Ипотекалық несиелеу

Қарыз алушы бастапқы жарнаның және несие қаражатының сомаларын пайдалана отырып, сату-сатып алу келісімшарты бойынша тұрғын үй құнының төлемін жүзеге асырады. Несие берушінің сату-сатып алу келісімшарты бойынша есеп айырысу процесіне тікелей қатысып,оған толық бақылау жүргізгені мақсатқа лайықты болады. Осыдан кейін ипотека – қарыз алушының өмірін сақтандыру,  сондай-ақ  сатып алынған үйге меншік иесінің құқықтық мүмкіндігіне қарай жүзеге асырылады.

Ипотекалық несиеге тән кепілдік жүйесінің жұмыс істеу механизмін келесі суреттен көруге болады:

Сурет - 2. Ипотекалық несие нарығының жұмыс істеу механизмі

*Дерек көзі: [3, 48 бет] әдебиеттен алынған

1.   Компания ипотекалық облигацияларды шығарады;

2.   инвестордың осы облигацияларды сатып алуы;

3.   коммерциялық банктерге олардың сұрау салуы бойынша беру;

4.   коммерциялық банктер қарыз алушыларға несие береді;

5.   қарыз алушы несиені жыл сайын теңдей етіп бөліп-бөліп өтейді;

6.   коммерциялық банк компания несиесінің сомасын қайтарады;

7.   пайыздарды төлеу және ипотекалық облигацияларды өтеу.

Екінші деңгейлі банктер жеке қарыз алушыларға олардың өтей алатын мүмкіндіктерін алдын ала бағалап, қарыз алушының табысын ескеру мен несиенің ең көп шамадағы ықтимал сомасын анықтап, олардың бастапқы жарнаны төлеуге өзіндік қаражатының жететінін немесе жетпейтінін анықтап алғаннан кейін және ипотеканың мәнін бағалаған соң, ипотекалық несиені тұрғын үйді сатып алуы үшін береді. Бұл рәсім қарыз алушының андеррайтингі деп аталады. Несие беруші қарыз алушының берген ақпаратын тексереді, оның төлем қабілеттілігін бағалайды және несие беру туралы шешім қабылдайды немесе белгілі бір себептерге сүйеніп оған несие беруден бас тартады.

Егер несие беруші жағымды шешім қабылдайтын болса, берілетін несиенің сомасын есептеп, оны берудің басқа да маңызды шарттарын (мерзімін, пайыздық мөлшерлемесін, өтеу тәртібін) қалыптастырады.

Ұзақ мерзімді ипотекалық несие төлем, мерзім, қайтару шарттарымен және несие қаражатының пайдалануына қатаң бақылау орнатумен беріледі. Қарыз алушының өзіне үйді несие берушіге өтініш бергенге дейін де, өтініш бергеннен кейін де таңдауына құқығы болады. Бірінші жағдайда үйді сатушы мен қарыз алушы өздері белгілеген мерзімде келісілген баға бойынша, қарыз алушының тұрғын үйді сатып алудағы басым құқығын қарастыратын тұрғын үйді сату-сатып алудың келісімшартына алдын ала қояды. Несие беруші несиенің қайтарылуы тұрғысынан тұрғын үйді бағалайды және қарыз алушының табысына, әкелген бастапқы жарнасына әрі тұрғын үйдің құнына қарай, оның сомасын есептейді. Екінші жағдайда әлеуетті қарыз алушы несие беруші есептеген несиенің шамасын біліп алғаннан кейін өзіне қолайлы, төлеуге қабілеті жететін тұрғын үйді таңдайды. Содан соң өзінің сатушысымен сату-сатып алудың мәмілесін бекітеді. Бұл мәміледе несие берушінің сатып алынған тұрғын үйдің несиені қамтамасыз ете алатыны туралы келісімі міндетті түрде болуы керек.

Несиеге сатып алынатын пәтерді таңдаған бағалаушының қызмет ақысын қарыз алушы төлейді. Бағалаушы таңдап алынған тұрғын үйді тәуелсіз бағалайды, ал несие беруші оны берілетін несиенің мөлшеріне арақатынасын белгілейді. Несие беруші оң шешімге келген жағдайда қарыз алушымен несиелік келісімшартқа отырады. Ал қарыз алушы өзінің қаражат есебінен бастапқы жарнаның төлеміне пайдалану үшін сақтап қойған жарнаны банктегі өз шотына әкеледі. Қарыз алушы келісімшарт бекітілгеннен кейін бірден жылжымайтын мүліктің меншік иесіне айналады әрі оны несие беруші банкке кепіл ретінде ұсынады. Ал несие беруші осылар жүзеге асырылғаннан кейін несиемен қызмет көрсетуге кіріседі.

Несиелік келісімшартта екі жақ мына шарттарды қарастырады:

   берілетін несиенің сомасы;

   несие берілетін мерзім;

   қарыз алушының несиені пайдаланғаны үшін төлейтін пайыз мөлшері;

   несиені және несие бойынша пайызды өтеудің кезектілігі;

   келісімшартты мерзімінен бұрын бұзудың және несие мен оның пайызын өндіріп алудың негіздері және т.б. [5, 40 бет]

Несиелік қамтамасыз ету мәміленің нотариалдық растауымен, пайда болған ипотеканың мемлекеттік тіркеуімен сәйкес келетін сатып алынған тұрғын үй ипотекасы бойынша келісімшартпен ресімделуі мүмкін, сондай-ақ тұрғын үй ипотекасы мен сату-сатып алудың үш жақты (аралас) келісімшартымен де ресімделуі мүмкін. Мұнда мүдделі үш тарап пәтердің сатушыдан сатып алушының меншігіне өткенін, сондай-ақ бұл пәтердің несие берушінің пайдасына ипотекаға берілгенін бір мезгілде дәйекті түрде әрі нақты тіркеп, нотариалдық тұрғыдан растайды. Немесе ол сатып алынған тұрғын үй ипотекасының сату-сатып алу келісімшартын тіркеу сәтінде несие қаражаты есебінен тұрғын үйді сатып алудың келісімшартымен ресімделуі мүмкін.

Ипотека туралы келісімшартта екі жақ мынадай шарттарды қарастырады:

   ипотеканың мазмұнын;

   ипотекаға берілген үйдің бағасын;

   ипотекамен қамтамасыз етілетін негізгі міндеттеменің мөлшерін (берілген несиенің мөлшерін және пайдаланылатын ақша қаражаттары үшін алынатын пайыздың мөлшерін);

   ипотекамен қамтамасыз етілетін негізгі міндеттеменің орындалу мерзімін (несие берілетінмерзімін);

   ипотекаға берілетін мүліктің қарыз алушының пайдалануында жатқанын көрсетуін  (өйткені, ол ипотека туралы келісімшарт бойынша кепілді салушы болып табылады);

   ипотекаға берілген мүлікті сақтандыру жөніндегі талабын;

   ипотеканы және басқаларды өндіріп алуды талап етудің негізін.

Ипотека жөніндегі келісімшарт пен несиелік келімшарт бойынша екі жақтың құқықтары мен міндеттері несие берушінің және қарыз алушылардың мүдделерін қорғауға және олардың өз құқықтарын жүзеге асыруына кепілдік беретіндей болуы керек. Одан ары несие беруші несиеге қызмет көрсетуді жүргізеді, яғни қарыз алушыдан төлемдерді қабылдайды, берілген ипотекалық несиеге қызмет ету бойынша қажетті шараларды жүзеге асырады.

Ипотекалық несиенің параметрлерін компания мен банктер бір-бірімен алдын ала келісіп, белгілеп алады.

   несие Қазақстан Республикасы Ұлттық Банкінің жіктеуіне сәйкес стандартты болуы керек;

   қарыз алушы тұрғын үй төлемінің бір бөлігі болып табылатын бастапқы жарнаны тұрғын үй құнынан 30% мөлшерінде әкелуге міндетті, тұрғын үй құнының 15%-ына тең соманы әкелген жағдайда соманың қалған 15% азаматтық-құқықтық жауапкершілікпен сақтандырылады;

   сатып алынған тұрғын үй несие бойынша кепіл болып табылады;

   ұзақ мерзімді ипотекалық несие инфляция деңгейінде несиені индекстеу арқылы теңгемен беріледі;

   сыйақының мөлшерлемесі оның уақтылы төленуіне мүмкіндік беретіндей нарықтық болуы керек, бұл арада ол банктерге, инвесторларға, зейнетақы жинақтаушы қорларға, сақтандыру компанияларына және т.б. тартылатындай болуы қажет;

   негізгі қарыз сомасы мен оның пайызы аннуитеттік төлем формуласы бойынша есептелген ай сайынғы  төлем түрінде төленеді;

   кепіл, сондай-ақ қарыз алушының өмірі мен еңбек қабілеттілігі міндетті түрде сақтандырылуы керек.

Компанияның облигациялары тек осындай (жоғарыда аталған) шарттарға ғана сәйкес келетін несиенің құқық-талаптарымен қамтамасыз етіледі.

Ипотекалық несие берілерде ұсынылатын қамтамасыз етудің құнына қарай қарыз алушыға берілуі мүмкін ең жоғары шамадағы оның мөлшерін анықтайтын коэффициент есептеледі (К/3 коэффициенті). Бұл коэффициент жылжымайтын мүліктің сатылу бағасы немесе осы мүліктің бағаланған құны – міне, осы екі шамадан ең аз шама ретінде анықталатын кепілдің құны мен ипотекалық несие сомаларының арақатынасы ретінде анықталады. Осы талапқа сәйкес бұл арақатынастың ең көп шамасы бағаланған құннан немесе сатылу бағасынан – екі шаманың қайсысы аз, соған қарай – 70%-дан аспауы керек.  

Бұл коэффициент несие беруші банк пен компания өз мойнына алатын тәуекелдік деңгейінің бағалануына өз әсерін тигізеді.  К/3 неғұрлым жоғары болса, тәуекелдік те соғұрлым  жоғары болмақ. Белгілі бір қарыз алушы үшін  К/3 коэффициентінің нақты мәні оның несиені төлеу қабілетіне байланысты 70%-дан аз болуы мүмкін. Компания  К/3 көрсеткішін ипотекалық тұрғын үй несиесінің типі, сыйақы мөлшерлемесі және басқа да фактордың негізінде өзгерте алады. Кез келген өзгерту банк пен компания арасындағы келісімде көрініс табуы керек.[5, 47 бет]

Компания банктерге ипотекалық несиені сатуына мүмкіндік береді. Қайталамалы ипотека нарығын ұйымдастырушы ретінде компания ипотекалық айғақты сатып алу жолымен талап ету құқығын төлем негізінде алады. Бұл арада несиеге қызмет ету бойынша функция банктің өзінде қала береді.

Қазақстан Республикасындағы көптеген банктер сатып алынатын пәтер мен үйді немесе құны бойынша эквивалентті басқа мүлікті кепілге ала отырып, үй сатып алуға несие береді. Несиелеу шарттары барлық ұйымдар үшін бірдей. Несие берушілер үшін қозғалмайтын мүлік ипотекасы туралы заңды күші бар ереже қолданылады, онда кепілді соттан тыс өткізу процедуралары да қарастырылған. Мысалы, егер, үш ай ішінде клиент кепіл шартының талаптарын орындамайтын болса, онда ипотекалық компания сотқа жүгінбей-ақ үйді сатуға құқы бар. Бұл өте қатаң шара екені сөзсіз, себебі клиент тек баспанасыз далада қалумен қатар, бар салған ақшаларын да жоғалтады.

«Ипотекалық несиелеудің неміс моделі» құрылысжинақ жүйесі жайында сөз қозғасақ. Жүйе Германияда 1924 жылы, ең алғаш құрылыс-жинақ банкін құру арқылы  жүзеге асты. Германияның жетістікті тәжірибесіне қарамастан, Европаның басқа елдерінде бұл жүйе 90 жылдардан кейін ғана ене бастады. Кеңінен ол Франция, Люксембург, Чехия, Словакия, Венгрия, Польша елдерінде қолданылды. Мысалға, қазіргі уақытта, Чехия мен Словакияның өзінде  жалпы алғанда 2 млн.-ға жуық құрылыс жинақтарына отыратын шарттар жасалынған екен. Қазақстан тәжірбиесіне бұл жүйе 1944 жылы енді. Сол жылы «Жилстройсбербанк» Швебиш Халл қаласының құрылысжинақ кассасымен серіктестік қатынасты жақсартып, немістің тұрғын үйді несиелендіру моделін үйренуге кірісті. Бұл модель Қазақстанда тек 1999 жылы қолданыла бастады. Қаржыгерлер халықтың 1,5 млрд. долларды жастықтың астында басып жатқандарын есептеп, осы ақшаларды қалай айналымға жіберуін ойластыра бастады.[5, 67 бет] Осы мәселені шешу мақсатында, халықтың банкке деген сенімін нығайту үшін, депозиттерді ұжымдық сақтандыру жүйесі құрылады және банктік құпияны сақтауға қатаң талап енгізіледі. Сонымен қатар, көп көлемде клиенттерді өздеріне тарту үшін банктік қызметтердің жаңа түрлері ұсыныла басталады, соның ішінде  құрылыс жинақтары да қарастырылған. Ұлттық Банк екінші деңгейдегі банктермен және де басқа да ұйымдармен бірелесе отырып құрылысжинақ жүйесінің негізгі қағидаттары мен қағидалары  қарастырылатын «Қазақстан Республикасындағы құрылыс жинағының жүйесі туралы» заңды шығарады. Жобаға сәйкес, әр салымшы тұрғын үй қарызын алу үшін, үй құнының жарты құнындағы ақшаны сол банкте үш жыл мерзімінен кем емес жинақтауы қажет. Осында айта кететін жайт, Заң жобасы тұрғын үй несиесі және депозиттері бойынша сыйақы мөлшерлемесіне белгілі бір шек қоймайды, бірақ несие пайдаланғаны үшін төленетін процент мөлшері сыйақыдан жоғары болмауы қажет.

Мемлекет үшін құрылысжинақ жүйесінің бір артықшылығы, қаржы нарығының конъюнктурасына байланыссыз нақты сектор, дәлірек айтсақ тұрғын үй құрылыс сферасы кепілдендірілген инвестициялар алады. Бұл құрылыс кешеніндегі ескі және жаңа жұмыс орындарын сақтап қалуға мүмкіндік береді. Сондай-ақ жүйе, несиеге төленетін сыйақының төмен мөлшері арқылы және капитал нарығына тәуелсіздігі арқылы тұрғын үй бағасының құбылуына және инфляцияға тұрақтандырушы әсер ете алады. Банктерді құрылыс ссудаларын қайтармаудың төмен тәуекелдері қызықтырады. Жүйеге қатысатын клиенттің қаржылық қатысуының жоғары үлесі (50%) оның төлем қабілеттілік көрсеткішін білдіреді. Несие берілгеннен кейін қозғалмайтын мүлікке деген бағаның қатты төмендеуі кезінде ссуда 100%-ке қамтамасыз етіледі.

Тұрғын үй несиесі тек үш мақсатқа ғана қолданылуы қажет:

1.   Үй салуға және сатып алуға;

2.   үйді жөндеуге және модернизациялауға;

3.   үй салу үшін жер алуға.

Тұрғын үй сатып алу үшін азаматтарды ұзақ мерзімді несиелеу жүйесін құру келесідей мүмкіндіктер береді:

   азаматтардың төлем қабілеттілік сұранысын жоғарлату және халықтың көп бөлігінің тұрғын үй сатып алуына мүмкіндік жасау;түрғын үй нарығын активтеу;

   ипотека механизмі арқылы нақты экономикалық айналымға тұрғын үй сферасында қозғалмайтын мүлікті тарту;

   тұрғын үй сферасына халықтың жинақтарын және басқа да бюджеттен тыс қаржы ресурстарын тарту үшін база құру;

   құрылыс секторын дамытуды қамтамасыз ету;

   елдегі жалпы экономикалық өсудің жандануына әсер ету.

Қазақстан Республикасының Президенті Нұрсұлтан Назарбаев,  Қазақстан халқына арнаған Жолдауында, қазақстандықтардың тұрғын үй саясатын жүргізу талап ететінін, ал бұл саясаттың мәні тұрғын үй құнының арзандауы, оны несиелеу мерзімінің ұзартылуы, алғашқы төлем жарнасы мен несиелеу үстемесінің төмендетілуі арқылы халықтың басым бөлігіне тұрғын үйге қол жеткізуге мүмкіндік берумен қатар, тап осы тұрғын үй құрылыс саласы өзінің соңынан құрылыс материалдары индустриясының, жиһаз жасау өнеркәсібінің, темір-металл өңдеу өндірісінің дамуына мүмкіндік ашады деген.

Қазақстан Республикасында ипотеканы құқықтық реттеу ерекшеліктеріне тоқтала кетсек. Біздің елде ипотеканы жүзеге асыру тәртібі «Қозғалмайтын мүлік ипотекасы туралы» Қазақстан Республикасының заңымен реттелінеді.

Заңның басты мақсаты – сол мүліктің меншік иелерінің қызығушылықтарын біржақты қорғау арқылы, несие міндеттемелерін қозғалмайтын мүлікпен қамтамасыз ету тәсілі ретінде ипотеканы пайдаланудың сенімділігін және тиімділігін жоғарлату болып табылады.