Сущность и развитие ипотечного кредитования

1. целевое использование кредита (подтверждается документами, предоставленными заемщиком),
2. обеспеченность (обеспечением кредита является залог заемщиком имущества и имущественных прав),
3. срочность,
4. платность,
5. возвратность (подтверждением возвратности является предоставление заемщиком документов о его платежеспособности).

     Кроме общих принципов кредитования, существуют также  специальные принципы  ипотеки:

• гласность, или публичность – доступ каждого заинтересованного лица к информации, содержащейся в ипотечной книге;
• специальность – возможность установления ипотеки только к определенной недвижимости и в определенном объеме;
• достоверность – записи в публичных книгах означают, что в отношении данного имущества нет других прав и правовых ограничений, кроме обозначенных;
• старшинство – преимущество одного закладного права перед другим в зависимости от времени внесения его в ипотечную книгу;
• бесповоротность – ипотека прекращается лишь в случаях, прямо предусмотренных в законе или договоре;
• неприменимость погасительной давности к занесенным в ипотечную книгу правам.
•               Задачами ипотечного жилищного кредитования являются:
• создание правительственной комиссии по развитию системы ипотечного жилищного кредитования;
• продолжение работы по развитию законодательной базы в сфере ипотечного жилищного кредитования;
• разработка и принятие нормативных документов по выпуску и регулированию ипотечных ценных бумаг на российском фондовом рынке и рынке недвижимости;
• разработка правил льготного налогообложения субъектов ипотечного рынка.

           Для обеспечения  полноценного правового регулирования рынка ипотечного кредитования необходимо создание законов и других правовых актов. Эти акты должны урегулировать правовое положение банков и иных субъектов рынка ипотечного кредитования, порядок эмиссии, обращения ипотечных ценных бумаг и т.д. Содержание и направленность указанных законов и правовых актов будут зависеть от того, какая модель ипотечного рынка будет конструироваться ими.

           В истории развития ипотеки выделяют две основные модели рынка ипотечного кредитования.

           Первая модель получила название «двухуровневой» и применяется  в англо-американских странах. Суть двухуровневой системы состоит  в том, что ипотечные кредиты, выданные на первичном ипотечном рынке (рынок, где предоставляются кредиты под залог недвижимости), переуступаются специально созданным агентствам. Эти агентства могут поступить с полученными ипотечными кредитами различным способом:

1. переуступить их вторичным инвесторам;
2. сформировать из единообразных ипотечных кредитов пулы и продать вторичным инвесторам такие неделимые пулы ипотек или же права участия  в пулах;
3. выпустить и разместить ипотечные ценные бумаги.

     Вторая, одноуровневая модель рынка ипотечного кредитования получила свое распространение в Европе и заключается в том, что банк, выдавший ипотечный кредит, самостоятельно рефинансирует ипотечные кредиты за счет выпуска ценных бумаг облигационного типа — закладных листов. Выпуск и обращение закладных листов регулируется специальным законодательством; это регулирование отличается от регулирования выпуска облигаций.

     Деятельность  эмитентов закладных листов, как  правило, законодательно ограничена выдачей ипотечных кредитов и иными операциями, характеризующимися невысокой степенью риска. Выпускать ценные бумаги, именуемые «закладной лист», не может ни один другой эмитент, кроме тех, которые указаны в законе. Деятельность ипотечных банков строго контролируется государством и органами банковского надзора.

           За десятилетия  существования современных ипотечных систем в мире выработано множество видов ипотечных кредитов. Такое разнообразие сложилось исторически с тем, чтобы как можно более точно отражать ситуацию на рынке в каждый конкретный момент времени. Развитие инфляционных процессов и кризисы на рынке недвижимости не должны критически сказываться на кредиторе и заемщике. Поэтому процесс разработки новых видов кредитов призван поглощать влияние негативных факторов и привлекать к участию в ипотечном кредитовании новые слои населения.

           В банковском кредитовании процесс постепенной выплаты называется амортизацией долга. Сумму, отданную в кредит, называют основным долгом. Итоговая сумма возврата кредита называется накопленной, или будущей, стоимостью.

           Та пропорция, в  которой в каждый конкретный момент времени возвращаются часть основного долга и проценты, и определяет разницу того или иного вида ипотечного кредита.

           На сегодняшний  день в мировой практике наиболее широкое распространение получили следующие виды ипотечных займов:

• традиционные ипотечные займы с фиксированной процентной ставкой и сроком погашения до 30 лет;
• ипотечные займы быстрого погашения до 15 лет;
• ипотечные займы с возрастающей суммой выплат в счет погашения;
• ипотечные займы с возрастанием собственного капитала (с увеличивающейся суммой выплаты в счет погашения основного долга по кредиту до его полного погашения);
• ипотечные займы с изменяемой процентной ставкой на 3/1, с шаровой выплатой (предполагают по наступлению срока, оговоренного в кредитном договоре, полное гашение либо рефинансирование по процентным ставкам, действующим на момент погашения), двухступенчатые (кредиты с изменяемой ставкой, которая варьируется один раз в течение срока погашения).
•   При осуществлении операций на ипотечном рынке, его основные участники, как кредиторы, так и заемщики, испытывают различные виды рисков: для заемщиков – это повышение процентных ставок, банкротство кредитной организации, существенные изменения цен на недвижимость, потеря трудоспособности, порча заложенного имущества, для банка-кредитора – это, прежде всего, необходимость невыгодно для себя изменить размер процентных ставок, неплатежеспособность заемщика, снижение ликвидности залога и т.д. Основные риски при ипотеке известны и изучены. Кроме того, существует ряд инструментов, применение которых способствует снижению данных рисков. При этом в большинстве случаев нельзя однозначно отделить риск заемщика от риска кредитора. Гораздо полезнее определить последствия, которые тот или иной риск оказывает на заемщиков и кредиторов. На практическое развитие и организацию ипотечного кредитования в той или иной стране огромное влияние оказывает целый комплекс условий и факторов.
•  К политическим факторам, существенно влияющим на развитие ипотечного кредитования, относятся: общая стабильность общественной системы, предсказуемость или непредсказуемость политических режимов, наличие или отсутствие внешней угрозы, военной или экономической экспансии других государств, возможность или недопустимость экспроприационных мер.
•  При этом нестабильность и непредсказуемость политической ситуации, как правило, угнетающе влияют на развитие ипотечного кредитования. Напротив, успешному развитию ипотеке может значительно способствовать включение в государственную политику целой системы возможных протекционистских мер, таких как предоставление целевых кредитных ресурсов, предоставление государственных гарантий в обеспечение ипотечных кредитов и займов, осуществляемых в рамках эмиссии бумаг для вторичного рынка, а также многообразных форм адресной поддержки конкретных граждан, получающих ипотечные кредиты на строительство жилья или на развитие бизнеса.
•  Правовые факторы определяются состоянием правовой среды общества. При этом ключевое влияние на развитие ипотеки оказывает способность правовой среды защищать отношения собственности и, прежде всего, объекты недвижимости. Огромную роль играет также обеспечение законных способов наложения взыскания и отчуждения имущества, являющегося объектом залога.
•  К этой же группе факторов следует отнести наличие или отсутствие четкой системы регистрации недвижимости, а также регистрации залога и иных обременений на недвижимое имущество.
•  Как правило, успешное развитие ипотеки становится возможным лишь при выделении  специального блока законов и постановлений, регламентирующих содержание и порядок осуществления ипотечных операций с их участниками.
•  К экономическим факторам, влияющим на развитие ипотечного кредитования, относятся: общее развитие кредитно-финансового рынка и рынка ценных бумаг в стране, твердость валюты, уровень инфляции, платежеспособность населения, определяющая общий масштаб и динамику рынка недвижимости. Особое значение в этой группе факторов имеет развитие системы страхования всевозможных экономических рисков, связанных с ипотекой. При этом для нормального развития ипотеки необходимым является страхование самих объектов недвижимости, жизни заемщика и выдаваемых ему кредитов, а также страхования ликвидности и доходности ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость.
•  Исторические условия и факторы также могут оказать определенное влияние на развитие и формы ипотечного кредитования. Особую роль при этом играют традиции накопления средств или их отсутствие, а также отношение к кредиту у населения. Значительное влияние на конкретные формы развития ипотеки оказали особенности истории формирования земельного строя, специфические моменты развития и реализации экономической мысли.

           Таким образом, ипотечный  кредит – денежные средства, выдаваемые на длительный срок кредитной или  иной организацией под залог недвижимого  имущества. Права требования кредитора по такому кредиту несет в себе закладная, которая является ценной бумагой и подлежит государственной регистрации, как  и сама ипотека недвижимости.

           Процедура оформления ипотечного кредита представляет собой  сложный и многоступенчатый процесс, цепочку экономических  взаимоотношений между субъектами рынка ипотечного кредитования. За десятилетия существования ипотечного кредитования в мире выработано множество видов ипотечного кредита, главным различием которых является соотношение выплаты процентов и основного долга, заложенное в сумму платежа. Кроме того, в силу длительности сроков кредитования и размеров самого кредита, основные участники кредитных взаимоотношений (заемщик, кредитор) подвергаются определенным рискам, которые могут отрицательно сказаться на качестве выданного кредита (для кредитора) и значительных финансовых затратах (для заемщика).

           Одной из основных задач  ипотеки является решение важной и первостепенной социальной проблемы – проблемы обеспеченности граждан жильем, его доступности.

     Условия и требования программ ипотечного жилищного  кредитования, предлагаемые в настоящее  время коммерческими банками, определяются кредитной политикой, характером развития именно этого вида кредитования при  оптимальном соотношении доходности программы и возникающими у банка рисками.  
 

2. Методика  предоставления ипотечного жилищного  кредитования

     2.1 Современное состояние рынка  ипотечного кредитования в России  и Красноярске 

     Рынок ипотечного кредитования в 2010 году увеличился в 2,5 раза и составил 378,9 млрд. рублей, что соответствует прогнозу АИЖК по верхней границе коридора (360 380 млрд. рублей).

     Уровень ставок по ипотечным кредитам в рублях, выданным в течение месяца, в декабре 2010 года, по сравнению с октябрем 2010 г., значительно снизился: с 13,2% до 12,5%.

     С августа 2010 года наблюдается некоторая  стабильность индекса «Фосборн», отражающего  средневзвешенную ставку по ипотечному кредиту на вторичном рынке. В  течение семи месяцев индекс незначительно меняется в диапазоне 12,8—12,3%. Однако, несмотря на стабильность ипотечных ставок, аналитики отмечают рост спроса на ипотеку в начале года. Так, в феврале 2011 года количество ипотечных сделок увеличилось в 2 раза по сравнению с февралем 2010-го. Такая динамика обусловлена несколькими моментами: февраль 2010 года характеризовался сниженной активностью, традиционной для сезона январь-февраль, и по сути своей был посткризисным.

     Снижается и минимальная сумма первоначального  взноса, которая в период кризиса составляла 30% от стоимости жилья, сейчас можно встретить и 20%, и 10%. Возвращаются на рынок и ипотечные программы без первоначального взноса. Такие кредиты предлагали некоторые банки до кризиса, и сейчас ситуация на рынке благоприятная для возрождения подобных программ. Кроме того, выросли сроки кредитования, что позволило снизить размер ежемесячного платежа.

     Таким образом, это значение ниже докризисных  показателей средневзвешенная ставка выдачи ипотечных кредитов в рублях за январь-октябрь 2008 года составляла 12,7%.

     Заметным  признаком восстановления рынка  является снижение доли просроченной задолженности в декабре 2010 года с 4% до 3,7% от общего объема накопленной  ипотечной задолженности на балансах.

     По  итогам 2010 года доля крупнейших банков (ТОП-5 по размеру активов) в общем объеме выдачи ипотечных кредитов снизилась 61% до 54% (Таблица 1). Небольшие банки (201 и ниже места по размеру активов), которые являются целевой аудиторией АИЖК, напротив, смогли нарастить свою долю до 11% (с 8% по итогам 2009 года), предлагая в течение всего 2010 года самые низкие ставки по выдаваемым кредитам.

Таблица 1. Топ-10 банков по объему ипотечного кредитования в 2010 году