Взаимосвязь инвестиций в недвижимость и экономического роста в регионах России. Пример по Курской области

 

Рисунок 8. Инвестиционный рейтинг регионов России.

 

Инвестиционная  привлекательность области складывается из инвестиционного потенциала и инвестиционного риска, чем выше первый и ниже второй соответственно, тем более привлекательна область для инвесторов. Инвестиционный потенциал учитывает основные макроэкономические характеристики и складывается из следующих потенциалов: 

• ресурсно-сырьевого
• трудового
• производственного
• инновационного
• инфраструктурного
• финансового
• потребительского 

Инвестиционный  риск показывает вероятность потери инвестиций и дохода от них. Существуют следующие виды риска:

• экономический
• финансовый
• политический
• социальный
• экологический
• криминальный
• законодательный

В таблице 14 приведены рейтинги регионов страны по критерию «потенциал – риск». Курская область входит в самую многочисленную группу категории 3В1.

Таблица 14

Инвестиционный  рейтинг регионов России

Потенциал \Риск	Минимальный(А)	Умеренный (B)	Высокий (С)	Экстремальный(D)
Высокий (1)	Москва	Московская  обл. Санкт-Петербург Свердловская  обл. Ханты-Мансийский АО
Средний (2)	Белгородская обл.	Башкортостан Волгоградская обл. Кемеровская обл. Краснодарский край Нижегородская обл. Новосибирская обл. Пермская обл. Ростовская  обл. Саратовская обл. Татарстан	Саха (Якутия) Челябинская обл. Ямало-Ненецкий АО

 

 

Продолжение таблицы14

Пониженный (3.1)		Алтайский край Амурская обл. Архангельская обл. Астраханская  обл. Бурятия Владимирская  обл. Воронежская обл. Калининградская обл. Калужская обл. Кировская обл. КОМИ Курская обл. Ленинградская обл. Липецкая обл. Мурманская  обл. Омская обл. Оренбургская  обл. Пензенская  обл. Рязанская обл. Ставропольский  край Смоленская  обл. Тамбовская  обл. Томская обл. Тюменская обл. Удмуртская  обл. Ульяновская обл. Читинская обл. Чувашская Республика Ярославская обл.	Брянская обл. Дагестан Тульская обл. Хабаровский край
Низкий (3.2)	Новгородская обл.	Адыгея Алтай Еврейская автоном. обл. Ивановская  обл. Кабардино-Балкарская Респ. Карелия Костромская обл. Курганская  обл. Мордовия Ненецкий АО Орловская обл. Псковская обл. Северная Осетия	Агинский Бурятский  АО Камчатская  обл. Карачаево-Черкесская Республика Коми-Пермяцкий  АО Корякский АО Магаданская обл. Усть-Ордынский  Бурятский АО	Ингушетия Чеченская респ. Таймырский  АО

По статистическим данным, опубликованным Территориальным  органом федеральной службы государственной  статистики по Курской области, ресурсно-сырьевой потенциал области выглядит следующим образом (табл. 15):

Таблица 15

Ресурсный потенциал  для инвестиционной деятельности

	2004	2005	2006	2007	2008
Материально- вещественные ресурсы
Наличие основных фондов по полной учетной стоимости (на конец года), млн. руб.	106976,5	124466,7	137981,0	157815,8	169678,8
Коэффициент обновления основных    фондов, %	8,3	8,8	8,9	9,2	9,7
Коэффициент выбытия  основных фондов, %	7,5	8,5	7,5	4,7	11,8
Трудовые  ресурсы
Численность экономически активного населения, тыс. чел. в том числе  занятых в экономике	593,4	609,2	592,5	599,7	599,3
	549,2	566,2	549,3	570,3	561,2
Уровень экономической  активности населения в трудоспособном возрасте, %	63,3	65,7	64,4	65,7	76,7
Уровень занятости  населения в трудоспособном возрасти, %	58,6	61,0	59,7	62,7	71,1
Уровень безработицы  населения в трудоспособном возрасте, %	7,4	7,1	7,3	4,9	6,6
Распределение численности занятых в экономике  по уровню образования, % высшее профессиональное неполное высшее профессиональное начальное профессиональное среднее (полное) общее основное общее не имеют  основного общего
	25,2	20,6	23,8	25,5	25,4
	1,7	1,5	0,9	0,6	0,9
	21,8	23,9	22,3	22,1	26,6
	18,8	21,7	19,9	19,5	20,8
	21,8	24,1	24,7	24,1	20,7
	8,8	6,8	6,7	6,8	4,9
	1,9	1,4	1,7	1,4	0,7
Денежные  финансовые ресурсы
Сальдированный  финансовый результат (прибыль минус  убыток), млн. руб.	9374,7	12703,6	13708,7	19654.6	26344,6
Удельный вес  прибыльных организаций, %	50,5	53,6	60,2	74,6	73,0
Среднедушевые денежные доходы населения (в месяц), руб.	4233,0	5196,8	6706,9	8613,0	11601,0
Кредиты, предоставленные  организациям, органам управления, банкам и физическим лицам, млн. руб.	14767,5	31372,7	44785,4	51435,6	70324,5

По  этим данным показателям можно сделать заключение, что Курская область выглядит «умеренно» привлекательной для инвестиционных вкладов.

Желание инвесторов вкладывать средства в недвижимость также зависит от ее стоимости. Если сравнить цены на жилье до и после кризиса, то можно однозначно ответить, что цена на недвижимость в Курской области не имеет постоянно выраженного показателя. Цены постоянно меняются под воздействием внешних и внутренних факторов, поэтому ни один риелтор не станет обещать стабилизацию цены объекта недвижимости в ближайшее время. Весьма влиятельным фактором остается спрос на недвижимость, хотя в нынешнее время он также имеет цикличный характер. В зависимости от курса валюты и экономической ситуации в стране спрос может увеличиваться или падать, хотя весьма важным аспектом в склонности покупателя к покупке является именно цена.

Существует  множество теорий, согласно которым  цены на недвижимость коррелируют и  с курсами валют, и с курсами  акций. Настоящую ситуацию в экономике, несмотря на ее сложность, можно также  рассматривать как некую базисную, в которой возможно зарождение не просто новых принципов и бизнес-процессов, но в которой содержится потенциал для дальнейшего восстановления и экономики и предпринимательства, как говорится «в новом витке».

Все вышеперечисленные  теории имеют под собой одну наиболее важную предпосылку: растут индексы, акции, цены на недвижимость - высока активность предпринимателей и доходы, инвестиционная отдача и привлекательность. И наоборот.

 

 

 

Но рынок недвижимости, в отличие от рынка валют и акций, очень инертен, и когда все выгладит наиболее оптимистично – значит, скоро будет перелом и спад рынка.

Недавнее падение цен и нынешний их рост видится неплохим моментом для выгодных сделок. Однако, история кризисов в российской экономике, а также мировой опыт и нынешние тенденции не обещают стабилизацию в ближайшем времени. «Всякий рынок имеет свою цикличность, – поясняет Ольга Строева, руководитель аналитического отдела CENTURY 21 Россия, – Первый экономический кризис в нашей стране произошел в 1988 году. Правда, его у нас принято считать скорее политическим. Но именно глубокий упадок тогдашней экономики и, вследствие этого, сильная социальная напряженность повлекли за собой политический переворот. Кризис логически закончился с приходом новой власти в 1993 году. То есть длился кризис ровно 5 лет, далее постепенный рост экономики, рост цен на рынке жилья. Смотрим дальше – 1998 год, дефолт, новый кризис и падение цен на жилье. В конце 2000 года (через 2,5 года после начала кризиса!) квадратный метр упал в цене, стал равен приблизительно 1000 долларов. Далее цены пошли вверх, достигнув своего докризисного уровня к 2003 году – то есть снова видим - 5 лет. Далее стремительный рост цен на жилье, проходит снова 10 лет с момента предыдущего кризиса и получаем 2008 год...»

Циклы (именно циклы, а не текущая успешность) развития бизнеса во многом предопределяются динамикой цен на недвижимость. В цикле динамики цен коммерческой недвижимости цены снижаются до тех пор (конечно, при наличии хотя бы какого-то неединичного предложения), пока предпринимателям не станет выгодно с минимальной прибыльностью начать новый бизнес на этих площадях. Именно переезды в более дешевые арендованные площади и сворачивание бизнеса из-за невозможности платить аренду сейчас демонстрируют работу этого закона. В то же время по мере падения цен, находятся те, кто покупает или арендует эти освободившиеся площади, скупает за бесценок крупные склады и базы. Далее рост бизнеса снижает предложение недвижимости, и толкает цены вверх. Затем цикл повторяется снова. В настоящее время на курском рынке недвижимости наблюдается рекордный рост цен (табл. 16).

Таблица 16

Обзор цен на недвижимость в Курске по данным на октябрь 2010 г.

 

Недвижимость	Средняя цена на недвижимость в Курске в октябре	Изменение цены на недвижимость в Курске за месяц	Изменение цены на недвижимость в Курске с начала 2010 г.	Изменение цены на недвижимость за год
Квартиры	28 538 руб. за  кв.м.	+1.16%	+12.29%	+13.89%
Вторичный рынок	28 566 руб. за  кв.м.	+1.03%	+3.13%	+3.16%

 

Продолжение таблицы16

Новостройки	28 009 руб. за кв.м.	+2.53%	+45.32%	+69.79%
Дома	3 420 370 руб.	+3.03%	-73.9%	-78.96%
земля	53 542 руб. за  сотку	+9.73%	+78.3%	+8.21%
Офисы	34 235 руб. за  кв.м.	0%	-32.61%	-32.61%

Как видно из таблицы, в текущем году в Курске наблюдается положительная динамика роста цен.

Итак, постоянное совершенствование нормативной правовой базы инвестиционной деятельности, меры государственной поддержки инвесторов, ресурсно-сырьевой потенциал, умеренный риск и рост цен на недвижимость создают достаточно благоприятные условия для инвестирования в курскую недвижимость.      

Далее проследим  зависимость экономического роста  области, то есть изменения объема ВРП,  от инвестиций в недвижимость.

По статистическим данным, опубликованным Территориальным  органом федеральной службы государственной статистики по Курской области, изменение объемов валового регионального продукта и инвестиций в основной капитал с 2004 по 2008 года выражается в следующих цифрах (табл.17 и табл.18):

Таблица 17

Показатель  ВРП 2004-2008 гг.

	2004	2005	2006	2007	2008
Валовой региональный продукт (в основных ценах), млн. руб.	76506.1	86624,9	104035.7	132106.6	167991.3

Таблица 18

Видовая структура  инвестиций в основной капитал

Инвестиции  в основной капитал, млн. руб.	2004	2005	2006	2007	2008
Жилища	1449,2	2647,9	3046,1	7706,1	13959,1
Здания (кроме  жилых) и сооружения	6381,0	5767,3	7359,1	11498,6	17369,7
Всего	7830,2	8415,2	10405,2	19204,7	31328,8

На основе численных  данных представим в графическом  виде зависимость между ВРП и  инвестициями в недвижимость:

График 1

Зависимость роста  показателя ВРП от инвестиций в недвижимость, млн. руб.

Построим график зависимость прироста объема ВРП  от прироста объема инвестиций:

График 2

Зависимость прироста ВРП от прироста инвестиций, %

 Из графиков  видно, что наибольшая доля  инвестиций в недвижимость прослеживается  в период предкризисного 2007 года  и кризисного 2008 года. На мой взгляд, такая зависимость объясняется  циклическим характером рынка  недвижимости. Прослеживается такая тенденция: с 2003 года цены на недвижимость достигли своего докризисного уровня (после дефолта 1998 года) и постепенно стали расти дальше, соответственно увеличился объем инвестиций в недвижимость, так как с ростом цен инвестирование стало более выгодно. С увеличением инвестирования возрастает и доход (ВРП), сопровождаемый увеличением спроса и ростом цен. Но, как видно из графиков,  темп роста инвестиций намного превышает темп роста ВРП,  и, соответственно, цены на недвижимость растут  быстрее, чем увеличивается доход потребителей, к тому же при увеличении спроса инвесторам не хватает собственных средств для инвестирования в недвижимость, решение видится в привлечении заемных средств. Но в этом случи выводится большой объем средств из других областей экономики, снижается доход потребителей, занятых в этих областях экономики, не связанных с недвижимостью. И  при резком увеличении цен (2007 год) рынок перенасыщается инвестициями, а потребитель оказывается неспособным приобрести поступившее на рынок  количество недвижимости за столь высокую цену. Спрос на недвижимость падает, снижается деловая активность инвесторов и объем инвестиций, за этими событиями следует новый упадок экономики – кризис 2008 года, что ведет к новому снижению цен на недвижимость. Затем начинается новый цикл в экономике.