Расчет интегральных показателей объектов государственной кадастровой оценки

 

 

Продолжение таблицы 3.6

 

 

Группы дорог																		Эквивалентное расстояние от полей до хоз.центра    Рi=∑Кдj×Lj
Гравийные, щебеночные, разбитые, песчаные, проселочные, стерня зерновых  Кг.д =1,83									Разбитые с глубокой колеей, гребнистые, пашня нормальной влажности, поле после уборки клубнекорнеплодов Кг.д =3,73
L3, км	в том числе							Кд=Кг.д×Кс.м	L4, км	в том числе							Кд=Кг.д×Кс.м
	<1°  Кс.м =1,0	1°-3°   Кс.м =1,13	3°-5°   Кс.м =1,29	5°-7°   Кс.м =1,52	7°-9°   Кс.м =1,85	9°-11°   Кс.м =2,85	>11°   Кс.м =3,26			<1°  Кс.м =1,0	1°-3°   Кс.м =1,13	3°-5°   Кс.м =1,29	5°-7°   Кс.м =1,52	7°-9°   Кс.м =1,85	9°-11°   Кс.м =2,85	>11°   Кс.м =3,26
20	21	22	23	24	25	26	27	28	29	30	31	32	33	34	35	36	37	38
2,1					2,1			3,38										7,09
2,1					2,1			3,38										7,09
1,3		1,3						2,07										2,69

 

 

       (13)

Расстояния полей до хозяйственного центра (Р_i) рассчитываются как сумма эквивалентных расстояний (таблица 3.6):

,        (14)

где  j- классы дорог;

К_д.j –коэффициент дорожных условий j-того класса дорог;

L_j - расстояние по j-му классу дорог.

Интегральный показатель технологических свойств объектов кадастровой оценки (И_Т) – индекс технологических свойств – рассчитывается с учетом долей затрат (таблица 3.7), зависящих отдельно от энергоемкости почв (Д_ЗЭ) и технологических свойств земельных участков (Д_ЗТ):

,                     (16)       

где  Б_ЭП –балл энергоемкости почв;

Б_К -  балл контурности полей;

К_Р, К_К – коэффициенты, соответственно, рельефа и каменистости.

 

Таблица 3.7 - Структура затрат, принятая при оценке сельскохозяйственных угодий,  в долях
Урожайность, ц.к.ед.	Затраты, зависящие от технологических свойств участка		Затраты, зависящие от продуктивности
	всего	из них от энергоемкости почв
2	0,42	0,13	0,08
4	0,41	0,13	0,10
6	0,40	0,12	0,12
8	0,38	0,12	0,14
10	0,36	0,11	0,17
12	0,35	0,11	0,19
14	0,34	0,10	0,21
16	0,32	0,10	0,23
18	0,31	0,10	0,25
20	0,30	0,09	0,27
22	0,29	0,09	0,28
24	0,28	0,09	0,30
26	0,27	0,08	0,31
28	0,26	0,08	0,32
30	0,25	0,08	0,34
32	0,24	0,07	0,35
34	0,24	0,07	0,36

 

Для определения индексов технологических свойств рабочих участков в таблицу 8 заносятся данные, определенные в пунктах 3.2.1 -3.2.4. Кроме того, доли затрат, зависящих от энергоемкости почв и технологических свойств земельных участков, берутся из таблицы 3.7 для урожайности в среднем по административному району, в котором расположен объект оценки.

Индекс технологических  свойств объекта кадастровой  оценки определяется взвешиванием индексов технологических свойств рабочих участков объекта оценки на их площади в балл гектарах (таблица 3.8):

,       (15)

где  И_Тi – индексы технологических свойств рабочих участков объекта оценки;

S_i×Б_РУi – площади рабочих участков объекта оценки в балл гектарах (по данным из таблицы 3.3).

Таблица 3.8 - Определение интегрального показателя технологических свойств объекта кадастровой оценки
Урожайность по административному  району, ц. к.ед.										20
Доля затрат, зависящих  от технологических свойств (ДЗТ)										0,3
Доля затрат, зависящих  от энергоемкости (ДЗЭ)										0,09
Доля затрат, зависящих  от продуктивности										0,27
№ поля	Площадь рабочего участка, га	Балл энергоемкости БЭПi	Коэффициент каменистости, ККi	Коэффициент рельефа, КРi	Балл контурности, БКi	Расстояние полей до хозяйственного центра, Рi	Интегральный показатель технологических свойств, ИТi		Индекс технологических свойств, ИТО
1	79,3	98	1,00	1,02	96,56	7,09	1,07
2	51,6	98	1,00	1,02	95,05	7,09	1,09
3	67,4	96	1,00	1,02	95,82	2,66	1,05
							ИТО=		1,07

 

3.3 Определение эквивалентного расстояния внехозяйственных грузоперевозок

Местоположение объекта кадастровой оценки характеризуется показателем эквивалентного расстояния по удаленности от пунктов реализации сельскохозяйственной продукции и баз снабжения материально-техническими ресурсами, объемам и классам грузов и качеству дорог.

Объемы разнородных грузов переводятся в эквивалентные по коэффициентам: зерно, картофель, овощи – 1,00 (1-й класс груза, принимается за эквивалент); молоко, скот в живом весе – 1,25 (2-й класс); шерсть – 1,67 (3-й класс).

Объемы перевозимых  грузов (в тоннах) в расчете на 1 га сельскохозяйственных угодий определяются по фактическим данным земельно-оценочного района за последние 3 года.

Дороги различного качества переводятся в эквивалентные  по коэффициентам: первая группа – 1,0 (эквивалент – бетонные, асфальтированные дороги); вторая группа – 1,5 (улучшенные щебенчатые, гравийные); третья группа – 2,5 (грунтовые дороги).

Эквивалентное расстояние от объекта кадастровой оценки до пунктов реализации продукции я вычислила как средневзвешенную величину из объемов грузов, их класса и расстояний перевозки по разным дорогам по формуле (таблица 3.9):

,  (16)

где Г_j – объем j-го вида реализованной хозяйством (объектом оценки) продукции, т;

К_j – коэффициент перевода j-го вида продукции в эквивалентные грузы первого класса;

Р₁, Р₂, Р₃ – расстояние перевозки j-го вида продукции соответственно по 1-ой, 2-ой и 3-ей группам дорог, км;

Д₂, Д₃ – коэффициенты перевода 2-ой и 3-ей групп дорог в эквивалентные.

 

 

 

Таблица 3.9 - Определение эквивалентного расстояния внехозяйственных перевозок
Наименование продукции	Объем j-го вида продукции, Гj, т	Объем продукции в  эквив. грузах Гj×Kj, коэффициент перевода в эквив. грузы						Объем j-го вида продукции  в общем объеме	Расстояние до пунктов  реализации, км	Расстояние по группам  дорог в натуральных и эквивалентных величинах						Эквивалентное расстояние Эрj, км
		I класс грузов К1=1		II класс грузов К2=1,25		III класс грузов К3=1,67				I группа D1=1		II группа D2=1,5		III группа D3=2,5
		Г1j	Г1j×К1	Г2j	Г2j×К2	Г3j	Г3j×К3			P1j	P1j×D1	P2j	P2j×D2	P3j	P3j×D3
картофель	110	110	110					0,297	62	50	50	12	18	0	0	18,41
шерсть	5					5	8,35	0,023	62	50	50	12	18	0	0	1,43
молоко	200,0			200,0	250			0,679	62	50	50	12	18	0	0	42,09
ИТОГО	315		110		250		8,35	1								68
		Итого в эквив.грузах:             368,35

 

 

3.4 Оценка сельскохозяйственных  угодий по рентному доходу  и кадастровой стоимости

Расчет удельных показателей кадастровой стоимости  сельскохозяйственных угодий объекта кадастровой оценки осуществляется в следующей последовательности:

1) дифференциация  базовых по субъекту РФ нормативов продуктивности сельскохозяйственных угодий и затрат на их использование по сельскохозяйственным угодьям объекта оценки согласно их индивидуальным рентообразующим факторам - плодородию почв, технологическим свойствам и местоположению;

2) определение  расчетного рентного дохода по  сельскохозяйственным угодьям объекта оценки на основе полученных индивидуальных нормативов продуктивности и затрат;

3) расчет удельных  показателей кадастровой стоимости  сельскохозяйственных угодий объекта кадастровой оценки.

Дифференциальный  рентный доход – это дополнительный доход, образующийся на землях относительно лучшего качества и расположения.

Дифференциальный  рентный доход сельскохозяйственных угодий объекта кадастровой оценки определяется путем дифференциации базовых по субъекту РФ нормативов продуктивности сельскохозяйственных угодий и затрат на их использование по сельскохозяйственным угодьям объекта оценки согласно их индивидуальным рентообразующим факторам - плодородию почв, технологическим свойствам и местоположению по формуле:

,    (17)

где  Др_i - дифференциальный рентный доход i-го объекта кадастровой оценки, руб./га;

В_i - валовая продукция, обусловленная плодородием почв i-го объекта оценки, руб./га;

З_i - затраты на использование сельскохозяйственных угодий i-го объекта оценки при индивидуальной оценочной продуктивности и при среднем в субъекте РФ (земельно-оценочном районе) индексе технологических свойств и местоположении земель, руб./га;

H_о - минимально необходимый для воспроизводства нормативный коэффициент рентабельности по отношению к затратам (H_о=1,07);

(В_i - З_i×H_о), ΔР_Тi и ΔР_Мi - рентный доход, обусловленный соответственно плодородием почв, технологическими свойствами и местоположением i-го объекта оценки, руб./га.

Д_рi = (2031,62-1425,87х1,07)+13,11+48,06= 567,11 руб./га

 

3.4.1 Расчет дифференциального  рентного дохода, обусловленного  плодородием почв

Рентный доход, обусловленный плодородием почв объекта кадастровой оценки, определяется как разность между валовой продукцией (В_i) и ценой ее производства на объекте оценки (Цп_i = З_i×H_о).