Взаимосвязь инвестиций в недвижимость и экономического роста в регионах России. Пример по Курской области

 

 

 

 

 

 

 

Взаимосвязь инвестиций в недвижимость и экономического роста в регионах России. Пример по Курской области. 
Содержание

Введение

1.Теоретическая  часть

1. Недвижимость. Существующая нормативно-правовая база
2. Оценка эффективности инвестиций в недвижимость
3. Роль инвестиций в реализации стратегии экономического роста
4. Взаимосвязь инвестиций в недвижимость и экономического роста в регионах России
5. Система взаимосвязи инноваций и инвестиций в процессе экономического роста

2.Практическая  часть

2.1 Инвестиционный климат Курской области

2.2  Анализ  взаимосвязи инвестиций в недвижимость  и экономического роста в Курской  области

 

           Введение

Становление и  развитие рыночных отношений в экономике  России связано в значительной мере с объектами недвижимости, которые выступают в качестве средств производства (земля, производственные, складские, торговые, административные и прочие здания, помещения и сооружения).

Кроме того, объектами  недвижимости являются земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи, которые выступают в качестве предметов потребления.

Объекты недвижимости, выступая в качестве основы общественного  производства, являются базой хозяйственной  деятельности, развития предприятий  и организаций всех форм собственности. Недвижимость обладает особенностями товара, который продаётся и покупается, т.е. обращается на рынке.

Прошедшая в  стране приватизация государственных  предприятий и организаций и  возникновение различных организационно-правовых форм собственности привели к  качественному изменению инвестиционно-строительной сферы и к выделению самостоятельного сегмента - рынка недвижимости.

Развитие рынка  недвижимости и необходимость поиска новых активов для инвестирования на финансовом рынке привело к  формированию перспективной сферы  деятельности для инвесторов. В отличие от финансовых инвестиций, недвижимость имеет явно выраженную материальную форму, более высокий уровень защиты от инфляции, возможность многоцелевого использования объектов. Эти явные преимущества делают рынок недвижимости  довольно привлекательным  для вложения средств с целью извлечения выгоды, от этих вложений в значительной степени зависит экономический рост страны в целом. В связи с огромными размерами нашего государства рынок недвижимости развивается неравномерно, что объясняется неоднородностью распределения инвестиционных средств по регионам и отраслям.

Взаимосвязь между  инвестициями в недвижимость и экономическим  ростом может существенно варьироваться  по всей стране. Цель данной работы заключается  в том, чтобы выявить  зависимость экономического развития регионов России от инвестиций в недвижимость.

 

1.Теоретическая  часть

1.1 Недвижимость. Существующая нормативно-правовая  база.

Согласно Гражданскому кодексу РФ недвижимость как объект собственности (имущества) включает земельные  участки, участки недр, обособленные водные объекты и все то, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их значению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения.

К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. К недвижимым объектам может быть отнесено и иное имущество, существенным признаком которого с юридической точки зрения является обязательная регистрация прав, независимо от того, каковыми они могут быть: правом собственности, правом пожизненного владения, хозяйственного ведения или постоянного использования, ипотекой, сервитутом и иными правами, предусмотренными Гражданским кодексом РФ.1

Вещи, не относящиеся  к недвижимости, включая деньги и  ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

Предприятием  как объектом прав признается имущественный  комплекс, используемый для осуществления  предпринимательской деятельности.

Предприятие в  целом как имущественный комплекс признается недвижимостью.

Предприятие в  целом или его часть могут  быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.

В состав предприятия  как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

Рыночная  и инвестиционная стоимость недвижимости

Инвестиции - относительно новое понятие в российской экономической лексике. В условиях централизованной плановой экономики применялся термин ≪капитальные вложения≫, под которыми понимались все затраты, связанные с воспроизводством основных фондов, в том числе и затраты на их полное восстановление. С переходом к рыночной экономике в России получил более широкое распространение термин ≪инвестиции≫. Однако инвестиции отождествлялись с капитальными вложениями. Инвестиции (капитальные вложения) рассматривались в двух аспектах: как процесс, отражающий движение стоимости в ходе воспроизводства основных фондов, и как экономическая категория – система экономических отношений, связанных с движением стоимости, авансированной в основные фонды от момента мобилизации денежных средств до момента их возмещения.

Более широкая  трактовка инвестиций была представлена позицией, согласно которой инвестиции выступают как вложения не только в основные фонды, но и в прирост  оборотных средств. Инвестиции рассматривались  в связи с расширенным воспроизводственным  фондом, поскольку завершение инвестиционного цикла связывалось с вводом в действие основных производственных фондов. Соответственно выделялись два подхода к определению экономической сущности инвестиций: затратный и ресурсный. В основе затратного подхода лежало понимание инвестиций как затрат на воспроизводство основных фондов, их увеличение и модернизацию. Однако в результате обострения проблемы товарно-денежной сбалансированности общественного воспроизводства, снижения эффективности функционирования административно-командной системы управления были признаны недостаточность затратного подхода и необходимость использования ресурсного подхода. В соответствии с последним подходом выделялся другой составляющий элемент инвестиций - ресурсы. Инвестиции трактовались как финансовые средства, предназначенные для воспроизводства основных фондов.  Вместе с тем, недостатком обоих подходов является статичная характеристика инвестиций, основанная на выделении какого-либо одного их элемента, что, безусловно, не могло не ограничивать возможности исследования инвестиций как целостного процесса.

В зарубежной экономической  литературе имеется довольно много  формулировок понятия ≪инвестиции≫ и соответственно различных вариантов их классификаций. Однако в этих определениях содержится общая черта: связь инвестиций с получением дохода как целевой установкой инвестора. Кроме того, инвестиции в западной экономической мысли исследуются в единстве двух аспектов - ресурсов и вложений.

С развитием  рыночных отношений в нашей стране стала изменяться точка зрения на содержание категории ≪инвестиции≫, которая охватывает существенно более широкий круг экономических отношений. По аналогии с мировой практикой это понятие также стало рассматриваться в единстве двух сторон - ресурсов и вложений; во взаимосвязи с получением дохода как мотива инвестиционной деятельности; анализироваться не в статике, а в динамике. В состав объектов инвестирования были включены любые вложения, дающие экономический эффект.

Широкое распространение  в России термина ≪инвестиции≫ связано с принятием Закона РСФСР от 26.06.1991 ≪Об инвестиционной деятельности в РСФСР≫. В соответствии с этим законом инвестициями являются все виды имущественных и интеллектуальных ценностей, вкладываемых в объекты предпринимательской и других видов деятельности, в результате которых

образуется  доход или достигается социальный эффект. Уточняющая формулировка содержится в Федеральном законе ≪Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений≫ от 25.02.1999г.: ≪Инвестиции - это денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и/или иной деятельности в целях получения прибыли и /или достижения иного полезного эффекта≫.

Инвестиции  понимаются нами как социально-экономический  процесс вложения капитала во всех его формах в различные инструменты  с целью получения дохода или  достижения социального эффекта. В  ходе этого процесса происходит смена  форм капитала, осуществляется последовательное преобразование ресурсов в инвестиционные затраты и превращение вложенных средств в прирост капитальной стоимости в форме дохода (социального эффекта).Движение инвестиций включает две основные стадии. На первой ≪инвестиционные ресурсы - вложение средств≫ происходит собственно инвестиционная деятельность; вторая ≪вложение средств – результат инвестирования≫ предполагает окупаемость осуществленных затрат и получение

дохода (социального  эффекта). В процессе движения инвестиции последовательно проходят все фазы процесса воспроизводства, начиная с момента мобилизации инвестиционных ресурсов и заканчивая получением дохода (социального эффекта). Т.е. происходит процесс кругооборота инвестиций, инвестиционный цикл.

Рыночная и  инвестиционная стоимость недвижимости зависит от ценности объекта недвижимости, которая, в свою очередь, обусловлена способностью и возможностью объекта удовлетворять определенные потребности и обеспечивать права и преимущества собственника в результате в результате владения этим объектом недвижимости. Совокупность этих факторов с учетом затрат на создание или приобретение объекта собственности определяет стоимость данного объекта. В теории оценки собственности (имущества) существует следующее краткое определение рыночной стоимости объекта: рыночная стоимость объекта - это мера того, сколько гипотетически типичный покупатель готов заплатить за оцениваемую недвижимость.

В теории оценки недвижимости различаются понятия  стоимости и цены. Под ценой  понимается фактически заплаченная сумма за приобретенные объекты в прошлых сделках; кроме того, под ценой понимается денежная сумма, которую желает получить продавец за объект недвижимости, выставленный на текущую продажу.

Рыночная стоимость  недвижимости - базовое, опорное понятие теории (и практики) оценки недвижимости, под которым понимается наиболее вероятная предполагаемая цена, по которой объект недвижимости может переходить из рук продавца, желающего ее продать, к покупателю, желающему ее приобрести, когда один из них не подвергается принуждению продать объект, а другой - принуждению купить.

Инвестиционная  стоимость недвижимости - это конкретная стоимость оцениваемого объекта  недвижимости для конкретного инвестора, исходя из его пристрастий и личных инвестиционных идей. Есть множество причин несовпадения инвестиционной стоимости объекта с рыночной стоимостью: различия в оценках разными инвесторами будущей доходности объекта недвижимости; несовпадение в их оценках уровней риска и т.д.

Вещественные, рыночные и организационно-правовые особенности недвижимости как потенциального объекта инвестиций

Недвижимость  как потенциальный объект инвестиций имеет специфические характеристики, которые необходимо учитывать инвестору  при принятии решений о вложении средств в недвижимость. По сравнению с инвестициями в другие объекты, например в финансовые активы, инвестиции в недвижимость обладают существенными особенностями. Эти особенности недвижимости как потенциального объекта инвестиций можно подразделить на три группы:

1. Первую группу образуют фундаментальные особенности:

Иммобильность. Поскольку любой объект недвижимости связан с конкретным и географическим фиксированным участком земной поверхности, он является физически недвижимым, неперемещаемым.

Уникальность. Каждый участок земли имеет свои уникальные, характерные только для него характеристики - местоположение, форма, окружение; физические, химические, климатические и другие параметры. Поскольку абсолютно одинаковых земельных участков, как и абсолютно одинаковых размещенных на них зданий и сооружений, не существует, каждый объект недвижимости является единственным, уникальным, неповторимым.

Дефицитность. Относительный дефицит земли, а  значит, и недвижимости в целом  обусловлен увеличение численности  населения и конечностью земельных ресурсов.

Долговечность, стабильность. Сроки создания (строительства) зданий и сооружений могут достигать  нескольких лет, кроме этого, по срокам службы здания и сооружения являются наиболее долговечными объектами, создаваемыми человеком.

2. Во вторую  группу относят следующие особенности объекта недвижимости как собственно рыночного объекта - товара:

Специфика оборота (через оборот прав). Физическая иммобильность  недвижимости является одной из важнейших  причин того, что на рынке недвижимости обращаются не собственно объекты недвижимости, а лишь права собственности на них, как полные, так и неполные, частичные.

Специфика жизненного цикла. Длительность создания и сроков службы объектов недвижимости определяет их длительный жизненный цикл и, как  следствие, неравномерность и сложную структурированность денежных потоков, генерируемых объектами доходной недвижимости.