Система налогов и сборов в сфере недвижимого имущества

      С наследуемого имущества, в отношении  которого свидетельства о праве на наследство выдаются, начиная с 1 января 2006 года, налог с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения, не взимается.

      Указанным Федеральным Законом также внесены  изменения в гл. 23 «Налог на доходы физических лиц» части второй Налогового кодекса Российской Федерации, касающиеся обложения налогом на доходы физических лиц доходов в денежной и натуральной формах, получаемых от физических лиц в порядке дарения недвижимого имущества, транспортных средств, акций, долей, паев.

      Согласно п. 18.1 ст. 217 Налогового Кодекса РФ (внесенному Федеральным законом от 01.07.2005 № 78-ФЗ), «не подлежат налогообложению доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения, за исключением случаев дарения недвижимого имущества, транспортных средств, акций, долей, паев, если иное не предусмотрено настоящим пунктом. 
      Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом РФ» (в т. ч. супругами).

      Таким образом, доходы, полученные в порядке  дарения недвижимого имущества, транспортных средств, акций, долей, паев, с 01.01.2006 г. подлежат обложению налогом  на доходы физических лиц согласно п.1 ст. 224 НК РФ в размере 13%, но только в том случае, если даритель и одаряемый не являются членами семьи и (или) близкими родственниками. Доходы, полученные в порядке дарения иного имущества, налогообложению не подлежат.  

2.3.3. Налог на добавленную стоимость при операциях с недвижимым имуществом

      Применительно к вопросам, связанным с налогообложением налогом на добавленную стоимость  сделок с недвижимостью, остановимся  на следующих, наиболее важных, моментах.

      В соответствии с подпунктами 22 и 23 пункта 3 статьи 149 Налогового кодекса, начиная с 1 января 2005 года не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) на территории Российской Федерации:

- операции  по реализации жилых домов,  жилых помещений, а также долей  в них;

- передача доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир.

      Денежные  средства, получаемые застройщиком от участников долевого строительства  в порядке целевого финансирования строительства жилого дома, не признаются объектом обложения налогом на добавленную стоимость у застройщика. Федеральным законом от 22 июля 2005 года № 119-ФЗ были внесены изменения в статью 155 Налогового кодекса. Руководствуясь действующей редакцией пункта 3 статьи 155 Налогового кодекса, необходимо, начиная с 1 января 2006 года, начислять налог на добавленную стоимость при передаче имущественных прав налогоплательщиками, в том числе участниками долевого строительства, на жилые дома или жилые помещения, доли в жилых домах или жилых помещениях, гаражи или машиноместа. Налоговая база при этом определяется как разница между стоимостью, по которой передаются имущественные права, с учетом налога и расходами на приобретение указанных прав. Ставка, по которой происходит налогообложение указанных операций, составляет 18%. 

2.3.4. Налог на прибыль  предприятий и  организаций, совершающих  сделки с недвижимым  имуществом

      Налогоплательщиками налога на прибыль организаций признаются: российские организации и иностранные  организации, осуществляющие свою деятельность в Российской Федерации. Объектом налогообложения является прибыль, полученная налогоплательщиком, в данном случае, от сделок с недвижимым имуществом. Прибылью признаются полученные доходы, уменьшенные на величину произведённых расходов.

      В РФ налогообложение доходов в  зависимости от налогообложения может быть следующим:

1. общий  режим налогообложения. Когда  собственник коммерческой недвижимости  является плательщиком НДС (18%) и налога на прибыль (24%)

2. упрощенная  система налогообложения. Когда  собственник коммерческой недвижимости не платит НДС и уплачивает

     - налог с выручки (дохода) в  размере 6%;

     - налог с дохода минус расходы  в размере 15%.

      Письмом Минфина России от 03.07.2006 № 03-03-04/1/554, которое хотя и не носит нормативного характера, но, тем не менее, указывает на позицию данного органа по вопросу возникновения обязанности по уплате налога на прибыль у организаций-продавцов недвижимого имущества, сообщено следующее.

      Выручка     признается в бухгалтерском учете при  наличии  условий,  установленных   Положением по бухгалтерскому учету «Доходы организации» ПБУ 9/99, утвержденным приказом Минфина России от 06.05.1999 г. № 32н. Если в отношении денежных  средств и иных активов, полученных организацией в оплату, не  исполнено  хотя  бы одно из  приведенных  в  Положении  условий,  то  в   бухгалтерском учете организации признается кредиторская задолженность, а не выручка.

      В целях налогообложения прибыли  согласно статье 271 Налогового кодекса  Российской Федерации при методе начисления датой получения дохода для доходов от реализации признается дата реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав) независимо от фактического поступления денежных средств (иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав) в их оплату.

      У организации - продавца недвижимого имущества возникает обязанность по уплате налога на прибыль организаций с момента передачи объекта недвижимости покупателю по акту (накладной) приемки-передачи основных средств и подачи документов на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним вне зависимости от даты государственной регистрации таких прав.

ГЛАВА 3. Перспективы введения в России налога на недвижимость

3.1. Необходимость реформирования налогообложения недвижимого имущества

      О том, что именно нужно действительно менять в законодательстве о недвижимости, давно говорят профессиональные участники рынка - риэлтеры, представители промышленных компаний, эксперты. По их мнению, во главу угла должна быть поставлена задача обеспечения прав граждан на недвижимость, защита прав ее добросовестного приобретателя (Российская гильдия риэлтеров, фонд "Институт экономики города"). В первую очередь надо покончить с "полусобственностью" на недвижимость - передать собственникам недвижимости участки. Недавно принятый федеральный закон о бесплатной передаче участков церкви решает эту проблему только для культовых зданий.

      Необходимо  распространить норму о бесплатном дооформлении участков на всех собственников  недвижимости, устранить барьеры  для выкупа и из законов, и из новых  проектов. Произвол можно устранить, лишь устанавливая налоги на основе ясных прав на недвижимость. Надо защитить права частных арендаторов застроенных государственных участков. Требуется комплексное изменение законодательства для обеспечения реальной защиты прав добросовестного приобретателя.

      Налогообложение имущества физических лиц неэффективно с фискальной точки зрения (по большой  части объектов сборы меньше, чем  расходы на управление налогом), и  не обеспечивает справедливого распределения  налогового бремени. Значительная часть наиболее дорогих вновь построенных объектов не облагается налогом, поскольку законодательство не требует их ввода и регистрации прав. Методики определения налогооблагаемой стоимости устарели, жилье лучшего качества и местоположения часто по остаточной стоимости дешевле, чем крупнопанельные отдаленные новостройки, в отличие от рыночной стоимости.

      Эти недостатки существующей системы были учтены Минфином России при подготовке проекта Налогового Кодекса, который  предусмотрел возможность замены налогов на имущество и землю по решению местных органов власти консолидированным налогом на недвижимость, базой которого является рыночная стоимость объекта. Эти изменения призваны стимулировать как развитие рынка недвижимости, его легализацию, так и более эффективное использование земли, зданий и сооружений.

      Налоговая система Российской Федерации нуждается  в реформировании, причем одним из важнейших ее направлений является снижение налогового бремени для  предприятий-производителей путем  выведения активной части основных фондов из-под налога на имущество. Создание системы налогообложения недвижимости на основе рыночной стоимости является одним из направлений налоговой реформы, которая начата правительством Российской Федерации. 

3.2. Принципы построения  и практика налогообложения недвижимости за рубежом

      К настоящему времени во многих странах  накоплен богатый опыт налогообложения  недвижимости. Мировая практика уже  выработала основные принципы:

1. Объектом  налогообложения, выступают земля,  здания и сооружения. То есть такое имущество, которое в отличие от движимого имущества относительно легко выявить и идентифицировать.

      В основном в качестве объекта налогообложения  выступает стоимость земли и  строений, находящихся на данной земле, однако в некоторых странах существуют отклонения от данного принципа. Например, в Японии в состав объектов обложения налогом на деловые помещения входят площадь помещений и заработная плата сотрудников компаний, являющихся владельцем помещений, в США – движимое имущество, включая оборудование офисов, устройства связи и автомобили. В Австралии базой налогообложения служит лишь стоимость земли, и лишь в некоторых штатах в состав базы также входят здания и сооружения.

      Дифференцированный  подход к налогообложению недвижимости в зависимости от ее использования практикуется практически во всех странах. Так, в Индонезии для целей обложения налогом на недвижимость в сельскохозяйственных районах используется лишь стоимость земли. Специальные модели оценки стоимости недвижимости, используемой в сельском хозяйстве, применяются в Чили. В Швеции налог на недвижимость применяется исключительно для жилого фонда, тогда как недвижимость, используемая для других целей, в том числе коммерческих, индустриальных и сельскохозяйственных, освобождена от налогов. В Дании, Южной Корее, Великобритании и Франции фактически налогообложение недвижимости включает в себя два самостоятельных налога – налог на землю и налог на здания и сооружения, причем в Великобритании и Франции, налоги на здания и сооружения, в свою очередь, включают в себя налоги на жилые и нежилые строения.

2. В  качестве основы для исчисления  базы налога чаще всего выступает  рыночная стоимость облагаемых  объектов, что стимулирует их  экономически наиболее рациональное  использование. 

3. При  определении стоимости недвижимого имущества обычно используется не индивидуальная оценка каждого отдельного объекта, а массовая оценка на основе применения стандартных процедур расчета стоимости объектов для целей налогообложения. Это позволяет оценить большое число объектов при относительно небольших затратах.

      Методика  определения оценочной стоимости  базируется:

- на  сравнении продаж, то есть изучении  цен рыночных сделок с объектами  недвижимости (Австралия, Дания,  Швеция, а также Индонезия и  Япония - для земельных участков);

- на  капитализации дохода от потенциального наилучшего и самого выгодного использования недвижимого имущества (некоторые кантоны Швейцарии, отдельные объекты недвижимости в Дании и Швеции);

- на  затратном методе, то есть расчете  расходов, которые потребовались  бы на полное восстановление  данного объекта недвижимости (Индонезия, Япония и Южная Корея - для зданий);

- на  сочетании всех трех перечисленных  методов (США, Канада, Нидерланды).

4. Льготы  предоставляются: 

- социально  незащищенным налогоплательщикам;

- по  типам недвижимости, обеспечивающим осуществление общественно-полезных видов деятельности;

- по  объектам, находящимся в государственной  (муниципальной) собственности. 

      Преимущество  обычно отдается льготированию объектов (типов недвижимости), а не налогоплательщиков. Вместе с тем конкретные особенности налогообложения недвижимости могут отличаться друг от друга по странам:

- в Дании,  Южной Корее, Чили, Швеции, Японии  предоставляемые льготы относятся  только к объектам недвижимости, но не к налогоплательщикам;

- в других  странах сочетание того и другого, хотя в основном все равно льготы обычно распространяются на объекты.

      К видам недвижимости, полностью или  частично освобождаемым от уплаты налога, в большинстве стран относятся  объекты культуры, образования, предназначенные  для общественных нужд, государственного управления, для религиозных целей. Освобождение от уплаты налогов может даваться на фиксированный срок с целью стимулирования определенных видов деятельности. Так, в Чили, Швеции, Японии и двух штатах США льгота предоставляется по новостройкам в течение нескольких лет, а в Нидерландах - на период строительства здания.

5. Ставки  налога зависят от конкретной  законодательной и экономической  практики в стране. В зависимости  от юридически установленного  способа определения ставки налога различают фиксированные и переменные (бюджетные) ставки.