Ресурсный потенциал предприятий сырьевых отраслей

- неразвитость отечественных страховых, риелторских и оценочных компаний;

- отсутствие у населения устойчивых моделей сберегательного и кредитного поведения;

- проблемы, связанные с отсутствием жилищно-инвестиционного законодательства и нормативно-правовой базы, не позволяющие слаженно работать всем секторам инвестиционного жилищного рынка;

- высокая стоимость ссуд при низкой платежеспособности населения;

- высокий уровень кредитных рисков, способствующий нежеланию банковского сектора формировать долгосрочные финансовые ресурсы для функционирования ипотечной жилищной системы.

        Ипотека является тем звеном национальной хозяйственной системы, которое обладает возможностью обеспечить взаимосвязь между денежными ресурсами населения, банками, финансово-строительными компаниями и предприятиями стройиндустрии, направляя финансовые средства в реальный сектор экономики. На сегодняшний день с помощью ипотечного кредитования должна решаться проблема обеспечения населения жильем. С помощью механизма ипотеки увеличится приток средств на рынок жилья, оживится строительство и сопряженные с ним секторы промышленности, расширятся рабочие места, повысятся доходы населения и бюджетов всех уровней, произойдет мультипликативный рост экономики в целом. Поэтому необходимо использовать те реальные условия и возможности, которыми располагают регионы, создать необходимые организационные правовые и финансовые предпосылки для развития массового строительства жилья с использованием рыночных и государственных механизмов регулирования процессов в этом социально важном секторе экономики.

 

В ипотечном кредитовании существует ряд проблем, касающихся правовой сферы. Основные из них:

• отсутствие достаточного законодательного оформления функционирования вторичного рынка ипотечного кредитования,
• отсутствие узаконенной частной собственности на землю, что тормозит приток инвестиций в эту сферу,
• несовершенный правовой механизм реализации прав по ипотеке.

С целью  совершенствования последней проблемы необходимо внести в федеральное  законодательство и нормативные  документы ряд дополнений и изменений, касающихся проблем:

• уточнения порядка реализации права пользования заложенным жилым помещением,
• обращения взыскания на заложенное жилое помещение, заключения сделок с жилыми помещениями, права на которые имеют несовершеннолетние граждане,
• создания механизмов социальной защиты граждан в случае обращения взыскания на заложенное жилое помещение.

Обращение взыскания на заложенное жилое помещение.

В России риски предоставления долгосрочных жилищных ипотечных кредитов усиливаются  вследствие проблем, связанных с  трудностями обращения взыскания  на заложенное имущество в случае невозврата кредита и сложностями  выселения залогодателя и членов его семьи. Однако они могут быть существенно снижены в результате устранения противоречия между нормами  права, закрепленными, с одной стороны, в Федеральном законе "Об ипотеке (залоге недвижимости)", с другой - в Гражданском кодексе Российской Федерации и в Жилищном кодексе  РСФСР, в отношении последствий  невыполнения заемщиком обязательств по кредитному и ипотечному договорам.

Речь  идет о правах пользования жилым  помещением членами семьи собственника, проживающими в принадлежащем ему  жилом помещении, приобретенном  с помощью кредита и находящемся  в залоге.

Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрено, что после обращения  взыскания на заложенный жилой дом  или квартиру и реализации этого  имущества залогодатель и проживающие  совместно с ним члены его  семьи обязаны по требованию собственника жилого дома или квартиры в течение  месяца освободить занимаемое жилое  помещение при условии, если:

• жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке в обеспечение возврата кредита, предоставленного на приобретение или строительство этого жилого дома или квартиры;
• проживающие с залогодателем члены его семьи дали до заключения договора об ипотеке, а если они были вселены в заложенный дом или квартиру позже, - до их вселения, нотариально удостоверенное обязательство освободить заложенный дом (квартиру) в случае обращения на него взыскания.

В то же время норма, предусмотренная статьей 292 Гражданского кодекса Российской Федерации, ставит серьезные препятствия  на пути развития ипотечного жилищного  кредитования и жилищного рынка  в целом.

Необходимо  внести ряд поправок в указанные  законы в части оснований и  порядка обращения взыскания  на заложенное имущество, а также  выселения с целью однозначного понимания закрепленных в Федеральном  законе "Об ипотеке (залоге недвижимости)" норм.

Кроме того, есть необходимость в обобщении  Верховным Судом Российской Федерации  вопросов, связанных с особенностями  рассмотрения судебных дел по обращению  взыскания на заложенное жилое помещение  и выселению недобросовестных заемщиков  и членов их семей. В настоящее  время нет однозначного подхода  при рассмотрении такого рода судебных дел.

Создание механизмов социальной защиты при выселении граждан из жилых  помещений в случае обращения  взыскания на заложенное жилое помещение.

Необходимо  внести изменения и дополнения в  Жилищный кодекс РСФСР, учитывающие  необходимость создания правового  механизма обеспечения жильем заемщика и его семьи в случае обращения  взыскания на заложенное жилое помещение.

С этой целью  необходимо законодательно закрепить  в Жилищном кодексе РСФСР (а в  последующем и в Жилищном кодексе  Российской Федерации) возможность  создания специализированного, не подлежащего  приватизации жилищного фонда - фонда  временного проживания, который будет  использоваться для переселения  граждан в соответствующих случаях.

Уточнение порядка заключения сделок с жилыми помещениями, права на которые  имеют несовершеннолетние граждане

Необходимо  заполнить существующий в настоящее  время правовой вакуум по вопросам ипотеки жилых помещений, права  на которые имеют несовершеннолетние члены семьи собственника.

Согласно  Гражданскому кодексу Российской Федерации  сделки с недвижимостью, права на которую имеют несовершеннолетние члены семьи собственника, совершаются  только с согласия органов опеки  и попечительства. Вместе с тем  на федеральном уровне не урегулировано, что именно может служить основанием для такого согласия.  

 

§ 3.2 Причины препятствующие развитию ипотечного кредитования

 

В современной  России, как в свое время в СССР, жилищный вопрос для большей части  населения всегда был очень актуальным. Этому способствовали и сейчас способствуют две основные причины:

1. Количество  квартир и общие объемы жилплощади  значительно уступают из года  в год растущим потребностям  населения.

2. В общей  массе рост доходов населения  уступает росту цен на жилье.  И в ближайшем будущем вряд  ли с этой динамикой произойдет  что-то кардинальное (в плане улучшения).

Следует отметить, что в СССР в целом легче  было, как говорили в то время, получить квартиру, чем в современной России стать владельцем аналогичного варианта. Но это - в целом. То есть советское  общество было гораздо более социально  ориентировано, чем Российская Федерация  начала XXI в. Сейчас лишь небольшая часть  лиц (такие, как, например, малоимущие и  некоторые категории инвалидов) имеет право на бесплатное получение  жилья. Остальные жители РФ находятся  в условиях свободного плавания.

Однако не все так печально. Во-первых, сегодня, согласно статистическим данным, не менее 5% населения способно при необходимости  приобрести за свой счет как минимум  однокомнатную квартиру (8,9). Во-вторых, Правительство РФ в последние  годы изыскало возможности выдавать населению кредиты на приобретение жилья, в общем-то, на не очень суровых  условиях: от 10% годовых на срок до 30 лет. Это позитивное начинание осуществляется под эгидой Федеральной целевой  программы "Жилище" (1). В-третьих, российская банковская система сейчас находится в такой стадии своего развития, когда выдача ипотечных  кредитов населению рассматривается  как не очень рискованная и  вполне рентабельная операция.

Последние два  из вышеуказанных обстоятельств  сделали жилье более доступным, одновременно усилив рост цен на квартиры. Однако именно они положили начало целому направлению, именуемому ипотекой (8,9).

На сегодняшний  день к числу причин, препятствующих развитию ипотечного жилищного кредитования, мы считаем, можно отнести следующие:

1. Законодательство  не раскрывает точного содержания  понятия "имущество", что является  существенным недостатком применительно  к недвижимости. Так, в ГК РФ  используются различные (в зависимости  от ситуации) понятия имущества.  Под ним могут пониматься отдельные  вещи или их совокупность, деньги  и ценные бумаги, а также имущественные  права (11, 37).

Позиция профессора Г.Ф. Шершеневича наиболее полно  раскрывает понятие "имущество", включающее, с одной стороны:

совокупность  вещей, принадлежащих лицу на праве  собственности и в силу иных вещественных прав;

совокупность  прав на чужие действия.

А с другой стороны:

совокупность  вещей, принадлежащих другим лицам, но временно находящихся в обладании  лица;

совокупность  обязательств, лежащих на нем.

Кроме того, понятие "имущество" включает также  имущественные права и право  требования (9, 95).

Безусловно, представленное выше определение идеально подходит для теоретической точки  зрения. Однако на практике это очень  усложняет реализацию механизма  ипотечного кредитования. Так, в отношении  ипотечного кредитования, используя  данный подход, было бы ошибочно не согласиться  с мнением Л.Б. Лазаренко о том, что нельзя говорить о залоге права  собственности или права хозяйственного ведения, поскольку это не соответствует  действительности и приводит к неоднозначному пониманию различных по содержанию понятий залога права и залога объекта недвижимости (11, 38). Поэтому, при использовании понятия "имущество", требуется дополнительное уточнение  на законодательном уровне.

2. Высокие  процентные ставки на ипотечные  кредиты. В 2003 г. средняя ставка на ипотечные кредиты составляла 12 - 15%, в то же время на Западе она находится на уровне 4 - 6%. Даже в дореволюционной России ставка была на уровне 3 - 5%. Отсутствие долгосрочного финансирования в банковском секторе - вот что делает ставки высокими и недоступными среднему классу. При этом в течение 2003 г. наблюдались положительные сдвиги, к которым относится снижение процентных ставок на 1 - 2%. Однако в 2007 г. вследствие ипотечного кризиса в США значительно ухудшилось состояние мировой экономики. По состоянию на начало 2008 г. фактический размер минимальной ставки составлял 10%.

3. Незавершенность  налоговой реформы, которая вынуждает  частных работодателей скрывать  доходы своих сотрудников. Кредитным  организациям, чтобы не потерять  клиента, приходится использовать  альтернативные методы подтверждения  доходов заемщика. Но все же  больше банки приветствуют граждан  с декларированными доходами.

4. Стремительный  рост рынка недвижимости, что  делает ипотеку доступной лишь  небольшой части населения, имеющей  высокий уровень.

5. Низкие  темпы разработки и совершенствования  законодательства о недвижимости  и несогласованность правовых  актов между собой. Так, на  сегодняшний день к залогу  квартир и других помещений,  расположенных в многоквартирных  домах, применяются правила гл. XIII Федерального закона "Об ипотеке  (залоге недвижимости)", и практически  такой залог осуществляется без  залога земельного участка, на  котором расположен дом или  другое строение. Кроме того, ст.75 Федерального закона "Об ипотеке  (залоге недвижимости)" только  предусматривает, что при ипотеке  квартиры в многоквартирном жилом  доме заложенной считается наряду  с жилым помещением соответствующая  доля в праве общей собственности  на жилой дом. Конечно, данную  норму, может быть, следует рассматривать как альтернативную норме, предусмотренной п.3 ст.340 ГК РФ, однако мы считаем, что законодатель должен уточнить данное положение Закона.

Безусловно, нужно признать правомерным и  оправданным введение законодателем  ст.74 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)". В соответствии с п.5 данной статьи допускается ипотека  квартиры, находящейся в собственности  несовершеннолетних, ограниченно дееспособных либо недееспособных лиц. Однако на практике такая сделка практически невозможна и не будет подлежать применению в ближайшем будущем. Во-первых, потому, что несовершеннолетний, не имеющий  собственного заработка, вряд ли сможет являться заемщиком по договору кредита. Так как возможность заключения такой сделки прямо отрицается ст.26 и 28 Гражданского кодекса Российской Федерации. Лицо, признанное недееспособным, вправе совершать только мелкие бытовые  сделки. То есть такие лица могут  выступать только залогодателями, не являющимися должниками. Также указанные  лица, достигнув совершеннолетия  либо получив статус дееспособных, могут потребовать признания  договора ипотеки недействительным на основании ст.178 и 179 Кодекса. Отсюда вывод о том, что заключение договора ипотеки с имуществом таких лиц  является крайне рискованной сделкой. Во-вторых, указанные лица практически  не могут быть выселены из заложенного  помещения.