Сущность и развитие ипотечного кредитования

 

     

     График 1. Объем предоставленных ипотечных  кредитов.

     Ипотечное кредитование в 2010 году устойчиво восстанавливалось - по итогам года выдано 301 035 ипотечных  кредита на общую сумму в 378,9 млрд. рублей. Объём кредитов, выданных в 2010 году почти в 2,5 раза превышает уровень 2009 года, количество выданных кредитов выросло более, чем в 2,3 раза (График 1).

     Всплеск выдачи ипотеки в конце 2010 года обусловлен эффектом сезонности, характерным для данного рынка. В свою очередь, некоторое замедление месячных темпов роста выдачи ипотечных кредитов в IV квартале 2010 года объясняется тем, что в IV квартале 2009 года появились первые признаки восстановления ипотечного рынка, и, таким образом, при анализе внутригодовой динамики постепенно ослабевает эффект «низкой базы».

     По  итогам 2010 года средний размер кредита  увеличился на 7,7% с 1,17 (2009 года) до 1,26 млн. рублей, что на 45% меньше, чем средний  размер кредита до кризиса. Увеличение размера кредита отражает динамику доходов населения (по данным Росстата за 2010 год реальные располагаемые доходы выросли на 4,3%) и цен на жилье (по итогам 2010 года, средняя цена на жилье выросла в номинальном выражении (без учета инфляции) на 7,4% по отношению к IV кварталу 2009 года).

     По  итогам 2010 г. доля валютных кредитов составила  около 4% от объема в денежном выражении  и лишь 1% — в количестве выдаваемых кредитов. Для сравнения: в 2008 г. на 100 выданных ипотечных кредитов приходилось  пять валютных, а их доля в общем объеме выдачи в денежном выражении превышала 14,5%.

     

     График 2. Средневзвешенная ставка по ипотечным  кредитам в рублях и иностранной  валюте, накопленным итогом с начала года (2009 - 2010 гг.)

     Средневзвешенная  ставка выдачи ипотечных кредитов в рублях (их доля в общем количестве выданных кредитов составила около 99%) в 2010 году постепенно снижалась, составив по итогам года 13,1% (14,3% -по итогам 2009 года, снижение составило 1,2 п.п.)..

     Основное  снижение пришлось на первый и последний кварталы года, причем, если в I квартале такая динамика объясняется методологией расчета средневзвешенных ставок ЦБ (с 1 января 2010 года перестали учитываться «дорогие» кредиты 2009 года), то снижение ставок в IV квартале - результат комплекса мер, приведших к снижению ставок выдачи ипотечных кредитов крупнейшими банками летом 2010 года, что, в свою очередь, сказалось на реальных ставках выдачи в IV квартале (График 2). Такое снижение ставок в значительной мере способствовало сезонному всплеску выдачи ипотечных кредитов в конце 2010 года.

     Так, месячная динамика средневзвешенных ставок по кредитам действительно свидетельствует  о существенном снижении уровня ставок по ипотечным кредитам в течение IV квартала 2010 года. Ставки по кредитам в рублях, выданным в течение декабря, составили 12,5%. Таким образом, за четвертый квартал 2010 года ставки по рублевым кредитам, выданным в течение месяца, снизились на 0,7 п.п. Темпы снижения месячных ставок выдачи ипотечных кредитов в рублях за IV квартал являются самыми высокими в 2010 году. Месячный уровень ставок по кредитам в рублях достиг докризисного уровня: по итогам первого полугодия 2008 года средневзвешенные ставки по кредитам в рублях также составили 12,5%. Ипотечные ставки вплотную приблизились к историческому минимуму - он был зафиксирован по итогам I квартала 2008 года - 12,4% (График 3).

     Дальнейшая  динамика ипотечных ставок, будет  зависеть, прежде всего, от уровня инфляции и действий Банка России в области  монетарной политики. В случае, если инфляцию в 2011 году удастся удержать в пределах 8-9% ставки по ипотечным кредитам в России будут, возможно, самыми низкими за всю историю ипотечного кредитования в РФ. Снижение ставок особенно ярко проявится в официальной статистике ЦБ РФ в начале 2011 года (что связано с описанной выше особенностью методологии их расчета).

     

     График 3. Ставки по ипотечным кредитам в  рублях, выданным в течение месяца (2009 – 2010 гг.), %.

     Еще одной положительной тенденцией IV квартала стало снижение уровня просроченной задолженности. Как и прогнозировало АИЖК ранее, это произошло из-за того, что новые кредиты выдавались быстрее, чем гасились старые, что является несомненным признаком оздоровления ипотечного рынка после кризиса.

     Кроме того, в декабре 2010 года произошло  сокращение уровня просроченной задолженности в абсолютном выражении - он снизился до 41,6 млрд рублей по сравнению с 44,7 млрд месяцем ранее. Отметим, что основное сокращение пришлось на просроченную задолженность по рублевым кредитам. Значительно сократился объем дефолтной (90 дней+) задолженности -показатель уменьшился на 6,3 млрд рублей и «технической» (1-30 дней) задолженности - он снизился в декабре на 5,8 млрд.рублей.

     По  всей видимости, банки, в преддверии конца финансового года списали  некоторую часть безнадежной просроченной задолженности с баланса. Кроме этого, в условиях традиционных декабрьских выплат, некоторые заемщики смогли погасить допущенную просроченную задолженность.

     Косвенно  это подтверждают и данные по динамике групп просроченной ипотечной задолженности по срокам задержки платежей: по данным Банка России по итогам 2010 года объем задолженности по ипотечным кредитам, по которым не было допущено ни одного просроченного платежа, либо срок просрочки не превышает 30 дней, превысил 92% (Таблица 2).

     В 2009—2010 гг. в реструктуризации ипотечных кредитов нуждалось более 63 400 заемщиков. 45 000 заемщиков реструктурировали кредиты. Большая часть обращений за реструктуризацией поступила от заемщиков, взявших кредиты в 2006—2007 гг. По данным Росреестра, за 2006—2007 гг. было выдано около 328 000 ипотечных закладных. Таким образом, получается, что через процедуру реструктуризации прошел каждый седьмой кредит. Правда, часть банков выдает ипотеку без оформления закладных.

     Таблица 2. Группировка задолженности по ипотечным кредитам по срокам задержки платежей

     

     После 2011 года высока вероятность замедления темпов роста ипотечного кредитования вследствие исчерпания эффекта низкой базы и дефицита нового жилья. В 2011 - начале 2012 гг. будет введена в эксплуатацию подавляющая часть жилых домов, строительство которых было «разморожено» в 2009-2010 гг., а проекты с «нуля» за последние два года практически не запускались [17]. При этом перспективы ускорения жилищного строительства за счет роста объемов кредитования застройщиков крайне туманны. Как показал опрос банков, проведенный «Эксперт РА» совместно с АИЖК, после кризиса число банков, готовых кредитовать жилищное строительство, существенно сократилось, а оставшиеся участники ужесточили требования к заемщикам и качеству проектов. Высокие риски жилищного строительства вынуждают банки нести ощутимые затраты на оценку строительных проектов и контроль над их исполнением.

     Уровень ипотечного кредитования за первый квартал 2011 года остался на прежнем уровне, и это не смотря на снижение процентных ставок до докризисных уровней [18].

     Отсутствие  динамичного роста на рынке жилищного  кредитования в первом квартале 2011 года можно объяснить следующими ключевыми факторами. В первую очередь, это наличие большого количество «плохих» кредитов на руках у банков. Наличие негативного портфеля у кредитных организаций не дает им возможности выдавать кредиты на более выгодных условиях, чем установлено на сегодня.  Во-вторых, продолжает нарастать разница в уровнях доходов населения. Граждане, которые нуждаются в ипотечных кредитах с учетом инфляции, начали зарабатывать еще меньше, а лица со стабильно высоким доходом никогда в помощи кредитных организаций при покупке жилья не нуждались.

     Но  если наметившиеся позитивные тенденции  в экономике продолжатся, в 2011 г. населению будет предоставлено  не менее 415 000—460 000 ипотечных кредитов на сумму примерно 580—640 млрд. руб., указывает  АИЖК в годовом отчете по рынку  ипотеки. По количеству это больше, чем на пике ипотечного кредитования в 2008 г.: 349 502 ипотечных кредита на 655,8 млрд. руб.

     Ретроспективный анализ ипотечного рынка Красноярска  показывает, что начиная со второго  квартала 2010 года, рынок резко пошел  вверх, в первую очередь, благодаря изменившимся условиям предоставления кредитов Банками. Средняя сумма кредита для приобретения жилья сейчас колеблется от 850 тыс. до 1,5 млн. рублей.

     На 1 марта 2011 года средняя ипотечная  ставка в городе составляла 12.3% (График 4).

     

     График 4. Средневзвешенная базовая ставка по выданным кредитам

     На  начало 2011 года около 65% сделок на вторичном  рынке жилья Красноярска осуществлялось при помощи ипотечного кредитования (Диаграмма 1).

     

     Диаграмма 1. Доля ипотечных сделок на вторичном  рынке.

     При этом 45% ипотечных сделок пришлось на однокомнатные квартиры. На приобретение двухкомнатных квартир была выдана треть всех кредитов (Диаграмма 2).

     

     Диаграмма 2. Структура ипотечных сделок по количеству комнат.

     В управлении Росреестра по Красноярскому  краю зарегистрировали рекордное количество договоров участия красноярцев в долевом строительстве в I квартале 2011 г.

     Так, краевой Росреестр зарегистрировал 1904 договора только в Красноярске  и 2062 договора — по территории всего  края.

     Для сравнения в 2010 г. аналогичный показатель по Красноярску составлял 1308 договоров, по краю — 1391.

     В пресс-службе Росреестра рассказали о  том, что максимум обращений за государственной  регистрацией договоров долевого участия  пришелся на 2007 г. — середину 2008 г. Со второй половины 2008 г. началось резкое снижение обращений (График 5). Сейчас показатели впервые превысили уровень пикового I квартала 2008 г.

     

     График 5. Количество зарегистрированных договоров  участия в долевом строительстве.

     Выросло и количество зарегистрированных прав на объекты долевого строительства. Регистрация права означает, что объект недвижимости сдан, и «дольщик» становится законным правообладателем нового жилья.

     Если  в I квартале 2010 г. права на квартиру, построенную по договору долевого участия, оформили 1514 красноярцев, то в 2011 г. уже 2206. По Красноярскому краю за указанный период в 2011 г. квартиры в собственность оформили 2472 человека (в 2010 г. - 1700).

     

     График 6. Динамика регистрационных действий по ипотеке 

     В IV квартале 2010 года в Управление Росреестра по Красноярскому краю на государственную регистрацию ипотеки поступило 7954 заявлений, из них на государственную регистрацию ипотеки жилых помещений - 5262 (График 6).

     Увеличение  регистрационных действий ипотеки  в силу закона на жилые помещения в IV квартале 2010 года по сравнению с аналогичным периодом 2009 года составило 66%.

     Отметим также, что в IV квартале 2010 года рост регистрационных действий по сравнению  с IV кварталами 2008 и 2009 года составил 28% и 41% соответственно.

     По  данным краевого Росреестра, в январе 2011 г. управлением было зарегистрировано 2807 договоров купли-продажи жилых помещений. Их них 2384 договоров купли-продажи квартир. Средняя общекраевая цена такого договора составила 1 209 297 руб., а цена одного квадратного метра в квартирах региона - 24 714 руб.

     По  данным Красноярскстата, 505 семей в  крае решили направить средства материнского капитала на приобретение жилья на общую сумму около 160 млн рублей. Но больше всего заявлений принято  на погашение основного долга  и уплату процентов по кредитам - от 4460 семей на сумму более 1,25 млрд рублей. 
 

2.2. Условия  предоставления ипотечного кредита  в Красноярске 

     В настоящее время в России о  развитии рынка ипотечного жилищного  кредитования как системы организационных, экономических, правовых и социальных отношений, функционирующей на основе механизма регулирования спроса и предложения с целью удовлетворения жилищных потребностей граждан посредством приобретения жилой недвижимости за счет ссудного капитала, предоставляемого под  обеспечение недвижимым имуществом, можно говорить лишь относительно банковского сектора. Специфика развития ипотечного жилищного кредитования в России до настоящего времени проявлялась в том, что системное развитие данного вида кредитных услуг происходило главным образом во взаимодействии заемщиков с кредитными организациями на основе функционирования двухуровневой модели. Иные формы и модели жилищной ипотеки до настоящего времени не развиты, для них не создана соответствующая организационно-правовая база, кроме того, действующее в наши дни налоговое законодательство также не способствует развитию альтернативных форм и моделей жилищной ипотеки. Существующая парадигма обосновывает поведение сравнительного анализа программ ипотечного кредитования исходя из наработанного опыта российских кредитных организаций.