Ипотекалық несиелеу

Бұрын қарастырылған үлгілермен салыстырғанда берілген шектеу нақты қарыз алушы үшін қозғалмайтын мүлікті алу мүмкіндігі уақыт бойынша жылжитындықтан, минус болып табылады. Бірақ балансталған автономды үлгіде, қаржы-несие нарығының жалпы жағдайына тәуелсіз болғандықтан маңызды артықшылықтар да бар. Балансталған автономды үлгіні өткізу барысында ипотекалық банк үшін қайда және қандай бағада несиелік ресурстарды табуға болатыны туралы сұрақ тумайды, тек қана өзінің көрсеткен қызметі үшін қолайлы маржаны белгілеу қажет. Құрылыс жинақ салымдары бойынша табыс мөлшерлемелері және несиені пайдаланғаны үшін пайыз мөлшерлемелері ойланбаған деңгейде орнатылуы мүмкін. Банк мақсатты жинақтарға табысты төлемеуі мүмкін және мысалға 3% маржаны белгілеп, несиенің бағасы ретінде осы пайызды жариялайды. Жинақтарға табыс 10%-ға есептелуі мүмкін, сонда несие бойынша пайыз 13%-ға тең болады.

Осы сипатта үлгі, қарыз ақшаның нарықтық ауыспалығына ғана емес, осы бағаның жалпы деңгейіне де байланыссыз болуда. Балансталған автономды үлгінің бұл сапасы тұрақсыз экономикасы бар елдерде ипотекалық несиелеудің дамуы үшін ерекше маңызға ие. Берілген үлгінің жағымды жағы – оның шеңберінде кредитордың қарызды қайтармауының төмен тәуекелі бар. Қарастырылып жатқан үлгінің практикалық атқарылуының көздері әр елде XIXғ. құрыла бастады. Олар революцияға дейінгі кезеңде, Ресейде, өзара несиенің көп түрлі одақтары мен қоғамдарының қызметтері нәтижесінде шықты.[1, 24 бет]  

Ипотекалық  несиелеудің  немістік үлгісіне тоқталатын болсақ, онда бұл үлгіні практикада қолдану Германияда жетістікке жетуде. Мұнда бүкіл елді қамтитын «құрылыс жинақ жүйесі» құрылған, ол жинақ механизмдерін нақты азаматтарды несиелеу механизмдерімен, сонымен бірге мақсатты жинақтау мен тұрғын үй жағдайын жақсартуға қаражаттарды пайдаланумен байланысты азаматтардың көзқарасын қаржылық қолдау бойынша мемлекеттің протекционизм механизмдерімен сәйкестендіріледі.

Тұрғын үй алғысы келетін азамат, тұрғын үйді алу сәтінде емес, әдетте 2-10 жыл бұрын арнайы қаржы-несиелік жүйемен өзара әрекет жасасады. Жиі кездесетін бұл – тұрмыс құрмаған жастар немесе ата-анасымен тұрытын жас жұбайлар. Өздерінің мүмкіндіктерінен шыға отырып, арнайы банктерге немесе жинақ кассаларына (Bausparkasse, Schwabisch Hall және т.б. құрылымдарға кіретін) болашақтағы тұрғын үй құнынан 45% мөлшерінде жинақталуына дейін ақша салады. Одан кейін мемлекеттік дотация (тұрғын үй құнынан 10%-ға дейін) және тұрғын үй құнының жетпеген бөлігі үшін жеңілдік несиесін алуға құқық алады. Бұл несиені өтеу әдетте 10-15 жылға созылады.[4, 32 бет]

Немістік құрылыс жинақ жүйесінің негізгі артықшылығы, оның шегінде пайдаланылатын, несие жүйесі шеңберінде берілетін, банк есептейтін мақсатты құрылыс жинақ және мөлшерлемелерге пайыздық мөлшерлемелердің деңгейі, автономды болып табылады және қаржы-несие нарығының жалпы жағдайына байланысты емес. Берілген сызбаның басты сипаты оның шектеулігін көрсетеді, яғни несиенің берілу көзі ретінде құрылыс қаражаттарын жинақтау келісім-шартына салымшы-қатысушы иелерімен жинақталатын қаражаттарды қолданылуынан байқауға болады. Бұл жүйені пайдаланатын банктер мақсатты салымдар бойынша нарықтан төменгі жағдайда несиелер беру мүмкіндігі бар.

Банктік сектордағы белсенді қызметті жеке құрылысты қаржыландырумен айналысатын жеке меншік жинақ кассалары мен банктер жүргізеді. Оларда әлеуетті қарыз алушылар ипотекалық банкте несие алу үшін қажет бастапқы жарнаны жинақтауды іске асырады. Келісім-шарт бойынша бұл жүйенің салымшы-қатысушылары жалпы кассаға жарна қосуға міндетті, одан оларға нақты сызба бойынша жалпы белгіленген соманы төлейді. Жалпы жинақ сомасына салымшының жинақ сомасы (жалпы сомадан 40-50%) және қарыз (құрылыс немесе тұрғын үй сатып алу үшін қажет жалпы сома мен салымшының жинақ сомасы арасындағы айырмашылық). Жалпы соманы төлегенге дейін салымшы кредитор болады, ал қарызды төлегеннен кейін құрылыс жинақ кассасы жағынан ол оның қарызгері болып табылады.

Келісім-шартқа отыру барысында салымшы-қатысушы қарыз беруге құқық алады. Осы қарыз бойынша пайыздық мөлшерлеме, әрекет етудің барлық мерзімі бойына тұрақты және бәсекелестіктен тыс – 4,5%-дан 8,5%-ға дейін. Тарифке байланысты қарыздың мерзімі мен әрекет етуі 6,5 жылдан 18 жылға дейін өзгермелі және оларға капитал нарығындағы жағдай әсер етеді. Құрылыс жинақ жүйесі барысында сырғанақ немесе ауыспалы пайыздық мөлшерлемелер қолданылмайды. Салымшыға басында-ақ калькуляцияның нақты негізі ұсынылады. Жинақ кезеңі 2-10 жылға созылады, ол экономикалық жағдайлармен және клиенттің мүмкіндіктерімен түсіндіріледі. Жинақ кезеңінде салымға қарыз алушының әлеуметтік мәртебесіне және қарызды беру туралы келісім шарттарына байланысты 2,5%-4,5%-ды құрайтын пайыздық мөлшерлеме есептеледі.[4, 38 бет]

Қарыз келесі жағдайлар бойынша беріледі: салымшыға сәйкес 18 ай құрайтын жинақтаудың минималды мерзіміне қол жеткізу, сәйкес жинақтың жалпы сомасынан 40%-дан 50%-ға дейін құрайтын жинақтаудың минималды көлеміне қол жеткізу және банк иелігіндегі барлық қаражаттарға байланысты болу қажет. «Уақыт-ақша» үлгісіне негізделген бөлудің бұл әдісінің шегінде жинақ қаражаттарының жалпы сомасы төленеді, яғни меншік жинақтарынан және қарыздан тұратын сома. Бөлуден кейін қарыз белгіленген мерзімде салымшымен өтеледі.

Немістік құрылыс жинақ жүйесі келесі артықшылықтарды анықтайды:

    қаржыландыру капитал нарығына байланысты емес;

    қарыз бойынша пайыздық мөлшерлеме басында белгіленеді және өте төмен болады, сондықтан салымшы үшін пайыздың өзгермелігінен тәуекел жоқ;

    қарыз берушінің төлем мөлшері нақты басында белгіленеді;

    қарыз бойынша төмен пайыздық мөлшерлеме, немістік құрылыс жинақ жүйесінің шегінде, төлем мөлшері және жоғары пайыздар кезеңі салымшыға қалатынына қатысады;

    жинақ кассалары іске асыратын төлемдер тұрғын үй секторының үздіксіз дамуына алып келеді.

Несиелік ресурстардың негізгі көзі ретінде азаматтардың мақсатты жарналарына немістік құрылыс жинақ жүйесін базалау екі негізгі пайданы анықтайды: біріншісі - мерзімінде жинақталған, қарыз алушының ай сайынғы төлемінің көлемін қысқартатын және құрылыс, қозғалмайтын мүлікті сатып алу немесе қалпына келтіруде қаржыландыру көлемін көбейтетін меншік капиталы; екіншісі - пайыздық мөлшерлеменің ауыспалығы нәтижесінде қарыз алушының төлем қабілеттілігінің шегі көтерілген жағдайда меншік капиталы буфер ретінде қызмет көрсетеді. Егер меншік капиталдың үлесі жоғары болса, онда тек қозғалмайтын мүліктің бір бөлігі ғана алынған қарыз үшін сенімділік кепілдемесі ретінде қызмет көрсетеді. 

Германияда құрылыс жинақ жүйесін мемлекет, тұрғын үй құрылысына сый ұсыну жолымен меншік капиталын жинақтауды ынталандыру арқылы қолдайды. Салымшының ынталандыру түрін өзінше таңдау мүмкіндігі бар. Егер ол сый ұсыну жолымен ынталандыруды таңдаса, онда жинақ үшін максимум мөлшерінде 300DM (тұрмыс құрмағандар үшін) немесе 1600DM (тұрмыс құрғандар үшін) ол мемлекеттен қосымша 10% алады. Бұл сыйлар табыстың нақты шегінің көтерілмеуі жағдайында ғана ұсынылады.[4, 51 бет] Осы жағдайда салымшының, әлеуметтік қамсыздандыру шығындары ретінде табыстан өзінің жинағының бөлігін санауға мүмкіндігі бар.

Мемлекет үшін құрылыс жинақ жүйесінің пайдасы:

    мемлекет елдегі тұрғын үй мәселелерін шешу жауапкершілігін жеке инвесторларға аударуы мүмкін және сондықтан өздерінің көзқарасын қолдайды;

    мемлекет үшін тұрғын үйге меншікті құру, жалға пәтерлерді салудан пайдалы, осыдан төмен шығындарға қатысты жоғары тиімділікті байқауға болады.

    мемлекет халық шаруашылығының тұрақтылығына жарна қосады;

    мемлекет құрылыс жинақтарды азаматтардың қаражаттарына жұмыс берушінің нақты төлемдерін қосу көмегімен, бір уақытта олардың салық салуын есептей отырып ынталандырады.

Американдық және немістік үлгілерді қосатын жалпы сипат, олар екеуі де таза банктік болып табылады. Олар құрылысты инвестициялау процесімен тікелей ұйымдық байланыста емес. Инвестициялық-құрылыс компаниялары әдетте, дайын тұрғын үйді сату барысында, құрылыстың аяққы сатысында ғана ипотека шегінде қалыптасқан азаматтардың қаражаттарын алады, ал бастапқы сатыларда қарапайым банктердің коммерциялық несиелерді пайдаланады. Ипотеканың американдық үлгісі мен немістің құрылыс жинақ жүйесінің жалпы немесе өте ұқсастығы, қозғалмайтын мүлікті кепілге қоя отырып, несиелерді рәсімдеу процедуралары және осы несиелерді өтеу мен қызмет көрсету болып табылады.

Қазіргі уақытта ипотекалық несиелеу жүйесі Европа және АҚШ мемлекеттерімен қатар Азия аумағында, әсіресе Малазияда жақсы дамыған. Малазияның ипотекалық жүйесі “Кагамас” атты ұлттық ипотекалық корпорациясының құрылуынан бастап дами бастады. Оның құрамына Малазия банкісі (20%), қаржы компаниялары (19,5%), коммерциялық банктер (60,5%) кірді. Корпорацияның қаржылық капиталы қазіргі уақытта 40 млн.[7] АҚШ долл. құрайды. Бұл корпорацияның негізгі рөлі – өтімділікпен, құрылыстың төменгі құнымен, ипотекалық несиенің ұзақ мерзімімен және тұрғын үй сатып алушыларға қаржыландыруды таңдаумен қамтамасыз ету болып табылады.

Малазиядағы ипотекалық несиенің процесі екі этапқа бөлінеді: а) тұрғын үйдің құрылыс процесі; б) үй құрылысының толық аяқталу процесі. Тұрғын үй құрылысы үшін тұрғын үй салушыға мерзімі 2-3 жылдар аралығы болатын несие ұсынады және де тұрғын үй салушы ашық түрде қоғамға үй салатынын жариялайды. Құрылыс кезінде аяқталмаған тұрғын үйді алдын ала сатуды және үйді сатып алушылар толық қаржыландыруды жүзеге асырады. Құрылыс аяқталғаннан кейін ипотекалық несиенің секьюритизациясы жүзеге асырылады. Несиелендірудің негізгі шартына 70%-80%-ға дейін қаржыландыру маржасы және 20-25 жыл аралығындағы несиелендірудің орташа аяқталуы жатады. Сонымен қатар негізгі қарыз сомасы қарыз алушының табысынан ай сайын 1/3 көлемінде төлену керек және міндетті түрде жылжымайтын мүлікті сақтандыру туралы келісім ұсынылады. Сыйақының максималдық мөлшері 9% құрайды.[8]

Секьюритизацияның процесі несие иесімен қарыз алушыларға ипотекалық несиелерді беруден басталады. Кейіннен оларды корпорацияға сатады. Корпорация капиталдың өсуінен және ипотекалық несиелерді сатып алудан түскен өзінің шығындарын жабу үшін ұзақ мерзімді бағалы қағаздарды шығарады. Содан кейін оларды инвесторларға сатады. Қалыптасқан экономикалық жағдайда, мемлекеттік ұйымдар құру және үлкен көлемде ипотекалық несиелеуді, механикалық қайта қаржыландыруды жүзеге асыратын жоғары капиталды мемлекеттік емес ұйымдардың болмауы қиын жағдайға әкеледі.

Сонымен, ипотекалық несиелеу тұрғындардың қаражатынан тұрғын үй құрылысын қаржыландыруға мүмкіндік береді, бұдан басқа, қаржыландырудың қосымша көзі ретінде қызмет көрсететін кепілзаттың екінші нарығының бар болуын түсіндіреді. Осы аумақтағы бай әлемдік тәжірибе, ипотекалық несиелеу кезінде тәуекелдер бар, бірақ олар біркелкі бөлінуі және төмендетілуі мүмкін екенін көрсетеді. Осымен байланысты кепілзат, тұрғын үй құрылысын оны кепілге қоя отырып, ұзақ мерзімді ипотекалық несиелеудің әр түрлі сызбаларын пайдалану идеясын өткізетін инструмент ретінде рөл атқарады. Ипотекалық несиені қайтармаудың тәуекелін төмендету үшін ипотека затын, әр клиенттің өмірі мен еңбек қабілеттілігін, сонымен бірге жұмыссыздықты міндетті сақтандыруын жүргізу қажет.

Кез келген ел үшін азаматтарды қымбат емес, қазіргі таңдағы тұрғын үймен қамсыздандыру мәселесі әлі күнге дейін мемлекеттің әлеуметтік саясатының негізгі факторлары болып табылады. Көп елдерде берілген міндеттің шешілуі құрылыс жинақ жүйесін және ипотекалық несиелеу жүйесін қалыптастыру болып табылады.

Шет елдердің тәжірибесі бойынша, қарыз алушылардың несие қабілеттілігін бағалаудың критерияларын қолдана отырып, Қазақстандағы өмір деңгейінің, менталитеттің және ұлттық дәстүрлердің даму ерекшеліктерін жан-жақты ескеру қажет. Израиль мысал бола алады, онда төмен несие қабілеттілігі бар, бірақ өсім үшін жоғары әлеуеті бар, шағын қамсыздандырылған қарыз алушыларға жақын туыстары кепіл ұсына алады. Әрбір жас жұбайға өмірінде бір рет олардың ипотекалық несиесінің бір бөлігін өтеу үшін Үкіметтік субсидия беріледі. Қазақстанда шағын қамсыздандырылған қарыз алушыларды мемлекет тарапынан ұқсас қолдау болатын болса, онда ол отандық өндірісті көтерудің және тұрғындардың жағдайын жақсартудың күшті факторы болушы еді.

1.3 Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелеу жүйесін ұйымдастыру

Қазіргі мемлекеттік тұрғын үй саясаты тұрғын мәселесін шешуде халықтың әлеуметтік көмекке мұқтаж бөлігінің қажеттіліктеріне бағдарланған бұрынғы саясатымен қатар, орташа табысы бар және тегін жекешелендірудің нәтижесінде баспанасын өз меншігіне айналдырып алған баспанасы бар халықтың негізгі бөлігіне жаңа екпін түсіріп отыр.

2000 жылдың 21 тамызындағы ҚР Үкіметінің №1290 қаулысымен қабылданған Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелеу жүйесін дамыту және тұрғын үй құрылысын ұзақ мерзімді қаржыландыру тұжырымдамасына сәйкес, ипотекалық несиелеудің жүйесі ипотекалық компанияларды тұрғын үй нарығының дамуын қамтамасыз ететін жабық акционерлік қоғам формасында құруға негізделді. Бұл жүйеде банктер ипотека тауарларымен қамтамасыз етілген ипотекалық облигацияларды шығару жолымен қайта қаржыландырыла алады. Ұлттық банк басқармасының 2000 жылдың 20 желтоқсанындағы шешімі нәтижесінде «Қазақстан ипотекалық компаниясы»жабық акционерлік қоғамы құрылды.

Дербес қаржы институты болып табылатын «Қазақстан ипотекалық компаниясы» жабық акционерлік қоғамы несие беруші банктерден ипотекалық тұрғын үй несиесі бойынша талап ету құқығын алады, әрі осы құқықтармен қамтамасыз етілген ипотекалық бағалы қағаздарды шығарады.[9]

  Компанияның негізгі функцияларына мыналар жатады:

   Несие берушілерді белгіленген стандарттар мен талаптар негізінде, ұзақ мерзімді ипотекалық тұрғын үй несиесін талап ету құқықтарын сатып алу жолымен қайта қаржыландыру;

   Тіркелген немесе өзгермелі сыйақы мөлшерлемелері белгіленген ипотекалық бағалы қағаздарды шығару;

   Тұрғын үй несиесі саласына инвесторлардың қаражатын тарту;

   Қазақстан Республикасы Ұлттық банкімен несие беруші банктердің қаржылық жағдайы туралы ақпараттармен қамтамасыз ету туралы келісімді бекіту;

   Банктер үшін ипотекалық несиелеу бойынша әдістемелік ұсыныстарды әзірлеу;

   Несие берушілерге ипотекалық тұрғын үй несиесі бойынша консалтингтік қызмет көрсету және ипотекалық  несие операцияларын жүргізудің тәуекелі төмен әрі оңтайлы тәжірибесін енгізуіне ықпал ету.[10]

Компания несие беруші банктердің ипотекалық тұрғын үй несиесі бойынша ұсынған мәліметтерін талдайды, ипотекалық тұрғын үй несиесінің сапасын тексеруді жүзеге асырады және қарыз алушылар жөніндегі ақпараттарды алу туралы мемлекеттік немесе басқа да органдармен келісімді бекітеді, сондай-ақ ипотекалық несиелеу саласындағы мамандардың біліктілігін арттыру мақсатында  оларды оқытуды жүзеге асырады.