Ресурсный потенциал предприятий сырьевых отраслей

        Данное противоречие было успешно разрешено только в XIX в. Банкротским уставом 1800 г. и Гражданским уложением. Этими нормативными правовыми актами было окончательно отменено обращение предмета залога в собственность залогодержателя, введена обязательная продажа указанного имущества с публичных торгов, вводилась необходимость совершения нотариусом акта удостоверения договора ипотеки.

       Следует отметить, что в России до революции была создана довольно удачная система ипотечных кредитных организаций. Впервые они появились еще в 1754 г. Однако наиболее бурно ипотечное кредитование в России начало развиваться после реформы кредитной системы 1859 г., а также крестьянской и земельной реформы 1861 г.

        В соответствии с принятыми в 1859 г. решениями взамен ликвидируемых государственных кредитных организаций учреждались земские банки. Одновременно создавались частные кредитные учреждения.

       Основными игроками на рынке долгосрочного земельного кредитования являлись государственные организации: Государственный крестьянский поземельный банк и Государственный дворянский земельный банк.

        Помимо государственных кредитных учреждений, в то время существовало также 10 частных ипотечных банков, которые осуществляли свою деятельность на четко определенной территории. Они предоставляли кредит в виде реализуемых на бирже закладных листов (особого рода ценных бумаг, действовавших на ипотечном рынке, имевших колеблющийся курс). В случае "неисправности" должника имущество уходило с публичных торгов.

         Кроме вышеупомянутых крупных кредитных учреждений в России на тот момент существовали также ссудосберегательные и кредитные товарищества, сельские, волостные и станичные общественные ссудосберегательные кассы и земские кассы, которым государство оказывало огромную помощь. Вновь открываемые кредитные институты могли образовывать первоначальный капитал из заемных средств, которые они затем погашали за счет своих прибылей, причем в большинстве случаев кредитором выступал непосредственно Государственный банк России.

          В финансовое обращение широко вовлекались ипотечные ценные бумаги: закладные листы, различные обязательства, векселя, сертификаты, а также непосредственно закладные. Долгосрочное финансирование недвижимости способствовало бурному развитию экономики, промышленности, сельского и городского хозяйства.

В XIX в. окончательно утвердилась конструкция залога, при которой кредитору не переходил  титул собственника на предмет залога ни сразу после оформления залоговых  правоотношений, ни в случае неисполнения обеспечиваемого залогом обязательства. Как уже отмечалось выше, в случае неисполнения обязательства должником  предмет залога подлежал обязательной реализации на публичных торгах, а  кредитор имел право на удовлетворение своих требований из стоимости проданного имущества. Что касается определения  предмета ипотеки, для русского частного права были характерны определенные особенности.

        В залог недвижимость могла предоставляться исключительно собственником. При этом предметом ипотеки могло быть только свободное от иных обременений имущество. Это, в свою очередь, означало прямой в отношении последующего залога имущества, а также залог недвижимости либо земли нескольким лицам одновременно.

ипотечное кредитование жилищное россия

       В российском законодательстве того времени выделялись три группы субъектов договора ипотеки: государство, частные лица и кредитные учреждения. Договор ипотеки заключался в форме закладной крепости, которая должна была быть удостоверена старшим нотариусом в присутствии сторон договора. Неисполнение такого порядка осуществления сделки приводило к ее недействительности (13, 31). Таким образом, к началу XX в. в Российской империи сформировалась достаточно проработанная система правового регулирования ипотеки недвижимости.

 

 

§ 1.2 Ипотечный кредит: понятие, история, роль в экономике страны

Ипотека - залог недвижимого имущества (главным образом земли и строений на ней) с целью получения ипотечной  ссуды и непосредственного инвестирования строительного комплекса (по российскому  законодательству ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно  связанного с землей, вместе с соответствующим  земельным участком или правом пользования  им).

Для ипотеки характерно оставление имущества в руках: оставление имущества  в пользовании у должника; возможность  получения под залог одного и  того же имущества добавочных ипотечных  ссуд под вторую, третью и т. д. закладные; обязательная регистрация залога в  государственных учреждениях.

Именно ипотека позволяет наиболее выгодно сочетать интересы:

населения - в улучшении жилищных условий;

коммерческих банков и других кредиторов - в эффективной и прибыльной деятельности;

строительного комплекса - в ритмичной  работе;

государства - в экономическом росте  и обеспечении прав граждан на жилье.

Одним из основных элементов ипотеки являются ее субъекты. Цели и функции этих субъектов, описаны в таблице 1

 

Таблица 1 Субъекты ипотечного кредитования: цели и функции

Субъекты	Цели и функции
Заемщики	Приобрести по возможности лучшее жилье, одновременно быть в состоянии  производить ежемесячные платежи  по кредиту
Кредиторы (банки и другие финансово-кредитные  учреждения)	Максимизировать прибыль и дивиденды  своих акционеров путем ограничения  рисков неплатежей заемщиков, потерь в  результате более быстрого увеличения стоимости привлеченных банками  средств по сравнению с процентными  ставками по выданным ипотечным кредитам
Продавцы жилья (физические лица)	Выгодно продать жилье
Риелторские организации (лицензированные  продавцы)	Выгодно продать имеющееся жилье (по поручению третьих лиц, из собственного фонда), получить комиссионное вознаграждение
Орган регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним	Сбор, регистрация и предоставление информации о праве собственности  на жилье на территории России
Страховые компании	Полное страховое сопровождение  сделок и извлечение максимальной прибыли
Оценочные компании	Оценка жилья, являющегося предметом  залога при ипотеке, в том числе  при реализации с торгов
Операторы вторичного рынка	Приобретение ипотечных кредитов у первичных кредиторов
Инвесторы (юридические и физические лица, приобретающие ипотечные ценные бумаги)	Максимизировать прибыль, вкладывая  свои средства в ипотечные ценные бумаги
Органы опеки и попечительства	Контроль за соблюдением прав и  интересов несовершеннолетних граждан
Государство	Преследует три основные цели: обеспечение  условий для надежного и эффективного функционирования системы ипотечного кредитования; регулирование и надзор за деятельностью участников рынка, в том числе с целью защиты интересов вкладчиков банков; содействует  некоторым ограниченным группам  семей в приобретении жилья

 

При рассмотрении ипотеки как элемента экономической  системы необходимо выделить три  наиболее характерные ее черты:

1. Залог  недвижимости выступает в роли  инструмента привлечения необходимых  финансовых ресурсов для развития  производства.

2. Ипотека  способна обеспечить реализацию  имущественных прав на объекты,  когда другие формы (например, купля-продажа) в данных конкретных  условиях нецелесообразны.

3. Создание  с помощью ипотеки фиктивного  капитала на базе ценной бумаги (при имитировании собственником  объекта недвижимости первичных,  вторичных закладных оборотные  средства увеличиваются на величину  образующегося фиктивного капитала).

Ипотечные кредиты классифицируются по различным  признакам:

По объекту  недвижимости: земельные участки; предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в  предпринимательской деятельности; жилые дома, квартиры и части жилых  домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных  комнат; дачи, садовые дома, гаражи и  другие строения потребительского назначения; воздушные, морские суда, суда каботажного  плавания и космические объекты; объекты незавершенного строительства.

По целям  кредитования: приобретение готового жилья в многоквартирном доме либо отдельного дома на одну или несколько  семей в - качестве основного или  дополнительного места жительства.

По виду кредитора: банковские; небанковские; обычные и комбинированные (выдаваемые несколькими кредиторами); субсидируемые  и выдаваемые на общих условиях.

По виду заемщиков (как субъектов кредитования): кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям; кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья; сотрудникам банков; сотрудникам фирм - клиентов банка; клиентам риэлтерских фирм; лицам, проживающим в данном регионе; всем желающим.

По виду процентной ставки: кредит с фиксированной  процентной ставкой; кредит с переменной процентной ставкой.

По возможности  досрочного погашения: с правом досрочного погашения; без права досрочного погашения; с правом досрочного погашения  при условии уплаты штрафа.

По степени  обеспеченности (величине первоначального  платежа): без первоначального взноса; с первоначальным взносом.

По способу  амортизации долга: постоянный ипотечный  кредит; кредит с переменными выплатами; кредит с единовременным погашением, согласно особым условиям.

По способу  рефинансирования. Ипотечным кредитованием занимаются различные кредитные институты. Особенности их деятельности заключены в способе рефинансирования выдаваемых кредитов, которые представлены в таблице 2

 

Таблица 2 Классификация ипотечных кредитов по способу рефинансирования

Способ рефинансирования	Вид кредитного института
Выпуск ипотечных облигаций	Ипотечные банки
Предварительные накопления заемщиков, государственные субсидии	Стройсберкассы
Собственные, привлеченные и заемные  средства (в том числе займы  международных организаций)	Универсальные банки
Продажа закладных ипотечному агентству  или крупному ипотечному банку, собственные, привлеченные и заемные средства (в том числе займы международных  организаций)	Кредитные учреждений, занимающиеся ипотечным  кредитованием и заключившие  договор с ипотечным агентством или крупным ипотечным банком

 

В системе  мер по становлению и развитию ипотечного кредитования важное место  отводится обоснованию выбора инструментов ипотечного кредитования. Инструмент ипотечного кредитования - это способ погашения долга (амортизация кредита). График амортизации показывает остатки  сумы долга по кредиту в каждый период времени. В нем также отражаются, какие части платежа идут на выплату  процентов, а какие - на выплату основного  долга.

Кредит  с переменными выплатами делится  также на ипотеку с "шаровым" платежом, с фиксированными выплатами  суммы долга, ипотеку с нарастающими платежами.

Кредит  с фиксированной выплатой основной суммы долга (дифференцированные платежи) широко применялся банками в практике потребительского кредитования. Дифференцированные платежи по кредиту - ежемесячные платежи по кредиту, состоящие из фиксированной суммы основного долга и начисленных на день внесения платежа процентов по кредиту. При этом заемщик осуществляет равновеликие платежи в счет погашения основной суммы долга, а проценты начисляются на оставшуюся часть долга и вносятся в составе общего платежа. Таким образом, величина ежемесячного платежа изменяется в сторону уменьшения.[ 5]

Постоянные (аннуитетные) платежи по кредиту  предусматривают периодические  равновеликие выплаты. Ежемесячные  платежи по кредиту, равные в течение  всего срока погашения кредита  и включающие в себя начисленные  проценты по кредиту и платеж по основному долгу.

Индексируемые инструменты ипотечного кредитования были разработаны для стран с  высокой инфляцией. Среди таких  инструментов следует назвать кредит с индексацией непогашенной суммы  долга и кредит с двойной индексацией.

Кредит  с индексацией долга предполагает корректировку непогашенной суммы  долга на основе выбранного индекса. В качестве индекса берутся различные  показатели в зависимости от ситуации в экономике, а также от источников и стоимости ресурсов, привлекаемых для выдачи ипотечных кредитов, - индекс потребительских цен, доллар США, индекс минимальной заработной платы, уровень инфляции и др.[ 8]

Такой инструмент позволяет производить погашение  кредита одинаковыми платежами  в реальных суммах при изменении  номинальных величин платежей. Инфляционный риск при этом целиком переносится  на заемщика. В то же время возрастает кредитный риск, так как рост индекса  может опережать рост реального  дохода заемщика.

Кредит  с двойной индексацией позволяет  более равномерно распределить риски  между заемщиком и кредитором. Обычно применяются два индекса:

платежи индексируются по какому-либо показателю дохода, обеспечивая тем самым  возвратность кредита и его доступность;

номинальный непогашенный остаток кредита индексируется  по индексу, отражающему уровень  инфляции (стоимости потребительской  корзины и т.д.), что позволяет  защитить реальную стоимость капитала кредитора.

Разновидностью  кредита с двойной индексацией  является кредит с регулируемой отсрочкой  платежа, который предполагает применение двух процентных ставок. Одна процентная ставка должна обеспечить прибыльность кредитных организаций для банка, а другая - сделать кредит доступным  для заемщика.

В настоящее  время условия выдачи кредитов в  российских банках стали более мягкими, а подход к клиентам более дифференцированным, банки для этого разрабатывают  множество ипотечных программ. [10]

 

§ 1.3 Правовые основы ипотечного кредитования в РФ

 

Нормативно-правовая база ипотечного кредитования в Российской Федерации основывается на положениях Гражданского кодекса [1]. Принятие части  I в 1995 году и части II в 1996 году Гражданского кодекса Российской Федерации стало решающим шагом в развитии Российского федерального законодательства в отношении вопросов ипотечного жилищного кредитования.

Законом РСФСР  «О залоге» от 29 мая 1992 года в законодательную  и юридическую практику России было возвращено понятие ипотеки (залога недвижимости). В нем было всего  лишь четыре статьи, посвященные ипотеке. Естественно, этого было недостаточно для регулирования отношений  в столь сложной сфере. Поэтому  началась разработка специального закона об ипотеке. 21 июля 1997 года был принят закон «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним», 16 июля 1998 года - закон «Об  ипотеке (залоге недвижимости)», 29 июля 1998 года - Закон «Об оценочной  деятельности». [13]