Сущность и развитие ипотечного кредитования

     Многие  банки продолжают использовать «мораторий»  на досрочное погашение. В зависимости  от банка это может быть месяц, 3 месяца, полгода и год. Еще чаще существует минимальная сумма погашения, в промежутке от 10 000 рублей (у половины рассмотренных банков) до 50 000 рублей в банке АкБарс.

     Большинство банков отказалось от взимания платы  за предварительное рассмотрение кредитной  заявки. Более того, в настоящее время соответствующее программное обеспечение позволяет банковским сотрудникам квалифицировать потенциального заемщика исходя из данных анкет-заявок, которые можно заполнить на сайтах банков и отправить по электронной почте.

     Во  второй половине 2010 года стали вновь появляться ипотечные кредиты с «плавающими» процентными ставка, по которым в первые несколько лет пользования кредитом процентная ставка минимальна. В дальнейшем банк оставляет право менять процентную ставку в зависимости от состояния межбанковского рынка Libor или Mosprime, на которых определяется цена межбанковских привлеченных ресурсов.

     Относительная неразвитость российского ипотечного рынка, недостаточная квалификация российских банковских работников по сравнению с западными, а также осторожность, присущая руководителям российских банков, стали главными причинами, по которым этот вид ипотечного кредитования развития в России пока не получил. Данный факт можно считать позитивным, так как наличие высокого удельного веса подобных кредитов в американской ипотечной системе стало одним из факторов финансового кризиса американской ипотеки.  Подробнее о таких ипотечных кредитах будет рассмотрено в третьей главе дипломной работы.

     Отдельного  рассмотрения заслуживает, получившая второе дыхание после кризиса с середины 2010 года, практика рефинансирования или перекредитования отдельных ипотечных кредитов. Рефинансирование подразумевает получение кредита на более выгодных условиях с целью погашения кредита, взятого ранее. Это особенно выгодно в условиях снижения ставок по кредитам; в случае, если банк-первичный кредитор произвел увеличение ставки по кредиту (например, при плавающей ставке); а также при каких-либо неприемлемых условиях обслуживания в первичном банке.

     Кредитные организации заинтересованы в таких операциях в связи с тем, что заемщик, который обращается за рефинансированием, уже имеет кредитную историю, проходил проверку различными службами банка-первичного кредитора, имеет все необходимые документы на предмет ипотеки, что в сумме позволяет уменьшить рисковую составляющую процентной ставки. Для заемщиков данная операция несет свои преимущества, так как позволяет снизить суммы ежемесячного платежа, изменить валюту кредита, уменьшить процентную ставку или срок, на который выдан кредит, получить другие преимущества.

     Во  многом благодаря таким операциям 2007 год стал первым годом развития ипотеки в России, когда кредитные  организации рефинансировали кредитов больше, нежели чем специализированные ипотечные агентства (41,6% против 31,3 от общего объема рефинансирования). Возможно, 2011 год покажет похожую статистику. Наибольший интерес к проведению подобных операций рефинансирования в 2007 году проявляли те банки, которые имели возможность привлекать значительные пассивы, а также те, кто не имеет разветвленной банковской сети.

     В настоящий момент, из 30 представленных организаций программы по рефинансированию ранее выданных ипотечных кредитов функционировали в восьми.

     Текущая ситуация на рынке ипотечного кредитования в целом и рефинансирования ипотечных кредитов в частности такова, что ставки по рефинансированным кредитам практически не отличаются от тех, которые назначаются в момент получения обычного ипотечного кредита в этом же банке. Интерес к операциям по рефинансированию могут проявлять те заемщики, у которых процентная ставка по кредитам была значительно выше предлагаемых при рефинансировании. Как показывает практика, чтобы получить выгоду от рефинансирования ипотечного кредита, разница между ставка должна быть не менее 3% годовых.

     Другим  вариантом проявления интереса к  такой финансовой операции может  быть наличие значительных и постоянных дополнительных комиссий. Наконец, рефинансирование может заинтересовать заемщика вследствие более выгодных условий досрочного погашения ссуды, либо предоставление суммы, большей по сравнению с суммой долга.  

     Заключение 

     По  результатам исследования видно, что  все банки предлагают несколько видов ипотечных кредитов: кредиты на приобретение, строительство, ремонт (отделку), реконструкцию объекта жилой недвижимости. При этом обеспечением по кредитам могут выступать как кредитуемый (строящийся) объект, так и другие виды обеспечения.

     Примерно  половина банков предлагают кредитование только в российских рублях, у 16 банков существуют программы в долларах США и только 8 банков осуществляют кредитование в евро. Многие банки вообще отказались от кредитования в иностранных валютах. Суммы кредитов колеблются от 3 тыс. до 2,5 млн. долларов США. Некоторые банки не устанавливают рубеж максимальной суммы. Сроки предоставления составляют от 1 года до 50 лет, хотя чаще всего срок ограничен 25 или 30 годами, а наибольшее число кредитов выдается на срок от 15 до 20 лет.

     Первоначальные  взносы у большинства банков составляют 10-20% от стоимости кредитуемого объекта  недвижимости. Процентные ставки имеют тенденцию к уменьшению. Сохраняется общая тенденция роста процентных ставок по мере увеличения срока кредитования.

     Страхование осуществляется по страховым тарифам  страховых организаций, предлагаемых банком-кредитором. Обязательным видом страхования в России является страхование риска утраты и повреждения предмета ипотека. Остальные 2 вида рисков заемщик может не страховать, но, тогда многие банки повышают ставку по кредитам на различные величины: от 0,3% при страховании только риска утраты и повреждения имущества  до увеличения на 3,5% годовых при отсутствии личного страхования и 3% годовых при отсутствии страхования титула.

     Представлены  восемь возможных видов дополнительных расходов для заемщика, раскрыты основные требования, предъявляемые к заемщикам.

     Все более активно внедряются ипотечные  кредиты с «плавающими» процентными  ставками, по которым в первые несколько  лет пользования кредитом процентная ставка минимальна, а затем начинает изменяться в зависимости от предложения  средств на межбанковских рынках.

     Интерес по рефинансированию в настоящее  время высок, так как процентные ставки за последний год значительно  упали, а уровень ставок по рефинансированию практически не отличается от ставок, предлагаемых по первичным кредитам в этих же банках.

Библиографический список. 

1. Гражданский кодекс РФ (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ
2. Гражданский процессуальный кодекс РФ от 14.11.2002 N 138-ФЗ
3. Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 N 188-ФЗ
4. Налоговый кодекс РФ Часть I от 31.07.1998г. №147-ФЗ,
5. Налоговый кодекс РФ Часть II от 05.08.2000г. №118-ФЗ
6. Закон РФ «О банках и банковской деятельности» от 02.12.1990 №395-1
7. Закон РФ от 29.05.1992 N 2872-1 «О залоге»
8. Федеральный закон от 22.04.1996 N 39-ФЗ «О рынке ценных бумаг»
9. Федеральный закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 N 122-ФЗ
10. Федеральный закон РФ от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»
11. Разумова, И.А. Ипотечное кредитование [Текст]: Учебное пособие / И.А. Разумова. – СПб.: Питер, 2008. - 208с.
12. Саркисянц, А.Г. Ипотечное кредитование на современном этапе [Текст] / А.Г. Саркисяц // Банковское дело. - 2008. - № 8. - С. 46-51.
13. Циклина, Г.А. Ипотека: жилье в кредит [Текст] / Г.А. Циклина. - М.: Финансы и статистика, 2009. – 213 с.
14. Шевчук Д.А. Ипотека: просто о сложном // Д.А. Шевчук – М.: ГроссМедиа: РОСБУХ, 2008 – 376 с. – (Жилищный вопрос).
15. Благих И.А., Яковлев А.А. Ипотечное кредитование в Российской Федерации // Проблемы современной экономики. 2010. № 3. С. 227-231.
16. Бреус А.С., Тихомиров В.С. Ипотека в России в посткризисных условиях // Актуальные проблемы гуманитарных и естественных наук. 2010. № 6. С. 114-116.
17. Галиева Г.М. Ипотечное кредитование в России: проблемы и пути решения // Экономика и управление: научно-практический журнал. 2010. № 6. С. 80-84.
18. Глинкина Е.В. Проблемы ипотечного страхования в современных условиях кризиса // Сервис в России и за рубежом. 2010. № 3. С. 26-30.