История оценочной деятельности в России

Следует отметить, что порядок проведения оценки, определенный законом 1893 года, оказался не совсем удачным, так как, несмотря на усилия губернских оценочных комиссий, не удавалось создать единообразие оценки не только в масштабах государства, но и даже в масштабах губерний. Именно поэтому 18 января 1899 года был принят новый закон об оценке недвижимого имущества, главным отличием которого стала передача компетенции установления оценочных норм от уездных к губернским оценочным комиссиям. Кроме этого, данный закон предусматривал государственное финансирование оценочных работ в 34-х губерниях в размере одного миллиона рублей в год. 

В целом, с точки  зрения методологии и общей организации  оценки, Россия в конце прошлого века была одной из ведущих стран. Основными недостатками являлись конфликты  оценочных комиссий с земствами, отсутствие единообразия в методике оценки, а также специальной контролирующей организации. 

Может быть, это  звучит удивительно, но оценка как вид  профессиональной деятельности в России стояла в конце прошлого века на уровне, которого Европа и Америка достигли только в шестидесятых- семидесятых годах XX столетия. Закон от 8 июня 1893 года об оценке недвижимого имущества, подлежащего земским сборам, привел в движение все губернии земской России и заставил российское чиновничество разработать инструкции “по оценке недвижимых имуществ” и “методы описания и выработки норм доходности при оценке” на высочайшем экспертном уровне.  

К сожалению, за десятилетия социализма все эти  достижения были полностью утрачены. В наше время в России нет должной  юридической базы для оценки и оценочной деятельности Алешин А. Знай себе цену. “Знание - сила”, №3, 2001 г. .  

История оценочной  деятельности на российском рынке возобновилась  примерно 7 лет назад. За это время  сформировались профессиональные общественные объединения, появились специализированные издания, были разработаны образовательные программы и методики, и оценка заняла свое место в ряду новых профессий, появление которых продиктовано развитием рынка в России. 

Можно сказать, что современный этап развития рынка оценочных услуг во многом напоминает период, уже пройденный Россией в конце прошлого века. Поэтому всесторонний учет уроков развития русской оценочной статистики поможет избежать повторения старых ошибок. 

1.2. Основные  понятия

Согласно Федеральному закону “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” Федеральный закон от 29.07.98 г. № 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”, статья 3. под оценочной деятельностью понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.  

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:  

· одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;  

· стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;  

· объект оценки представлен на открытый рынок в  форме публичной оферты;  

· цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;  

· платеж за объект оценки выражен в денежной форме. 

Субъектами оценочной  деятельности признаются, с одной  стороны, юридические лица и физические лица (индивидуальные предприниматели), деятельность которых регулируется федеральным законом об оценочной деятельности (оценщики), а с другой - потребители их услуг (заказчики).  

К объектам оценки относятся:  

· отдельные  материальные объекты (вещи);  

· совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);  

· право собственности  и иные вещные права на имущество  или отдельные вещи из состава  имущества;  

· права требования, обязательства (долги);  

· работы, услуги, информация;  

· иные объекты  гражданских прав, в отношении  которых законодательством Российской Федерации установлена возможность  их участия в гражданском обороте. 

Оценщики должны точно определять и различать  такие термины: цена, рынок, затраты и стоимость. Термин цена обычно относится к цене продажи (транзакции), а также обмена. Цена - это свершившийся факт. Цена представляет сумму (объем) того, что определенный покупатель согласен заплатить, а определенный продавец получить за товар в сложившихся обстоятельствах. Как правило, обстоятельства транзакции отражают условия, сложившиеся в каком-то из многочисленных рынков. Рынок - это набор предложений, в которые покупатель и продавец переносятся с помощью ценового механизма. Рынок может быть определен географически (шведский рынок, европейский рынок), продуктами или их особенностями, количеством доступных покупателей, продавцов или другими особенностями. Рынок образуется взаимодействием индивидуальных (физических и юридических) лиц, обменивающих наборы прав на другие ценности, например деньги. Специфические рынки определяются в зависимости от типа, местоположения, типичных характеристик владения и другими атрибутами, определяющимися участниками обмена товарами. В качестве примеров специфических рынков можно привести рынки недвижимости с небольшими (на одну-две семьи) новыми жилыми домами, продающимися по цене близкой к $ 100 000, либо рынок многоквартирных домов, расположенных в центральной части города. Термин “затраты” - используется оценщиками в связи с производством, но не обменом. Затраты могут быть либо уже свершившимися, либо определенными на текущий момент. В числе нескольких видов затрат определяют: прямые затраты, непрямые затраты, затраты на постройку и развитие (создание планов). 

Прямые затраты  включают расходы на труд и материалы, необходимые для постройки нового здания (сооружения и т.д.). Прямые затраты  также называют жесткими затратами. Накладные расходы и прибыль  подрядчика обычно составляют прямые затраты. Непрямые расходы включают в себя расходы иные, чем на оплату труда и материалов. 

Например, это  затраты на управление, оплата владельцем официальных сборов и гонораров, налогов, процентов с кредита  и страховки в период строительства. Кроме того, затраты, связанные с арендой, составляющие затраты по управлению проектом до достижения определенного стабильного уровня заселения квартир. Непрямые затраты так же называют мягкими. Затраты на строительство, или цена подрядчика, обычно включает прямые затраты на оплату труда и материалов плюс непрямые затраты подрядчика. Затраты на развитие включают в себя затраты на создание недвижимости, включая землю, и приведение ее к эффективному операционному состоянию, определяются из затрат на строительство. Затраты на развитие включают прибыль разработчика или предпринимателя, воплощающего проект. Эти связанные с недвижимостью расходы непосредственно зависят от цены товаров и услуг на конкурирующих рынках: например, от затрат на строительные материалы, архитектурные планы, определенные предложением и спросом в специфических сферах, и от субъектов влияния социальных, экономических, правительственных и природных сил. Взаимоотношение цены, рынков и затрат также использует концепцию стоимости. Стоимость может иметь много значений в оценке. Используемое определение зависит от контекста и использования. На рынке понятие стоимости обычно описывается как прибыль, ожидаемая в будущем. Поскольку стоимость существует в определенный момент времени, то и оценка отражает стоимость в определенный момент времени. Стоимость в определенный момент времени - это выраженная в денежной форме ценность товаров, услуг для покупателей и продавцов. Чтобы избежать путаницы, оценщики не используют термин стоимость в одиночку - поскольку существуют различные виды стоимости: рыночная, стоимость пользования, инвестиционная стоимость и т.д. Рыночная стоимость определяется как наиболее вероятная стоимость данного вида оцениваемого товара в данном районе в определенный период времени. 

Российская Федерация, субъекты Российской Федерации или муниципальные образования, физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки. Право на проведение оценки объекта является безусловным и не зависит от установленного законодательством Российской Федерации порядка осуществления государственного статистического учета и бухгалтерского учета и отчетности. Это право распространяется и на проведение повторной оценки. Результаты проведения оценки могут быть использованы для корректировки данных бухгалтерского учета и отчетности. Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.  

Согласно статье 9 Федерального закона об оценке Федеральный закон от 29.07.98 г. № 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”, статья 9 основанием для проведения оценки объекта оценки является договор между оценщиком и заказчиком. Договором между оценщиком и заказчиком может быть предусмотрено проведение данным оценщиком оценки конкретного объекта оценки, ряда объектов оценки либо долговременное обслуживание заказчика по его заявлениям.  

В случаях, предусмотренных  законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа.  
 

Суд, арбитражный  суд, третейский суд самостоятельны в выборе оценщика. Расходы, связанные  с проведением оценки объекта оценки, а также денежное вознаграждение оценщику подлежат возмещению в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.  

Договор между  оценщиком и заказчиком заключается  в письменной форме и не требует  нотариального удостоверения.  

Договор должен содержать:  

· основания  заключения договора;  

· вид объекта  оценки;  

· вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки;  

· денежное вознаграждение за проведение оценки объекта оценки;  

· сведения о  страховании гражданской ответственности оценщика. 

В договор в  обязательном порядке включаются сведения о наличии у оценщика лицензии на осуществление оценочной деятельности с указанием порядкового номера и даты выдачи этой лицензии, органа, ее выдавшего, а также срока, на который данная лицензия выдана.  
 

Договор об оценке как единичного объекта оценки, так  и ряда объектов оценки должен содержать  точное указание на этот объект оценки, а также его описание.  

В отношении  оценки объектов оценки, принадлежащих  Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор заключается оценщиком с лицом, уполномоченным собственником на совершение сделки с объектами оценки, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.  

Надлежащим исполнением оценщиком своих обязанностей, возложенных на него договором, являются своевременное составление в письменной форме и передача заказчику отчета об оценке объекта оценки.  

Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.  

В случае, если при  проведении оценки объекта оценки определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны  критерии установления оценки объекта оценки и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки.  

В отчете должны быть указаны:  

· дата составления  и порядковый номер отчета;  

· основание  для проведения оценщиком оценки объекта оценки;  

· юридический  адрес оценщика и сведения о выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности по данному виду имущества;  

· точное описание объекта оценки, а в отношении  объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки;  

· стандарты  оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование  их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;  

· последовательность определения стоимости объекта  оценки и ее итоговая величина, а  также ограничения и пределы  применения полученного результата;  

· дата определения  стоимости объекта оценки;  

· перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих  количественные и качественные характеристики объекта оценки. 

Отчет может  также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.  

Для проведения оценки отдельных видов объектов оценки законодательством Российской Федерации могут быть предусмотрены  специальные формы отчетов.  

Отчет собственноручно подписывается оценщиком и заверяется его печатью.