Система налогов и сборов в сфере недвижимого имущества

      Законодатель выделяет три формы платы за землю: земельный налог, арендную плату и нормативную цену земли.

      Плата за землю - общее название для всех видов обязательных платежей, уплачиваемых в связи с правом частной собственности  и иных вещных прав на землю. Земельный налог уплачивается собственниками земли, землевладельцами и землепользователями, кроме арендаторов. Последние уплачивают арендную плату.

      Что касается нормативной цены земли, обозначенной в Законе РФ "О плате за землю" в качестве третьей формы платы  за землю, то она устанавливается для покупки и выкупа земельных участков, а также для получения под залог земли банковского кредита.

      Налогоплательщиками в данном случае являются предприятия, объединения, учреждения независимо от их организационно-правовых форм и форм собственности, в том числе международные неправительственные организации, предприятия с участием иностранного капитала, иностранные юридические лица, а также российские граждане, иностранцы и лица без гражданства, которым земля предоставлена в собственность, владение, пользование на территории Российской Федерации. Земельный налог за участки, перешедшие по наследству, платят наследники, принявшие наследство, с момента его получения.

      Таким образом, субъектами налогообложения  могут быть как индивидуальные, так и коллективные субъекты.

      Государство ведет учет всех плательщиков земельного налога. Постановлением Правительства  РФ "Об упорядочении учета плательщиков земельного налога и арендной платы  за землю" от 4 сентября 1995 г. N 876 на районные и городские комитеты по земельным ресурсам и землеустройству возложено обеспечение государственных налоговых инспекций списками плательщиков земельного налога. Списки готовятся земкомами на основе данных государственного земельного кадастра. Работы по составлению списков финансируются за счет средств, получаемых от взимания самого земельного налога.

      Порядок ведения списка плательщиков земельного налога утвержден приказом Роскомзема и согласован с Государственной  налоговой службой (приказ Роскомзема от 24 октября 1995 г. N 5-16/2066). В соответствии с этим правовым актом в списки включаются граждане и юридические лица, имеющие - земельные участки в собственности, пользовании (исключая арендаторов), пожизненном наследуемом владении, на землях, переданных в ведение органа местного самоуправления, кроме части земель лесного фонда, земельный налог за которые уплачивается в составе платы за пользование лесами (лесных податей). В списки плательщиков земельного налога не включаются лица, обладающие правом аренды на всех землях и правом пользования на землях частной собственности.

      В Законе РФ "Об основах налоговой  системы в Российской Федерации" от 27 декабря 1991 г. дается исчерпывающий  перечень прав и обязанностей участников налоговых правоотношений.

      Права и обязанности плательщиков земельного налога конкретизируются в Законе РФ "О плате за землю" (ст.ст.4, 5, 6, 16). К основным обязанностям отнесены: своевременная уплата налога, предоставление налоговым органам необходимых для исчисления и уплаты налогов документов и сведений, выполнение требований налогового органа об устранении выявленных нарушений законодательства о налогах и др. Кроме обязанностей, налогоплательщики имеют и права. К ним относятся, в частности, право представлять документы, подтверждающие право на льготы по налогам; пользоваться льготами по уплате налогов на основании и в порядке, установленном законом. Кроме того, налогоплательщики имеют право знакомиться с актами проверок, проведенных налоговыми органами, представлять налоговым органам пояснения по исчислению и уплате налогов и по актам проведенных проверок, в установленном законом порядке обжаловать решения налоговых органов и действия их должностных лиц и другие права, установленные законодательными актами (ст.ст.12, 13, 14 Закона РФ "О плате за землю").

      Объектами налогообложения являются земельные  участки, части земельных участков и земельные доли при общей  долевой собственности, предоставленные  юридическим лицам и гражданам  в собственность, владение и пользование. К ним, в частности, относятся:

• земельные участки, предоставленные сельскохозяйственным коммерческим организациям (предприятиям), крестьянским (фермерским) хозяйствам и другим юридическим лицам для ведения сельскохозяйственного производства и подсобного сельского хозяйства;
• земельные участки, предоставленные гражданам для ведения личного подсобного хозяйства, индивидуального жилищного строительства, индивидуального садоводства, огородничества и животноводства;
• земельные участки, предоставленные кооперативам граждан для садоводства, огородничества и животноводства;
• земельные наделы, предоставленные отдельным категориям работников предприятий, учреждений и организаций транспорта, лесной промышленности, лесного, водного, рыбного, охотничьего хозяйства;
• земли лесного фонда, на которых проводится заготовка древесины, а также за сельскохозяйственные угодья в составе лесного фонда;
• земли водного фонда, предоставленные для хозяйственной деятельности;
• земли лесного и водного фондов, предоставленные в рекреационных целях.

      Земельный налог взимается в расчете на год с облагаемой налогом земельной площади. В облагаемую налогом площадь включаются земельные участки, занятые строениями и сооружениями, участки, необходимые для их содержания, а также санитарно-защитные зоны объектов, технические и другие зоны, если они не предоставлены в пользование другим юридическим лицам и гражданам.

      Не  являются объектом обложения земельным  налогом неиспользуемые несельскохозяйственные угодья (леса, лесозащитные полосы, болота, кустарники, под водой и т.д.) совхозов, крестьянских (фермерских) хозяйств, других сельскохозяйственных предприятий, если они не предоставлены в пользование другим юридическим лицам и гражданам.

      Источником  земельного налога может быть любой  доход налогоплательщика, в том  числе и доход, полученный от использования земельного участка, средства, полученные от реализации земли или ее части, и т.д. Земельный налог может уплачиваться и из заемных средств, но в этом случае заимствованные средства погашаются либо за счет дохода от земли, либо за счет средств, полученных от реализации земли.

Существует  формула исчисления земельного налога:

Зн = П х С х К, где:

П - площадь  участка соответствующего назначения;

С - ставка земельного налога по каждой категории  земель, имеющихся у владельца;

К - коэффициент  корректировки ставки земельного налога.

      Начисленную сумму налога юридические лица ежемесячно относят равными частями на себестоимость  продукции, а по землям, не связанным  с основной деятельностью, - на соответствующие  источники финансирования.

      Законами  РФ "Об основах налоговой системы" и РФ "О плате за землю" органам местного самоуправления предоставлена известная свобода в установлении размеров ставок земельного налога. Однако при этом следует учитывать, что согласно федеральному закону от 28 августа 1995 г. "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" органы местного самоуправления имеют право устанавливать ставки налога только на территории муниципального образования, то есть на землях муниципальной собственности. Таким образом, на землях, находящихся в государственной собственности или за пределами муниципального образования, должны действовать ставки, утвержденные Законом РФ или субъекта Федерации.

      Ставка  земельного налога зависит от трех основных параметров (характери-стик) земельного участка:

1. категории земли (земли сельскохозяйственного назначения, лесного фонда, населенных пунктов и т.д.);
2. местоположения земельного участка (транспортная доступность, близость к центру населенного пункта, степень развития инженерной и социальной инфраструктуры и т.д.);
3. размера земельного участка (в соотношении с установленной нормой отвода земли).

      Поскольку каждый из трех параметров оказывает  влияние на размер налогового обязательства, налоговое законодательство должно устанавливать количественно выраженную связь между перечисленными характеристиками предмета земельного налога и величиной налоговой ставки.

      Ставки  земельного налога определяются отдельно по категориям земель основного целевого назначения, видам и подвидам угодий, природным зонам, группам почв, городам, поселкам, зонам крупных населенных пунктов. Такая дифференциация ставок земельного налога позволяет говорить о тарифе ставок земельного налога.

2.3. Налог на операции с недвижимостью

2.3.1. Налог на доходы  физических лиц,  получаемые от  операций с недвижимым имуществом

      Согласно  ст. 224 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая ставка на доходы физических лиц устанавливается  в размере 13 процентов. Для лиц, не являющимися налоговыми резидентами  Российской Федерации, налоговая ставка в отношении всех доходов устанавливается в размере 30 процентов. Не подлежат налогообложению следующие виды доходов физических лиц (в соответствии с п.18 ст. 217 Налогового кодекса Российской Федерации (часть вторая):

- доходы  в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке наследования;

- доходы, полученные в порядке дарения  в случае, если даритель и одаряемый  являются членами семьи и (или)  близкими родственниками в соответствии  с Семейным кодексом Российской  Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами)

      Рассмотрим  вопрос налогообложения недвижимости в случае приобретения её по договору купли-продажи.

      Приобретение  физическим лицом недвижимости по договору купли-продажи в общем случае не приводит к налогообложению налогом  на доходы физических лиц (НДФЛ). В соответствии со ст. 210 НК РФ при определении налоговой  базы по НДФЛ учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со ст. 212 НК РФ.

      Согласно  ст.212 НК РФ к доходам налогоплательщика, полученным в виде материальной выгоды, относится материальная выгода, полученная от приобретения товаров (работ, услуг) в соответствии с гражданско-правовым договором у физических лиц, организаций и индивидуальных предпринимателей, являющихся взаимозависимыми по отношению к налогоплательщику.

      В соответствии со ст.20 НК РФ взаимозависимыми лицами признаются физические лица и (или) организации, отношения между которыми могут оказывать влияние на условия  или экономические результаты их деятельности или деятельности представляемых ими лиц. Например, когда одно физическое лицо подчиняется другому физическому лицу по должностному положению; лица состоят в соответствии с семейным законодательством РФ в брачных отношениях, отношениях родства или свойства, усыновителя и усыновленного, а также попечителя и опекаемого. Кроме того, суд может признать лица взаимозависимыми по иным основаниям, если отношения между этими лицами могут повлиять на результаты сделок по реализации товаров (работ, услуг).  
В любом случае, доказательство взаимозависимости и отклонения цены сделки от рыночной лежит на налоговых органах и на практике бывает довольно затруднительно.  

2.3.2. Налогообложение  при наследовании  или получении  недвижимости в  порядке дарения

      В соответствии со ст. 3.1 Федерального закона от 01.07.2005 № 78-ФЗ «О признании утратившими силу некоторых законодательных актов Российской Федерации и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с отменой налога с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения» (внесенной Федеральным Законом № 201-ФЗ от 31.12.2005 года): с наследуемого имущества, в отношении которого свидетельства о праве на наследство выданы до 1 января 2006 года, налог с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения, взимается в порядке, установленном Законом Российской Федерации от 12 декабря 1991 года № 2020-1 «О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения».