Ипотекалық несиелеу

4) несиені сақтандыру есебінде беру;

5) несиені мерзімінде қайтармаған жағдайда мүліктен айырылу немесе оны басқа тұлғаға беру.

Ипотекалық несиелендіру көптеген мемлекеттердің әлеуметтік,            экономикалық дамуына әсер ететін фактор  болып табылады. Ол әсіресе елдің экономикалық дағдарыстан шығу кезеңінде үлкен роль атқарады. Рузвельттің «Жаңа курсы» мұнда үй сатып алушылардың несиелендіруінен басталғаны кездейсоқ жағдай емес. Мұндай жағдай тек АҚШ-та ғана емес, басқа елдерде де экономикасын көтеру мақсатында қолданды. Қазақстанның экономикасында созылып кеткен экономикалық дағдарыстың жойылуы өндірістік секторға көп көлемді қаржыны банктік несие арқылы инвестициялаудан бірте бірте қалпына келуімен анықталады. Жылжымайтын мүлік кепілі - нарықтық шаруашылықтың ең негізгі қаржылық құралы, ол кәсіпкерлік субъектілердің инвестициялық қызметін дамытатын, сонымен бірге кредитор мүддесін қорғайтын құралдың бірі болып табылады.[4]

Ипотека - материалдық өндіріс пен материалдық емес сфераны дамыту мақсатындағы қаржылық ресурстарды тарту әдісі. Ипотекалық бизнесті дамыту арқылы көптеген өндірістік салалардың қарқынды дамуына, яғни экономиканың нақты секторының өркендеуіне әсер етеді. Ипотекалық несиенің көмегінсіз тұрғын құрылысын жалғастыруға, құрылыстың үздіксіз даму процесін қалыптастыруға мүмкіндік болмайды. Құрылыстың өсуі құрылыс материалдары мен ағаш өңдейтін, жиһаз жасайтын, электр құралдары мен метал өнімдерін жасайтын және т.б. салалардың дамуына септігін тигізеді.

Өнеркәсіптік ипотекалық несиелендіру өндірістің модернизациялануына, өнімнің бәсекеге қабілеттігін жоғарлатуына әсер етеді. Осының барлығы еліміздің экономикалық қарқынының өсуіне әкеледі. Біріншіден, әлеуметтік тұрақсыздықты жоюға көмек көрсетеді, яғни құрылыс болып жатқан аймақтарға қосымша еңбек күшін әкеліп жұмыссыздық мәселесін шешеді. Екіншіден, әлеуметтік тұрақтылыққа жетудің ең маңызды шарты тұрғындардың үй қажеттілігін қанағаттандырады. Меншікті тұрғын үймен қамтамасыз етілу - әрбір жанұяның басты қажеттілігі.

Ипотека - сатып алушының жылжымайтын мүлігін кепілге ала отырып, ұзақ мерзімге берілетін несие түрі. Қазіргі кезде Қазақстан республикасындағы ипотекалық несиелендіру жүйесі тұрғын үй саясатының ең маңызды бағыты болып табылады. Ипотекалық несиелендіру  әлеуметтік және экономикалық дамыту қызметін қамтамасыз етеді.

Қазақстан республикасында қазіргі кезде ипотекалық несиелендіру механизмін дамыту келесі себептермен байланысты:

1) тұрғын үй құрылысын дамытудың объективті қажеттілігі – ипотекалық қаржыландырудың әлеуметтік жағдайды жақсартуы;

2) экономиканың рецессиялық жағдайы, кейбір жағымды конъюктуралық өзгерістерге қарамастан ипотеканың ынталандыру қызметін атқаруы;

3) экономикадағы жоғары тәуекелділік көмекші институттардың қаржылық ресурстарын қажетті салаға бағыттауына көмектеседі. [5]

Ипотекалық несиелендіру республиканың салықтық тәртіптерін реттеуге көмектеседі, яғни банктердің ипотекалық несие берудегі басты талаптары клиенттің төлем қабілеттілігін растайтын ресми құжат және салықтық декларация талап етеді.

Ипотекалық несие түрінің  келесідей артықшылықтары бар:

   басқа несие түрлеріне қарағанда төмен проценттік көрсеткіштер;

   жылжымалы сыйақы сомаларынан тұратын барлық кезең бойындағы тұрақты төлемдер;

   несиені мақсатты қолдану, яғни тұрғын үйді сатып алу, жөндеу;

   салу.

Ипотека - бұл тек банктік несие емес, ол банктік және банктік емес құрылымдардың қызметіне әсер ететін қаржылық құрал. Егер де бұл құрылымның бірі өз қызметін тоқтатса, несие беру процесі де тоқтайды. Сонымен, ипотека елдің экономикалық жағдайының жақсаруына қажетті құрал болып табылытындығы айқын деуге болады.

1.2 Ипотекалық несиелеудің халықаралық тәжірибеде қолданылатын негізгі үлгілері

Ипотекалық несиелеудің практикалық дамуы мен ұйымдастырылуына әр елдегі жағдайлар мен факторлардың бүтіндей кешені үлкен ықпал етеді. Ипотекалық несиелеудің дамуына әсер ететін саяси факторлар: қоғамдық жүйенің жалпы тұрақтылығы, сыртқы қауіп-қатердің бар немесе жоқ болуы, басқа мемлекеттің әскери немесе экономикалық экспансиясы, экспроприоциондық шаралардың мүмкіндігі. Осының барысындағы саяси жағдайдың тұрақсыздығы ипотекалық несиелеудің дамуына әсер етеді. Керісінше, ипотеканың жетісті дамуына, мемлекеттік саясатқа мүмкін болатын протекционизм шараларының бүтіндей жүйесін енгізу маңызды көмегін тигізуі мүмкін. Келесілер сияқты протекционизм шараларын ұсыну: мақсатты несиелік ресурстар, екінші нарық үшін бағалы қағаздар шегінде іске асырылатын ипотекалық несиелер мен қарыздар қамсыздандыруындағы мемлекеттік кепілдемелер, тұрғын үй құрылысына немесе бизнестің дамуына ипотекалық несие алатын нақты азаматтардың мекен-жайлық қолдауының көп түрлі нысандары. Құқықтық факторлар қоғамның құқықтық аясының жалпы жағдайымен анықталады. Осының барысында ипотеканың дамуына құқықтық аяның меншік қатынастарын, әсіресе, қозғалмайтын мүлік объектілерін қорғау қабілеті әсер етеді.[5, 27бет] Осы факторлардың тобына қозғалмайтын мүлік тіркеуінің, сонымен бірге кепіл тіркеуінің нақты жүйесінің, бар немесе жоқ болуын жатқызуға болады. Әдетте, ипотеканың жетісті дамуы, ипотекалық операциялардың олардың қатысушыларымен іске асырылуының мазмұны мен тәртібін жариялайтын заңдар мен қаулылардың арнайы блогын бөлу барысында ғана мүмкін.

Ипотекалық несиелеудің дамуына әсер ететін экономикалық факторларға мыналар жатады: елдегі қаржы-несие нарығы мен бағалы қағаздар нарығының жалпы дамуы, валюта қатаңдығы және инфляция деңгейі, қозғалмайтын мүлік нарығының жалпы масштабын және динамикасын анықтайтын тұрғындардың төлем қабілеттілігі. Факторлардың осы тобында ерекше маңызға ие, бұл – ипотекамен байланысты барлық мүмкін болатын экономикалық тәуекелдердің сақтандыру жүйесінің дамуы. Осы бойынша ипотеканың қалыпты дамуы үшін қозғалмайтын мүлік объектісінің өзін, қарыз алушылардың өмірін және берілетін несиелерді, сонымен қатар қозғалмайтын мүлікке кепілзатпен қамтамасыз етілген бағалы қағаздардың өтімділігі мен табыстылығын сақтандыру қажет.

Тарихи жағдайлар мен факторлар ипотекалық несиелеудің дамуы мен формаларына белгілі бір мөлшерде әсер ете алады. Осы бойынша негізгі рөлді қаражаттарды жинау дәстүрі, сонымен қатар тұрғындардың несиеге деген қатынасы атқарады. Ипотека дамуының нақты формасына экономикалық ойдың дамуы мен өткізуінің арнайы сәттері ықпал етеді. Жоғарыда қарастырылған барлық факторлардың көп түрлілігі әлемде ипотекалық несиелеу ұйымының ондаған түрлерін және варианттарын құру үшін негіз болды.

Осының барысында ипотекалық несиелеу ұйымының әр түрлі сызбалары мен варианттары бір уақытта өткізіледі. Тағы да, түрлердің арасында жиі болатын айырмашылықтар принциптік жоспарды бар болып есептелмейді. Сан алуан елдердің ипотекалық бизнес практикасы ипотекалық несиелеу ұйымы жүйеінің әр түрлі үлгілерінің тууына алып келеді.

Ипотекалық несиелеудің қарапайым үлгілерінің бірін «қарапайым-ашық» үлгі деп атауға болады. Бұл үлгі негізінен кепілзаттың бірінші нарығы шеңберінде жүзеге асады. Осы үлгі бойынша ипотекалық банктерден алынған клиенттерге берілген қарыздар бойынша, оларды сырттан тартылатын қаржылық ресурстар бөлігін қамтамасыз ету ретінде әрі қарай кепілзатты пайдалану жүргізілмейді. Осы үлгі «ипотеканың қарапайым құрылымының» - арнайы әрекет ететін тұлғалардың минималды саны бойынша өткізіледі. Қарапайым үлгі арнайы ипотекалық банктерде, сонымен бірге ипотекалық несиелеу бөлімдерін қамтитын әмбебап банктерде қолданылады. [6]

Бұл үлгінің бастапқы принциптік сипатына тоқталсақ, ипотекалық ссудаларға деген барлық клиенттердің жалпы өтініші банктің меншікті және сырттан тартылған қаражаттары; депозиттерде жатқан клиенттердің қаражаттары; банкаралық несиелер және т.с.с. есебінен қамтамасыз етіледі.

Қарапайым ашық үлгінің екінші бір принциптік сипаты ипотекалық ссудалар бойынша белгіленетін пайыз мөлшері елдегі несие-қаржы нарығындағы жалпы жағдайға тікелей тәуелді болып табылады. Бұл тәуелділік банктердің ипотекалық несиелеуге байланысты олардың активтеріне және ауқымына мәнді әсер етеді.

Бұл үлгі негізінде ипотекалық несиелеуді ұйымдастыру, әсірісе қаржы нарығы мен бағалы қағаздар нарығы толық қалыптасып болмаған көптеген елдерде іс жүзінде кеңінен таралған.

Қарастырылған үлгіден белгілі бір айырмашылығы бар «кеңейтілген-ашық» үлгі деп аталатын үлгіні қарастырайық. Кеңейтілген-ашық үлгінің өткізілуі мемлекеттің нақты қатысуымен және оның екінші нарықта айналыста жүретін бағалы қағаздар эмиссиясын бөлшектеп бақылау барысында ипотекалық нарықтың кеңейтілген инфрақұрылымын құру жағдайында ғана қамтамасыз етіледі. Кеңейтілген-ашық үлгі жүйеге, несие ресурстарының ағынын қамтамасыз ететін бағалы қағаздардың көбісі алдын-ала хабарланған табыс пен өтеу мерзімін қамтитын болғандықтан тұрақты болып табылады. Бірақ бұл тұрақтылықтың да белгілі шегі бар. Осы үлгінің, сонымен қатар қаржы-несие нарығының жалпы жағдайының әсер ету қаупі де бар. Сол үшін осындай үлгілерді кең қолдану, экономикасы өте тұрақты елдерде ғана іске асады. Осыдан шығар бұл үлгінің дамуы АҚШ-та байқалады. Осы себеп бойынша кеңейтілен-ашық үлгіні жиі «ипотеканың американдық үлгісі» деп те атайды.

Американдық үлгінің принципі, жылдық табысының нақты деңгейі бар адам сол мезетте дайын тұрғын үй алады. Ол адам тұрғын үй құнының белгілі бір бөлігін қолма-қол ақшамен төлеп, қалған соманы – ипотекалық банктің арнайы қарыз ақшаларымен төлейді, олар алынатын қозғалмайтын мүлікті немесе клиенттің иелігіндегі қозғалмайтын мүлікті кепілге ала отырып беріледі. Бұл несиенің қайтарымдылығы қарыз алушының жылдық табысына және таңдалған ипотека типіне байланысты әдетте 15-30 жыл барысында жүзеге асырылады.

Ипотекалық банктер, компаниялар салымдарды таза түрде тартпайды, бастапқы операциялар меншік капиталы және жедел қарыз есебінен қаржыландырылады. Олар несиелерді береді және қызмет көрсетеді. Одан кейін компания қозғалмайтын мүлікке өздерінің кепілзат портфелін, қозғалмайтын мүлікке кепілзатпен қамсыздандырылған жоғары өтімді бағалы қағаздарды шығаратын және орналастыратын ірі қаржылық корпорацияларға қайта сатады. Бұл корпорациялар екінші нарықта ірі салымшыларға, мысалы, әр түрлі зейнетақы қорларына, сақтандыру компанияларына және ұсақ инвесторларға бағалы қағаздарды сатады.

Кепілзат портфелінің сатылуынан түскен қаражаттарды ипотекалық банктер жаңа қарыздар бере отырып, қайта айналысқа жібереді. Олардың пайдасы несиелерді және төлемдерді ұсынудан және оларға қызмет көрсетуден түскен алымдардан қалыптасады. Ипотекалық банктер, компаниялар несиелерді сатса да, олардың артынан несиелерге қызмет көрсету жауапкершілігі сақталады. Тұрғын үйді қаржыландыру ұйымы үлгісінің дамуы, берілген ипотекалық кепілзаттардың сатылып жатқан нарығының болуын түсіндіреді. Ипотекалық эмиссиондық компаниялардың американдық үлгісі, ұзақ мерзімді қаржылық тәуекелдердің дефицит мәселелерін шешумен байланысты көптеген банктерді тартады.

Осы сияқты үлгі бағалы ипотекалық қағаздардың екінші нарығын реттейтін және бағыттайтын, әрі банктерден тікелей ипотекалық несиелерді сатып алатын, әрі банктер шығаратын бағалы ипотекалық қағаздар бойынша өздерінің кепілдемелерін ұсынатын «Фенни Мэй», «Джинни Мэй», «Фредди Мак» сияқты Үкімет құрған ұлттық қаржылық институттар АҚШ-та жоғары дамыған деңгейге ие.

Таза Үкіметтік ұйым ретінде 1936 жылы құрылған «Фенни Мэй» 1968 жылы жекешелендірілген және акциялардың мемлекеттік пакеті арнайы құрылған «Джинни Мэй» корпорациясына өтті. Жекешелендіруге және сәйкес «Фенни Мэй» корпорациясының толық өзіндігіне қарамастан, оның жарғысы АҚШ Конгрессімен бекітіледі, ал оның жетекшілігі АҚШ Үкіметімен белгіленеді. Осы сияқты үлгінің дамуы несиелеу үшін ресурстарды банк мобилизациялайтын кез келген басқа әдістері кедергі емес. Бұл нарықты ұйымдастыру үлгісі инвесторлардың, басқа да нарық қатысушыларының, банктің өздерінің және олардың қарыз алушылардың қызығушылықтарын қорғаудың қосымша шараларын енгізеді. [2, 159 бет]

Несиелерді сатып алу немесе ипотекалық банктерден бағалы қағаздар бойынша кепілдемелерді ұсыну, нақты ұйымдастырылуды және тек қана банктік қадағалау органдары жағынан ғана емес, сонымен бірге қаржылық институттар жағынан қатаң бақылаудың қажеттігін анықтайтын ипотекалық несиелеудің барлық процедуралары мен операцияларын стандарттауды талап етеді.

Сонымен ипотекалық несиелеу процесінде мемлекеттің қатысуы есебінен екі мақсат іске асады: біріншіден, тұрғын үй құрылысын мемлекеттік қолдау мәселесі шешіледі, екіншіден, несиелік тәуекелдер төмендетіледі, яғни банктік жүйенің тұрақтылығына қол жетімділік.

Компанияның және олармен көрсетілетін қызметтердің көптүрлілігі, қаржылық жағдайы әр түрлі азаматтарға ипотекалық несиенің қолжетімділігі туралы айтады. Бұл ұйымдар қарыз алушылардың жеке категориялары үшін (жастар, зейнеткерлер, төмен және орта деңгейлі табысы бар азаматтар) несие алудың қолайлы жағдайларын қамтамасыз етеді.

Қарапайым-ашық және кеңейтілген-ашық үлгілердің ерекшелігі, ипотеканың таза нарықтық сызбаларын сипаттайды. Олардың шектеулеріндегі ақшаның сұраныс және ұсыныс көлемі мен балансы негізінен екі кілттік және өзара байланысты көрсеткіштермен реттеледі: қарыздар бойынша банктік пайыздармен және екінші нарықта орналастырылатын, бағалы қағаздардың табыстылығымен анықталатын несиелік ресурстардың бағасымен. Сонымен қатар, сақтандыру компаниясын қоса отырып, ипотекалық нарықтың барлық маманданған қатысушыларының көрсетілген қызметтерді төлеуге аударымдар мөлшерлемелерімен.

Ерекше қарауды талап ететін үшінші үлгі – «балансталған автономды». Бұл үлгінің ерекшеленетін белгісі, оның атқарылымының жинақ қарыз принципі болып табылады. Осы принцип бойынша несиелік ресурстардың жиынтық портфелі капиталдың ашық нарығында қарызға алынбайды, ол өзара көмек кассасының принципі бойынша болашақта қарыз алушылардың жинақтарын тарту есебінен мақсатты бағыт қалыптастырады. Осы үлгі шеңберінде қарыз алушының қарыз алуға құқығы, егер ол ертерек өзінің уақытша бос ақша қаражаттарын жүйеге бағыттаса ғана пайда болады, жинақ сомасы несие сомасына сәйкес келуі мүмкін.