Сравнительный (рыночный) подход в оценочной деятельности

     Для целей оценки выделяют:

     •  СОФ — собственные основные фонды;

     •  АОФ — арендованные основные фонды;

     •  НМА — нематериальные активы.

     Формулы оценки применимы для целей определения  рыночной стоимости группы активов, выбранной оценщиком для каждого типа бизнеса. Используемые в процессе оценки расчетные активы могут объединяться тремя основными способами:

1. Все основные фонды — собственные и арендованные, а также нематериальные активы.

     СОФ + АОФ + НМА

2. Основные фонды собственные и арендованные (без нематериальных активов).

     СОФ + АОФ

3. Арендованные основные фонды и нематериальные активы. АОФ + НМА

     Годовая выручка от реализации (АNК) представляет разницу между валовой выручкой от реализации и налогом с оборота. Месячная выручка от реализации (МNК) определяется делением годовой чистой выручки на двенадцать.

     Годовой денежный поток (ОСF) рассчитывается как сумма прибыли до уплаты налогов и ряда затрат, которые ранее вычитались из годовой выручки для определения налогооблагаемой прибыли:

     •  Амортизационные отчисления.

     •  Проценты (за исключением особых ситуаций, когда процент начисляется автомобильными дилерами за отделку салона).

     •  Заработная плата одного собственника независимо от их фактического числа, в случае, если работающих собственников больше, то заработная плата других собственников относится на расходы.

     •  Налог на заработную плату одного собственника. Дополнительные привилегии собственника, оплачиваемые за счет бизнеса, такие как пенсия, страховые планы, служебный автомобиль и др.

     •  Экстраординарные единовременные расходы.

     •  Расходы, не связанные с бизнесом.

     Следует особо подчеркнуть, что ни одна из формул не включает все активы, обычно необходимые для обеспечения  полного соответствия полученного результата предстоящей сделке. Поэтому на последней стадии оценщик в зависимости от состава используемых в расчете активов вносит дополнительные корректировки, такие как, например, стоимость оборотных средств, стоимость недвижимости, а также исключаются все формы задолженности. После проведения указанных корректировок оценщик получает расчетную величину рыночной стоимости собственного капитала, функционирующего в данном бизнесе.

     Рассмотрим  процедуру оценки малого бизнеса  на условном примере. Оцениваемый бизнес имеет несколько собственников, которые работают полный рабочий день, а также имеют право собственности на недвижимость, которая используется бизнесом. Источник информации для оценки — декларация о подоходном налоге собственников. Денежные потоки не включают расходы на оплату труда собственников и менеджеров и арендную плату за использование площадей.

1. Этап. Предварительный анализ ретроспективной отчетности и нормализация исходной отчетности.

Корректировка балансового отчета 

 

     На  основе анализа ретроспективного баланса  оцениваемой фирмы и фактического состояния активов на дату оценки были внесены изменения в следующие статьи баланса:

     1. Дебиторская задолженность (исключена  задолженность, просроченная на 1,5 года).

     2. Товарные запасы (исключены запасы вследствие неудовлетворительного хранения).

     3. Недвижимость (проведена оценка  рыночной стоимости недвижимости методом сравнительного анализа продаж и методом капитализации дохода).

     4. Оборудование (стоимость оборудования  определена с учетом функционального износа). сырья, испорченные

Нормализация  финансовой отчетности

 

 

     В процессе нормализации финансовой отчетности в расходную часть были внесены  следующие корректировки.

     Включены:

     1. Заработная плата одного управленца  со всеми причитающимися налогами и выплатами (потенциальный собственник может быть единственным и использовать наемного менеджера).

     2. Арендная плата за недвижимость (поскольку малый бизнес может продаваться отдельно от недвижимости, на первом этапе оцениваемые активы не должны включать стоимость недвижимости, которая может быть учтена в итоговой величине стоимости бизнеса при совместной продаже за счет соответствующей корректировки). Исключены:

     1. Подоходный налог штата (оценка  проводится на доналоговой основе).

     2. Затраты на содержание персонального автомобиля (нетипичная статья расходов для малого бизнеса).

     II. Этап. Расчет денежного потока, генерируемого собственным капиталом.

     Денежный  поток (ОСР)

 

 

     III. Этап. Расчет рыночной стоимости расчетных активов оцениваемой фирмы.

     Три показателя, используемые в процессе малого бизнеса оценки методом отраслевых коэффициентов:

     1. Годовая чистая выручка от  реализации товаров и оказания  услуг (АNR) $430 000

     2. Месячная чистая выручка от  реализации товаров и оказания  услуг (МNR) $35 833

     3. Годовой денежный поток, генерируемый  собственным капиталом (ОСF) $103 500

Метод годового чистого  дохода (АNR)

     Годовой чистый доход                                  $430 000

     ANR мультипликатор                                   *0,50

     Стоимость расчетных активов                    $ 215 000

Метод месячного чистого  дохода (МNR)         

     Годовой чистый доход                                  $426 758

     Месячный  чистый доход                              $ 35 833

     МNR мультипликатор                                   *6,1

     Стоимость расчетных активов                    $218 581