Ипотекалық несиелеу

Ипотекалық несиелеу

I бөлім. Ипотекалық несиелеудің теориялық негіздері

1.1  Ипотекалық несие: мәні және қажеттілігі

1.2  Ипотекалық несиелеудің халықаралық тәжірибеде қолданылатын негізгі үлгілері

1.3 Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелеу жүйесін ұйымдастыру

II бөлім. Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несие нарығының қазіргі жағдайын бағалау мен талдау

2.1 Коммерциялық банктердің ипотекалық несиелеу механизмі

2.2 Қазақстандағы ипотекалық несие нарығының қазіргі жағдайын талдау

2.3 “банк” Акционерлік Қоғамның ипотекалық несие беру механизмін талдау

III бөлім. Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несие нарығының даму перспективалары

3.1 Қазақстандағы ипотекалық несие нарығын дамыту мәселелері және оны шешу жолдары

3.2 Қазақстандағы тұрғын үй саясатын дамыту бағдарламасы

Қорытынды

Қолданылған әдебиеттер тізімі

I. Ипотекалық несиелеудің теориялық негіздері   

1.1. Ипотекалық несие: мәні және қажеттілігі

Халықаралық тәжірибе, дүниежүзінің әр мемлекеті дағдарысқа тап болып, экономикалық қиындықтарды басынан кешіргенін көрсетеді. Экономиканы тапшылықтан шығаратын, халықтың төлем қабілеттілігін арттыратын, яғни елеулі пайда әкелетін, жойылмайтын  экономикалық механизм - жылжымайтын мүлік нарығын дамыту механизмі болып табылады. Капиталды тартудың әсерлі тұтқасы болып қазіргі таңға дейін ипотека болып табылады.

Экономикамызда ипотека деген сөз аз кездесіп жүрген жоқ. Ипотека - бізге дамыған капиталистік елдерден келген, осы заманда пайда болған сөз    емес.    Жалпы ипотека сөзі ең бірінші рет б.з.д. IV- ғасырда Ежелгі Грекияда пайда болды. Бұл қарызгердің кредиторға белгілі бір жерді иелікке беру мен оған байланысты құрылыстарды қамтамасыз ету мақсатында шыққан.

Ипотека, көкейкесті арманы - жеке баспана сатып алу болғандықтан, үй сатудың жаңа әдіс-тәсілін үйреніп тапқан диірменші арқасында пайда болды. Батыстан келген диірменші бар мүлкін үй сатушыға беріп, баспанасының алғашқы ақысын төлейді. Қалған соманы ай сайын  2 қап ұнмен жауып отырумен 15 жылда қарызынан құтылады. Ежелгі гректер болса кепілдікке алған жерінің шетіне тақтайшалар орнатып, оларда сол аумақтың құнын көрсетіп, оны жер алушыдан талап ете алатынын жазыпты. Жазуы бар тақтайшалар «ипотека» деген атауға ие болды.[1]

Ипотека Қазақстан банктерінде 8 жылдан бері қолданысқа ие болып келе жатқан несиенің түрі. Оның негізгі бағасы мемлекеттік Ұлттық банкінде болса,  екінші деңгейдегі банктер мүмкіндіктеріне сай өз бағдарламаларын құрып жатады. Несиенің бұл түрі сатып алушының тұрғын үйді бірден иемденіп, ақшасын белгілі бір мерзім аралығында банкке бөліп екі төлеуіне мүмкіндік береді. Алғашқы жарна банк беретін ақша мен толықтырылып сатушыға табыс етіледі. Жылдар бойы төленетін үй құнының белгілі мөлшері банк пайдасына түсіп жатады. Тұрғын үй құнының ұзақ мерзімде төлеу адамдардың жұмыстағы тұрақтылығын көрсетеді. Жұмыстағы тұрақтылық елдегі экономиканың түзелуін білдіреді. Экономиканың нығаюы тұрғын үйлердің қымбаттауына әкеліп соқса, бағасы жоғары үйлерді бірнеше жылға созылған ипотекалық несие көмегімен сатып алуға болады.

Ипотека (грек тілінен “кепілзат”) жылжымайтын мүлік кепілі, яғни бұл кепіл беруші кредитордың қарамағында қалатын мүлік. Ипотека затына – жылжымайтын мүлік немесе оған құқығы жатады.

Кепілдік - қарыз алушы банкке берілетін жылжымайтын мүлік кепілдігі жөніндегі міндеттемелік куәлік. Ипотекалық несиелендіру коммерциялық және арнайы мамандандырылған банктермен, несие-қаржылық мекемелерімен жылжымайтын мүлікті (жер, ғимарат, өндірістік және коммерциялық салаға байланысты жылжымайтын мүлік) кепілге ала отырып ұзақ мерзімге берілетін несие түрі. Несиелендірудегі кепілді беру формасының механизмі мен процедурасы кепілдендірілген міндеттемеге  қарағанда күрделі болып табылады. Ипотекалық несиелендіру механизмінің мәні қарыз алушы кредиторға кепілдік міндеттеме береді, яғни қарыз алушының белгілі  мерзімде төлем міндеттемесін орындамағанда кепілдікке салынған жылжымайтын мүлік банктің меншігінде қалатынын растайтын құқық беру болып табылады.

Ипотекаға сұраныс тауар айналымы мен жылжымайтын мүлік мәмілесінің жоғарылауынан көбееді. Ипотекаға сәйкес міндеттеме кепілзатпен қамтамасыз етіледі. Заңдық негізде ипотекалық кепілзат басқа қамсыздандыру түрлеріне қарағанда кредитордың мүлікке иеленуі, яғни мұнда жауапты тұлға емес мүлік болып табылады. Сонымен кепілділік құқығы абсолюттік құқық болғандықтан қарызгерден үшінші тұлғаға меншік құқығы ауысқаннан кейін де кепілзат болып қалады. Ипотека туралы заңдылықтар гректердің заңдылықтарынан өңделіп, дамып Римнің жеке құқықтарында көрсетіледі, қазіргі заманғы тәжірибеде ол өзгеріссіз қолданылып келеді, сонымен қатар ол Қазақстан Республикасының заңдылықтарында қолданылады. Қазақстан Республикасының азаматтық кодексіне сәйкес «Ипотека - кепілге салынған мүлік үшінші бір тұлғаның иелігінде болатын кепіл түрі. Ипотека заты өндірістік құрылыстар, ғимараттар, көп қабатты үйлердегі пәтер, көлік құралдары, космостық объектілер, айналымдағы тауар және т.б. азаматтардың мүліктік айналысынан алынбаған заттар болып табылады.[2]

Ипотека түсінігі анағұрлым көп диапазон алып жатса да, жылжымайтын мүліктің өзінің артықшылық сипаттамасы бар. Азаматтық кодекске сәйкес өнеркәсіптің, құрылыстың, ғимараттың, пәтердің жер теліміне құқығының және т.б. жылжымайтын мүліктің кепілі Қазақстан Республикасының ипотека туралы заңдармен реттеледі. Кепілдік салынған мүлікті міндетті түрде тіркеуден өткізетін органға тіркеу керек. Өйткені ипотекалық куәлікті мемлекеттік тіркеуден өткізгеннен кейін ғана күшіне енеді. Егер тіркеуден өтпеген ипотекалық куәлік екі жақты келісімге отырса да заңдық күші жоқ болады.

Экономикалық жүйе ретінде ипотекалық несиелендіру қайта қаржыландыру әдісіне байланысты қаржылық нарықта ипотекалық несиелендіруді жүзеге асыратын несиелік мекемелерге классификацияланады. Қазақстанда соңғы уақытқа дейін қолданылған әдістерді еске алмай-ақ қайта қаржыландыру моделі бойынша ипотекалық несиенің бар әдістерін жүйелеу керек болса, үй құрылысын қаржыландырудың негізгі түрі болып, ұзақ мерзімді ипотекалық несиелендіру жүйесі болып табылатынын көріп отырмыз.

Тұрғын үй құрылыс жинақ жүйесі - бұл өз капиталын тұрмыстық жағдайын жақсарту үшін кейін несие алуға құқық беретін тұрмысты қаржыландыру жүйесі. Құрылыс жинақтық жүйеде тұрғындар өз жағдайын жақсарту мақсатында қажетті соманың жарты бөлігін банктегі қарыз жинақтық шотында жинайды, ал банк өз кезегінде қарыз салушыға келісім сомасы мен меншік сомасы арасындағы көлемге байланысты қарыз береді. Мұндай жүйе қазіргі уақытта Қазақстанның «Тұрғын үй құрылыс жинақтық банкінде» жүргізіледі.

Құрылыс жинақтық жүйенің отаны - Германияда, тұрғындардың 35 % құрылыс жинақтық келісімге отырған және салынып жатқан тұрғын үйлердің 43% құрылыс жинақтық құралдар арқылы қаржыландырылады. Германияда мұндай жүйе бірінші дүниежүзілік соғыстан кейін дами бастады. Қазақстан нарығында Еуропалық құрылыс жинақтық банктер 2001 жылы шыға бастады.[2, 54бет]

Жоғарыда аталғандай, ипотекалық несиелендірудің келесі моделі - ұзақ мерзімді ипотекалық несиелендіру болып табылады. Бұл моделдің негізгі қағидасы капиталдың сыртқы нарықтарындағы ипотекалық несиелендіру үшін ресурстарды тарту болып табылады. Моделдің спецификалық сипаттамасы оның айналымдылығы, ипотекалық кепілдің екінші нарықта болуы, яғни кепілдің бірінші кредитор тұлғаның басқа кейінгі үшінші инвестор тұлғаға сату мүмкіндігі болып табылады.

Ипотекалық несиелендірудегі барлық модельдердің жалпы ерекшелігі оның бірінші және екінші нарыққа бөлінетіндігі. Бұл екі сегмент бір бірін толықтырады, яғни тұрғын үймен қамтамасыз етілуіне және қаржыландыру икемділігінің болуы болып табылады.

Алғашқы нарық – жалпы несиелік нарықтың сегменті, заңды және жеке тұлғалардың жылжымайтын мүліктерін кепілге ала отырып ипотекалық банктер және басқа қаржылық институттар несие береді. Бірінші нарықтағы ипотекалық несиенің негізгі кезеңдері келесі суретте көрсетілген.

Сурет 1. Кепілзаттың бірінші нарықта пайда болуы

*Дерек көзі: [3] әдебиеттен алынған

Бірінші нарықта субъектілердің қарым-қатынасын құратын несиелік келісім-шарт болады.

Бұл нарықтың негізгі субъектісі арнайы мамандандырылған несиелік мекемелер - ипотекалық банктер немесе қаржы-несиелік мекемелер және олардың қарыз алушы клиенттері.

Ипотекалық несиеде көп мөлшерде ұзақ мерзімге несие бергендіктен көптеген мәселелер туды. Олардың пайда болуына келесілер әсер еткен:

Біріншіден, ұзақ мерзім кезең бойында берілгендіктен кредитор мұнда тәуекелділікке барады, әсіресе ол жеке тұлғамен келісім-шартқа отырған жағдайда. Несие кезеңінің ұзақтылығына байланысты кредитордың тәуекелі пропорционалды өсіп отырады.

4

Екіншіден, кредиторға пайдасыздығы, яғни несиелік ресурстың ұзақ мерзімге салынуы болып табылады.

Осы және басқа да себептер ипотекалық несиелендіруде екінші нарықтың туындауына әкеліп соқты. Бірінші нарық тұрақтандырылған тұтынушы несиесін тарту болса, ал екінші нарықта капитал нарығының қызмет атқару механизмімен байланысты.

Екінші нарық - жалпы қаржы-несиелік нарықтардың сегменті болып табылады, яғни кепілзаттың нарықтағы айналымына персоналданған кепілзаттың бағалы қағаздағы қолма-қолсыздығына - секъюритизация, және оларды инвесторлар арасында орналастыру есебінде ипотекалық жүйенің несиелік портфелінің жиынтығын қалыптастыру негізінде ресурстарды жинақтайды. Бұл нарықтың басты мақсаты оны ұйымдастыру және қызметін дамыту, қайта қаржыландыру арқылы банктердің минималды ставка мөлшерінде тұтынушылары үшін, сонымен қатар екінші нарық субъектілері арасында тәуекелді бөлу үшін несиелік ресурстарды арзандатады.

Екінші нарықтың келесі атқаратын қызметтері бар:

             Өтімділікті қамтамасыз ету, кепілзатты белгілі бір сала деңгейінде эмитент, инвестор немесе басқа да ұстаушы оны нарықта өз қажетіне қамтамасыз ету мақсатында сату;

             Тұрмыстық үйлерді қаржыландыру айналымының төмендеуі. Несиелік мекемелерді қайта қаржыландыруда екінші ипотекалық нарық арқылы жылжымайтын мүліктің нарықтағы айналымдығы төмендейді, яғни олар жылжымайтын мүлік пен капитал нарығын біріктіретін буын болып табылады;

             Аймақтар арасында капиталды бөлшектеу. Екінші нарық әрбір аймақтардан олардың тұрғын үй қаржыландыруға тапшылығын қамтамасыз ету үшін аймақтардағы капиталдың айналымдылығын қамтамасыз етеді. Тапшылық бұл несиеге сұраныс жинақтаудан көп болған аймақтарда, яғни капиталға салымдар төмендегенде байқалады;

             Инвестициялық портфелді несиелендіру және диверсификациялау бойынша көрсеткіштер айырмашылығын тегістеу. Капитал жинақталуы аймақтар арасындағы несиелік ставка бойынша және инвестициялық портфелді аймақтық тәуекелден қорғау мақсатында келтіруге көмектеседі.

Екінші нарықтың негізгі субъектісі болып: Ипотекалық банк - өзінің қызметін жалғастыру мақсатында және инвестордың өзінің уақытша бос ақша қаражаттарын табыс әкелетін құралға салуы үшін қосымша қаржыларды қажет ететін құралдар арқылы ипотекалық несие беру болып табылады.

Ұзақ мерзімді ипотекалық несиелендірудің мәселелерін шешудің негізгі бағыттары нарық механизмін, қоғамның бюджеттен тыс ресурстарын шоғырландыру және оны қаржылық несиелік сфераға бағытталуы үшін түрлі жағдайлар жасау болып табылады.

Қазақстандық ипотекалық компанияның (ҚИК) дамуы барысында кейбір заңдылықтардың мәселелері қарастырылған. Бұл ипотекалық несиелендіру туралы заңдылықтар елдің барлық масштабы негізінде әлі дамымаған кезде және ипотекалық нарық субъектілері әлі біріктірілмеген жағдайда қабылданды. Жүйе енгізілгеннен кейін келісім-шартты мемелекеттік тіркеуден өткізу қымбатқа түсті, одан тұрғындарға несие беру қымбаттап кетті және несиеге тұрғын үй алатын азаматтар үшін салықтық жеңілдіктер берілген жоқ. Осыған байланысты қазіргі кезеңде Қазақстан республикасының Ұлттық банкі  кейбір ипотекалық заңдылықтарға өзгерістер мен толықтырулар енгізуге тура келді. Қабылданған өзгерістер мен толықтырулар республикадағы ипотекалық несиелендіруді дамытуға септігін тигізді. Бірақ ипотекалық несиелендірудегі басты мәселе - оған тартылатын қаражаттарды дамыту. Мұндай тартымды қаражаттарды енгізу үшін ипотекалық облигацияларды шығару, яғни ол Қазақстандық ипотекалық компанияның талаптары мен құқықтарына сәйкес жүргізілуі қажет. Негізгі Отандық институционалдық инвесторлар зейнетақы жинақтық қорлар мен сақтандыру компаниялары болып табылады.

Отандық және шетел тәжірибелері бойынша ипотекалық несиелендірудің келесідей қағидаларын белгілеуге болады:

1)мүлікке меншік құқығын шектей отырып қарызгердің пайдалануына

беру;

2) кепіл үлесі түрінде қарыз көлемін анықтау;

3) кепілге сол мүлікті қосымша ипотекалық қарыз түрінде алу;