Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости

Содержание

Введение             

1. Теоретические основы определения рыночной стоимости объекта недвижимости             

1.1. Понятие недвижимости и ее классификация             

1.2. Технология определения рыночной стоимости объекта недвижимости

1.3. Правовые основы определения рыночной стоимости объекта недвижимости             

2. Экономический анализ объекта недвижимости             

2.1. Анализ рынка  недвижимости             

2.2. Анализ местоположения и инфраструктуры района             

2.3. Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости              47

3. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости с целью продажи              51

3.1. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости затратным подходом              51

Термины и определения:              53

3.2. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости доходным подходом              67

3.3. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом              70

3.4. Согласование результатов определения рыночной стоимости объекта недвижимости              89

3.5. Требования к договорам купли-продажи нежилых помещений              81

Заключение              86

Библиографический список              88

Приложения              92

Введение

Актуальность данной дипломной работы заключается в том, что недвижимое имущество играет особую роль в экономической и социально-культурной жизни общества страны, выступая в качестве важнейшего экономического ресурса и играя роль той пространственной среды, в которой осуществляется любая человеческая деятельность. Как бы ни был высок уровень индустриального и интеллектуального развития страны, земля и недвижимость всегда составляет весомую часть национального богатства. Поэтому развитие рынка недвижимости имеет очень важное значение, как для юридических, так и физических лиц, для оживления инвестиционной деятельности, для удовлетворения потребностей общества и субъектов хозяйствования в недвижимости, для развития ипотечного кредитования, а в конечном итоге – для развития экономики страны.

Сейчас недвижимость является одним из самых перспективных, быстро развивающихся и популярных сегментов рынка недвижимости в Самарской области. Спрос на нее постоянно растет. Это, безусловно, оказало влияние на то, что цены на недвижимость стали формироваться на основании спекулятивных факторов и часто не соответствуют реальной стоимости объектов недвижимости. Именно поэтому в настоящее время стала достаточно востребованной услуга независимой оценочной экспертизы стоимости объектов недвижимости, которая не только поможет избежать данных дополнительных рисков, которые связаны с подобным ценообразованием, но и необходима во многих других случаях.

Оценка объектов недвижимости подразумевает под собой оценку рыночной стоимости права собственности или других прав (к примеру, права аренды) в отношении объекта оценки. Здания и сооружения могут быть оценены вместе с земельным участком, на котором объекты расположены, а также отдельно от него.

Изучение выбранной темы предполагает достижение следующей цели: исследовать основные теоретические и практические аспекты оценки стоимости объекта недвижимости.

Объектом исследования представленной дипломной работы является стоимость объекта недвижимости в виде офисного помещения.

Предметом исследования работы – оценка стоимости объекта недвижимости в современных условиях.

В соответствии с определенной целью в представленной дипломной работе были поставлены и решены следующие задачи:

        рассмотрены теоретические и методические основы оценки стоимости объекта недвижимости с точки зрения практической реальной экономики;

        произведена оценка стоимости объекта недвижимости на примере офисного помещения, расположенного по адресу: г. Самара, ул. Авроры, д.110;

     обобщен полученный материал в данной работе и сделаны выводы.

Нормативно-правовую базу дипломной работы составили законодательные акты Российской Федерации и региональных органов исполнительной власти по исследуемым вопросам, комплекс методических указаний, инструкций и материалов по оценке недвижимости, а также стандарты и другие документы Российского Общества Оценщиков, ФСО №1, №2 и №3.

Степень разработанности проблемы. Различные теоретические и методические аспекты оценки недвижимости в целом и офисной недвижимости, в частности, исследованы зарубежными и отечественными авторами.

Так, теоретические вопросы ценообразования разрабатывались в фундаментальных исследованиях А. Смита, Д. Рикардо, А. Маршалла. Они получили развитие в исследованиях современных ученых, в том числе в работах отечественных экономистов: Б.Л. Воркуева, И.В. Липсица, Е.И. Лунина, СИ. Лушина, А.Д. Некипелова, В.М. Тарасевича, А.Н. Цацулина, Г.Н. Чубакова и др. Но данные исследования носят общий характер и не делают акцента на вопросах оценки отдельных видов объектов недвижимости.

Практически все вопросы оценки недвижимости охватывают работы зарубежных ученых: Ордуэй Ник., Фридмана Дж., Харрисона Генри С, Дж. К. Эккерта. В работе Харрисона Генри С. на одном уровне детализации рассмотрены все подходы к оценке. Кроме того, она ориентирована на оценочную практику, анализ накопленного опыта и выдачу практических рекомендаций. Исследования Фридмана Дж. и Ордуэя Ник. ориентированы в основном на коммерческую недвижимость, поэтому более детально рассмотрены методы доходного подхода, связи с оценочной практикой отражены в меньшей степени, чем у Харрисона Генри С. В исследованиях Дж. К. Эккерта, в отличие от большинства других, процесс оценки недвижимости представлен в виде прикладного экономического анализа.

Поставленные цели и определенные задачи обусловили структуру представленной работы.

Дипломная работа состоит из введения, основной части, состоящей из трех глав, и заключения, включает в себя библиографический список и приложения. В первой главе рассматриваются теоретические основы оценки недвижимости, во второй главе дается характеристика объекта недвижимости, в третьей – рассчитывается рыночная стоимость объекта недвижимости и проводится согласование результатов оценки.

Библиографический список состоит из 50 источников, из них 3 - Интернет ресурсы. Работа проиллюстрирована 3 рисунками, 23 таблицами. Общий объем работы 92 страницы. Приложения представлены на 2 страницах.

1. Теоретические основы определения рыночной стоимости объекта недвижимости

1.1. Понятие недвижимости и ее классификация

Недвижимое имущество - это физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связно как под поверхностью, так и над поверхностью земли или все, что является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами. Под физическими объектами понимаются нерасторжимо связанные между собой земельные участки и расположенные на них строения.

Различия в понятии недвижимости как объекта оценки и в определении Гражданского кодекса отражены на рис. 1.

Рисунок 1 - Понятие недвижимости как объекта оценки и в определении гражданского кодекса

Следовательно, под объектом недвижимости понимается, во-первых, предприятие в целом как имущественный комплекс, а во-вторых, земельный участок, неотъемлемой частью которого могут быть:

- здание (сооружение) или группа зданий (сооружений), расположенных на этом участке, подземные сооружений, относящиеся к данному участку;

- обособленные водные объекты, многолетние насаждения;

- инженерные сооружения и сети, осуществляющие подключение земельного участка и находящихся на нем зданий (сооружений) к объектам инфраструктуры квартала или города. Сюда же относятся доли собственности в объектах инженерной инфраструктуры, находящихся в совместной эксплуатации собственников недвижимости квартала или города;

- стационарные сооружения благоустройства территории участка;

- элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения, относящиеся к данному объекту недвижимости, но расположенные вне границ его земельного участка;

- другие объекты, которые в совокупности с вышеперечисленными компонентами недвижимости составляют нерасторжимое конструктивное или функциональное целое[1].

Как видно из схемы на рисунке 1 объекты имущества разделяются на две большие группы исходя из их экономических, социальных и правовых признаков.

Экономические функции недвижимости отражаются такими категориями, как полезность, доходность, затраты на содержание, стоимость, цена, товар, ликвидность, налогообложение, инвестиции, спрос и предложение и др. Практически на все вышеперечисленные категории значительное влияние оказывают составные части недвижимости или так называемые принадлежности.

Недвижимость, рассматриваемая как результат человеческой деятельности, при определенных условиях выступает как товар. Определяющим условием ее товарного характера является экономическое обособление (частная собственность) субъектов рыночных отношений. Обращение недвижимости как специфического товара на рынке непосредственно связано с привлечением финансового капитала, использованием различных ресурсов и труда[2].

Многообразие объектов, которые относятся к недвижимости (земля ее ресурсы, производственные и непроизводственные фонды, а также предприятия), осложняет характеристику недвижимости как товара. Это касается как способов купли-продажи товара (жилая квартира, земельный участок, предприятие), так и субъектов, включенных в данный процесс.

В связи с тем, что все большее число граждан и организаций вовлекается в операции на рынке недвижимости, необходимо четко определить свойства недвижимости как особого вида товара. Опираясь на это знание, каждый собственник может более рационально и выгодно распорядиться своей (или вверенной ему) собственностью. Ведь у большинства граждан России принадлежащие им жилье или земельные участки являются самой дорогостоящей частью личного имущества.

Недвижимость - это наиболее фундаментальный, основательный товар из всех существующих, его нельзя похитить, потерять или сломать. В самом деле, можно ли украсть жилой дом или квартиру, можно ли потерять или забыть где-нибудь свое жилище, как это порой случается с большинством личных вещей. Только землетрясение, взрыв, пожар, наводнение, смерч или иное стихийное бедствие могут разрушить жилое здание. Однако это уже не типичная, а экстремальная ситуация.

Стационарность и материальность недвижимости являются ее сущностными характеристиками[3].

Стационарность (иммобильность) - это признак, который характеризует прочную связь объекта недвижимости с земной поверхностью, т. е. невозможность перемещения объекта в пространстве без физического разрушения и нанесения ущерба, делающего его непригодным для дальнейшего использования.

Материальность - это пространственная характеристика недвижимости. Ее материальность означает, что недвижимость всегда функционирует в натурально-вещественной и стоимостной формах[4].

Физические характеристики объекта недвижимости включают, например, данные о его размерах и форме, неудобствах и опасностях, об окружающей среде, о подъездных путях, коммунальных услугах, поверхности и подпочвенном слое, ландшафте и т.д. Совокупность этих свойств характеризует качество недвижимости, то есть материальность и физические характеристики объекта недвижимости измеряют его качество. Качество в свою очередь определяет полезность объекта, которая и составляет основу стоимости недвижимости. Однако сама по себе полезность не определяет стоимости.

Любой объект обладает стоимостью, имея в той или иной мере такие характеристики, как пригодность для использования и ограниченный характер предложения.

Ограниченность предложения - необходимая предпосылка формирования стоимости любого товара. Социальные идеалы и стандарты, экономическая деятельность и тенденции, законы, правительственные решения и действия, природные силы оказывают влияние на поведение людей, и все эти факторы, взаимодействуя между собой, создают, сохраняют, изменяют стоимость недвижимости[5].

Таким образом, недвижимость - это товар, который обладает, с одной стороны, стационарностью, а с другой, имеет некоторое подвижное качество, которое изменяется как в пространственных масштабах, так и во времени. Более того, качество недвижимости в значительной мере зависит от состояния окружающей среды.

Недвижимость является одним из немногих товаров, стоимость которых может возрастать с течением времени, не считая последних месяцев, вследствие кризиса. Но об этом чуть позже

Согласно действующим в России строительным нормам и правилам (СНиП), жилые здания в зависимости от материала основных конструкций (фундаментов, стен, перекрытий) разделяются на 6 групп с соответствующими нормативными сроками службы - от 15 до 150 лет. Вместе с тем объекты недвижимости изменяются в течение срока своего существования, при этом выделяются четыре фазы жизненного цикла каждого объекта: рост, стабильность, упадок, обновление[6].

Износ характеризует потерю пригодности и уменьшение стоимости недвижимости по различным причинам. Так, физический износ отражает степень изменения физических свойств недвижимости со временем. Функциональный износ возникает из-за плохой планировки и функционального несоответствия здания современным требованиям. Внешний износ появляется из-за изменения внешних по отношению к недвижимости факторов, то есть под негативным воздействием окружающей среды.