Сущность и развитие ипотечного кредитования

     По  данным Банка России на 1 января 2011 года, ипотечные кредиты предоставляли 631 кредитная организация или 62% от всех действующих на начало 2011 года кредитных организаций, объем ипотечных  жилищных кредитов выданных в рублях  за 4 месяца 2011 г. составил 538,1 млрд. руб. и только 20,6 млрд. руб. в валюте.

     Для проведения сравнительного анализа  действующих на рынке банковских услуг программ ипотечного жилищного  кредитования автором было проведено  аналитическое исследование по 30 кредитным организациям. Кредитные организации сортировались по следующим признакам: исследовались программы ипотечного жилищного кредитования крупнейших и средних по величине активов и собственного капитала кредитных организаций, представляли интерес программы банков как имеющих филиальную сеть в российских регионах, так и функционирующих в пределах Красноярского края, рассматривались программы банков, как присутствующих на рынке банковских услуг долгое время (более 10 лет), так и активно внедряющихся на рынок ипотечного жилищного кредитования. Еще одним существенным критерием стала информационная открытость банков, а также готовность предоставлять ипотечные жилищные кредиты по различным подтверждающим доход  документам.

     На  основе данных критериальных признаков автором проанализированы ипотечные программы  ОАО «Сбербанк России», ВТБ-24, Райффайзен Банк, Росбанк, Газпромбанк, Банк Кедр, Банк Москвы, Банк Открытие, Банк Уралсиб, Банк МДМ, Юникредит Банк, Стромкомбанк, МосОблБанк, Азиатско-Тихоокеанский Банк, АкБарс Банк, Альфа Банк, Банк Жилищного Финансирования, Банк Интеза, Банк ИТБ, Восточный экспресс Банк, Генбанк, Банк Енисей, Банк Канский, Банк Левобережный, Промсвязьбанк, Россельхозбанк, Связь-Банк, Дальневосточный Банк, Московский банк Реконструкции и Развития, Красноярский краевой Фонд жилищного строительства.

     Сравнительный анализ ипотечных программ российских банков проведем по следующим характеристикам:

• Наличие спектра ипотечных программ;
• Валюта кредитования;
• Минимальная и максимальная сумма кредита;
• Срок кредитования;
• Первоначальный взнос;
• Процентная ставка;
• Страхование и оценка;
• Расходы, связанные с оформлением ипотечного кредита;
• Прочие дополнительные условия.

1. Наличие спектра  ипотечных программ

     Все представленные банки предлагают сразу несколько видов ипотечных кредитов: кредиты на приобретение, строительство, ремонт (отделку), реконструкцию объекта жилой недвижимости. При этом обеспечением по кредитам могут выступать как кредитуемый (строящийся) объект, так и другие виды обеспечения.

     Например, Сбербанк России предлагает 6 видов  ипотечных программ: «Приобретение  готового жилья», «Приобретение строящегося  жилья», «Строительство жилого дома», «Загородная недвижимость», «Ипотека с государственной поддержкой»  и «Рефинансирование жилищных кредитов».

     Банк  Москвы предлагает 4 различных ипотечных  программ: «Кредит на покупку квартиры на вторичном рынке жилья», «Кредит  на покупку квартиры под залог  имеющейся недвижимости» (приобретение жилого помещения – квартиры, загородного  дома, коттеджа, таунхауса – предназначенного для постоянного проживания, на первичном и вторичном рынках недвижимости), «Потребительский кредит под залог недвижимости» (на любые цели) и «Рефинансирование ипотечного кредита» (погашение ранее выданных другими банками ипотечных кредитов).

     В Райффайзенбанке программ, связанных  с ипотечным кредитованием, четыре: «Кредит на квартиру на вторичном  рынке недвижимости», «Кредит на покупку квартиры в новостройке», «Кредит на покупку недвижимости под залог имеющегося жилья» и  «Кредит на любые цели под залог имеющегося жилья» (за исключением целей, связанных с предпринимательской деятельностью).

     Количество  ипотечных жилищных программ в исследуемых  кредитных организациях в сумме  составило 155, что в среднем дает примерно 5 ипотечных программ. Как видно, спектр ипотечных программ достаточно широк, но если посмотреть в отдельности, то максимальное количество программ представлено у МосОблБанка  - 11 (у банка Левобережный 13 ипотечных программ, но только по 10 кредитуют в г. Красноярске), а наименьшее количество у Россельхозбанка (1) и у Восточного экспресс банка (2). По мнению автора, оптимальное количество ипотечных программ для банка находится в  промежутке от 4 до 6. Именно такое количество представлено у 14 из 30 исследуемых банков.

2. Валюта кредитования

     Примерно  половина банков предлагают кредитование только в российских рублях, у 16 банков существуют программы в долларах США и только 8 банков осуществляют кредитование в евро. До финансового  кризиса 2008 года активно развивалось  кредитование в других свободно конвертируемых валютах. В качестве примера можно привести Банк Москвы, где помимо ставших уже классическими кредитов в рублях, долларах США и Евро предлагались кредиты, номинированные в швейцарских франках или японских йенах. Очевидно, данные кредитные продукты предназначались для тех, кто получает доходы в этих валютах, а также тех, кто активно участвует в валютной торговле на внебиржевых валютных рынках. Но, как показала практика, данными предложениями также воспользовались многие клиенты, которым не хватало платежеспособности для кредитования в рублях (в йенах и франках ставки начинались от 6,5% годовых, а в рублях от 12,5%). В итоге, одним из кризисных явлений стало резкое повышение курса этих валют относительно рубля, что спровоцировало резкий скачок просроченной задолженности по кредитам в этих валютах. Поэтому сейчас многие банки вообще отказались от кредитования в иностранных валютах.

3. Минимальная и максимальная сумма кредита

     Минимальная сумма кредита предоставляется  в Банке МДМ (3 тыс. долларов США), максимальная – в Банке ВТБ-24 (2,5 млн. долларов США). Однако некоторые банки, например, Банк Москвы или Сбербанк России, не устанавливают рубеж максимальной суммы (максимальная сумма ипотечного кредита, которую можно получить в Банке Москвы, составляет 80% стоимости объекта жилой недвижимости).

4. Срок кредитования

     Сроки кредитования ипотечных жилищных кредитов  колеблются от 1 года до 50 лет, хотя чаще всего срок ограничен 25 или 30 годами (у 24 банков из 30).

     Однако  по данным Банка России средний срок кредитования в рублях в 2010 году составил 196 месяцев, а средний срок кредитования в валюте по итогам 2010 года – около 160 месяцев. Средний срок кредитования по кредитам, рефинансированным АИЖК, на 1 января 2011 года составлял 198 месяцев. Из этих данных можно сделать вывод, что наибольшее число кредитов выдается на срок от 15 до 20 лет.

5. Первоначальный взнос.

     Величина  первоначального взноса также различна. В 2011 году некоторые банки, например Банк Кедр, выдавали ипотечные кредиты без первоначального взноса (что отражалось на увеличении процентной ставки за пользование кредитом). Первоначальные взносы возвращаются к докризисной ситуации и у большинства банков составляют 10-20% от стоимости кредитуемого объекта недвижимости.

6. Процентные ставки.

     Процентные  ставки, как и первоначальный взнос, имеют тенденцию к уменьшению. В начале 2010 года средняя процентная ставка составляла 13,2%, к декабрю  снизилась до 12,5% и продолжает снижать, несмотря на некоторое замедление темпов.

     Традиционно, самые низкие ставки по рынку г. Красноярска предлагают банки с госучастием – Сбербанк и ВТБ-24, предлагающие ипотечные кредиты от 9% в рублях и от  8,5% в валюте. Такие же низкие ставки у еще нескольких банков, например Промсвязьбанк.

     Сохраняется общая тенденция роста процентных ставок по мере увеличения срока кредитования.

     В целом на определение ставки по кредитам влияют срок кредитования, способ подтверждения  дохода (справка о доходе по форме  банка в некоторых кредитных  организациях повышает ставки на 0,25-1%), величина первоначального взноса, вероятность досрочного погашения, приобретение объекта жилой недвижимости на первичном или вторичном рынке, является ли приобретаемый объект строящимся или уже введенным в действие.

7. Страхование и оценка

     В секторе предоставления банковских услуг по ипотечному кредитованию сложилась практика страхования трех видов рисков: риска утраты жизни и трудоспособности заемщика (созаемщика); риска утраты и повреждения предмета ипотеки; риска утраты права собственности на предмет ипотеки (страхование титула собственности).

     Страхование осуществляется по страховым тарифам  страховых организаций, предлагаемых банком-кредитором. Отметим, что данная услуга в ее настоящем виде содержит признаки нарушения конкуренции  на финансовом рынке, так как, по мнению автора, банковская организация не может в одностороннем порядке устанавливать перечень страховых организаций (при условии, что страховые организации соответствуют требованиям, предъявляемым регулирующими органами, и имеют право страховать риски на требуемую страховую сумму). Выглядит это таким образом: банки предоставляют потенциальным заемщикам условия, предъявляемые к страховым организациям и называют конкретные списки уже одобренных страховых организаций. При это кредитными специалистами оговаривается, что проверка иных страховых организаций на предъявленные условия займет значительный по времени срок.

     Согласно  Федеральному закону об ипотеки, обязательным видом страхования в России является страхование риска утраты и повреждения  предмета ипотека. Остальные 2 вида рисков заемщик может не страховать, но, тогда многие банки повышают ставку по кредитам на различные величины: от 0,3% в Райффайзенбанке при страховании только риска утраты и повреждения имущества  до увеличения на 3,5% годовых при отсутствии личного страхования и 3% годовых при отсутствии страхования титула у Росбанка, Банка Жилищного Финансирования и Генбанка.

     Оценка  объекта недвижимости производится независимыми оценщиками, как правило, также предлагаемыми банком-кредитором. Стоимость оценки, в зависимости от фирмы-оценщика и объекта недвижимости, варьируется от 3000 до 7000 рублей.

8. Расходы, связанные с оформлением ипотечного кредита.

     Во  многих исследуемых кредитных организациях взимается дополнительная плата  за оформление ипотечной сделки и выдачу кредита. В соответствии с «Рекомендациями по стандартам раскрытия информации при предоставлении  потребительских кредитов», содержащихся в совместном Письме ФАС РФ от 26 мая 2005 года №ИА/7235 и Банка России от 26 мая 2005 года №77-Т все исследуемые кредитные организации представляют данные, раскрывающие дополнительные расходы, которые вынужден нести заемщик.

     В перечень расходов включаются:

• плата за открытие и обслуживание текущего счета (например, в Московском Банке Реконструкции и Развития единовременная плата составляет 1-1,5% от суммы кредита; в Альфа-Банке ежемесячное обслуживание счета составляет 200 рублей или 8 долларов США);
• комиссия за выдачу кредита (например, в Газпромбанке комиссия составляет 0,85% от суммы кредита, но не менее 25 000 рублей и не более 70 000 рублей);
• комиссия за рассмотрение заявки (например, Банк Кедр берет 2 300 рублей за проверку информации);
• комиссия за снятие наличных денежных средств или за безналичное перечисление (например, в Банке Жилищного Финансирования взимается плата в размере 1% за перевод денежных средств, но не менее 50 рублей и не более 1 500 рублей, и 0,3% за выдачу наличных);
• аренда сейфовой ячейки/обслуживание аккредитива (например, в Райффайзенбанке составляет 1 500 рублей);
• сбор за досрочное погашение (например, Генбанк, где комиссия за досрочное погашение составляет 2 000 рублей);
• выдача информационной документации (например, в Банке Юникредит выдача справки о сумме выплаченных процентов за конкретный период составляет около 150 рублей);
• штрафные санкции в случае возникновения просроченной задолженности (например, Промсвязьбанк, где за нарушение сроков платежа штрафные санкции равны 0,3% от суммы просроченной задолженности по основному долгу и/или процентам за каждый день просрочки).

9. Прочие дополнительные условия.

     Как правило, исследуемые кредитные  организации предоставляют ипотечные  кредиты гражданам России от 21 до 65 лет. В отдельных банках минимальный  возраст заемщика варьируется от 18 до 24 лет, а максимальный – 75 лет - представлен в Сбербанке России и Банке Москвы.

     Большинство банков выдают кредиты как под  официальное подтверждение доходов  заемщика по утвержденной форме 2-НДФЛ, так и на основе справок о доходах  по форме банка.

     Во  всех кредитных организациях заемщики должны работать по найму, либо выступать учредителями и руководителями собственного бизнеса, либо иметь статус индивидуального предпринимателя. Постоянная регистрация в регионе получения ипотечного кредита требуется только в трети рассмотренных банков. Также в большинстве банков не требуются поручители по кредитам, но везде поручительство рассматривается в качестве дополнительного обеспечения.