Коллективно-фермеское хозяйство

 

- использовать в установленном  порядке для нужд хозяйства имеющиеся на земельном участке нерудные (общераспространенные) полезные ископаемые, торф, лесные угодья, водные объекты, пресные подземные воды, а также другие полезные свойства земли;

 

- возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные сооружения  и строения (например, самостоятельно  определять тип возводимого строения  и сооружения, его оптимальные  размеры и местоположение). При  этом должны, конечно, учитываться  требования архитектурно-планировочных  и природоохранных органов, органов  противопожарной безопасности, санитарного  надзора;

 

- полностью распоряжаться  посевами и посадками сельскохозяйственных  культур и насаждений; следовательно,  выращенная сельскохозяйственная  продукция, полученная в результате  переработки, а также доходы  от ее реализации принадлежат  только собственнику земли, землевладельцу  и землепользователю, в том  числе арендатору;

 

- в установленном порядке  проводить оросительные, осушительные,

 

культурно-технические и  другие мелиоративные работы, строить  пруды и иные водоемы в соответствии с природоохранными требованиями использования  земельных участков. Для этого  пользователи угодий разрабатывают  необходимые для улучшения хозяйственной  эксплуатации земельных участков проекты. Причем, если при решении крупных  вопросов государственными мелиоративными службами затрагиваются интересы крестьянского  хозяйства, последнее вправе участвовать  в их обсуждении в проектных и  строительных организациях;

 

- обменивать земельный  участок. Собственник земли вправе  продать ее, заложить в банке,  дополнительно купить участок  до предельных норм, разрешенных  Советами народных депутатов;

 

- потребовать возмещения  убытков в полом объеме, включая  упущенную выгоду, если они образуются  при изъятии земли, временном  ее занятии для каких-либо государственных  или общественных нужд, а также  при ограничении прав фермерского  хозяйства (кроме случаев установления  охранных зон и округов санитарной  охраны вокруг земель природоохранного  и природнозаповедного назначения) или вызваны ухудшением качества угодий в результате деятельности предприятий, учреждений, организаций и граждан. При этом упущенная выгода определяется не произвольно, а в расчете на предстоящий период, необходимый для восстановления нарушенного производства;

 

- сдать неиспользуемые  земли в аренду или во временное  пользование другим лицам по  договору, зарегистрированному в  местном Совете народных депутатов  (местной администрации).

 

Но, обладая довольно широкими правами, крестьянские хозяйства обязаны:

 

- эффективно использовать  земли в соответствии с целевым  назначением, повышать их плодородие, применять природоохранные технологии  производства, не допускать ухудшения  экологической обстановки на  территории в результате своей  хозяйственной деятельности;

- осуществлять комплекс  мероприятий по охране земель  в порядке,

 

установленном земельным законодательством. Это обеспечивается путем рациональной организации сельскохозяйственных угодий, восстановления и повышения плодородия почв, защиты земель от ветровой и водной эрозии, селей, подтопления, заболачивания, вторичного засоления, иссушения, уплотнения, загрязнения отходами производства, химическими и радиоактивными веществами, от других процессов разрушения,. от заражения угодий карантинными вредителями и болезнями растений, зарастания сорняками, кустарниками и мелколесьем, от других процессов ухудшения состояния земель; проводить рекультивацию нарушенных земель, восстановление их плодородия и других полезных свойств, своевременно вовлекать их в хозяйственный оборот; снимать, сохранять и использовать плодородный слой почвы при проведении работ, связанных с нарушением земель; в случае невозможности в ближайшее время восстановить плодородие деградированных сельскохозяйственных угодий, земель, загрязненных химическими и радиоактивными веществами свыше допустимой концентрации, а также загрязненных карантинными вредителями и болезнями растений, допускается консервация земель;

 

- своевременно вносить  налог и арендную плату;

 

- не нарушать прав других  пользователей земли - соседей  крестьянского хозяйства, а также  соблюдать порядок пользования  лесными угодьями, водными и другими  природными объектами;

 

- своевременно предоставлять  в соответствующий Совет народных  депутатов (местную администрацию)  установленные законодательством  сведения о состоянии и использовании  земель;

 

- согласовывать все виды  строительства с землеустроительными,  архитектурно-градостроительными, пожарными,  санитарными и природоохранными  органами; соблюдать нормы и правила  застройки и планировки.

 

Закон гарантирует крестьянским (фермерским) хозяйствам полную хозяйственную  свободу, невмешательство в их деятельность со стороны государственных, хозяйственных  и других органов и учреждений, конечно, за исключением случаев  нарушения земельного законодательства. Советы народных депутатов, комитеты по земельным ресурсам и землеустройству, органы экологического контроля, санитарного  надзора и другие компетентные органы в области контроля за соблюдением земельного и природоресурсного законодательства вправе предупреждать правонарушения и ставить вопрос о привлечении лиц, не соблюдающих требований законодательства, к юридической ответственности.

 

Изъятие или выкуп для  государственных и общественных нужд земельных участков могут производиться  лишь после выделения крестьянскому  хозяйству по его желанию местным  Советом народных депутатов (местной  администрацией) равноценного земельного участка, постройки на новом месте  жилых, производственных и иных сооружений взамен изымаемых. Данное строительство  должно быть выполнено теми предприятиями, учреждениями и организациями, для  которых земельный участок отводится. Кроме того, крестьянскому хозяйству  в полном объеме возмещаются все  другие убытки, включая упущенную  выгоду.

 

Права крестьянского хозяйства  могут быть ограничены в интересах  других предприятий, организаций и  граждан только в случаях, предусмотренных  действующим законодательством (например, при создании охранных зон для  безопасности транспорта).

 

Споры о нарушенных правах и убытках в зависимости от их характера рассматриваются местной  администрацией или судом (арбитражным  судом).

 

Аренда земли

 

Арендаторами могут стать  любые физические и юридические  лица, в том числе крестьянские (фермерские) хозяйства. Арендодателями могут быть только собственники земли. Государство предоставляет ее в  аренду через администрацию местного Совета народных депутатов, которая и оформляет соответствующий договор с крестьянским (фермерским) хозяйством и другими арендаторами. Кроме того, сдавать землю в аренду вправе граждане, их объединения, крестьянские хозяйства, но только если они владеют землей на праве собственности.

 

Физические и юридические  лица, владеющие землей на праве  постоянного пользования, пожизненного наследуемого владения, аренды, других видов временного пользования, арендодателями быть не могут. Субаренда, т.е. сдача  арендатором земельного участка  другому лицу, также не допускается.

 

Наиболее распространенный вид аренды - тот, при котором арендодателем  выступает местная администрация, ибо держателем основной массы земель является государство и его органы в лице местной администрации.

 

Аренда земельных участков у местных Советов может быть краткосрочной и долгосрочной. Краткосрочная - до пяти лет - допускается, когда землепользование не требует капитальных затрат. Это пастьба скота, сенокошение, огородничество и т.д. Исчерпывающего перечня всех случаев краткосрочной аренды Законодательство не содержит. Долгосрочная аренда - до пятидесяти лет - основной вид аренды для крестьянского хозяйства (в том числе и тогда, когда оно уже имеет земли в собственности или в пожизненном владении).

 

Граждане или крестьянские хозяйства, являющиеся собственниками земли, передавая участки в аренду, обязаны соблюдать установленные  для них законом требования: 1) срок аренды не должен превышать пяти лет; 2) аренда допускается лишь в случаях временной нетрудоспособности работника, его призыва на действительную военную службу, поступления на учебу. Правило о 5-летнем сроке имеет, однако, одно исключение. Если право аренды земельного участка и имущества, находящегося на нем, переходит по наследству несовершеннолетнему, допускается передача в аренду этого участка другому лицу вплоть до достижения наследником совершеннолетия. Контроль за соблюдением этого условия, согласно ст.51 и 60 Закона о местном самоуправлении, возложен на местные Советы народных депутатов.

 

В случае смерти арендатора до истечения срока аренды право  аренды земли переходит одному из его наследников. Если крестьянское хозяйство состоит из нескольких членов, передача данного права производится по согласованию с ними. Но во всех случаях  должны соблюдаться общие условия  предоставления земли для ведения  крестьянского хозяйства (достижение 18-летнего возраста, опыт работы в  сельском хозяйстве, соответствующая  квалификация либо специальная подготовка). При наличии у арендатора нескольких наследников выбор производится на конкурсной основе местным Советом народных депутатов (местной администрацией). Преимущество при этом отдается лицам, проживающим в данной местности. Споры по этому поводу рассматриваются в народном суде.

 

При отсутствии наследников, желающих вести крестьянское хозяйство, или отказе от аренды данного участка, земля передается по наследству в  размерах, установленных для ведения  личного подсобного хозяйства, для  обслуживания жилого дома, либо для  садоводства или животноводства. При перезаключении договора аренды на часть земельного участка наследнику возмещаются затраты, связанные  с повышением плодородия почв той  части участка, на которую право  наследования аренды не распространяется.

 

Могут быть переданы в аренду для селькохозяйственного использования на срок не более пяти лет угодья, находящиеся в собственности колхозов, коллективов других кооперативных сельскохозяйственных предприятий и акционерных обществ, временно ими не используемые. В соответствии с Указом Президента России от 27 декабря 1991 года местная администрация может организовать передачу в аренду земель с правом последующего их выкупа в собственность. При этом преимущественным правом выкупа пользуются граждане и фермерские хозяйства, ранее арендовавшие данные участки, члены трудовых коллективов, выходящие из колхоза или совхоза с целью создания крестьянского (фермерского) хозяйства, а также другие работники этих хозяйств.

 

Аренду земли следует  отличать от других видов временного пользования. В последнем случае земля может предоставляться  не только собственником, но и любым  хозяйством, получившим ее на праве  постоянного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды. Если земельный участок у такого хозяйства по каким-то причинам свободен, оно может передать его на какое-то время любому другому хозяйству  или гражданину для сельскохозяйственных нужд (целевое назначение земли при  этом менять не допускается в силу общего требования законодательства о  режиме эксплуатации сельскохозяйственных угодий).

 

При аренде плата за землю  идет арендодателю - собственнику земли, при временном землепользовании она поступает в бюджет Совета народных депутатов (местной администрации), поскольку постоянные пользователи, арендаторы, землевладельцы, передающие земельные участки, не являются их собственниками. Но при этом они освобождаются  от налога на соответствующую часть  земли и от арендной платы за нее. Следовательно, передача арендатором  части предоставленного ему участка  во временное пользование другому  лицу не является субарендой. Это иные отношения, регулируемые договором  о временном пользовании, предусмотренным  Постановлением Правительства России от 19 марта 1992 года. В том же постановлении  закреплена и форма такого договора. Он регистрируется в соответствующем  Совете народных депутатов (местной  администрации).

 

В отличие от аренды временное  землепользование ограничивается сроком не более трех лет. Он может быть продлен, но при наличии производственной необходимости и взаимной заинтересованности в этом участников договора. Право  решения вопроса о продлении  срока принадлежит хозяину земельного участка.

 

Долгосрочное временное  пользование сроком до 25 лет допускается  лишь в случаях ведения северного  оленеводства и отгонного животноводства.

 

Районные (городские) Советы народных депутатов могут устанавливать  льготы по взиманию арендной платы  в виде полного или частичного освобождения от нее на определенный срок, отсрочки платежей и т.п.

 

С граждан, фермерских хозяйств, если они впервые организуют свое хозяйство, согласно ст.12 Закона о крестьянском (фермерском) хозяйстве, арендная плата  не взимается за те земельные участки, которые находятся в стадии сельскохозяйственного  освоения. Льгота устанавливается на пять лет с момента предоставления участка. Добросовестный арендатор, получивший такие угодья от Совета народных депутатов  (местной администрации), имеет преимущественное право приобрести их в пожизненное наследуемое владение или в частную собственность.

 

Содержание договора аренды, его условия определяются по согласованию сторон и закрепляются в договоре. При этом участники договора исходят  из взаимной заинтересованности и равноправия  сторон. Договор является основным документом, определяющим отношения  арендодателя и арендатора. Им руководствуются  в случае спора суды и другие органы, если, конечно, его положения не противоречат действующему законодательству. Но во избежание каких-либо разногласий  в договоре должны подробно и четко  фиксироваться права и обязанности  его участников. Содержание договора в основном сводится к следующему.

 

Арендатор, в соответствии с разд.II Земельного кодекса России, имеет следующие права:

 

- использовать землю в  соответствии с условиями ее  предоставления, не меняя целевого  назначения сельскохозяйственных  угодий;

 

- право собственности  на произведенные посевы и  посадки сельскохозяйственных культур  и насаждений;

 

- использовать в установленном  в законодательстве порядке для  нужд хозяйства имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые (песок, глину, камень и т.п.), необходимые для строительства, торф, лесные угодья, водоемы, пресные подземные воды для устройства колодцев (артезианские подземные воды с сооружением соответствующих скважин - только с разрешения государственных органов геологического контроля);