Обеспечение кредитных обязательств

     Для ипотеки характерны следующие черты: пребывание имущества в руках должника; возможность получения под залог одного и того же имущества добавочных ипотечных ссуд; обязательная регистрация залога в земельных книгах, которые ведутся государственными коммунальными учреждениями, простота контроля над сохранностью предмета залога.    

     Залог движимого и недвижимого имущества  используется также при выдаче долгосрочных ссуд населению на приобретение движимого и недвижимого имущества, строительства или землеустройства и т.д.    

     Применение  ипотеки кроме принятия законодательства, регулирующие залоговое право, предполагает определение организаций, которые будут заниматься регистрацией ипотеки, круга лиц, могущих осуществлять оценку, а также порядок проведения оценки имущества клиента. Успех оценки, зависит от способностей, опыта и компетентности оценщика. Этому вопросу банк придает большое значение. Объектами ипотеки являются: земельные участки, предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, жилые дома и квартиры, дачи и садовые дома, гаражи и суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.¹

     Указанное имущество может быть предметом ипотеки, если оно принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения. Если имущество находится в общей совместной собственности или принадлежит по договору аренды, необходимо согласие всех собственников или арендодателя.²

     При условии, что предметом ипотеки  является предприятие, то в состав заложенного  имущества входят относящиеся к  данному предприятию материальные и нематериальные активы.  

     Международная практика выработала принципиальные положения, по поводу оценки предметов залога:

     1) Большинство предметов залога  оценивается по рыночной стоимости.  Это означает, по сути, самую высокую  цену, за которую собственность  могла быть реализована при  наличии потенциального покупателя  и достаточности времени на совершение сделки. Во многих случаях, банк при реализации залогового имущества, первоначальная стоимость не соответствует реальной цене. Это происходит из-за: отсутствия заинтересованных покупателей, снижения цены на соответствующую собственность, экономический спад, необходимость быстро найти покупателя.

     2) Принятое обеспечение должно  регулярно переоцениваться с  тем, чтобы покрыть кредитный  риск в любое время. 

     3) Оценку стоимости предметов залога  должны производить специалисты  соответствующей квалификации.

     4) Подлинность и ценность произведений  искусства, антиквариата и т.д.  должны быть подтверждены.

     5) При оценке залога следует  обратить внимание на правильное  определение ликвидационной стоимости  и затрат на реализации имущества.

     7. Наиболее сложным и трудоемким является оценка недвижимости в качестве предмета залога. Как правило, используют три основных метода, которые применяют в комплексе для выбора наиболее оптимального варианта.

     Первый  метод (затратный) ориентируется на определение возможных затрат на приобретение земли и возведение новых аналогичных построек в будущем при нормальном ходе строительства. Далее определяется восстановительная стоимость объектов с учетом величины предпринимательского дохода, который отражает вознаграждение инвестора за риск строительства объекта недвижимости.

     Второй  метод (рыночный) основывается на информации о рыночной цене аналогичных сделок купли- продажи. Этот метод более прост в употреблении, но предполагает развитый рынок недвижимости и наличие информации о рыночных ценах на разных объектах недвижимости.

     Третий  метод (доходный) исходит из предпосылки, что стоимость объекта недвижимости обусловлена будущим чистым доходом, которая может принести недвижимость при ее эксплуатации. Для использования этого метода необходима информация о ставках аренды аналогичной недвижимости, данные о возможной потери при сборе платежей, возможность дополнительного получения доходов от иных форм эксплуатации объекта недвижимости.

     В банковской практике операции коммерческих банков не имеют самостоятельного значения. Они производны от ссудных операций и гарантируют своевременное и полное погашение ссуды. Ссуды, выданные под залог имущества клиента или его имущественных прав, называют ломбардными.

     С правовой точки зрения структуру  залогового механизма можно представить в Приложении №1.

     Как видно из схемы, центральное место  в правом содержании залогового механизма  принадлежит определению права  собственности, владения, распоряжения и пользования заложенным имуществом. В России правовая основа залогового механизма определена Законом «О залоге» и Гражданским кодексом, в соответствии по  которому:

     а) право собственности на заложенное имущество принадлежит заемщику;

     б) владение заемщиком заложенным имуществом может быть непосредственное;

     в) залог может сопровождаться правом пользования предметами залога в соответствии с его назначением.

     Основными этапами реализации залогового механизма  являются:

• Выбор предметов и видов залога;
• Осуществление оценки предметов залога;
• Составление и исполнение договора о залоге;
• Порядок обращения взыскания на залог.

• Предметом залога могут выступать вещи, ценные бумаги, иное имущество и имущественные права. В то же время это имущество это имущество для отнесения его к объекту залога должно отвечать критериям: приемлемости и достаточности.

     В то же время, чтобы то или иное имущество  клиента могло стать предметом  залога, необходимо его соответствие критериям приемлемости и достаточности.

     Критерий  приемлемости отражает качественную определенность предмета залога, критерий достаточности – количественную. Существуют общие требования и специфические требования к качественной и количественной определенности предметов залога.

     Общие требования к качественной стороне  предметов залога независимо от их материально – вещественного содержания сводятся к следующему.

1. Предметы залога (вещи или имущественные права) должны принадлежать заемщику (залогодателю) или находится у него в полном хозяйственном ведении.
2. Предметы залога должны иметь денежную оценку.
3. Предметы залога должны быть ликвидные, т.е. обладать способностью к реализации.

     Общим требованием к количественной определенности предметов залога, является, превышение стоимости заложенного имущества  должна быть больше суммы ссуды и  причитающихся за нее процентов.

     Специфические требования к качественной и количественной определенности предметов залога зависят от вида залога и степени риска, сопровождающей соответствующие залоговые операции.

     Приемлемость  товарно-материальных ценностей для залога определяется двумя факторами:

• Качества ценностей;
• Возможность кредитора осуществлять контроль над их сохранностью.

      Критериями  качества товарно-материальных ценностей  являются: быстрота реализации, относительная  стабильность цен, возможность страхования, долговременного хранения.

      Важно не только определить критерий качества, выбрать в соответствии с ним ценности, но и обеспечить их сохранность. Только в этом случае залог ценностей может быть гарантией возврата кредита. Поэтому наиболее надежным способом обеспечения сохранности заложенных ценностей является передача их кредитору, т.е. банку. В данном случае заемщик остается собственником заложенного имущества с опосредованным владением. Он не может, распоряжается, и использовать заложенные ценности.³ Указанный вид залога называется закладом. Кредитор приобретает при закладе право пользования заложенным имуществом. Одновременно на него переходит обязанность надлежащим образом содержать и хранить предмет заклада, нести ответственность за утрату и порчу. Если на предметы, оставленные у залогодателя, наложены знаки, свидетельствующие об их залоге, имеет место так называемый твердый залог. В этом случае заемщик не имеет права использовать заложенные ценности. Но он имеет ограниченную сферу применения, т.к. он не рассчитан на ценности, не предназначенные для текущего потребления.    

     Залог товаров в обороте применяется в настоящее время при кредитовании торговых организаций. Торговые организации постоянно должны иметь у себя запас ценностей для выставления их на продажу. В этом случае предмет залога находится не только во владении, но и в распоряжении и пользовании заемщика. При данном виде залога организация может заменить одни заложенные ценности на другие; но условием использования товаров является обязательное их возобновление в сумме израсходованных ценностей. Поскольку между моментом продажи товара и моментом возобновления товарного запаса возможно не совпадение, залоговое обязательство не всегда гарантирует возврат кредита. Такая гарантия распространяется лишь на реально существующие товарные запасы. Близок по содержанию к залогу товаров в обороте залог товаров в переработке. Он применяется при кредитовании промышленных предприятий, в частности перерабатывающих сельскохозяйственное сырье. Особенностью этого вида залога является право заемщика использовать заложенное сырье и материалы в производстве, включение в предметы залога также полуфабрикатов и готовой продукции. Переработка ценностей банком разрешается, если будет доказано, что в результате переработки получится продукт более высокой стоимости, чем до нее. Однако в этом случае банк не может осуществить действительный контроль над сохранностью заложенных ценностей.     

     Кроме кредитов под товарно-материальные ценности банки широко практикуют выдачу ссуд под залог дебиторских счетов, ценных бумаг и векселей. Приемлемость дебиторских счетов для залога осуществляется по таким критерия, как качество реализуемых товаров и финансовая устойчивость покупателя. В этой связи банки анализируют динамику показателя, а также динамику, структуру и длительность дебиторской задолженности в разрезе каждого плательщика. Максимальная сумма кредита под дебиторские счета не может превышать 50-90% их стоимости.    

     Критерием качества ценных бумаг с точки зрения приемлемости их для залога служат возможность быстрой реализации и финансовое состояние выпускающей стороны. В этой связи наиболее высокий рейтинг качества государственные ценные бумаги с быстрой оборачиваемостью. При их кредитовании максимальная сумма кредита может достигать 95% стоимости ценных бумаг. При использовании в качестве залога других ценных бумаг (например, акций, выпущенных фирмами) объем кредита составляет 80-85%.    

     К предметам залога относятся также  векселя. Главное пребывание к векселю, как предмету залога, состоит в обязательности отражения реальной товарной сделки. Необходимо учитывать также срок платежа по векселю, качество и ассортимент товаров, продаваемых в рассрочку. Поэтому банки вправе потребовать замены одних векселей другими. Максимальная сумма кредита составляет 75-90% стоимости обеспечения векселя.

К форме договора о  залоге предъявлены  следующие требования:

• Договор о залоге  должен совершаться в письменной форме. Как правило, подписанный двумя сторонами и скрепленный печатями.
• Договор об ипотеке подлежит обязательному нотариально удостоверению, также подвергаются договору не только недвижимое, но или любое другое имущество клиента.
• Договор об ипотеке подлежит обязательной регистрации в местных органах управления имуществом России.
• Договор об ипотеке государственной собственности считается действительным, если на нее дано разрешение местных органов Госкомимущества.

Наглядно  договор залога недвижимости можно  увидеть в Приложении №5 
 

К содержанию договора о залоге законодательством  России предъявлены  следующие требования: 

1. Отражение существа обеспеченного залогом требования, его размера и срока исполнения. Также указывается, кто является Кредитором и Заемщиком, размер ссуды и причитающихся процентов, срок погашения и уплаты процентов.
2. Состав и стоимость заложенного имущества.
3. Вид залога, отражающий способ владения и распоряжения заложенным имуществом.
4. Права и обязанности сторон применительно к видам залога. При твердом залоге, залоге товаров в обороте или переработке права и обязанности сторон зависят от особенностей соответствующего вида товаров.
5. Формы организации контроля над соблюдением условий договора. Конкретные способы организации контроля над исполнением условий договора о залоге зависят от способа и распоряжения заложенным имуществом.