Функциональный (моральный) износ - это потеря стоимости вследствие относительной неспособности оцениваемого объекта обеспечить полезность по сравнению с новым объектом, созданным для таких же целей. Он обычно вызван несоответствием техническим и функциональным требованиям (таким как параметры, размер, стиль, срок службы и пр.). В данном случае, по мнению оценщика, он отсутствует.

       Экономический износ вызывается факторами извне - изменением ситуации на рынке, изменением финансовых и законодательных условий и т.д. В данном случае он также отсутствует

       В виду отсутствия функционального и  экономического износов, величина накопленного износа будет равной величине физического.

       Существуют  следующие методы измерения физического  износа при оценке автотранспортных средств:

       • наблюдение;

       • возраст/срок службы;

       • расчетный метод с учетом возраста и пробега с начала эксплуатации.

Наблюдение

         Наблюдение означает физический  осмотр собственности для определения остающегося срока жизни. Наблюдение включает так же изучение истории работы объекта оценки и беседы с инженерами и обслуживающим персоналом. Эта процедура включает в себя фактическую идентификацию визуально определимых элементов эксплутационного износа и преобразование результатов наблюдения в процентные отношения. Кроме того, к ней относятся консультации с квалифицированным персоналом предприятия относительно таких аспектов физического состояния оборудования, которые не являются очевидными, например, внутренние коррозии резервуаров. На основании полученных фактических данных оценщик должен составить определенное заключение и выразить его в виде процентной поправки, вычитаемой из восстановительной стоимости или стоимости замещения.

       Состояние - характеристика, которая может быть определена только путем наблюдения. Определение видов состояния и соответствующий данным характеристикам процент износа сведены в таблицу. От состояния прямо зависит остающийся срок полезной жизни оцениваемого актива.  

Параметры и характеристики технического состояния  АМТС 

 

Возраст/срок службы

         Метод заключается в анализе  отношения «возраст/срок службы»,  использующего нормативный срок службы (Н ср.сл.) актива, который получается согласно «Положению о порядке начисления амортизационных отчислений по основным фондам № ВГ-21-Д», и его эффективный возраст для получения величины, выраженной в процентах и показывающей, какая часть экономической жизни этого актива уже была потреблена.

         При помощи этого метода, называемого  так же методом анализа отношения «возраст/срок службы», измеряется физический износ, который выражается обычно величиной в процентах от стоимости замещения. Формула имеет следующий вид:  

, где

       И  – физический износ

       ЭВ  - эффективный возраст;

       НС  - нормативный срок службы оцениваемого объекта;  

Расчетный метод с учетом возраста и пробега  с начала эксплуатации

       Расчет  износа в данном методе основывается на нормативных коэффициентах Методического Руководства  РД 37.009.015 -98 и рассчитывается по следующей формуле: 

И тр. = (И1Пф + И2Дф), где: 

И1  – показатель износа по пробегу (в %);

Пф  – фактический пробег на день осмотра(в тыс. км);

       И2  – показатель старения по сроку по сроку службы в зависимости от интенсивности эксплуатации (в %);

       Дф  – фактический срок службы с начала эксплуатации или после капитального ремонта (в годах). 

Таблица расчета физического износа.

Таблица 6.1.

 

       *В  расчетном методе (с учетом возраста и пробега с начала эксплуатации) определения износа, пробег фактический был заменен нормативным, поскольку оценщику не известен реальный фактический пробег автомобиля. 

Расчет  рыночной стоимости оцениваемого объекта приведен в таблице 6.2.: 

       Таблица 6.2.

 

       Таким образом, стоимость оцениваемого объекта, полученная затратным подходом, с учетом износа округленно составляет: 25 800 (Двадцать пять тысяч восемьсот) рублей (с учетом НДС).

3.3. Сравнительный подход.

       Предыдущий (затратный) подход основан на изучении процессов прошедшего времени с  позиции сегодняшнего дня, сравнительный  подход основывается на изучении настоящего времени. Ограничивающим фактором  является искаженность официальных  данных о реальной цене оцениваемого объекта из-за особенностей отечественного рынка (и других факторах, в том числе, несовершенства налоговой политики)  вынуждающей участников рынка зачастую искажать реальную стоимость проданного (купленного) имущества в официальных документах.

       Метод прямого сравнительного анализа  продаж, в рамках сравнительного подхода, основывается на предпосылке, что субъекты  на рынке осуществляют сделки  купли-продажи по аналогии, то есть основываясь  на  информации об аналогичных  сделках  отсюда следует, что данный метод основывается на принципе замещения. Другими словами, метод имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель  за выставленное на продажу имущество заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный  по качеству  и пригодности объект в один и тот же период времени. Данный метод включает сбор данных  о рынке продаж  и предложений  по объектам, сходными с оцениваемым. Цены на объекты-аналоги затем корректируются,  с учетом параметров  по которым   объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен  их можно использовать  для определения  рыночной  стоимости  оцениваемой  собственности.

       Основные  этапы процедуры оценки при  данном  подходе:

       Исследование  рынка  с целью сбора  информации о совершенных сделках, котировках, предложениях по продаже объектов аналогичных  объекту оценки. Источником информации, для определения стоимости аналогов, послужили сведения полученные из сети Интернет.

       Отбор и анализ полученной информации с  целью повышения ее достоверности и получения подтверждения того, что совершенные сделки произошли в свободных рыночных условиях.

       Подбор  подходящих единиц измерения  и проведение сравнительного анализа для каждой выбранной единицы измерения.

       Сравнение оцениваемого объекта и отобранных для сравнения объектов, проданных на рынке, по отдельным элементам, корректировка цены  оцениваемого объекта ( см. Приложение).

       Установление  стоимости оцениваемого объекта путем анализа  сравнительных характеристик и сведение  их к одному стоимостному показателю или группе показателей. В условиях недостатка или низкой достоверности  информации о рынке вместо стоимостной  оценки объекта  выходные данные могут быть представлены в виде  группы показателей.

       Результаты  расчета стоимости оцениваемого объекта сравнительным подходом представлены в таблице 6.3.

       Таблица 6.3.

 

       Таким образом, стоимость оцениваемого объекта, полученная сравнительным подходом, округленно составляет: 24 400 (Двадцать четыре тысячи четыреста) рублей (с учетом НДС).

3.4.Оценка доходным подходом

       Доходный  подход основывается на принципе ожидания, который гласит, что все текущие стоимости являются отражением будущих преимуществ. В данном подходе исследуется и оценивается потенциальная возможность объекта генерировать доход. Доход может быть получен как в процессе эксплуатации объекта, так и при последующей его продаже (реверсии).

       Использование доходного подхода для оценки машин и оборудования не возможно в силу того, что они является неотделимой частью единого функционального комплекса (с учетом объекта недвижимости, к котором установлены) и выделить доход, приносимый только ими, не представляется возможным. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

ГЛАВА 4. Согласование результатов и итоговое заключение

       Целью согласования результатов  всех  используемых подходов является определение преимуществ и недостатков каждого из них, и, тем самым, выработка  единой  стоимостной оценки. Преимущества каждого подхода в оценке определяются по следующим критериям:

       - возможность отразить действительные  намерения потенциального покупателя  или продавца;

       - тип, качество  и обширность  информации, на основе которых проводится анализ;

       - способность используемых   подходов  учитывать  конъюнктурные колебания  и стоимость денежных средств,

       - способность учитывать  специфические   особенности объекта, влияющие  на его стоимость, такие как месторасположение, размер, потенциальная доходность.

           Стоимость объекта,  полученная  затратным подходом учитывает  конструктивные особенности оцениваемого объекта, такие как применяемые  материалы и конструкции. Кроме того, этот подход применим ко всем объектам, независимо от их функционального назначения. Однако данный подход не до конца учитывает инфляционные процессы, потенциальные доходы от объекта, структуру спроса и предложения, поэтому не в полной мере согласуется с  целью данной работы - оценка рыночной стоимости.

           Сравнительный подход позволяет   более достоверно учитывать влияние  на стоимость специфических особенностей  объекта, с трудом поддающихся анализу другими методами: качество ближайшего окружения и перспективы его развития; качество сборки; престижность и привлекательность для клиента, учитывает рыночную конъюнктуру, действительные намерения потенциального покупателя.  Кроме того, стоимость объектов на вторичном рынке значительно ниже, чем стоимость нового объекта. Метод сравнительных продаж, имеет ограничение, в связи  с особенностями присущими Российскому рынку в целом и в г.Курске, в частности (сокрытие реальных данных  покупки/продажи, достоверностью данных по выбранным объектам-аналогам и др).

       Доходный  подход – не применялся.

       Согласование  результатов оценки, полученной различными подходами с учетом их достоверности, представлено в таблице 7.1. 
 
 

       Таблица 7.1.