Сущность и развитие ипотечного кредитования

МИНИСТЕРСТВО  СЕЛЬСКОГО ХОЗЯЙСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Департамент научно-технологической  политики и образования

Федеральное государственное образовательное  учреждение

 высшего  профессионального образования

«КРАСНОЯРСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ  АГРАРНЫЙ

УНИВЕРСИТЕТ»

Институт  экономики и финансов АПК

 
 

                                      

   
 
 
 
 

РЕФЕРАТ 
 
 

СУЩНОСТЬ  И РАЗВИТИЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ 
 

08.00.05 - Экономика и управление  народным хозяйством 
 

Силонов Евгений Сергеевич 

                                                                       
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Красноярск 2011 
 
 

Содержание

Введение………………………………………………………………………………………….3

1. Понятие, сущность и виды ипотечного кредитования…………………………………..…4

2. Методика предоставления ипотечного жилищного кредитования 

2.1. Современное состояние рынка ипотечного кредитования в России и Красноярске….12

2.2. Условия предоставления ипотечного кредита в Красноярске………………………….21

Заключение……………………………………………………………………………………...29

Библиографический список………......………………………………………………………..30 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Введение 

     Глобальный финансовый кризис оказал самое серьезное влияние на быстроразвивающийся рынок ипотечного кредитования в России. Складывающиеся на протяжении последних лет благоприятные внешнеэкономические факторы экспортной конъюнктуры, способствовали массовому притоку капитала в страну, расширяя тем самым, кредитные ресурсы российской банковской системы и увеличивая спрос на жилую недвижимость со стороны населения, которая стала выступать, в том числе и как инструмент сохранения и увеличения капитала.

     Данные  факторы, с одной стороны способствовали бурному развитию системы ипотечного кредитования, с другой стороны – не менее бурному, а во многом, даже беспрецедентному в мировой практике росту цен на жилую недвижимость, что все больше превращало ее в инструмент финансовых спекуляций. Многие банки, под влиянием быстро растущего рынка, перестали объективно оценивать риски выдаваемых кредитов, и мало обращали внимание на начавшийся рост т.н. «токсичных активов», связанных с ипотечным кредитованием.

     В то же время, несмотря на ряд усилий, которые предпринимало правительство на протяжении последних лет, направленных на расширение доступности жилья, в частности: Федеральная жилищная программа и дополнения к ней, федеральные целевые программы по увеличению строительства жилья, программы по расширению доступности ипотечных кредитных ресурсов и т.д., для подавляющего большинства населения России (более 70%) жилье продолжало оставаться недоступным.

     Мировой финансовый кризис, докатившийся до России в начале 2009 года, обнажил целый  комплекс проблем в системе строительства жилой недвижимости: монополизм в сфере производства строительных материалов и строительства жилья, огромное количество посредников, спекулятивный характер реализации недвижимости, высокий уровень коррупции при выделении земельных участков и подключении внешних коммуникаций. А также в системе ипотечного кредитования: недоступные для большинства населения ставки по ипотечным кредитам, падение стоимости залога, резкий рост просроченной задолженности по выданным кредитам, низкая эффективность работы Агентства по ипотечному и жилищному кредитованию.

     Однако, несмотря на негативные факторы и  условия, сопровождающие развитие российского  рынка ипотечного кредитования, опыт промышленно развитых стран показывает, что в рыночной экономике ипотечное кредитование является одним из главных инструментов повышения доступности и обеспеченности населения жильем.  

1. Понятие, сущность и виды ипотечного кредитования

 

     Ипотека (от гр. hipoteke - залог, заклад) представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора (залогодержателя) к должнику (залогодателю), который может возникнуть лишь тогда, когда их оборот разрешен федеральными законами.

     Ипотечный кредит - это денежные средства, предоставляемые банком клиенту под залог недвижимости. За пользование предоставленным кредитом клиент должен заплатить банку проценты, а также ежемесячно производить возврат заемных средств, в сроки, установленные кредитным договором.

     В соответствии со ст. 820 Гражданского кодекса РФ кредитный договор должен быть заключен в письменной форме [1]. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность кредитного договора. Такой договор считается ничтожным. Вместе с кредитным договором между кредитором и заемщиком заключается договор залога недвижимого имущества. В соответствии со ст.1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998г. №102-ФЗ, по договору о залоге недвижимости имущества (договору об ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом [10]. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Данная возможность используется банками в случае, когда банк выдает кредит под залог уже имеющегося жилья, для использования кредитных средств как на различные нужды (нецелевой кредит), так и в качестве первоначального взноса для приобретения квартиры в случае отсутствия у заемщика собственных накоплений.

     Одним из наиболее распространенных видов  ипотеки является ипотека жилых  домов и квартир. Это связано, в первую очередь, с развитием  рынка ипотечного кредитования.

     Ипотечное кредитование – один из самых проверенных  в мировой практике и надежных способов привлечения частных инвестиций в жилищную сферу. Именно ипотека позволяет наиболее выгодно сочетать интересы населения в улучшении жилищных условий, коммерческих банков и других кредиторов – в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса – в ритмичной загрузке производства и, конечно же, государства, заинтересованного в общем экономическом росте.

     В соответствии со ст. 2 Федерального закона №102-ФЗ от 16.07.1998г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе, обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом [10].

     Согласно  ст.130 Гражданского кодекса РФ к недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых  без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. [1] К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

     Договор об ипотеке, заключается в письменной форме и подлежит государственной  регистрации. Несоблюдение правил о  государственной регистрации договора об ипотеке влечет  его недействительность. Такой договор считается ничтожным. Государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке.

     В соответствии со ст. 13 Федерального закона №102-ФЗ от 16.07.1998г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)», права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено законодательством [10].

     Закладная – это именная ценная бумага, удостоверяющая следующие права ее законного владельца:

     - право на получении исполнения  по денежному обязательству, обеспеченному  ипотекой, без представления других  доказательств существования этого  обязательства;

     -    право залога на имущество,  обремененное ипотекой.

           В соответствии с Указом Президента РФ от 24 декабря 1993 г. № 2281 «О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы», ипотечный кредит предоставляется банками на территории Российской Федерации юридическим и физическим лицам на строительство (реконструкцию) жилья, обустройство земельных участков, а также на приобретение жилья при условии залога недвижимого имущества.

               Сегодня в зависимости от срока, объекта, цели при кредитовании строительства (реконструкции), приобретения жилья в собственность, банки предоставляют три вида жилищных кредитов:

1. Земельный кредит – краткосрочный или долгосрочный кредит, предоставляемый физическим или юридическим лицам на приобретение и обустройство земли под предстоящие жилищное строительство.
2. Строительный кредит – краткосрочный кредит на строительство (реконструкцию) жилья, предоставляемый юридическим и физическим лицам для финансирования строительных работ.
3. Кредит на приобретение жилья – долгосрочный кредит, предоставляемый физическим или юридическим лицам для приобретения жилья.

           В настоящее время  складываются несколько типов систем ипотечного кредита. Одна из них опирается  на коммерческого застройщика, для  которого недвижимость не предмет потребления, а товар и источник прибыли. Эта  система включает элементы ипотеки  и оформления кредитов под залог объектов нового строительства, а также порционность предоставления кредита.

           Другая система  основана на оформлении закладной на имеющуюся недвижимость и получение  под нее кредита на новое строительство.

           Существуют системы ипотечного кредита, которые предусматривают наряду с банковским кредитом под закладную, использование ряда дополнительных источников финансирования, в частности, приватизационных сертификатов, дотаций муниципалитетов, финансовых средств банков под дополнительные закладные под земельный участок, дачу, гараж и другую недвижимость.

           Положением о жилищных кредитах, утвержденным Указом Президента РФ от 10.06.1994г. №1180, установлен порядок  предоставления банками на территории РФ юридическим и физическим лицам кредитов на строительство жилья, обустройство земельных участков, на приобретение жилья при условии залога недвижимого имущества. Постановлением правительства РФ от 11.01.2000г. №28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» закреплена Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации. В соответствии с вышеуказанной Концепцией на рынке долгосрочного ипотечного жилищного кредитования действует такие основные участники – субъекты рынка ипотечного кредитования, как заемщики, кредиторы, операторы вторичного рынка ипотечных кредитов, государство и т.д.

           Операции по ипотечному кредитованию формируются в отдельную  экономическую категорию – ипотечный  рынок.  От других рынков его отличает:

1. Долгосрочность выдаваемых кредитов (от 10 до 30 лет),
2. Обеспечение кредитов недвижимым имуществом, чаще всего – жильем, приобретаемым на кредитные средства;
3. Относительно низкие процентные ставки по кредиту;
4. Низкая доходность и высокая надежность ипотечных ценных бумаг;
5. Наличие государственного контроля за операциями и государственной поддержки заемщиков и кредитных организаций;
6. Предмет ипотеки остается во владении должника. Он же является собственником, пользователем и фактическим владельцем приобретаемого имущества;
7. Договор кредитора и должника об установлении ипотеки оформляется специальным документом – закладной, которая подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации.

     Жилищное  кредитование осуществляется при соблюдении основных принципов кредитования: