Создание туристического предприятия

ТЭО (проект) строительства является обязательным документом в случае, если финансирование капитальных вложений в основные фонды соответствующих предприятий осуществляется полностью или на долевых началах из государственного бюджета Российской Федерации и ее внебюджетных фондов, централизованных фондов министерств и ведомств, а также собственных финансовых ресурсов государственных предприятий.

Решение о необходимости разработки ТЭО  для обоснования целесообразности инвестиций за счет других источников финансирования принимается самостоятельно инвестором (заказчиком), Разработка ТЭО осуществляется юридическими и физическими лицами (проектировщиками), получившими в установленном порядке лицензию на выполнение соответствующих видов проектных работ, и на основании договора (контракта) с заказчиком.

Для выбора лучшего предложения со стороны  проектировщиков заказчик проводит конкурс (торги) на разработку ТЭО.

Основным  правовым документом, регулирующим производственно-хозяйственные и другие взаимоотношения между заказчиком и проектировщиком, является договор (контракт) подряда на выполнение ТЭО.

Стоимость разработки ТЭО определяется договором  между заказчиком (инвестором) и проектной организацией.

Если  в результате выполненного в ТЭО  инвестиций анализа выявлена нецелесообразность инвестирования средств в строительство намечаемого объекта, стоимость разработки ТЭО списывается на убытки заказчика в установленном порядке.

При разработке ТЭО необходимо:

• предусматривать для сложных и крупных объектов альтернативные варианты достижения цели, поставленной заказчиком (инвестором), в том числе различные варианты (источники) финансирования инвестиций;
• учитывать налоговую, амортизационную и кредитную политику, проводимую государством и местными органами власти, требования законодательства и нормативных актов Российской Федерации, регулирующих инвестиционную деятельность, условия пользования землей и другими природными ресурсами;
• обеспечивать защиту интересов инвестора, с одной стороны, и общенациональных интересов (интересов региона) - с другой;
• установить расчетный период, в пределах которого должны выполняться экономические расчеты. Как правило, расчетный период включает период строительства, освоения проектной мощности и эксплуатации предприятия до первой его реконструкции или окончания срока окупаемости капитальных вложений; [4]
• расчеты и анализ основных экономических и финансовых показателей осуществлять в специально разработанных унифицированных таблицах по действующей методике.

В процессе разработки ТЭО в обязательном порядке  должна осуществляться оценка воздействия деятельности предприятия (объекта) на окружающую среду (ОВОС). ОВОС проводится с целью предотвращения деградации окружающей среды, обеспечения сбалансированной хозяйственной деятельности, выработки мер, снижающих уровень экологической опасности намечаемой деятельности, выработки согласованных мер по предотвращению или компенсации негативных последствий в социально-экономической сфере района размещения предприятия (объекта). При этом объем и глубина проработки вопросов в процессе проведения (ОВОС зависят от специфики воздействия будущего предприятия на окружающую среду и экологических ограничений территории, на которой его предполагается разместить.

Порядок разработки, согласования и утверждения  ТЭО инвестиций следующий.

Заказчик (инвестор) исходя из своих целей и анализа ситуации с учетом решений, принятых в программах и схемах размещения производительных сил, подготавливает Декларацию о намерениях, примерное содержание которой приведено ранее. Декларация направляется в местный орган государственного самоуправления, обладающий правом изъятия и предоставлении земельных участков.

После получении положительного решения от органа местного самоуправления по поводу Ходатайства (Декларации) о намерениях и рассмотрения условий размещения площадки (трассы) для строительства объекта заказчик (инвестор) принимает решение о разработке ТЭО. [4]

ДЛЯ подготовки исходной информации и материалов, составления  задания на разработку ТЭО, организации и проведения конкурса (тендера) на их разработку заказчиком привлекаются на договорных условиях инжиниринговая, консалтинговая, маркетинговая фирмы или создается тендерный комитет.

Состав  исходной информации определяется в  зависимости от вида и масштабов  планируемой деятельности объекта, количества и видов используемых ресурсов, вовлекаемых в хозяйственный оборот, особенностей экологической ситуации и др.

Согласование  намеченных решений по строительству  объекта и условий предварительного согласования земельного участка производится заказчиком или по его поручению проектировщиком с учетом полученной информации согласно порядку, приведенному в схеме организации предварительного согласования размещения земельного участка строительства.

Затраты, связанные с проведением согласований, подготовкой и передачей документации по предварительному согласованию и отводу земельного участка, оплачиваются инвестором из собственных средств, в порядке и размере, определенных органами местного самоуправления.

Проекты  независимо от источников финансирования, форм собственности и принадлежности подлежат государственной экспертизе в соответствии с порядком, установленным в Российской Федерации.

Утверждение проектов на строительство объектов в зависимости от источников финансирования производится:

• за счет государственных капитальных вложений, финансируемых из республиканского бюджета РФ, - в порядке, установленном Минстроем России совместно с заинтересованными министерствами и ведомствами;
• за счет капитальных вложений, финансируемых из соответствующих бюджетов республик в составе РФ, краев, областей, автономных образований, Москвы и Санкт-Петербурга, - соответствующими органами государственного управления или в установленном ими порядке;
• за счет собственных финансовых ресурсов, заемных и привлеченных средств инвесторов (включая иностранных инвесторов) - непосредственно заказчиками (инвесторами).

В результате разработки ТЭО определяются технико-экономические и финансовые показатели, приведенные ниже.

Основные  технико-экономические и финансовые показатели, включенные в распорядительный документ об утверждении (одобрении) ТЭО инвестиций:

1) мощность  предприятия (годовой выпуск продукции, в соответствующих единицах пропускная способность) в натуральном выражении (по видам продукции);

2) стоимость  товарной продукции, млн руб.;

3) общая  численность работающих, в том числе рабочих, человек;

4) количество (прирост) рабочих мест, ед.;

5) общая  стоимость строительства, млн  руб. В том числе: объектов  производственного назначения, млн  руб.; объектов жилищно-гражданского назначения, млн руб.; прочих объектов, млн руб.;

6) стоимость  основных производственных фондов, млн руб.;

7) продолжительность  строительства, лет; 

8) удельные капитальные вложения, руб.ед.;

9) себестоимость  основных видов продукции, руб.ед.; [4]

10) балансовая  прибыль, млн руб.;

11) чистая  прибыль (доход), млн руб.;

12) срок  окупаемости капитальных вложений, лет; 

13) внутренняя норма рентабельности (норма прибыли), %.

Для объектов жилищно-гражданского строительства ТЭО состоит из следующих разделов:

• общая пояснительная записка;
• архитектурно-строительные решения;
• технологические решения;
• решения по инженерному оборудованию; охрана окружающей среды;
• инженерно-технические мероприятия гражданской обороны. Мероприятия по предупреждению чрезвычайных ситуаций;
• сметная документация;
• эффективность инвестиций.

Принятию  инвестиционного решения предшествует выбор площадки (земельного участка) для проекта. От этого выбора в значительной степени зависит успех всего проекта, поэтому данная процедура традиционно состоит из ряда этапов:

• формирование критериев, которым площадка должна соответствовать;
• формирование альтернативных вариантов;
• сравнение вариантов возможных площадок на предмет соответствия выбранным критериям;
• проведение инженерно-геологических изысканий на лучший из альтернативных вариантов;
• дополнительное изучение вариантов, признанных лучшими, на предмет соответствия совокупности критериев;
• окончательный выбор месторасположения площадки. Для этой цели специалистами разрабатываются специальные карты рейтинга строительных участков.

Ниже  приведены основные факторы рейтинга участков:

• инженерно- геологическая приемлемость;
• возможность получить разрешительные документы;
• политическая характеристика региона;
• кадры (наличие, уровень заработной платы, законы по труду);
• налоги (имущественные, на инвестиции, на предпринимательство); [4]
• окружающая среда (законодательство, отношение общественности, качество воды);
• климатические условия (количество осадков, затраты на отопление, влажность);
• инфраструктура (безопасность, дороги, местные ресурсы);
• транспорт (стоимость, наличие подвижного состава).

После утверждения ТЭО и принятия инвестиционного решения заказчик обращается в орган местного самоуправления, обладающий правом изъятия и предоставления земельных участков, с ходатайством об изъятии предварительно согласованного земельного участка и предоставлении его для строительства объекта.

Подготовку  материалов по изъятию и предоставлению земельных участков осуществляют районные (городские) комитеты по земельной реформе и земельным ресурсам.

Орган местного самоуправления рассматривает  указанные материалы и принимает  решение об изъятии (выкупе) земельного участка. Копия решения о предоставлении земельного участка выдается заказчику.

На этом заканчивается начальная (предынвестиционная) фаза проекта. Ее результатами являются:

• объемы работ по проекту;
• смета и бюджет проекта;
• площадка (земельный участок);
• график проекта, в том числе график поставок ресурсов; нормы и стандарты;
• задание на проектирование.

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

3.3. Бизнес-план и его структура.

Бизнес-план - это подробный, четко структурированный и тщательно подготовленный документ, описывающий цели и задачи, которые необходимо решить предприятию (компании), способы достижения поставленных целей и технико-экономические показатели предприятия и/или проекта в результате их достижения. В нем содержится оценка текущего момента, сильных и слабых сторон проекта, анализ рынка и информация о потребителях продукции или услуг. [5] 
 

Бизнес-план:

• дает возможность определить жизнеспособность проекта в условиях конкуренции;
• содержит ориентир, как должен развиваться проект (предприятие, компания);
• служит важным инструментом получения финансовой поддержки от внешних инвесторов.

Бизнес-план предназначен, прежде всего, для трех категорий сотрудников проекта:

• менеджеров, являющихся создателями бизнес-плана, разработка которого помимо вышеуказанных результатов позволяет получить очевидные преимущества от самого процесса планирования;
• собственников, заинтересованных в составлении бизнес­ плана с точки зрения перспектив развития фирмы;
• кредиторов, обычно банков, для которых бизнес-план является обязательным документом, подтверждающим коммерческую привлекательность проекта.

Таким образом, бизнес-план дает возможность  понять общее состояние дел на данный момент; ясно представить тот уровень, которого может достичь проект (предприятие), планировать процесс перехода от одного состояния в другое. В настоящее время бизнес планирование является общепринятой формой ознакомления потенциальных инвесторов, кредиторов и прочих партнеров с проектом, в котором им предлагается принять участие.