Земельный участок – основа недвижимости

Министерство  образования и науки Российской Федерации

Московский  Государственный Университет Экономики, Статистики и Информатики (МЭСИ). 
 
 
 
 
 

Курсовая  работа по предмету: оценка недвижимости

на тему: «Земельный участок – основа недвижимости» 
 
 
 
 

Выполнил:

студент группы ДНФ-404

Данилович Сергей Сергеевич

Проверила:

профессор кафедры ФКиБД

Ронова  Галина Николаевна. 
 

Москва, 2011

Содержание

Введение 3

Глава 1. Земельный участок как объект недвижимости. 5

1.1 Понятие земельного участка. 5

1.2. Особенности земельного участка, как объекта недвижимости 6

1.3. Виды земельных участков 9

Глава 2. Особенности оценки стоимости земельных участков 17

2.1. Основные принципы оценки рыночной стоимости 17

2.2. Методы оценки рыночной стоимости земельных участков 23

2.3. Подходы к оценке стоимости земельных участков 40

Глава 3. Оценка стоимости земельного участка. 47

3.1.Описание объекта недвижимости. 47

3.2. Определение стоимости объекта оценки 49

Заключение 55

Список используемой литературы: 57 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Введение

     Россия  обладает уникальными богатствами, созданными самой природой, и эти  богатства - её земли.

     Неотъемлемым  элементом любого объекта недвижимости, его природным базисом выступает  земельный участок.

     Земельный участок - это недвижимая вещь, представляющая собой часть земли с определенными  и зафиксированными в установленном  порядке пространственными характеристиками (границами, местоположением, площадью), иными физическими и юридическими характеристиками (целевым назначением), которая имеет индивидуальный кадастровый  номер и составными частями которой  могут быть почва, водные объекты, деревья  и другие растения, а также иные прочно связанные с землей объекты

     Одним из главнейших источников процветания  любого государства является принадлежащие  ему земельные ресурсы. От того, в  чьих руках находится земля, для  чего и как она используется, в  конечном счете, зависят благополучие каждого члена общества, социальный прогресс, развитие экономики и экологическое  равновесие. Это предопределяет необходимость  совмещать два понятия: с одной  стороны, принадлежность земельных  ресурсов всему обществу, с другой стороны, частная собственность  на землю, закрепленную за конкретным хозяином.

     Земля испокон веков считалась самым  большим богатством и в настоящее  время ее можно назвать базисом  любой недвижимости

     Земельные правоотношения являются сложными и  многогранными по своей правовой природе, каждая отдельная грань  регулируется различными правовыми  нормами, а именно: конституционно-правовыми, гражданско-правовыми, семейно-правовыми, земельно-правовыми, эколого-правовыми  и другими нормами права.

     Целью данной работы является изучение специфики земельного рынка, рынка недвижимости и его базиса – земельного участка; рассмотрение основных принципов, подходов и методов оценки земли

   В соответствии с поставленной целью курсовой работы рассматриваются следующие задачи:

• Рассмотрение земельного участка как основы недвижимости;
• Определение основных принципов, подходов и методов оценки земли;

     Для написания практической части: изучение объекта оценки, подбор аналогов –  земельных участков, для каждого  из подходов оценки выявить методы оценки. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Глава 1. Земельный участок  как объект недвижимости.

1. Понятие земельного участка.

     Земельный участок - это часть поверхности, которая имеет фиксированную  границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном  кадастре и документах государственной  регистрации прав на землю

     В Российской Федерации  под земельным  участком понимается поверхность земли  без расположенных на нем зданий и сооружений, а также иных улучшений  типа леса или многолетних насаждений. Исключение делается только почвенному слою, который с теоретической  точки зрения как самостоятельный  природный объект, также может  рассматриваться в качестве объекта  недвижимости. В Земельном кодексе  Российской Федерации приводится следующее  определение земельного участка. Земельный  участок -- это часть поверхности  земли (в том числе почвенный  слой), границы которой описаны  и удостоверены в установленном  порядке.[ 2]

     Отличительные особенности земельных участков от других объектов оценки:

     1. Земля является природным ресурсом, который невозможно свободно  воспроизвести в отличие от  других объектов недвижимости.

     2. При оценке всегда необходимо  учитывать возможность многоцелевого  использования земли.

     3. Земельный фонд выступает основой  формирования среды проживания  населения страны и обеспечивает  экологическую безопасность. Поэтому  государство регулирует использование  земли одновременно как природного, так и хозяйственного объекта.

     4. К стоимости земельных участков  не применяются понятия физического  и функционального износа, поскольку  срок эксплуатации земельных  участков не ограничен. Поэтому  стоимость земли, количество которой  ограничено, со временем, как правило,  увеличивается.

   Земельные участки могут быть созданы (сформированы) как объекты недвижимости двумя  способами:

• образование земельных участков из государственных и (или) муниципальных земель;
• формирование земельных участков в результате преобразований уже существующих земельных участков путем их выделения, разделения, слияния или перераспределения.

   Этапы процедуры создания (формирования) земельного участка:

   Первый  этап:  выполняются работы по установлению местоположения, площади, проектированию пространственных границ земельного участка, перенесению их на местность и  описанию.

   Второй  этап:  осуществляется государственный  кадастровый учет земельного участка, завершающийся присвоением ему  индивидуального кадастрового номера.

   Третьим, завершающим этапом создания (формирования) земельного участка как объекта  недвижимости можно считать государственную  регистрацию прав на земельный участок  в Едином государственном реестре  прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

1.2. Особенности земельного  участка, как объекта  недвижимости

Земля –  природная основа рынка недвижимости.

     Свое  начало деление имущества на движимое и недвижимое берет свое начало со времен римского права.

     В понятие недвижимого имущества  входят физические объекты с фиксированным  местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано  как под поверхностью, так и  над поверхностью земли или является обслуживающим предметом, а также  права, интересы и выгоды, обусловленные  владением объектами.

     «К  недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные  участки, участки недр и все, что  прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без  несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства…».¹

     Отличительная черта движимого имущества –  возможность его перемещения  без ущерба ему самому или объектам недвижимости, с которыми оно связанно.

   Любой объект недвижимой собственности состоит  из физических элементов (земельного участка, строений и других объектов) и юридических  прав на них, которые должны быть узаконены, а именно:

1. Границы земельного участка должны быть определены (отмечены межевыми знаками или иным образом на местности);
2. Установлены права собственности и иные вещные права на земельный участок и расположенные на нем здания, сооружения и другие объекты недвижимости;
3. Данные об объектах недвижимости должны быть зарегистрированы в государственных земельном и градостроительном кадастрах.

   Объект  недвижимой собственности – совокупность физических объектов и юридических  прав на них.

   Неотъемлемыми частями земельного участка могут  быть:

• Здания (сооружения) или группа зданий (сооружений), расположенных на этом участке, подземные сооружения, относящиеся к данному участку;
• Обособленные водные объекты, многолетние насаждения;
• Инженерные сооружения и сети,  осуществляющие подключение земельного участка и находящихся на нем зданий (сооружений) к объектам инфраструктуры квартала или города;
• Стационарные сооружения благоустройства территории участка;
• Элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения, относящиеся к данному объекту недвижимости, но расположенные вне границ его земельного участка
• И т.д.

   Земельный участок — часть земной поверхности  на территории государства, границы  которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Иными  словами, он относится к объектам недвижимости и может стать предметом  различных сделок.²

   Улучшения – все изменения неосвоенного земельного участка, являющиеся результатом  деятельности по его преобразованию для последующего использования.

   Улучшения делятся на внешние и внутренние. К внешним улучшениям в населенных пунктах относят устройство улиц, тротуаров, дренажных и инженерных сетей. Внутренние улучшения – здания, сооружения, внутренний ландшафт, водопровод, канализация, дорожки и другие объекты, имеющиеся на территории участка.

     Единый  объект недвижимости: земельный участок  и все улучшения

1.3. Виды земельных  участков

Самым важным моментом, который необходимо учесть, приобретая земельный участок  для строительства дома, является категория и вид разрешенного использования земли. Далеко не всех участках существует возможность возведения жилого строения, дачного или садового домика, а на еще более меньшем их количестве есть возможность оформления постоянной прописки или регистрации.

     Согласно  Земельному кодексу РФ все земли  подразделяют на категории. Для каждой из них предусмотрен свой правовой режим и разрешенное использование. [19]

 Всего  существует семь категорий земель: