Назначение и цель оценки недвижимости

Скорректированная стоимость  равна: 2.377*33000=78 441 рублей

Восстановительная стоимость  равна: 58,2м² * 78441=4 565 266,2 рублей

 

Определим износ объекта  недвижимости:

СПИ факт-30 лет

Таблица 2- Определение износа недвижимости

Наименование конструктивных элементов	СПИ норма (лет)	СПИ факт (лет)	Удельный вес, %	Износ, %	Коэффициент
1 Фундамент	200	30	5	15,00	75
2 Стены и перегородки	125	30	21	24,00	504
3 Перекрытия	150	30	6	20,00	120
4 Крыша	80	30	8	37,50	300
5 Полы	50	30	17	60,00	1020
6 Проемы	50	30	8	60,00	480
7 Отделочные работы	20	2	14	10,00	140
8 Сан. тех. Устройства	20	4	15	20,00	300
9 Прочие работы	20	1	6	5,00	300
Итого					3239

 

Корректировка восстановительной  стоимости на долю ФИ рассчитывается по формуле 1:

                                  (1)

где ВС – восстановительная  стоимость, руб.;

      ФИ –  физический износ, %;

От сюда следует, что физический износ составляет:

                                  

Корректировка восстановительной  стоимости равна:

                          78441 * = 53 034 руб

Стоимость объекта оценки с учетом ФИ:

53 034 * 58.2 = 3 086 579 рублей

 

 

 

 

Сравнительный подход

 

Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с  аналогичными объектами на рынке  и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами.

Далее вносятся поправки, учитывающие различия между оцениваемым  объектом и аналогами. Это позволяет  определить цену продажи каждого  аналога, как если бы он обладал теми же основными характеристиками, что  и оцениваемый объект. Скорректированная  цена дает оценщику возможность сделать  заключение о том, что наиболее вероятная  цена продажи аналогичных объектов отражает рыночную стоимость. Безусловно, фактическая цена продажи объекта  может отклоняться от рыночной стоимости  из-за мотивации участников сделки, степени их осведомленности, условий  сделки. Однако в подавляющем большинстве  случаев цены индивидуальных сделок имеют тенденцию отражать направление  развития рынка. Учитывая, что данный подход оценки недвижимости основывается на сравнении продаж, его называют сравнительным. В силу того, что рассматриваемый  подход использует данные о сделках  на рынке, его еще называют рыночным. 

Сравнительный подход базируется на трех основных принципах  оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада.

Принцип замещения - разумный потенциальный собственник не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем та минимальная цена, за которую может быть приобретен или построен (с учетом фактора времени) аналогичный объект. Следовательно, максимальная стоимость оцениваемого объекта определяется минимальной ценой приобретения аналогичного объекта.  
Теоретической основой принципа замещения является широко известная в современной экономической теории концепция рационального выбора, согласно которой рациональным является такой выбор хозяйствующего субъекта, который обеспечивает минимальные альтернативные издержки, минимизацию упущенной выгоды в связи с принятием того или иного решения.  

Принцип вклада. Вклад - сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость объекта вследствие наличия или отсутствия какого-либо элемента. При этом величина такого увеличения (уменьшения) может быть как выше, так и ниже затрат на его создание.

Принцип спроса и предложения. Оценщик при определении стоимости объекта должен понимать, какие факторы и каким образом влияют на спрос и предложение на рынке недвижимости, какие изменения этих факторов могут произойти и как эти изменения повлияют на стоимость данного объекта недвижимости.

На основе этих принципов  оценки недвижимости в сравнительном  подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения  элементов сравнения и измерения  корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости  оцениваемого объекта.

Для расчета корректировок  оценщиком были отобраны объекты  аналоги для сравнения, результаты оформлены в таблице 3

 

Таблица 3 – Определение  стоимости сравнительным подходом.

Характеристика сравнения	О.О	О.А 1	О.А 2	О.А 3
Этаж	Средний	Средний	Крайний	крайний
Местоположение	Центр	Северо-Запад	Центр	Северо-Запад
Цена продажи 1м2	-	32 000	33 000	31 000

 

Корректировка на местоположение:

33 000 - 31 000 = + 2000

Корректировка на этажность:

32 000 – 31 000 = +1000

Внесем корректировки:

Таблица 4 – Внесение корректировок

Характеристика сравнения	О.А 1	О.А 2	О.А 3
Цена продажи 1м2	32000	33 000	31 000
Корректировка на местоположение	+ 2000	-	+ 2000
Корректировка на этажность	-	+ 1 000	+ 1 000
Итоговая корректировка	+ 2000	+ 1 000	+3000
Скорректированная цена продажи 1м2	34000	34 000	34 000

 

Итак, методом сравнительного подхода стоимость объекта оценки составила:

34 000 руб. * 58,2 м² = 1978800 рублей.

 

Доходный подход к оценке недвижимости

 

Доходный метод основан  на принципе ожидания, который утверждает что типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость в ожидании получения от неё бедующих доходов  или выгод, то есть отражает: 

       – качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы; 

 – риски как характерные  для оцениваемого объекта, так  и для региона.  
     Таким образом, стоимость объекта может быть определена как его способность приносить доход в будущем. Здесь действует фактор времени, и сумма будущих доходов должна быть приведена нулевому моменту времени путём капитализации доходов и дисконтирования. Теоретической базой доходного подхода являются принципы оценки, наиболее значимые из которых, а также факторы и обстоятельства, анализ который базируется на соответствующих принципах.

Если представить что  данный объект оценки может приносить  доход в будущем, то предположим, что доход - арендная плата за использование объекта недвижимости в качестве офиса. Предположим, что доход – арендная плата за использование объекта оценки в качестве офиса. Если предположить, что денежные потоки будут стабильны, то в рамках доходного подхода определения стоимости воспользуемся методом капитализации доходов.

Расчет арендной платы:

Размер арендной платы  за 1 м²  аналогичных объектов в г. Челябинске составляет 800 рублей в месяц.

Рассчитаем годовую арендную плату по следующей формуле:

АП= S*Бс*12*К_i

Где: АП – годовая арендная плата (руб/год);

S – площадь арендуемого  помещения (кв.м);

Бс – базовая ставка арендной платы (руб/кв.м);

К_i - корректировочный коэффициент, учитывающий недогрузку помещений.

S _{общ =} 58,2 м²

     Коэффициент  недогрузки: 10,2 – не жилая площадь

    

 

АП=58.2*800руб.*12*0.18=100569.6 руб. в  год

То есть действительный валовый  доход равен 100569.6 руб.

 

 

Подсчитаем расходы:

 

Таблица 5- Расходы собственника объекта

Наименование	%	Показатели, руб.
Налог на имущество	0,2	201,14
Коммунальные платежи	4,5	4525,6
Прочие	0,5	502,85
Итого операционные расходы	5,2	5229,59
Налог на прибыль	20	20113,92
ЧОД		75226,09

 

Отсюда норма возврата:

100% : 79(остаточный срок  службы основных объектов)= 1.26%

Безрисковая процентная ставка	1
Риски, связанные с инвестициями в недвижимость	2
Риски, связанные с управлением  инвестициями	3
Суммарная процентная ставка	3
Ставка возврата капитала	1.26
Общая ставка капитализации	10.26

 

Таким образом, общая ставка капитализации составляет – 10.26 %.

Стоимость объекта определяется по формуле:

Ск=ЧОД/Кп,

           где Ск – стоимость объекта, (руб)

ЧОД – чистый операционный доход в год, (руб)

Кп – ставка капитализации  прибыли.

Ск= 75 226,09 : 0,1026= 733 197, 76 рублей

 

Согласование результатов  оценки

 

Исходя из статистики оценочных  фирм в г. Челябинске, рыночную стоимость  можно увидеть в таблице 6:

Таблица 6- Рыночная стоимость

Подход	Стоимость, руб.	Удельный вес, %	Величина стоимости
Затратный	3086579	0,3	925974
Сравнительный	1978800	0,5	989400
Доходный	733197	0,2	146640

 

Таким образом, рыночная стоимость  объекта оценки составит: 2060000 руб.

 

Исходя из проведенного анализа  можно сделать следующий вывод: Рыночная стоимость объекта недвижимости площадью 58,2 м² , находящегося по адресу г.Челябинск, ул. Советская, д.36, кв. 165 на 1.10.2012 г составляет 2060000 рублей.

 

 

 

 

 

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

Результаты оценки недвижимости должны оформляться письменно в виде отчета об оценке.

Отчет об оценке – документ, содержащий обоснование мнения оценщика о стоимости имущества. При составлении отчета об оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения.