Система налогов и сборов в сфере недвижимого имущества

    Налогообложение недвижимости, как и другого имущества  и доходов в России, строится на основе следующих принципов (табл. 1.1).

Таблица 1.1

«Современные  принципы налогообложения недвижимого  имущества» 

 

      В процессе налоговых отношений по поводу недвижимого имущества и  сделок с ними на одной стороне выступают налогоплательщики — предприятия и физические лица, а на другой налоговые агенты и различные учреждения и организации, выполняющие свои особые функции в системе налогообложения, в том числе:

-  Министерство РФ по налогам и сборам (МНС), его подразделения на местах; 
-  государственные органы исполнительной власти и местного самоуправления, другие уполномоченные ими органы и должностные лица, осуществляющие (помимо МНС) прием и взимание налогов и (или) сборов, а также контроль над их уплатой (сборщики налогов и сборов);

-  Министерство финансов РФ, финансовые органы администраций краев, областей, районов и городов — при решении вопросов по отсрочке и рассрочке уплаты налогов и сборов;

-  органы государственных внебюджетных фондов;

-  Федеральная служба налоговой полиции РФ и ее территориальные подразделения — в случаях нарушения налогоплательщиками налогового законодательства.

1.3. Система налогов и сборов в сфере недвижимого имущества     

      Система налогообложения должна нести в  себе три функции:

1) Фискальную, то есть обеспечивать необходимый уровень поступлений в государственный бюджет.

Налог на недвижимость способен обеспечить достаточный и устойчивый уровень  поступлений в местные бюджеты, поскольку именно недвижимое имущество  является наиболее стабильным объектом налогообложения по сравнению с другими видами активов или доходами. Более того, создаются условия для повышения собираемости налогов, так как недвижимость значительно труднее скрыть от налогообложения.

2) Стимулирующую - способствовать развитию экономики.

-для  предприятий обложению новым  налогом подвергалось бы только  недвижимое имущество, а не  стоимость активной части основных  фондов. Это могло бы способствовать  инвестициям в техническое перевооружение  производства.

-оценка недвижимости для налогообложения по ее рыночной стоимости ведет к более высоким налогам за более дорогие здания и землю, что стимулирует их более рациональное применение, заставляя тех собственников, которые используют недвижимость неэффективно, передавать ее в руки тех, кто сможет ее использовать с наибольшей выгодой.

-узаконенная  государством оценка зданий и  земли по их реальной стоимости  будет способствовать развитию  рыночных отношений в сфере  недвижимости,

-такая  оценка способна улучшить планирование  городской застройки.

3) Социальную - обеспечивать выполнение принципа социальной справедливости.

Взимание  большей суммы налога за более  ценную и более выгодно расположенную  недвижимость распределяет налоговое  бремя более справедливым образом, нежели другие виды платежей, не основанные на качестве и площади или использующие неадекватные оценки стоимости. В то же время при существующей системе существенной дифференциации величины налогов в зависимости от размера и качества недвижимости не происходит, так как не учитывается ее рыночная цена.

      Основная  группировка налогов и сборов на рынке недвижимости формируется  по наиболее практически значимому  субъектному признаку, отражающему субъектно-объектные отношения собственности — отношения людей (физических лиц) и хозяйствующих единиц (предприятий, организаций) к предметам недвижимого имущества, т. е. по категориям налогоплательщиков, которые владеют, пользуются и распоряжаются различными объектами недвижимости:

1. Налоги, исчисляемые и взимаемые с  физических лиц. При этом к физическим лицам - плательщикам налогов и (или) сборов в сфере недвижимости относятся:

- соответствующие  налоговые резиденты РФ — граждане России, иностранные граждане и лица без гражданства, фактически находящиеся на территории Российской Федерации не менее 183 дней в календарном году;

- физические  лица, не являющиеся налоговыми  резидентами РФ, но получающие  доходы от источников (недвижимости), расположенных в Российской Федерации.

2. Налоги с предприятий — юридических лиц, образованных в соответствии с законодательством РФ, а также иностранных фирм (компаний), обладающих гражданской правоспособностью и созданных в соответствии с законами иностранных государств, международных организаций, их филиалов и представительств, созданных на территории РФ.

      Существенное  экономическое значение в системе налогообложения недвижимости имеет группировка налогов и (или) сборов по уровням государственного управления в стране, соответствующим укрупненному административному устройству России как федерального государства по иерархическим уровням. Налоговый кодекс (НК) РФ выделяет три вида налогов и сборов:

-  федеральные — устанавливаются НК и обязательны к уплате на всей территории РФ;

-  региональные — устанавливаются в соответствии с НК, вводятся в действие законами субъектов РФ и взимаются только на территории соответствующих субъектов;

-  местные — вводятся в соответствии с НК нормативными правовыми актами представительных органов местного самоуправления и действуют на территории соответствующих муниципальных образований.

      В организационном отношении по объектам налогообложения все налоги и сборы в области недвижимости можно подразделить на две взаимосвязанные, но имеющие специфические особенности, разновидности:

-  налоги на недвижимые объекты как овеществленный инвестиционный капитал в форме имущества, используемого для удовлетворения личных потребностей или осуществления бизнеса, периодически выплачиваемые в течение всего периода нахождения имущества в собственности физических, а также и во владении и пользовании юридических лиц;

-  налоги и сборы, выплачиваемые при совершении с объектами недвижимости сделок купли-продажи, дарения, наследования, сдачи внаем или аренду, ипотеки и др.

      По  четвертому признаку — физической природе объектов недвижимости и  их функционально-целевому назначению выделяются следующие виды налогов и сборов:

-  земельный налог; 
-  лесной налог; 
-  налог на пользование недрами; 
-  налог на воспроизводство минерально-сырьевой базы; 
-  налог на водно-воздушные транспортные средства, подлежащие государственной регистрации и приравненные к недвижимым предметам.

Рис. 1.1. «Виды налогов и сборов по уровням  государственного управления»

      Любой вид налога считается установленным  только в том случае, когда определены налогоплательщики и элементы налогообложения:

-  объект налогообложения; 
-  налоговая база; 
-  налоговый период; 
-  налоговая ставка; 
-  порядок исчисления налога; 
-  порядок и сроки уплаты налога; 
-  возможные налоговые льготы в необходимых случаях.

При установлении сборов также определяются их плательщики  и элементы обложения применительно  к конкретным сборам. 
 
 

ГЛАВА 2. Анализ современного налогообложения  недвижимости в Российской Федерации

2.1. Налог на объекты недвижимости как имущество

      В современном Гражданском кодексе  РФ в ст. 130 дано следующее определение  недвижимости: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся  земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимости может быть отнесено и иное имущество».

      Предприятие в целом как имущественный  комплекс также является недвижимостью (ст. 132 ГК РФ). Это не вполне соответствующее  интуитивному пониманию недвижимости определение появилось в ГК в результате серьезных дискуссий и вряд ли может быть принципиально изменено. Как мы потом убедимся, столь же разными объектами недвижимости являются земля и возводимые на ней строения.

      В Российской Федерации на данный момент действуют несколько законов, регулирующих налогообложение имущества, находящегося в собственности физических и юридических лиц: Закон “О налоге на имущество предприятий”, Закон “О налогах на имущество физических лиц”, Закон “О плате за землю”.

2.1.1. Налог на недвижимое  имущество физических  лиц

    Как уже было отмечено ранее, недвижимость в отличие от движимого имущества легко выявить и идентифицировать. Прежде всего, отнести это следует к недвижимому имуществу, принадлежащему физическим лицам. Любая недвижимость, переходящая в собственность физическому лицу подлежит обязательной государственной регистрации.

    В соответствии с Законом РФ от 09.12.91 № 2003-1 "О налогах на имущество  физических лиц" и Инструкцией  МНС РФ от 02.11.99 N 54 "По применению Закона РФ "О налогах на имущество физических лиц" плательщиками налогов на имущество физических лиц признаются физические лица - собственники имущества, признаваемого объектом налогообложения. Если имущество, признаваемое объектом налогообложения, находится в общей долевой собственности нескольких физических лиц, налогоплательщиком в отношении этого имущества признается каждое из этих физических лиц соразмерно его доле в этом имуществе. В аналогичном порядке определяются налогоплательщики, если такое имущество находится в общей долевой собственности физических лиц и предприятий (организаций).

    Объектами налогообложения имущества физических лиц являются находящиеся в их собственности жилые дома, квартиры, дачи, гаражи и иные строения, помещения  и сооружения.

    Налоговой базой для исчисления налога на строения, помещения и сооружения является суммарная инвентаризационная стоимость  объекта (восстановительная стоимость  объекта с учетом износа и динамики роста цен на строительную продукцию, работы и услуги), определяемая органами технической инвентаризации.

       Налоги зачисляются в местный бюджет по месту нахождения (регистрации) объекта налогообложения.