Земельный участок – основа недвижимости

1. земли  сельхозназначения. 

2.земли  промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения,  информатики, земли для обеспечения  космической деятельности, земли  обороны, безопасности и земли  иного специального назначения;

3. земли  особо охраняемых территорий.

4. земли  лесного фонда. 

5. земли  водного фонда. 

6. земли  запаса.

7. земли  поселений.

     Земли сельскохозяйственного  назначения. Это земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. В их составе выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, водными объектами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

     Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения  космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения. Земли промышленности и иного специального назначения в зависимости от характера специальных задач, для решения которых они используются или предназначены, подразделяются на: земли промышленности; земли энергетики; земли транспорта; земли связи, радиовещания, телевидения, информатики; земли для обеспечения космической деятельности; земли обороны и безопасности; земли иного специального назначения. В состав земель промышленности и иного специального назначения в целях обеспечения безопасности населения и создания необходимых условий для эксплуатации объектов промышленности, энергетики, особо радиационно опасных и ядерно-опасных объектов, пунктов хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ, транспортных и иных объектов могут включаться охранные, санитарно-защитные и иные зоны с особыми условиями использования земель. Земельные участки, которые включены в состав таких зон, у собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков не изымаются, но в их границах может быть введен особый режим их использования, ограничивающий или запрещающий те виды деятельности, которые несовместимы с целями установления зон.

     Земли особо охраняемых территорий и объектов. К данной категории относят земли, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение и полностью или частично изъяты из хозяйственного использования и оборота. К ним относят особо охраняемые природные территории, в том числе лечебно-оздоровительные местности и курорты; земли природоохранного, рекреационного, историко-культурного назначения.

     Земли лесного фонда. К землям лесного фонда относятся лесные земли (земли, покрытые лесной растительностью и не покрытые ею, но предназначенные для ее восстановления, - вырубки, гари, редины, прогалины и другие) и предназначенные для ведения лесного хозяйства нелесные земли (просеки, дороги, болота и другие).

     Земли водного фонда. К землям водного фонда относятся земли покрытые поверхностными водами, сосредоточенными в водных объектах; занятые гидротехническими и иными сооружениями, расположенными на водных объектах..

     Земли запаса. К землям запаса относятся земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленные гражданам или юридическим лицам, за исключением земель фонда перераспределения земель. Использование земель запаса допускается после перевода их в другую категорию.

     Земли поселений. Таковыми признают земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные их чертой от земель других категорий. Поселения в РФ подразделяют на городские (города, поселки) и сельские (села, станицы, деревни, хутора и т. д.). В зависимости от численности населения городские и сельские подразделяются на:

• сверхкрупные города (свыше 3 млн. чел.);
• крупнейшие города (1–3 млн. чел.);
• крупные города (250 тыс. — 1 млн. чел.);
• большие города (100–250 тыс. чел.);
• средние города (50–100 тыс. чел.);
• малые города и поселки (до 50 тыс. чел.);
• крупные сельские поселения (свыше 5 тыс. чел.);
• большие сельские поселения (1–5 тыс. чел.);
• средние сельские поселения (200–1000 чел.);
• малые сельские поселения (менее 200 чел.).

   Использование земель поселений определяется в  соответствии с зонированием их территорий, то есть делением на зоны при градостроительном планировании развития территорий и поселений с определением видов градостроительного использования установленных зон и ограничений на их использование. [20]

     Категория земель обязательно должна быть указана в актах органов исполнительной власти о предоставлении земельных участков, а также в договорах, сделках и других документах, подтверждающих переход права на земельные участки.

   Кроме того, каждая из категорий земли  имеет свой вид разрешенного использования. К примеру, земли населенных пунктов  могут иметь такие виды разрешенного использования как:

* Индивидуальное  жилищное строительство (ИЖС).

* Ведение  личного подсобного хозяйства  (ЛПХ).

     А земли сельскохозяйственного назначения могут иметь такой вид разрешенного использования как:

* Ведение  крестьянско-фермерского хозяйства  (КФХ).

* Ведение  личного подсобного хозяйства  (ЛПХ).

* Дачное  строительство.

* Садоводство.

     На  практике чаще всего приходится сталкиваться с такими видами использования, как  садоводство и индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).

     Связано это с тем, что на земельных  участках, предоставленных под садоводство, разрешено возведение строения с  правом регистрации, но без права  регистрации проживания в них. На дачных участках разрешено возведение строения с правом регистрации проживания в них. Сегодня на территории садовых  товариществ можно видеть большое  количество возведенных коттеджей  и особняков, владельцы которых  хотят получить в них прописку.

     В связи с растущим дефицитом земли  под жилищное строительство, в том  числе под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), особую актуальность приобрел вопрос перевода сельскохозяйственных земель в земли поселений, так как именно на землях поселений разрешено использование земли под ИЖС. Стоимость земли данной категории в два-три раза превышает стоимость сельскохозяйственных земель. Поэтому понятно стремление собственников осуществить такой перевод земель.

Перевод из одной категории в другую осуществляется:

• Правительством РФ - в отношении земель, находящихся в федеральной собственности;
• Органами исполнительной власти субъектов РФ -- в отношении земель, находящихся в собственности субъектов РФ, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной и частной собственности;
• Органами местного самоуправления - в отношении земель, находящихся в муниципальной и частной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения.

   Особенности перевода земель из одной категории  в другую регулируются главой II Закона о переводе земель, в которой подробно описаны особенности, свойственные каждой отдельной категории земель.

   Так, например, перевод земель сельскохозяйственного  назначения в другую категорию допускается  только в исключительных случаях, связанных:

1) с  консервацией земель;

2) с  созданием особо охраняемых природных  территорий;

3) с  установлением или изменением  черты поселений;

4) со    строительством    на      землях,      непригодных        для       осуществления  сельскохозяйственного производства, промышленных объектов и с  иными несельскохозяйственными  нуждами;

5) с   включением    непригодных    для     осуществления      сельскохозяйственного производства  земель в состав земель лесного  фонда, земель  водного фонда  или земель запаса;

6) со   строительством    дорог,   линий   электропередачи, линий  связи (в том числе линейно-кабельных  сооружений), нефте-, газо- и иных  трубопроводов, железнодорожных  линий и других подобных сооружений (далее также - линейные объекты), если кадастровая стоимость сельскохозяйственных  угодий на тридцать и более  процентов меньше кадастровой  стоимости среднерайонного уровня  и линейные объекты размещены  вдоль дорог и границ полей  севооборотов;

7) с    выполнением     международных    обязательств     Российской      Федерации, обеспечением обороны  страны и безопасности государства,  добычей полезных ископаемых (за  исключением общераспространенных  полезных ископаемых), содержанием  объектов культурного наследия (памятников  истории и культуры) народов Российской  Федерации, со строительством  объектов культурно-бытового, социального,  образовательного назначения, дорог  и других линейных объектов  при отсутствии иных вариантов  размещения этих объектов.

     При этом перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в  составе таких земель из земель сельскохозяйственного  назначения, кадастровая стоимость  которых на тридцать и более процентов  превышает кадастровую стоимость  средне районного уровня, и особо  ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий, в другую категорию не допускается. [20]

     Перевод земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической  деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения в другую категорию осуществляется без ограничений, но имеет некоторые  особенности:

- при  переводе земель промышленности  и иного специального назначения, которые нарушены, загрязнены или  застроены зданиями, строениями, сооружениями, подлежащими сносу в другую  категорию необходим утвержденный  проект рекультивации земель;

- при  переводе земель промышленности  и иного специального назначения, на которых осуществлялась связанная  с нарушением почвенного слоя  деятельность в другую категорию  необходимо сначала произвести  восстановление нарушенных земель  в соответствии с утвержденным  проектом рекультивации земель, за исключением случаев, если  такой перевод осуществляется  по ходатайству исполнительных  органов государственной власти  или органов местного самоуправления.

     Перевод земель особо охраняемых территорий и объектов в другую категорию  осуществляется только при наличии  положительных заключений государственной  экологической экспертизы и иных установленных федеральными законами экспертиз в соответствии с законодательством  РФ об охране окружающей среды в  случае, если их использование по целевому назначению ввиду утраты ими особого  природоохранного, научного, историко-культурного, эстетического, рекреационного, оздоровительного и иного особо ценного значения невозможно.

     Перевод земель лесного фонда или земельных  участков в составе таких земель в другую категорию допускается  в случаях:

1)если  изменение их целевого назначения предусмотрено лесоустроительной документацией или документами территориального планирования и документацией по планировке территории для строительства и эксплуатации объектов здравоохранения, объектов культурно-бытового, жилищно-коммунального, социального назначения, дорог и других линейных объектов;

2) в  связи с установлением или  изменением черты поселений.

     В иных случаях перевод земель лесного  фонда и в другую категорию  допускается только при наличии  положительного заключения государственной экологической экспертизы и осуществляется в соответствии с лесоустроительной документацией в связи с:

1) невозможностью  их дальнейшего использования  по целевому назначению;

2) прекращением  нужд лесного хозяйства;

3) необходимостью  обеспечения обороны страны и  безопасности государства, нужд  сельского хозяйства, энергетики, добычей полезных ископаемых, содержанием  объектов культурного наследия  народов РФ.