Расчет интегральных показателей объектов государственной кадастровой оценки

Валовую продукцию объекта кадастровой оценки я определила путем дифференциации базовой оценочной продуктивности сельскохозяйственных угодий в субъекте РФ (земельно-оценочном районе) пропорционально баллам бонитета почв сельскохозяйственных угодий объекта оценки по формуле:

,        (18)

где  В_о - базовая оценочная продуктивность сельскохозяйственных угодий, руб./га (приложение 2);

Б_о и Б_i - балл бонитета почв соответственно сельскохозяйственных угодий субъекта РФ (приложение 2) и i-го объекта оценки (по данным таблицы 3.3).

В_i = 2655/73х55,86= 2031,62 руб

Затраты на использование  сельскохозяйственных угодий i-го объекта оценки (З_i) я определила дифференциацией части базовых затрат пропорционально баллу бонитета почв по формуле:

,     (19)

где  З_о - базовые оценочные затраты на использование сельскохозяйственных угодий, руб./га;

Д_зу - доля затрат, обусловленных урожайностью (за счет различий объема уборочных работ, затрат на транспортировку, доработку и хранение продукции) по данным таблицы 3.8.

З_i = 2139х(1-0,27)+2139х0,27х55,86/73=983,94+441,93= 1425,87 руб/га

 

3.4.2 Расчет дифференциального  рентного дохода, обусловленного  технологическими свойствами

Рентный доход, обусловленный технологическими свойствами сельскохозяйственных угодий объекта  кадастровой оценки (∆Р_Тi), я определила путем дифференциации части базовых затрат на использование 1 га сельскохозяйственных угодий субъекта РФ (З_о) пропорционально индексу технологических свойств сельскохозяйственных угодий i-го объекта оценки:

,     (20)

где  Д_ЗТ - доля затрат, обусловленных технологическими свойствами сельскохозяйственных угодий по данным таблицы 3.7;

И_То и И_Ti - индексы технологических свойств земель соответственно по субъекту РФ (приложение 2) и по i-му объекту оценки (таблица 3.8).

∆Р_Тi = 2139х1,07х0,3 (1-1,0,7/1,16)=48,06

 

 

 

3.4.3 Расчет дифференциального  рентного дохода, обусловленного  местоположением земель

Рентный доход, обусловленный местоположением объекта кадастровой оценки (∆Р_Мi), определяется как разность между стоимостью грузоперевозок при средних в субъекте РФ (земельно-оценочном районе) грузоемкости и удаленности сельскохозяйственных угодий и стоимостью внехозяйственных грузоперевозок на объекте оценки по формуле:

,   (21)

где  Эр_о и Эp_i - средневзвешенное эквивалентное расстояние соответственно по субъекту РФ (приложение 2) и по i-му объекту кадастровой оценки (таблица 3.9), км;

Г_о и Г_i - внехозяйственная нормативная грузоемкость 1 га сельскохозяйственных угодий в среднем по субъекту РФ (земельно-оценочному району) и i-му объекту оценки, т/га;

Т - затраты на перевозку одной тонны груза на 1 км в среднем по субъекту РФ, руб.;

Н_о – минимально необходимый для воспроизводства нормативный коэффициент рентабельности по отношению к затратам (1,07).

Оценочная грузоемкость i-го объекта оценки рассчитывается путем дифференциации нормативной грузоемкости 1 га сельскохозяйственных угодий в границах субъекта РФ (земельно-оценочного района) пропорционально соотношению балла бонитета i-го объекта оценки (таблица 3.3) к баллу бонитета сельскохозяйственных угодий в среднем по субъекту РФ (приложение 2):

,        (22)

где  Г_о - нормативная грузоемкость 1 га сельскохозяйственных угодий по субъекту РФ (приложение 2), т/га;

Б_о и Б_i - балл бонитета почв соответственно сельскохозяйственных угодий субъекта РФ и i-го объекта оценки.

Г_i = 0,55/73х55,86=0,42 т/га

∆Р_Мi = (56х0,55-68х0,42)х5,47х1,07= 13,11 руб./га

 

3.4.4 Определение расчетного  рентного дохода

Расчетный рентный  доход с 1 га сельскохозяйственных угодий определяется сложением дифференциального  и абсолютного рентных доходов:

       (23)

В случае если дифференциальный рентный доход отрицателен, он принимает нулевое значение.

Абсолютный  рентный доход – доход, не связанный  с качеством и местоположением  земель, обусловленный правом собственности  на землю, правом приложения капитала и извлечения прибыли.

Величина абсолютного рентного дохода устанавливается для всех объектов оценки, включая те, на которых дифференциальный доход не образуется, в целом по Российской Федерации в расчете на 1 га сельскохозяйственных угодий в размере 1% от стоимости валовой продукции растениеводства (с 2007 года составляет 26 руб./га).

Рр_i =567,11+26=593,11

 

3.4.5 Определение удельного  показателя кадастровой стоимости  сельскохозяйственных угодий

Кадастровая стоимость  сельскохозяйственных угодий оценивается методом капитализации земельной ренты (рентного дохода).

Капитализация – это  процесс превращения дохода в  капитал – самовоспроизводящуюся  стоимость. Нормативный срок капитализации ренты установлен в размере 33-х лет.

Удельный показатель кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий объекта кадастровой оценки определяется умножением расчетного рентного дохода с 1 га сельскохозяйственных угодий объекта кадастровой оценки на срок капитализации, равный 33 годам.

        (24)

Kc_i =593,11×33=19572,63

Расчет удельных показателей кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий объекта кадастровой оценки представлен в таблице 3.10.

 

 

Таблица 3.10 - Определение расчетного рентного дохода и кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий

Наименование показателей	Оценочные показатели
	Базовые	Объекта оценки
1	2	3
Дифференциальный  рентный доход по плодородию почв
1. Балл бонитета с.-х.  угодий (Бо, Бi)	73	55,86
2. Продуктивность, руб./га (Во, Вi)	2655	2031,62
3. Доля затрат, зависящих  от продуктивности		0,27
4. Затраты на использование с.-х. угодий, руб./га (Зо)	2139
5. Зi =2139х(1-0,27)+2139х0,27х58,86/73		1425,87
6. Цена производства, руб. Цпо=2139×1,07	2288,73
7. Цпi=1425,87×1,07		1525,68
Дифференциальный рентный  доход, руб./га 8. (Во- Цпо)=2655-2288,73	366,27
9. (Вi- Цпi)=2031,62-1525,68		505,94
Дифференциальный  рентный доход, обусловленный технологическими свойствами земель
1. Индекс технологических  свойств (ИТо, ИТi)	1,16	1,07
2. Доля затрат, зависящих  от технологических свойств (ДЗТ)		0,27
Дифференциальный рентный доход, руб./га 3. ∆РТо=2139×1,07×0,27×(1-1,16÷1,16)	0
4. ∆РТi=2139×1,07×0,27×(1-1,07÷1,08)		48,06
Дифференциальный  рентный доход, обусловленный местоположением  земель
1. Внехозяйственная удаленность  земель, (ЭРо, ЭРi)	56	61,93
2. Грузоемкость земель (Го , Гi), экв.т/га	0,55	0,42
3. Затраты на перевозку  груза на 1 км, (То), руб./т	5,47
Дифференциальный рентный  доход, руб./га 4. ∆РMо=(56×0,55-56×0,55)×5,47×1,07	0
5. ∆РMi=(56×0,55-68×0,44)×5,47×1,07		13,11
Дифференциальный  рентный доход по трем факторам
1. Дро=366,27+0+0	366,27
2. Дрi=505,94+48,06+13,11		567,11
Расчетный рентный  доход
1. Pро=366,27+26	392,27
2. Pрi=567,11+26		593,11
Кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий
1. Ксo=392,27×33	12944,91
2. Kci=593,11×33		19572,63

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

Кадастровая оценка формирует налогооблагаемую базу для земельных участков, а в ближайшем будущем и для всех единых объектов недвижимости. В результате выполнения курсового проекта были приобретены теоретические знания и практические навыки по определению кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий с использованием таких индивидуальных показателей рентообразующих факторов, как интегральные показатели плодородия почвы, технологических свойств объекта оценки и местоположения объекта оценки.

 

 

СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ  ЛИТЕРАТУРЫ:

 

1. Варламов, А.А. Земельный кадастр. В 6 т. Т.4. Оценка земель /А.А. Варламов, С.А. Гальченко. – М.: КолосС, 2006. – 463 с.
2. Махт, В.А. Методическое обеспечение оценки рыночной стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения / В.А. Махт, В.А. Руди. – Омск: Омское книжное издательство, 2009. – 239 с.
3. Методические рекомендации по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения. / Министерство экономического развития и торговли Российской Федерации. – М., 2005.
4. Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения: метод. указания по выполнению курсовых работ / С.А. Мамонтова; Краснояр. гос. аграр. ун-т. – Красноярск, 2011. – 36 с.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ПРИЛОЖЕНИЯ

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Приложение 2

Характеристика базовых  оценочных показателей земельно-оценочного района (края)

 

1 Базовая оценочная  продуктивность 1 га с.-х. угодий, руб. (Во)	2655
2 Базовая оценочная  продуктивность 1 га с.-х. угодий, ц.к.ед. (По)	10,7
3 Базовые оценочные затраты на 1 га с.-х. угодий, руб. (Зо)	2139
4 Средневзвешенный балл  бонитета 1 га с.-х. угодий, балл (Бо)	73
5 Средневзвешенный индекс  технологических свойств с.-х.  угодий (ИТо)	1,16
6 Средневзвешенное эквивалентное  расстояние грузоперевозок, км (ЭРо)	56
7 Средняя хозяйственная  нормативная грузоемкость 1 га с.-х.  угодий, экв.т / га (Го)	0,55
8 Затраты на перевозку  1 тонны груза на 1 км. в среднем  по земельно-оценочному району (краю), руб. / т. (То)	5,47
9 Транспортные затраты  в среднем по краю, руб./га (Тз= ЭРо×Го× То)	168,5
10 Доля затрат, зависящих  от продуктивности угодий в  среднем по земельно-оценочному  району (краю) (ДЗУ)	0,17
11 Доля затрат, зависящая  от технологических свойств земельного участка в среднем по земельно-оценочному району (краю) (ДЗТ)	0,36
12 Доля затрат, зависящая  от местоположения объекта оценки (ДТР= Тз ÷ Зо)	0,05
13 Доля постоянных  затрат (Дпос=1-( ДЗУ + ДЗТ + ДТР))	0,42
14 Абсолютный рентный  доход, руб./га (Ар)	26