Фиксированные ставки устанавливаются центральными органами власти той или иной страны и представляют собой некоторый  исходно заданный процент от налогооблагаемой стоимости. При этом нельзя заранее определить размер налоговых поступлений, поскольку величина налогооблагаемой базы год от года меняется. Такой порядок установления ставок принят в Великобритании, Индонезии, Чили, Швеции, Южной Корее, Японии.

      Переменные (бюджетные) ставки (Австралия, Канада, Нидерланды, США, Франция, Швейцария) местные власти планируют ставку налога на недвижимость исходя из предполагаемых бюджетных расходов и величины имеющейся налогооблагаемой базы. Ставка налога, таким образом, является переменной величиной. При этом в одних случаях, как, например, в Нидерландах и некоторых кантонах Швейцарии, местные власти наделены самыми широкими полномочиями в выборе размеров ставок, в большинстве же других случаев действуют общегосударственные и региональные нормативные акты, ограничивающие минимальную или максимальную величину ставки, или и то и другое вместе. Конкретный же размер ставки может варьировать по странам от долей процента до 7-10% при коэффициентах налогообложения 20-100% .

      Налог на недвижимость, рассчитанный исходя из ее рыночной стоимости, успешно применяется во многих странах мира. Система налогообложения недвижимости хорошо зарекомендовала себя с точки зрения выполнения фискальной, стимулирующей и социальной функции как в странах с хорошо развитой рыночной экономикой, так и в странах с переходной экономикой. Налог на недвижимость составляет до 95% всех поступлений в местные бюджеты в Нидерландах, до 81% - в Канаде и до 52% во Франции. В США, в зависимости от штата, эта доля может составлять от 10 до 70 %. По отчетам Всемирного банка в ряде стран с развивающейся рыночной экономикой налог на недвижимость составляет 40-80 % местных бюджетов. Поэтому не исключается возможность, что при последовательном проведении концептуальных приемов эта система может быть также успешно внедрена в Российской Федерации. 

3.3. Перспективы построения  налога на недвижимость  в Российской  
Федерации

      Согласно  тексту Бюджетного послания президента РФ Федеральному собранию «О бюджетной  политике в 2007 году», единый местный  налог на недвижимость должен быть введен с 2009 года.

      Согласно  тексту послания, необходимо завершить  разработку и принятие нормативных  правовых актов, устанавливающих основы и процедуры массовой оценки недвижимости в целях обеспечения введения единого местного налога на недвижимость взамен существующих ныне земельного и имущественного налогов с 2009 года.

      Местный налог на недвижимость в России технически возможно ввести не ранее 2008 года: мешает отсутствие карт местности. Для собственников  квартир и дач это неплохая новость: чем позже он вступит в силу, тем позже вместо сотен рублей им придется платить сотни долларов.

      Законопроект  о местном налоге на недвижимость, первоначально входивший в пакет  законов по формированию рынка доступного жилья, так и застрял в первом чтении. Проблемы не только в нерасторопности законодателей. Сегодня в стране учтена только треть недвижимости. Эти объекты привязаны к местности, занесены в электронные базы, установлена история их владения и оценена их кадастровая стоимость. Кадастровая оценка для каждого объекта индивидуальна. Для городов она выше, для сельской местности ниже. Однако собрать все данные о недвижимости в единое целое мешает, в частности, отсутствие современных картографических материалов.

      Кадастровая стоимость участка - это еще не ставка налога. Налог на недвижимость будет рассчитываться с учетом рыночной стоимости конкретного объекта, каждой квартиры и дома (а кадастр дает хотя и дифференцированную по регионам, но все же массовую оценку). Налог составит немалую сумму, поэтому наверняка возникнет некое количество владельцев жилья, желающих оспорить ту сумму налога, который насчитают им фискалы. Поэтому перед введением налога, считает г-н Мишустин, нужно создать систему апелляций. Чтобы каждый мог прийти и попросить показать расчеты, на основании которых сумма налога оказалась той, а не иной.

      По  мнению комиссии Правительства по разработке данного налога, преимущества его очевидны и заключаются в следующем:

• технически и административно возможно вводить и сохранять его в почти любых условиях;
• его администрирование стоит недорого и возможно рассчитывать на отношение издержек/дохода в 2% или менее того;
• его чрезвычайно сложно предотвращать или избегать, поэтому с легкостью можно обеспечивать успешный его сбор в 95% случаев;
• налог прозрачен;
• общественность понимает концепцию рыночной ценности (будь то капитальная стоимость или размер ренты) и поэтому признает основу оценки;
• в большинстве случаев существует нормальное соотношение между оцененной стоимостью и платежеспособностью населения;
• при надлежащей разработке налог может быть постепенно-прогрессивным;
• доход предсказуем и характеризуется положительной динамикой;
• он очень хорошо подходит в качестве источника создания дохода на местах для местных правительств;
• он обеспечивает политическую подотчетностью местных выборных должностных лиц. Если они решат повышать налог на недвижимость, то избиратели обрушатся на них с критикой.

      В Минфине считают, что в результате введения налога произойдет именно перераспределение  налоговой нагрузки: владельцы самого дешевого жилья будут освобождены от платежей, а те, у кого есть виллы и загородные дома, заплатят больше, чем сейчас.

      Недостатки налога на недвижимость на взгляд инициаторов проявляются менее четко, чем его преимущества. Налог не идеален и зачастую не пользуется популярностью; хотя нельзя забывать, что безупречных налогов не существует вообще, и что налогообложение никогда не пользовалось одобрением.

      Как уже, наверное, понятно из всего выше перечисленного, отнюдь не все участники  рынка недвижимости столь оптимистичны в оценке вводимого налога.

      Предложенная  в рамках обсуждения иная идея - увязать  налогообложение недвижимости с  достатком гражданина - чревата тем, что повлечет за собой необходимость  создания разнообразных реестров доходов  и прочих персональных баз данных.

      В то же время, сейчас в стране к числу  малообеспеченных относится около 17% населения, и власти обещают не повышать для них ставку. Однако, к заявлениям о том, что налог  ударит только по 10% самых богатых, стоит  относиться крайне осторожно. Если убрать первые 10% самых богатых и 17% самых бедных, то новый налог больше всего ударит по нижней планке среднего класса, а их сейчас насчитывается не меньше 30%. Для них повышение налога – это впадение в бедность, так как они и так находятся на нижней планке с бедными. В результате вместо социальной справедливости общество получит коррупцию, снижение уровня жизни среднего класса и уменьшение объемов ипотеки.

      Глубинный порок новых налогов - приоритет  фискального интереса государства  над его конституционными обязанностями обеспечивать и защищать права граждан. Обязанности по уплате налога возлагаются на граждан и организации как на собственников (участков, недвижимости), хотя прав собственности на участки государство не обеспечило. Появление и сохранение до настоящего времени юридической ущербности (разорванность на участок и строение) прав на недвижимость есть ошибка государства, и государство же обязано ее исправить. Должно быть так: сначала права, затем - вытекающие из них обязанности. А в рассматриваемом законе читается другой подход: государство и его чиновники превыше всего.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

      Недвижимое  имущество занимает центральное  место в любом общественном устройстве, выполняя одновременно две важных функции: средства производства и предметы потребления (для проживания, отдыха, воспроизводства различных материальных ценностей и т. д.). К тому же объекты недвижимости не только важнейший товар, удовлетворяющий различные потребности людей, но одновременно и капитал в вещной форме, приносящий доход. Владение недвижимости престижно в общественном сознании и необходимо для формирования цивилизованного общества.

      Недвижимость  – основа национального богатства  страны, имеющая по числу собственников  массовый характер. Поэтому знание экономики недвижимости необходимо для успешной предпринимательской деятельности в различных видах бизнеса, а также в жизни любой семьи и отдельно взятых граждан, поскольку собственность на недвижимость – первичная основа свободы, независимости и достойного существования всех людей.

      В данной курсовой работе мною были рассмотрены теоретические основы налогообложения недвижимости и сделок с ней как в России, так и в мире, проведён анализ современного российского законодательства в сфере налогообложения недвижимости, рассмотрены перспективы введения единого налога на недвижимость, даны рекомендации по оптимизации налогообложения недвижимости на основе мнений ведущих экспертов.

      Что же касается перспективы введения единого  налога на недвижимость, очевиден вывод: данный налог касается фактически всего населения Российской Федерации с различным уровнем дохода, начиная от владельцев корпораций, заканчивая пенсионерами и работниками бюджетной сферы, а поэтому должен быть детально продуман и максимально качественно реализован. Необходим дифференцированный подход, который позволит свести к минимуму возможный риск ухудшения материального положения и имущественного статуса отдельных слоёв населения. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

СПИСОК  ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ИСТОЧНИКОВ:

1. Ардемасов Е.Б., Горбунов А.А., Песоцкая Е.В. Маркетинг в управлении недвижимостью. Под ред. Горбунова А.А. - СПб: ИСЭП РАН, 1997.
2. Балабанов И.Г. Операции с недвижимостью в России. - М.: «Финансы и статистика»,1996.
3. Горемкин В.А. Экономика недвижимости: Учебник. М.: Издательско-книготорговый центр «Маркетинг», 2001.
4. Гражданский Кодекс Российской Федерации. Части 1 и 2. - М.: ИНФРА-М, Норма, 1996.
5. Инструкцией МНС РФ от 02.11.99 N 54 "По применению Закона РФ "О налогах на имущество физических лиц".
6. Максимов С.Н. Экономика недвижимости: Учебное пособие. - СПб: Изд-во Санкт-Петербургского Университета, 1999.
7. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Серия «Оценочная деятельность»: Учебное и практическое пособие. – М.: «Дело», 1998.
8. Пушкарёва В.М. История финансовой. мысли и политики налогов: Учебное пособие. – М.: ИНФРА-М, 1996 – 191с.
9. Скворцов О.Ю. Регистрация сделок с недвижимостью: правовое регулирование и судебно-арбитражная практика, «Бизнес-школа», «Интел-Синтез», 1998.
10. Старинский В.Н., Асаул А.Н., Кускова Т.А. Экономика недвижимости Учебное пособие/ Под ред. Краюхина Г.А. - СПб.: СПбГИЭА, 1999.
11. Федеральный Закон РФ Ми 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1397 г.
12. Федеральный Закон N 4178-1 «О налогах на имущество предприятий» от 22 декабря 1992 г.
13. Экономика недвижимости Учебное пособие /Под ред. Ресина В.И. - М., «Дело», 2000.