Маркетинговое исследование ТРК "Золотой Вавилон"

 

4.АНАЛИЗ СПРОСА И ПРЕДЛОЖЕНИЯ НА ТОРГОВЫЕ ПЛОЩАДИ

4.1. Основные показатели

Для наглядности и общего понимания  ситуации представим эти данные в  виде таблицы.

 

Год	Предложение рынка торговых центров	Объем введенных торговых площадей	Уровень свободных площадей	Наибольшая активность сделок с площадями	Средние ставки аренды помещений  в торговых центрах кв.м./год
2007	3000065,4кв.м.	604 942 кв.м	2-4% для концептуальных  торговых центров; до 10% для неконцептуальных торговых центров.	до 200 кв.м.	$200-$1500- Якорные арендаторы $1000-$2500 - для остальных
2008	3932 158 кв. м	325 000.кв.м	около 1%-  для концептуальных тц.	50-200 кв. м	около $200-300 Якорные арендаторы для $1 750-2 540- арендаторов торговой галереи
2009	8000576 кв.м	900 000 кв.м	11-15%(исторический максимум)	150-200кв.м	$80-400 -Якорные арендаторы, $100-250-Арендаторы развлекательной зоны, $450-3500- Арендаторы торговых галерей
2010	5,8 млн. кв.м	871000  кв.м	1-3%	50-200 кв. м	$100-300 - Якорные арендаторы $100-120- для развлекательной зоны; $800-4500 арендаторов торговой  галереи.
2011	7.8 млн. кв.м	300 000кв.м	2,5%	До 200 кв.м	$100-500- якорных арендаторов; $700-4000- для арендаторов торговой галереи.
2012	3 196 250кв м	200000 кв.м	За 3 квартала 3%	150-200кв.м	$150 до $600- якорных арендаторов $2 200 до $3 200- для арендаторов торговой галереи.

 

 

 

 

 

 

 

 

4.2.Тенденции и перспективы рынка торговой недвижимости

Во втором полугодии 2012 года на столичном рынке  торговой  недвижимости планируется открытие 7 торговых центров современного уровня совокупной  арендуемой площадью 225 200 кв.м, крупнейшими среди которых являются «Отрада» на Пятницком шоссе (GLA=70 000 кв.м), «Гудзон» на Каширском шоссе (GLA=56 000 кв.м) и «Калейдоскоп» около станции метро «Сходненская» (GLA=41 100 кв.м). Если заявленные сроки открытия всех объектов будут соблюдены, то совокупный объем нового предложения площадей в торговых центрах современного уровня по итогам 2012 года составит порядка 250 000 кв.м, что превысит аналогичный показатель по итогам 2011 года.В течение прошедших шести месяцев в Москве наблюдалась тенденция, связанная с возобновлением развития крупных проектов в сфере торговой недвижимости. В московском регионе будет реализовано два новых проекта торгово-развлекательных центров под брендом Vegas. Первый из них (GBA=283 000 кв.м, GLA=100 000 кв.м), будет расположен на территории «Крокус Сити» и планируется к открытию в 2013 году. Второй  - GBA=231 000 кв.м,  GLA=113 000 кв.м), будет расположен на МКАД между Можайским и Рублево-Успенским шоссе и планируется к открытию в 2014 году.

 

При благоприятной макроэкономической обстановке, активном спросе со стороны  потенциальных арендаторов мы прогнозируем повышение ежегодных объемов  нового предложения площадей в торговых центрах современного уровня в ближайшие  годы до 300 000  –400 000 кв.м.

5. АНАЛИЗ КОНКУРЕНЦИИ В ЗОНЕ ОХВАТА

 

                                                           Ближайшие конкуренты

Объект	Адрес	Площадь кв.м	Структура
«РИО Гранд»	Дмитровское ш., д. 163А	GLA — 60 тыс. м2	Одежда,ресторанный дворик,акеанариум,гимермаркет «Наш»
XL	Дмитровском ш.	GLA—16,7 тыс. м2	«Детский Развлекательный  Центр», кинотеатр «Киномакс», универсам «Перекресток», Ресторанный дворик.
XL III	Ярославском ш.	GLA — 25 тыс. м2	«Mexx», «Lady&Gentleman», «Glenfield», «Westland», «Параногас», «Lady Collection», «Связной», «Эльдорадо», гипермаркет «Карусель»
«Золотой Вавилон» Отрадное	ул. Декабристов, д.12	GLA — 20,5 тыс. м2	гипермаркет «Карусель», кинотеатр «Люксор», более 120 бутиков, кафе, бары, рестораны
«Ашан-сити Марьина  роща»	ул.Шереметьевская, д, 20;	GLA — 17,7 тыс. м2	Гипермаркет
ТЦ «Тройка»	ул. Верхняя Красносельская, вл. 3а	GLA — 60 тыс. м2	Продукция различного назначения
«РИО» в Реутове	МКАД, внешняя сторона, 2 км, д. 2.	GLA — 90 тыс. м2	Зона развлечений, торговая зона, детский развлекательный центр COSMOSTAR, территория 5 D-кинотеатра, «ЗЕБРА» фитнес-клуб, фут-корт.

 

 

Вывод:

В результате  можно уверенно сказать, что на данный момент ТЦ «Золотой Вавилон» оставив далеко позади всех своих конкурентов как по общей, так и по сдаваемой в аренду площади.

 

6. ОПИСАНИЕ  ОБЪЕКТА

Площадь	241 тыс. м2 (GLA — 170 тыс. м2) длина галереи одного этажа – 1,7 км.
Расположение	СВАО, Пропект мира 211
Дата начала строительства	июнь 2007г
Дата открытия	18 ноября 2009г
Магазины	более 450
Кафе и рестораны	более 40
Паркинг	3 этажа парковки, 4 800 м/м.
Якорные арендаторы	гипермаркет «О’КЕЙ», универмаги «Стокманн», H&M и «ХЦ», гипермаркет формата DIY Castorama, гипермаркет электроники и бытовой техники MediaMarkt, 14 зальный кинотеатр «Люксор» и развлекательный центр «FunCity».
Галерейные Арендаторы	Maratex (ESPRIT, River Island, Orsay, Bodique, Peackocs), Inditex (Zara, Zara Home, Bershka, Pull & Bear, Massimo Dutti, Stradivarius,Oysho), «Стокманн» (VeroModa, Seppala, Jack & Jones

 

Генеральным подрядчиком  объекта выступила компания ЗАО «Коммерческое Агентство «Гепард». Проект является детищем известного игрока рынка недвижимости – «ПАТЕРО Девелопмент». Несмотря не тяжелую ситуацию в сфере розничной торговли в 2009 году, участниками проекта удалось убедить инвесторов не замораживать проект, а доводить до конца. По заявлению управляющего директора Colliers International Максима Гасиева (Colliers International - эксклюзивный брокер проекта), на момент открытия были заключены договоры на 85% арендной площади (общая арендная площадь комплекса 170.000 кв.м ), еще на 10% площадей есть претенденты, с которыми переговоры находятся на стадии подписания контракта и лишь 5% площадей остаются вакантными. Это один из лучших показателей для торговых центров, открывавшихся в 2009 году.

 

                    

 

                    Сильные и слабые стороны проекта (SWOT-анализ)

 

Фактор	Преимущества	Недостатки
1. Географическое положение	1. близость к крупным транспортным магистралям 2. удобный заезд на парковку 3. прохождение вблизи от объекта маршрутов общественного транспорта (автобус и маршрутное такси, электрички)	Расположен в близи Ярославского шоссе, всем известного своей постоянной загруженностью.
2. Конкуренция	1. формат ТРЦ – объект городского/регионального значения   2.сотрудничество с крупными торговыми сетями гипермаркет «О’КЕЙ», универмаги «Стокманн», H&M и «ХЦ», гипермаркет формата DIY Castorama, MediaMarkt, 14 зальный кинотеатр «Люксор» и развлекательный центр «FunCity». 3. широкий ассортимент Предложения 4. Не имеет конкуренции на северо – востоке Москвы,в плане состава арендаторов 5. Является самым крупным в Европе городским торговым центром	1. в ближайшие несколько лет с момента открытия ТРЦ   2. возможно увеличение конкуренции   3. очень большой и не так удобно по схемам искать магазины.
Население	Рост среднего и высшего класса, обладающий высокой покупательской способностью.
Жилищная сфера	Участок примыкает к крупному жилому району Свиблово

 

Вывод: Проведя анализ можно сказать что явные минусы и проблемы были на стадии строительства и открытия ТЦ:  проблемы с документацией, ТЦ начал работу работает без заключения органов социальной защиты и паспорта безопасности. В нарушение правил постройки торговых объектов он не был адаптирован для инвалидов. Кроме того, магазин не соответствовал нормам пожарной безопасности(что бы исправлено). 18 ноября, когда он открывался, возникло настоящее "вавилонское столпотворение". Покупателей, которым в день открытия были обещаны большие скидки, оказалось слишком много. Возникла давка. По словам очевидцев, происходящее было похоже на штурм Зимнего. Пострадали витрины магазинов и эскалаторы, которые толпа разнесла вдребезги и сломала. Охрана "Золотого Вавилона" оказалась не готова к такому развитию событий. Только чудом удалось избежать человеческих жертв.

Просмотрев N-e число различных форумов и мнения людей, можно сказать мнения разделились и сделать следующий вывод:

Достоинства: удобно расположен рядом с ж/д станцией Северянин, в одном месте собраны все интересующие магазины, можно купить хоть «слона», Единственный большой торговый центр в районе ВВЦ-Медведково, очень хороший кинотеатр.

Недостатки: Плохо курсируют бесплатные автобусы, особенно от станции м. Отрадное, много аналогичных торговых комплексов с таким же набором магазинов, расположенных ближе к метро и в более выгодных местах, плохая проходимость мобильной связи в ТЦ(Стоят глушители Радио частот), После 23:00 закрывают все выходы, кроме выхода на автостоянку, снаружи нет указателей направления улиц.

 

7.Прогнозы на будущее. Мнения экспертов.

Со слов Максима Гасиева, с 50% арендаторами заключены договоры, предусматривающие сочетание фиксированных арендных платежей с взиманием в качестве арендной платы % от выручки арендатора.

Инвестором проекта выступила  компания IMMOEAST, финансирование обеспечил  Сбербанк. По заявлениям представителей IMMOEAST совокупные инвестиции в проект составили порядка 700 миллионов долларов США, а предполагаемый срок окупаемости  ТЦ составляет около 10 лет.

 

Вывод на рынок новых объектов в текущей экономической ситуации весьма затруднительное дело, и насколько  коммерчески успешным будет проект «Золотой Вавилон Ростокино» покажет время. По прогнозам Максима Гасиева, средняя посещаемость торгового центра в день в среднем по году составит 100.000 человек.

Пока же, покупатели сказали  проекту свое веское да, проявив  большой интерес к проекту  с первого же дня открытия.

Ольга Москвина, заместитель  генерального директора сети кинотеатров  «Люксор»:

«При этом мы уверены, что это только начало, так как «ПАТЕРО Девелопмент» делает все возможное и невозможное для привлечения новых клиентов. Количество посетителей увеличивается с каждым днем. Могу сказать, что шопинг в «Золотом Вавилоне» — это гораздо больше, чем просто шопинг: здесь есть и каток, и Парк динозавров, и детские площадки, и многое другое. Якорные арендаторы, в том числе «Люксор», проводят и свои оригинальные промоакции.

Николай Карпанов, руководитель отдела маркетинга компании «ТД «Холдинг-Центр»: «МЫ С БОЛЬШИМ ОПТИМИЗМОМ СМОТРИМ на будущее нашего универмага «ХЦ» в «Золотом Вавилоне». О больших перспективах ТРЦ говорит высокая динамика прироста торгового оборота, хоть и начатая с низкого старта. По этому показателю универмаг «ХЦ» (кстати, площадью 6 тыс. кв. м) в «Золотом Вавилоне» является лидером нашей сети.

«Холдинг-Центр» ведет активную работу по привлечению новых покупателей. Будучи крупным арендатором, наша компания имеет возможность для размещения вывесок на фасаде ТРЦ, имиджевой рекламы на баннерах, указателей прохода к универмагу «ХЦ» внутри молла. Также мы выделяем средства на маркетинговую поддержку всего торгового комплекса. Учитывая масштабы ТРЦ в Ростокино, можно рассчитывать на его устойчивое развитие в целом и всех его магазинов в частности, высокую конкурентоспособность по отношению к другим моллам.»

Владимир Лунин, владелец компании Maratex(МАГАЗИНЫ River Island, Esprit, Peacocks, Orsay, Bodique):

Работая в одном из крупнейших ТРЦ Европы, мы рассчитываем показать все наши бренды огромному числу  потенциальных покупателей. Это  — наш маркетинг. При условии  правильной коммерческой и операционной работы такое количество непременно перейдет в качество, т.е. в приличные  объемы продаж и прибыльность. Эти  расчеты применительно к ТРЦ  «Золотой Вавилон», безусловно, оправдываются.

Динамику развития этого  торгового объекта мы оцениваем  положительно. Посещаемость всего центра и наших магазинов неуклонно  росла в течение года. Например прирост числа покупателей в последнем квартале по отношению к первому составил примерно 50%, прирост за весь 2011 г. также вырос до 50%.

 

МАКСИМ ЩЕГОЛЕВ, директор по развитию группы компаний «О’Кей»

«О’КЕЙ — РОСТОКИНО» — ОДИН ИЗ САМЫХ больших по площади  гипермаркетов компании, а также  наш первый магазин в Москве. Мы выбрали «Золотой Вавилон» площадкой  для столь значимого объекта, потому что предложение в этом ТРЦ устраивало нас по площади  и всем торговым характеристикам.

За время работы в нем  нам удалось полностью сформировать ассортиментную матрицу, исходя из потребностей покупателей. Мы также постоянно  совершенствуем ее для того, чтобы  максимально выполнять потребности  наших покупателей. Товарооборот «О’Кей — Ростокино» с января 2011 г. вырос более чем на 100%. Количество посетителей нашего гипермаркета постоянно увеличивается.

Как известно 21 марта 2012 года Австрийская инвестиционная компания Immofinanz Group выкупила 50% акций оставшихся акций у "Патеро"  девелопментторгового центра "Золотой Вавилон Ростокино" став единственным владельцем ТЦ.Столь быстрое завершение этой сделки позволит нам включить прибыль от сдачи в аренду помещений "Золотого Вавилона Ростокино" в нашу отчетность раньше, чем ожидалось. Это станет серьезным вкладом в улучшение наших операционных результатов", – приводятся в сообщении слова главного исполнительного директора Immofinanz Group Эдуарда Зехетнера.