Ресурсный потенциал предприятий сырьевых отраслей

6. Также в  настоящее время существуют противоречия  в самом Жилищном кодексе (2) (несмотря на то, что законодатель  принял на законодательном уровне  понятие "жилищные отношения"). Так, положения ст.1 Кодекса о  том, что жилищные отношения  представляют собой отношения,  урегулированные нормами жилищного  законодательства во взаимосвязи  с положениями ст.4 ЖК, являются  немотивированными и необоснованными.  Кроме того, они противоречат  не только сложившимся в науке  представлениям о понятии и  сущности жилищных отношений,  но и иным нормам самого  ЖК (например, ст.7, 8 и др.).

Все эти понятия  в теории гражданского права несут  различную смысловую нагрузку и  их не следовало бы отождествлять.

Мнение Е.М. Тужиловой-Орданской о том, что  категория "недвижимость" лишняя в понятии недвижимости, мы считаем  наиболее мотивированным и обоснованным. Свое мнение она объясняет тем, что "вещь" и "имущество" в принципе охватывает понятие недвижимости. Кроме  того, было бы неправильным не согласиться  с ее мнением о том, что из ст.130 ГК РФ следует исключить упоминание о "недвижимом имуществе" и "недвижимости" как составляющих, усложняющих определение  недвижимости, и акцентировать внимание на категории "недвижимая вещь", подчеркивая  тем самым, что объектом права  на недвижимость являются лишь предметы, имеющие материальную форму (10, 32).

Резюмируя все  вышеизложенное, мы считаем, что в  настоящее время развитие ипотечного кредитования находится в стадии формирования. Кроме того, хочется  верить, что будет решена одна из основных задач жилищного кредитования, а именно будут совершенствоваться законодательная и нормативная  базы с учетом их практического применения.

Несмотря  на то что на сегодняшний день существует ряд противоречий и недоработок  в нормативной базе ипотечного кредитования, ипотечное жилищное кредитование успешно  развивается и функционирует  в Российской Федерации. В частности, наглядным подтверждением этого  является проведенная банком "Уралсиб" конференция 22 апреля 2007 г. Ее посетителями стали свыше 3000 жителей Уфы и других городов Башкирии. "Такое количество пришедших на конференцию людей - это наглядное доказательство того, что ипотека сегодня очень интересна населению. Есть много способов приобретения жилья, но ипотека, пожалуй, самый реальный" (19). Столь актуальное значение ипотечное жилищное кредитование приобрело благодаря возможности в условиях рыночной экономики решить проблему обеспечения собственным жильем граждан страны.

§ 3.3 Предложения по улучшению развития ипотечного кредитования

            Одной из наиболее перспективных форм привлечения средств в жилищное строительство и обеспечения жильем населения в мировой практике является долгосрочный ипотечный жилищный кредит, который имеет ряд преимуществ. Заемщику ипотечный жилищный кредит дает возможность жить в своей собственной новой квартире уже сегодня, а расплачиваться за нее постепенно в течение нескольких лет, кредитору - получать гарантированный стабильный доход при сравнительно низких рисках, строительной компании - привлекать дополнительные средства для строительства, государству - успешно решать проблему обеспечения жильем населения.

Главное, что тормозит развитие ипотеки - низкая платежеспособность россиян  и высокий размер процентной ставки по кредитам. Сейчас для любого российского  банка ставка по ипотечному кредиту  не может быть меньше 10 процентов, иначе  кредит не покрывает инфляцию. Однако 10% готовы платить не более 10% россиян, как свидетельствуют опросы общественного  мнения.

Суть долгосрочного ипотечного жилищного кредитования сводится к  созданию рыночной системы ипотечных  кредитов гражданам на цели приобретения готового жилья как на первичном (вновь построенное жилье, продаваемое  застройщиками), так и на вторичном (уже имеющееся в частной собственности  жилье) рынках жилья. В большинстве  стран мира приобретение жилья в  кредит является не только основной формой решения жилищной проблемы, но и  сферой экономической деятельности, ключевую роль в которой играют банковские и другие кредитные структуры. Государство  же выполняет вспомогательную функцию  через установление общих правил, обеспечивающих эффективность взаимодействия всех участников процесса жилищного  кредитования, а также при необходимости  прямым или косвенным образом  использует бюджетные средства для  привлечения дополнительных частных  инвестиций в жилищную сферу и  оказания содействия гражданам в  приобретении жилья.

Дальнейшее развитие ипотеки  будет напрямую зависеть от динамики экономического роста. В условиях ужесточения  фондирования со стороны западных банков, ограничений, накладываемых со стороны  ипотечных агентств в России (прежде всего АИЖК), и общего ужесточения  кредитной политики коммерческих банков представляется сомнительным, что рынок  ипотечного кредитования будет расти  прежними высокими темпами.

Проблемы развития ипотечного кредитования в Пермском крае тесно  связаны с проблемами ипотечного кредитования в России. К началу 2009 года в результате ужесточения  условий выдачи жилищных кредитов (роста  ставок, увеличение первоначальных взносов  и др.) количество домохозяйств, способных  получить кредит на покупку квартиры сократилось в три раза. Продолжающиеся негативные тенденции в российской экономике только уменьшают это  количество, а значит и базу потенциальных  клиентов для банков, занимающихся ипотечным кредитованием.

Простой расчет, основанный на данных Росстата, показывает, что 3-4 процента российских семей, с доходами на каждого члена семьи свыше 25 000 рублей в месяц, могут приобрести квартиры по социальным нормам жилья и выше при ипотечном кредите сроком на 20 лет. 5-6 процентов российских семей, с доходами на каждого члена семьи от 15000 до 25000 рублей могут приобрести в собственность дополнительно порядка 40 кв. м. (при 20-летнем ипотечном кредите). 6-7 процентов российских семей, члены которых обладают доходами от 10000 до 15000 рублей на человека, могут приобрести дополнительную жилую площадь порядка 20 кв. метров (при 20-летнем кредите). Для остальных граждан ипотечное жилищное кредитование недоступно.

Жилищное кредитования операций по улучшению жилищных условий в 2009 году будет в наиболее благоприятном  положении, в отличие от рынка  кредитования жилья в новостройках, который находится в глубоком кризисе. Банки настроены применять механизмы целевого кредитования на первичном рынке жилья, т.е. давать кредиты только на покупку квартир в объектах, с застройщиками которых их связывают кредитные и иные отношения.

Как-то положительно изменить сложившуюся  ситуацию сможет только эффективная  и быстрая реализация властями страны программ по поддержке государственного агентства по ипотечному жилищному  кредитованию (АИЖК), системы жилищного  кредитования в целом и банковской системы. АИЖК уже получило от государства на нормализацию рынка жилищного кредитования, рефинансирование кредитов и поддержку заемщиков 60 млрд. рублей и ждет еще 200 млрд. обещанных Правительством страны. В случае претворения разработанных программ поддержки в жизнь, объем выдачи новых кредитов по итогам года может составить до 450 млрд. рублей. Агентство по ипотечному и жилищному кредитованию РФ определило объёмы рефинансирования ипотечных кредитов в регионах страны. Всего планируется рефинансировать кредиты на общую сумму 29 миллиардов 563,47 миллиона рублей, а Пермскому краю достанется 1,34% от данной суммы.

Между тем, сами клиенты, взявшие ипотечный  кредит, перемен на себе не почувствуют, т.е. для них ставка остаётся прежней. АИЖК рефинансирует кредиты в  регионах исходя из активности работы корпораций, помогая тем самым, увеличивать  объёмы ипотечного кредитования.

Объем жилищного кредитования в  валюте будет оставаться на низком уровне, поскольку неопределенность в дальнейшей судьбе национальной валюты будет отпугивать многих потенциальных  заемщиков, несмотря на то, что ставки по таким кредитам будут на 3-5% ниже, чем ставки по кредитам в рублях. Доля валютных кредитов может сократиться  до 10%.

После адаптации населения к  кризисной экономике, предлагаемые сейчас банками проценты по жилищным кредитам во многом перестанут казаться неадекватными. Особенно на фоне высокого уровня инфляции, которая по итогам года может превысить 20%. В Нижегородской области продолжают работать программы по субсидированию процентных ставок и льготной ипотеке, а в некоторых такие программы собираются внедрить в 2012 году. Однако роль этих программ будет существенно ограничена сокращающимися возможностями местного бюджета.

Анализ существующего в регионе  подхода к жилищному финансированию позволяет сделать вывод о  том, что в Нижегородской области по мере расширения масштабов ипотечного жилищного кредитования и спроса на ипотечные жилищные кредиты нужно начинать переходить к рыночным формам привлечения средств в сферу ипотечного жилищного кредитования, созданию вторичного рынка ипотечных кредитов.

Одним из потенциальных инвесторов является само население, хранящее свои средства во вкладах в коммерческих банках. Для их привлечения необходимы всего лишь понятные и прозрачные механизмы участия населения  в ипотечном кредитовании в качестве инвестора.

Государство должно способствовать организации  внутреннего спроса на ипотечные  ценные бумаги. В этих целях необходима государственная поддержка в  области законодательного регулирования, направленная на расширение базы внутренних инвесторов за счет включения ипотечных  ценных бумаг в перечень разрешенных  объектов для инвестирования средств  пенсионных накоплений, находящихся  в управлении у государственной  управляющей компании, средств государственных  корпораций, а также расширения возможностей инвестирования в ипотечные ценные бумаги страховых резервов и включения ипотечных ценных бумаг в ломбардный список Банка России.

Основной стратегической задачей  дальнейшего развития строительства  жилья в Пермском крае является создание наиболее благоприятных условий  для улучшения качества жизни  населения как с точки зрения строительства и развития производственно-экономической  базы, так и обеспечения жителей  жильем и его благоустройство  социальной инфраструктурой.

В связи с этим для достижения поставленной задачи в части проведения жилищной политики планируется реализация следующих мероприятий:

создание сбалансированной системы  расселения;

проведение мероприятий по обеспечению  доступности жилья для всех категорий  граждан, в том числе за счет значительного  увеличения в общем объеме строительства  доли строительства индивидуальных жилых домов и развития системы  ипотечного кредитования;

совершенствование действующих институтов жилищного рынка и разработка новых, обеспечивающих повышение доступности  жилья, а именно: жилищной земельной  ипотеки, развитие рынка ипотечных  ценных бумаг, строительно-сберегательных кооперативов;

приведение в соответствие объемов  комфортного жилищного фонда  потребностям населения;

создание безопасной среды обитания и жизнедеятельности человека;

обеспечение участков массового жилищного  строительства инженерной, коммуникационной и социальной инфраструктурой;

внедрение ресурсосберегающих технологий и оборудования, и создание условий  для более широко использования  малой энергетики и нетрадиционных видов топливно-энергетических ресурсов;

модернизация жилищно-коммунальной отрасли и обеспечение доступности  расходов на эксплуатацию жилья и  оплаты жилищно-коммунальных услуг  для населения через развитие конкуренции в управлении жилищным фондом и его обслуживании, в том  числе путем содействия самоорганизации  населения с целью создания товариществ  собственников жилья, развитие механизмов государственно-частного партнерства  в сфере предоставления коммунальных услуг;

Заключение.

       В условиях экономического кризиса, финансовой неустойчивости, инфляции и затруднений в системе платежей практика залогового (ипотечного) кредитования имеет особое значение. Первые шаги следует однозначно признать положительными, восстанавливающими отечественные традиции залогового кредитования и соответствующими современным реальностям государственного регулирования кредитно-ипотечных отношений.

Сейчас  начинает развиваться жилищное ипотечное  кредитование для повышения платежеспособного  спроса потребителей на жилье в связи  с кризисом реализации этого сектора. Но, в тоже время среди различных  банковских операций на российском рынке  долгосрочное жилищное ипотечное кредитование связано с большими трудностями. Интерес же российских банков к кредитованию приобретения жилья устойчиво растет, что связано, с одной стороны, с пониманием банками огромного  потенциала рынка жилищной ипотеки, а с другой стороны, растущей потребностью в кредитах такого рода со стороны  населения. Для многих граждан возможность  взять долгосрочный ипотечный кредит открывает реальный путь улучшения  своих жилищных условий. В ипотечном  кредитовании сегодня остро нуждаются  риэлторы и застройщики, для которых  проблема поиска платежеспособных клиентов для сбыта жилья стала ключевой.