Ипотекалық несиелеу

Ипотека кепіл ұстаушыға несие шарты немесе басқа да міндеттеме бойынша негізгі қарыз сомасын толық немесе бөліп төлеуін қамтамасыз етеді. Егер де шартта басқаша көрсетілмесе, ипотека несие берушіге несие пайдаланғаны үшін сыйақыны төлеуін қаматамасыз етеді. Егер де шартта басқаша көрсетілмесе, ипотека кепіл ұстаушының талаптарын қанағаттандыруды қамтамасыз етеді, оның ішінде:

1.   Негізгі міндеттемені орындамауға, уақытын өткізуге байланысты болған шығындарды өтеу;

2.   негізгі міндеттемені орындамағаны, уақытын өткізуге байланысты айыппұл, өсімақы төлеу;

3.   негізгі міндеттемелерде немесе заң актілерінде қарастырылған,             біреудің   ақшасын   рұқсатсыз   пайдаланғаны   үшін   айыппұл, өсімақы төлеу.

Сондай-ақ ипотека келесілерді қамтамасыз етеді:

1.   Кепілге қойылған мүлікке байланысты болған сот шығындарын және басқа да шығындарды өтеу;

2.   ипотеканы өткізумен байланысты шығындарды өтеу.[12]

Егер ипотекалық шартта ипотекамен қамтамасыз етілген, кепіл ұстаушының талаптарының жалпы нақты сомасы көрсетілген болса, онда осы сомадан асатын кепіл ұстаушының алдындағы қарыз алушының міндеттемесі ипотекамен қамтамасыз етілмеген деп саналады.

Жалпы ортақ меншіктегі қозғалмайтын мүлікке ипотека, барлық меншік иелерінің жазбаша келісімдерін берген кезінде ғана белгіленеді. Жалпы үлестік меншік қатысушылары өз үлесін басқа меншіктердің келісімінсіз кепілге қоя алады. Ипотекалық шарт жазбаша формада жасалынады, кепіл ұстаушы мен кепіл берушінің, сонымен бірге кепіл беруші қарыздар болса, қарызды берушінің қолы қойылады. Ол мемлекеттік тіркеуге алынады. Шарт тіркеуден өткен кезден бастап ипотекаға деген құқық пайда болады. Кепіл ұстаушының құқығы ипотекалық куәлік беру арқылы белгіленеді.

Ипотекалық шартта келесілер көрсетілінуі қажет:

1)              кепіл беруші мен кепіл алушының аты-жөні мен тұратын жері;

2)              негізгі міндеттеменің мақсаты, мөлшері және орындалу мерзімі;

3)              тізім және кепілге қойылған мүліктің орналасқан жері;

4)              ипотека болып табылатын, қозғалмайтын мүліктің құқығының атауы (меншік құқы, шаруашылық жүргізу құқы);

5)              ипотекалық    шарттың    кез-келген    жағы    берген    арыздың шарттары жасалынуы қажет.

Егер, негізгі қарыз бөлініп төленетін болса, онда ипотекалық шартқа сәйкес төлемдердің мерзімі немесе кезеңділігі және де олардың мөлшері немесе осы мөлшерді анықтауға мүмкіндік беретін жағдайлар көрсетілінуі қажет. Ипотекалық шарт бойынша кепілге қойылған қозғалмайтын мүлікті   иеліктен шығарған  кезде,   кепіл  ұстаушы  өзінің   қалауы бойынша келесілерді талап етуге құқығы бар:

1)              кепілге қойылған қозғалмайтын мүлікті иеліктен шығару туралы мәмілені дұрыс емес деп тану;

2)              негізгі   міндеттемені   тез   орындау   және   кепілге   қойылған мүмліктің   кімдікі   екеніне   байланыссыз   алу  туралы   шешім қабылдау.

Ипотекалық шартты жасасу кезінде кепіл беруші шартты тіркеу кезінде ипотека затына деген үшінші тұлғаның құқығы туралы өзі білетін барлық мәліметтерді кепіл алушыға хабар етуі қажет. Бұл тәртіпті орындамау кепіл ұстаушыға негізгі міндеттемені тез орындауын немесе ипотека шартын өзгертуін талап етуге құқық береді. Ипотекалық шартқа ипотека шартын анықтайтын немесе осы шарт бойынша кепіл ұстаушының барлық міндеттемелерін жүзеге асыру үшін қажет құжаттарды да қосуға болады.

Ипотекалық куәлік оның заңды иегерінің құқын куәландыратын ордерлі бағалы қағаз болып табылады:

1)              негізгі қарыз бойынша міндеттерді орындауын алуға;

2)              негізгі қарыз бойынша төлемдерді алу мақсатында, кепілге қойылған қозғалмайтын мүліктер бойынша сотқа шағымдану.

Ипотекалық куәлік бір данада толтырылады және кепіл ұстаушыға беріледі. Ипотека шартының барлық даналарында ипотекалық куәліктің берілгені туралы белгі қойылады.

Ипотекалық куәлік келесілерді қамтуы қажет:

   құжаттың атауына қосылған «Ипотекалық куәлік» деген сөзді;

   кепіл берушінің аты-жөні және тұратын жері;

   кепіл ұстаушының аты-жөні мен тұратын жері;

   егер, қарыз алушы негізгі міндеттеме бойынша кепіл беруші болып табылмаса, қарыз алушының аты-жөні және тұратын жері;

   ипотекалық шарттың жасалған күні және жері;

   негізгі қарыздың мөлшері және оған төленетін сыйақының мөлшері;

   негізгі қарыз бен оған төленетін сыйақыны төлеу мерзімі;

   кепілге қойылған қозғалмайтын мүмліктің тізімі және орналасқа жері;

   кепіл берушіге тиісті ипотека заты болып табылатын мүлік, құқықтың атауы;

   кепіл берушінің қолы;

   ипотекалық куәліктің берілген күні.[12, 4 бет]

Ипотекалық куәлік бойынша құқықты басқа біреуге беру басқа тұлғаның пайдасына беру жазбасы арқылы және сол тұлғаға ипотекалық куәлікті беру арқылы жүзеге асырылынады.

Басқаға беру жазбасында ипотекалық куәлікті алатын адамның толық аты-жөні көрсетілінуі қажет. Ипотекалық куәліктегі бланкті басқаға беру жазбасы заңды болып табылмайды. Басқаға беру жазбасында ипотекалық куәліктегі кепіл ұстаушының қолы қойылуы қажет.

Ипотекалық шарт бойынша құқықты басқа тұлғаға беру сол тұлғаға негізгі міндеттеме бойынша құқықты беруді білдіреді. Ипотекалық куәліктің заңды иемденушісіне барлық құқықтар тән, оның  ішінде  кепіл  ұстаушының  және  негізгі   міндеттеме бойынша несие берушінің құқы да тән. Ипотекалық куәліктің иемденушісі заңды деп танылады, егер ипотекалық куәлікке деген құқықтар басқаға беру жазбасындағы талаптарға сай келсе. Ипотекалық куәліктің басқа тұлғаларға берілуіне тыйым салынатын жазбалар заңды болып табылмайды.

Сонымен, Қазақстан жағдайында ең тиімді болып Малазия ипотекалық несиелендіру жүйесінің даму моделі келеді. Осыдан компанияның ЖАҚ формасында құрылып, банктердің ипотекалық пұлымен қамтамасыз етілген ипотекалық облигацияларды шығару арқылы тұрғын нарығын дамытады. Ал бұл өз кезегінде Американдық және Европалық модельдерді қолдану мүмкіншілігін туғызады.

6