Земельный участок – основа недвижимости

   К элементам сравнения относятся  факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками.

   Наиболее  важными факторами стоимости, как  правило, являются:

• местоположение и окружение;
• целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;
• физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.);
• транспортная доступность;
• инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

   К характеристикам сделок с земельными участками, в том числе, относятся:

• условия финансирования сделок с земельными участками (соотношение собственных и заемных средств, условия предоставления заемных средств);
• условия платежа при совершении сделок с земельными участками (платеж денежными средствами, расчет векселями, взаимозачеты, бартер и т.п.);
• обстоятельства совершения сделки с земельными участками (был ли земельный участок представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, аффилированность покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.);
• изменение цен на земельные участки за период с даты заключения сделки с аналогом до даты проведения оценки.

В общем  виде модель расчета рыночной стоимости  оцениваемого земельного участка, принимает  следующую форму:

Ср =Ц±К (1)

где Ср - рыночная стоимость оцениваемого земельного участка; Ц,- цена продажи 1-го сравнимого земельного участка; К,-  величина корректировок цены продажи t'-го сравнимого земельного участка.

   Метод сравнения продаж включает четыре этапа:

• выявление недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем сегменте земельного рынка;
• проверка информации о сделках с земельными участками;
• сравнение оцениваемого земельного участка с участками, проданными на рынке и внесение корректировок с учетом различий между оцениваемым и каждым из сравниваемых участков;
• анализ приведенных цен аналогов и выведение итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.

   Этап 1. Выявление недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем  сегменте земельного рынка.

На первом этапе изучается земельный рынок  и проводится его сегментирование. Сегментирование рынка - это процесс  разбиения рынка на сектора, имеющие  схожие характеристики объектов и субъектов. [18]

К характеристикам  земельного участка, типичного для  данного сегмента рынка, относятся:

• целевое назначение и разрешенное использование земельного участка;
• передаваемые юридические права собственности, ограничения и сервитуты;
• местоположение (например, в Московской области -- удаленность от МКАД и престижность направления);
• плодородие при оценке сельскохозяйственных или лесных земель.

Характеристики  субъекта, типичного для данного  сегмента земельного рынка, включают:

инвестиционную  мотивацию;

• платежеспособность;
• источники и формы финансирования;
• вкусы и предпочтения покупателей и др.;
• социально-юридический статус (социальная группа, стиль жизни, традиции).

В результате сегментирования земельного рынка  выделяются следующие группы земельных  участков:

• незастроенные земельные участки;
• земельные участки дачных и садоводческих объединений граждан;
• земли под домами индивидуальной жилой застройки;
• придомовые земельные участки многоэтажных жилых домов;
• земельные участки под объектами доходной недвижимости: земли гаражей и автостоянок,
• земли под объектами торговли и общественного питания, земли под офисными и административными зданиями;
• участки под объектами промышленности и складскими помещениями;
• сельскохозяйственные угодья.

   Каждая  указанная группа может быть сегментирована более детально при наличии рыночной информации о продажах. Например, земельные  участки с многоэтажной жилой  застройкой могут быть разделены  на 5-этажные (кирпичные, панельные, блочные), 7-9-этажные, 12-этажные дома.

   Оценка  методом сравнения продаж является объективной в тех случаях, когда  имеется достаточно сопоставимой информации по прошедшим на рынке сделкам. Поэтому  важнейшим условием успешного применения данного метода выступает ведение  базы данных по сделкам с земельными участками. [9]

   Для накопления и дальнейшей обработки  информации используются регистрационные  карточки, в которые заносится  вся информация о проданных участках, условиях и цене сделки, сроке экспозиции, продавцах и покупателях.

Для сравнения  используются несколько проданных  земельных участков. При правильном подборе достаточно от трех до пяти аналогов.

     Главной проблемой при выборе аналогов выступает  сопоставимость, т.е. мера соответствия проданного и оцениваемого земельных  участков. Они должны быть сопоставимы  по многим признакам, но критерием выступает  конкурентоспособность. Если сопоставимый и оцениваемый участки не конкурируют  на одном сегменте рынка, то они не сталкиваются с одними и теми же силами спроса и предложения, в результате перенос цены продажи с объекта  сравнения на оцениваемый земельный  участок может привести к ошибочным  оценкам.

     Этап 2. Проверка информации о сделках с  земельными участками.

     На  втором этапе необходимо провести отбор  информации с целью повышения  ее достоверности и получения  подтверждения того, что совершенные  сделки произошли в типичных рыночных условиях. Данные, собранные о продажах сравнимых земельных участков, должны быть подтверждены одним из участников сделки (покупателем или продавцом) или посредником. БТИ, нотариат и другие организации фиксируют официальную сумму сделки, но не подтверждают ее достоверность. [16]

     При отсутствии или недостатке данных о  ценах сделок в районе оценки целесообразно  использовать информацию о ценах, сложившихся  в других районах, схожих по своим  ценообразующим характеристикам с  территорией оценки.

     Кроме того, при выборе объекта-аналога  обращают внимание на следующие показатели:

1) типичный  срок экспозиции - это время, в  течение которого объект недвижимости  в среднем должен находиться  на рынке, чтобы быть проданным;

2) независимость  субъектов сделки. Если покупатель  и продавец находятся в родственных  отношениях, либо являются представителями  холдинга и дочерней компании, либо имеют другую взаимозависимость,  то цена продажи будет нетипичной. То же самое относится к  сделкам с объектами, отягощенными  залогом или иными обязательствами,  к продаже имущества умерших  лиц;

3) инвестиционная  мотивация, в первую очередь  при оценке застроенных участков. Инвесторы должны иметь аналогичные  мотивы, а покупаемые земельные  участки - одинаковое назначение. При выборе объектов сравнения  следует отказываться от тех,  которые после продажи меняют  свое назначение. Например, земельный  участок со спортивным сооружением  после продажи используется как  крытая автостоянка, т.е. после  продажи переходит в другой  сегмент рынка.

     Для определения возможного использования  объекта оценки следует учитывать  нормы зонирования и разрешенное  использование. Если два объекта  находятся в разных зонах, исключающих  их одинаковое использование, они не могут рассматриваться как сравнимые.

     Этап 3. Сравнение оцениваемого земельного участка  с участками, проданными на рынке, и внесение корректировок с  учетом различий между  оцениваемым и  каждым из сравниваемых участков.

     В той мере, в какой оцениваемый  земельный участок отличается от сопоставимого участка, в цену последнего необходимо внести корректировки, чтобы  определить, за какую цену он мог  бы быть продан, если бы обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый  участок. При корректировке фактических  цен продаж сравниваемых объектов поправки производятся в цене сопоставимого  участка. При этом необходимо ответить на вопрос, за какую цену был бы продан сопоставимый земельный участок, если бы он обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый участок. Когда  сравниваемый земельный участок  уступает оцениваемому участку, фактическая  цена продажи первого должна быть увеличена до той величины, за какую  он был бы продан, обладая более  высокими характеристиками оцениваемого земельного участка.

     Корректировки делаются с учетом того, как эти  различия будут оценены типичным покупателем на рынке. Поэтому какая-либо специфическая характеристика стоит  не обязательно столько, сколько  затрачено на ее создание или ликвидацию, а скорее столько, сколько она  добавляет к общей стоимости  объекта недвижимости. [10]

   Оценка  земельного участка путем сравнения  с другими, проданными участками  земли может проводиться двумя  способами:

• по элементам сравнения;
• с помощью единиц сравнения.

   Условия финансирования сделки купли-продажи. Все платежи по сопоставимым продажам должны осуществляться в денежных средствах  без наличия специальных условий  финансирования (взаимозачеты, расчет векселями, бартер). Расчет корректировки  на условия финансирования зависит  от сущности финансовых договоренностей, при этом зачастую корректировки на условия продажи и на условия финансирования объединяются.

   Типичными являются следующие варианты расчетов:

а) расчет покупателя с продавцом за счет собственных  средств и на дату продажи. В данном случае корректировка не требуется;

б) получение  покупателем кредита в банке  для покупки объекта недвижимости. В этом случае для корректировки  из продажной цены отнимают величину процентов в денежном выражении;

в) финансирование сделки купли-продажи объекта недвижимости самим продавцом, т.е. предоставление покупателю ипотечного кредита. Для  корректировки таких условий  можно применить дисконтирование  денежных потоков ипотечного кредита (постоянных платежей и шарового платежа) при рыночной норме процента. При  этом надо принимать во внимание, что  покупатель может продать объект до окончания срока кредита, поэтому  сроки кредита для целей дисконтирования  могут быть уменьшены.

     Этап 4. Анализ приведенных  цен аналогов и  выведение итоговой величины рыночной стоимости  оцениваемого земельного участка.

     После внесения корректировок в цены отобранных аналогов полученные результаты должны быть согласованы для итоговой оценки стоимости земельного участка. Простой  расчет средней арифметической величины цен отобранных аналогов применяется  редко. Для получения более точного  результата используется формула средневзвешенной величины. [16]

     При этом удельные веса присваиваются скорректированным  ценам аналогов в зависимости  от следующих факторов:

количество  внесенных поправок;

абсолютная  величина поправок;

достоверность и полнота исходной информации и  др.

     Итоговая  оценка рыночной стоимости земельного участка должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное, например диапазон между наименьшим и наибольшим значениями.

     Диапазон  между наименьшим и наибольшим значениями как результат оценки возможен в  следующих случаях:

а) при  недостатке исходных данных;

б) при  неустойчивой ситуации на рынке;

в) при  ограниченном времени оценки.

   Для определения рыночной стоимости  земельного участка используется следующая  информация:

• титул собственности и регистрационные данные по земельному участку;
• категория земель, в границах которых расположен земельный участок;
• разрешенное использование земельного участка и сервитуты;
• физические характеристики участка;
• данные о взаимосвязи участка с окружением;
• экономические факторы, характеризующие участок, и другие данные.