвижимость данные расходы не были отражены. Необходимо учитывать, что бизнес и недвижимость не всегда продаются как единый комплекс. Возможна ситуация, когда собственник продает только бизнес, а площади предлагает в аренду. Конкретные условия такой аренды могут влиять на стоимость бизнеса. Например, заключение пятилетнего договора аренды без возможности последующего его продления по старой ставке приведет к снижению стоимости, особенно, если для данного типа бизнеса важно местоположение.

     Ценовая политика. Число постоянных клиентов зависит от устанавливаемых цен на товары и оказываемые услуги. Если оценивается бизнес, привлекающий клиентов благодаря низким ценам, то остальные факторы, включая местоположение, могут быть вторичными. С другой стороны, такой бизнес может падать в цене, так как не привлекает инвесторов. которым проще организовать аналогичный бизнес с нуля и также использовать политику ценовых скидок для привлечения покупателей.

     Качество  товара. Качество производимых товаров и услуг всегда является важной составляющей стоимости бизнеса. Поэтому необходимо проанализировать, имеет ли бизнес все необходимые условия для обеспечения стабильно высокого качества товаров.

     Наличие постоянной клиентуры. Малое предприятие, работающее с постоянной клиентурой, будет иметь более высокую стоимость, чем бизнес, контактирующий со случайными потребителями. В процессе оценки необходимо выяснить, насколько постоянные потребители ориентированы на уже существующего собственника, так как в случае его смены при продаже предприятия определенная часть клиентов может не сохраниться.

     Репутация. Репутация фирмы, имеющаяся на дату оценки, может зависеть от уникальных навыков, умений, способностей, личности или репутации собственника. Поэтому при выборе величины ценового мультипликатора необходимо учесть, возможен ли переход элементов, сохраняющих репутацию, от старого собственника к новому.

     Доход инвестора и возврат  инвестиций. На выбор величины ценового мультипликатора, применяемой к данному предприятию, влияет способность бизнеса обеспечивать как возврат вложенного капитала в определенный срок, так и ставку дохода на инвестиции, позволяющую сформировать адекватный денежный поток для компенсации труда владельца и дальнейшего развития бизнеса.

     Динамика  объемов выручки  от реализации. Положительная динамика доходов, приносимых бизнесом в прошлом, может резко измениться в будущем. Динамика объемов большинства видов бизнеса является цикличной:

     Короткий  период роста, сменяется стабилизацией  в течение некоторого промежутка времени, переходящей либо в рост, либо в падение объемов реализации. При анализе динамики необходимо учитывать возможность бизнеса поддерживать ожидаемый прирост, ограниченный, с одной стороны, территориальным спросом, с другой стороны — предельной мощностью оцениваемого предприятия, например, имеющегося на фирме оборудования. В рамках данного фактора следует учитывать влияние инфляции, поскольку рост выручки в денежных единицах не связан с увеличением объема реализации в натуральных измерителях. Рост выручки может быть обусловлен исключительно инфляционным ростом цен. В этом случае бизнес, который обеспечивает в лучшем случае только поддержание уровня выручки от реализации товаров и услуг, находится в стадиипадения.

     Специальные разрешения и лицензии. Некоторые виды деятельности требуют наличия специальных лицензий и разрешений для проведения операций. Например, в США продажа спиртных напитков возможна при наличии лицензии, а для такого вида бизнеса, как буксировка автомобилей или сбор утильсырья, необходимо специальное разрешение на соответствующее использование земельных участков.

     Фактор  сетевого бизнеса. За исключением отдельных случаев, формулы, описанные в данной главе, не применимы при оценке небольших фирм, входящих в крупную сеть. Стоимость такого бизнеса выводится с использованием различных методик, основывающихся на доходах, которые оценивают совокупность активов бизнеса и принимают во внимание всю стоимость собственного капитала, и т.д. Например, крупные операторы рынка не сравнимы с маленькими книжными магазинами, магазинами компьютерной техники, аптеками и другим бизнесом, являющимся предметом данной книги. Однако при оценке развитого независимого малого бизнеса наличие крупного оператора должно учитываться.

     Цифровые, интерактивные и  телекоммуникационные технологии. На современном этапе развития экономических процессов наличие конкуренции со стороны крупных операторов рынка является не единственной угрозой традиционным способам ведения бизнеса, связанного с розничной торговлей и бытовым обслуживания. Фактор появления и бурного развития беспроводных коммуникаций является в настоящее время наиболее существенным. Один из примеров — влияние бурного развития видео на бизнес проката. Появление особой услуги — «видео по заказу», доступной любой семье при наличии соответствующего оборудования, снижает потребность в прокате видеокассет.

     Условия финансирования сделки купли-продажи. Порядок оплаты малого бизнеса потенциальным покупателем оказывает значительное влияние на цену сделки. Приведенные в данном разделе диапазоны ценовых мультипликаторов были определены исходя из типичных для СЩА условий финансирования сделок, которые предполагают первый платеж в размере 30-50% стоимости бизнеса с последующей уплатой остатка максимум в пять лет при условии ежеквартального начисления процентов. Если продажа осуществляется в полном размере либо отсрочка предоставляется меньше, чем на 20 квартальных периодов, оценочная стоимость должна быть соответствующим образом скорректирована в сторону уменьшения. Аналогично, более длинный период рассрочки или меньшая доля первого взноса требуют добавления премии к стоимости. Исследования, проведенные в США в начале 90-х годов показали, что для срочных сделок, которые на 100% оплачивались сразу, средний дисконт составил 20% ниже установленной цены для западных регионов, 30% — для центральных, 41% — для восточных.

     При оценке малого бизнеса методом отраслевых коэффициентов наиболее распространенными мультипликаторами являются:

     1. Мультипликатор «Расчетные активы/Годовая  выручка от реализации»;

     2. Мультипликатор «Расчетные активы /Месячная выручка от реализации»;

     3. Мультипликатор «Расчетные активы/Годовой  денежный поток».

     Рассмотрим  экономическое содержание показателей, участвующих как в расчете диапазона мультипликаторов для формул, так и в определении рыночной стоимости оцениваемой фирмы.

     Расчетные активы.

     Числитель формулы — расчетные активы отличается от аналогичного показателя ценового мультипликатора, представляющего рыночную стоимость определенной доли собственного капитала предприятия аналога (метод рынка капитала и метод сделок). В данном случае объектом оценки выступают активы. В процессе функционирования малого бизнеса собственник использует недвижимость (собственную и арендованную), оборудование и меблировку (собственные и арендованные), товарные запасы, часть средств вложена в дебиторскую задолженность и прочее. Активы, рассматриваемые как расчетные активы, включаются в основные формулы исходя из требований рынка.

     Рассмотрим  основные составляющие расчетных активов.

     Меблировка, оборудование и прочее движимое имущество, продаваемое вместе с бизнесом. Полезен краткий комментарий в отношении движимого имущества. В данном контексте термин «движимое имущество», прикрепленное к недвижимому, предполагает включение двух категорий активов:

     •  движимые предметы, такие как перемещаемые стойки или передвижные торговые палатки обычные для розничных магазинов;

     •  прикрепленные предметы, такие как встроенные шкафы, установленные арендодателем. Предметы последней категории обычно юридически рассматриваются как улучшение арендуемого имущества.

     Арендованная  недвижимость. Необходимо отметить, что рассматриваемые формулы не включают стоимость недвижимого имущества. Термин «арендованная недвижимость» как расчетный актив подразумевает любые законные интересы, которые бизнес имеет при использовании занимаемой им собственности. Многие малые предприятия для ведения своей деятельности арендуют магазин, офис, товарный склад и т.д. Данное предположение заложено в каждой формуле. Условия аренды закреплены контрактом, в котором оговорены арендная плата и оставшийся срок аренды достаточный, как для получения необходимой отдачи, так и для полного возврата вложенного при покупке капитала (цены бизнеса).

     Права аренды или собственности на недвижимость, закрепляющие определенное местоположение, влияют на стабильность многих малых предприятий. Наличие такого права повышает их рыночную стоимость над остаточной стоимостью меблировки и оборудования. Необходимо учитывать влияние отклонения контрактной арендной платы от среднерыночной. Для этого следует выбирать мультипликатор, который примет во внимание положительные или негативные условия аренды. Поскольку объем годовой и месячной выручки от реализации (АNR и МNR) не зависит от операционных расходов, оценку лучше проводить на основе годового денежного потока (ОСF).

     Если  собственник бизнеса одновременно является собственником недвижимости, используемой бизнесом, и арендные платежи не осуществляются, необходимо учесть потенциальные арендные платежи в операционных расходах.

     Нематериальные  активы. В составе активов оцениваемого бизнеса, довольно часто имеются нематериальные активы, такие как списки потребителей, лицензии, франшизы, записи клиентов и пациентов, права копирования, торговые марки, программное обеспечение, специальные права заимствования, ноу-хау, гудвилл. Рассматриваемые мультипликаторы не учитывают стоимость товарных запасов, дебиторскую задолженность и некоторые другие активы, которые обычно оцениваются отдельно в момент совершения сделки и добавляются к стоимости других активов данного бизнеса.