Земельный участок – основа недвижимости

     Перевод земель водного фонда в другую категорию допускается в случаях:

1) создания  особо охраняемых природных территорий;

2) установления  или изменения черты поселений;

3) размещения  объектов государственного или  муниципального значения при  отсутствии иных вариантов размещения  этих объектов;

4) прекращения  существования водных объектов, изменения русла, границ и иных  изменений местоположения водных  объектов при наличии положительного  заключения государственной экологической  экспертизы.

     Перевод земельного участка из состава земель запаса в другую категорию земель в зависимости от целей дальнейшего  использования этого земельного участка осуществляется только после  формирования в установленном порядке  земельного участка, в отношении  которого принимается акт о переводе земельного участка из состава земель запаса в другую категорию земель. 
 
 

Глава 2. Особенности оценки стоимости земельных  участков

2.1. Основные принципы  оценки рыночной  стоимости.

     Определение рыночной стоимости земельного участка  основывается на следующих принципах.

     Принцип полезности — рыночную стоимость  имеют земельные участки, которые  способны удовлетворять потребности  пользователя (потенциального пользователя) в течение определенного времени.

     Принцип спроса и предложения — рыночная стоимость земельного участка складывается в результате взаимодействия спроса и предложения на рынке и характера  конкуренции продавцов и покупателей.

     Спрос обычно принято характеризовать  количеством объектов, которые покупатели готовы или могут купить в течение  определенного промежутка времени  по сложившейся на данное время рыночной стоимости. Предложение характеризуется количеством объектов, предложенных к продаже на рынке в настоящий момент по конкретной цене. Соотношение спроса и предложения определяет уровень цен на равновесном земельном рынке.

     Выделяется  три возможных состояния соотношения  спроса и предложения:

• спрос и предложение равны, в результате рыночных сделок формируется равновесная справедливая рыночная цена объектов недвижимости;
• спрос превышает предложение, цены на рынке растут, формируются спекулятивные цены, возникает опасность протекционизма и коррупции, ведущих к разрушению рынка;
• предложение превышает спрос, цены падают, возникает стагнация рынка.

    В странах с равновесной рыночной экономикой эти состояния периодически сменяют друг друга в зависимости  от факторов, связанных как с общим  состоянием экономики, так и с  социальными, демографическими и иными  процессами.

    В неравновесных условиях переходной экономики, характерных для  России, этот принцип часто не оказывает  существенного влияния, поскольку  спрос и предложение в значительной степени регулируются административно, часто за счет существенного занижения  цены предложения земельных участков.

    Принцип замещения — рыночная стоимость  земельного участка не может превышать  наиболее вероятных затрат на приобретение объекта эквивалентной полезности.

    Данный  принцип предполагает наличие вариантов  выбора для покупателя, т.е., стоимость  объекта недвижимости (земельного участка) зависит от того, имеются ли на рынке аналогичные объекты или объекты, заменяющие данный. Принцип показывает, что стоимость данного объекта не должна превышать затрат на приобретение на рынке аналогичного объекта (земельного участка). Следовательно, стоимость конкретного земельного участка определяется наименьшей ценой, по которой можно приобрести аналогичный земельный участок, обладающий такими же основными показателями, включая потенциальную полезность и доходность.

    В Москве, особенно в центральной части  города, как и в большинстве  других городов с исторически  сложившимся архитектурным обликом, найти абсолютно одинаковые свободные земельные участки практически невозможно. Уникальность каждого участка создает определенные трудности для реализации на земельном рынке, последующего освоения, но способствует формированию достаточно высокого уровня рыночных цен. Иначе выглядит рыночная ситуация в новых городах, районах новой массовой застройки, где выше уровень стандартизации архитектурных градостроительных решений и потому больше однотипных земельных участков. Здесь принцип замещения проявляется в полной мере, способствуя стабилизации рыночных цен на сравнительно низком уровне.

    Принцип ожидания — величина рыночной стоимости  земельного участка зависит от ожидаемой  величины, срока и вероятности  получения ренты от него.

    Величина  рыночной стоимости земельного участка  зависит от дохода, остающегося после  оплаты факторов производства, привлеченных к земельному участку для предпринимательской  деятельности.

    Данный  принцип показывает, что стоимость  объекта недвижимости — текущая  стоимость всех будущих доходов, полученных от его использования (включая  продажу и стоимость объектов недвижимости, прежде всего земельных  участков), — постоянно растет в  силу увеличения спроса и ограничения  предложения.

    Однако  этот принцип не означает, что владелец недвижимости (земельного участка) в буквальном смысле должен ждать повышения цены недвижимости или доходности от сдачи ее в аренду. Он лишь отражает то, что использование объекта недвижимости, земли, принципиально носит длительный характер.   Поэтому при оценке объекта недвижимости следует помнить, что его стоимость далеко не всегда равна той средней цене, которая сложилась на рынке для аналогичных объектов к моменту оценки. Текущая стоимость всей суммы доходов может оказаться и существенно более высокой.

    Принцип внешнего влияния — рыночная стоимость  земельного участка зависит от влияния  внешних факторов.

    Принцип соответствия — оцениваемый объект (участок земли) имеет наивысшую  стоимость при условии его  некоторого сходства с окружающими  объектами по использованию, по размеру и стилю, при минимальных затратах на его освоение. Иначе говоря, если все экономические факторы, обусловливающие максимальную полезность и доходность данного участка, сбалансированы наилучшим образом.

    Таким образом, для данного земельного участка и объекта недвижимости, расположенного или создаваемого на нем, должны быть достигнуты условия  соответствия затрат на его приобретение и освоение и стоимости или  доходности созданного на нем объекта  недвижимости. Один из критериев проверки соответствия оценки земельного участка  данному принципу — доля стоимости  собственно земельного участка в  общей стоимости объекта недвижимости. расположенного на нем.

    В центральной части Москвы это  соотношение приближается к показателям, характерным для других крупных  городов мира. Поэтому потенциал  дальнейшего роста цен на земельные участки в центре города сравнительно невелик (исключая земельные участки, предназначенные для строительства высотных зданий), и может быть обусловлен главным образом дальнейшим ростом себестоимости строительства и цен на недвижимость при улучшении ее потребительских качеств.

    Реализация  данного принципа, позволяет выделить из общей стоимости объекта недвижимости стоимость собственно земельного участка.

    Принцип наиболее эффективного использования  — рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его  наиболее эффективного использования.

    Наиболее  эффективное использование земельного участка, это наиболее вероятное  использование земельного участка, являющееся физически возможным, разумно  оправданным, соответствующим требованиям  законодательства, финансово осуществимым и в результате которого стоимость  земельного участка будет максимальной. Наиболее эффективное использование  земельного участка определяется с  учетом возможного обоснованного его  разбиения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование  может не совпадать с текущим  использованием земельного участка.

    При определении наиболее эффективного использования принимаются во внимание:

• целевое назначение и разрешенное использование;
• преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;
• ожидаемые изменения на рынке земельных участков;
• существующее использование земельного участка.

   При оценке земельного участка из всех возможных (разрешенных) вариантов  его использования выбирается наилучший и наиболее доходный, и именно он используется для оценки.

   При этом, как упоминалось ранее, учитываются  только те варианты использования, которые, во-первых, соответствуют юридическим нормам (включая градостроительные ограничения, требования по охране окружающей среды, памятников истории, архитектуры, благоустройству прилегающей территории), реализация которых, во-вторых, возможны физически и которые, в-третьих, приносят доход (если речь идет о коммерческой оценке). В результате выбирается тот вариант использования, при котором может быть получена максимальная цена с учетом всех правовых, градостроительных, экологических и иных ограничений.

   Если  участок свободен от строений, то определяется, какой объект можно построить  исходя из варианта наиболее эффективного использования участка с учетом всех имеющихся ограничений.

   Если  строение на участке имеется, то проводится анализ, увеличивать ли стоимость  участка на величину стоимости данного строения или уменьшать на величину затрат по сносу данного строения при выбранном варианте наилучшего использования данного земельного участка, конечно же с учетом имеющихся ограничений.

   Данный  принцип наиболее применим для оценки свободных земельных участков. Для  оценки застроенных земельных участков его применение существенно сложнее, поскольку позволяет выделить из стоимости всего комплекса недвижимости стоимость собственно земельного участка. Здание или сооружение, находящееся на земельном участке, далеко не всегда имеет наибольшую стоимость или приносит наибольший доход. К тому же с течением времени в результате естественного износа здания, изменения конъюнктуры рынка и других факторов стоимость объекта недвижимости в целом может существенно снизиться, а рыночная стоимость земельного участка при этом может остаться неизменной и даже возрасти.

   Таким образом, принцип наилучшего и наиболее эффективного использования позволяет оценить максимальную возможную величину земельной ренты от данного земельного участка независимо от того, застроен участок или нет и какое здание или сооружение на нем находится в момент оценки.

   Следует обратить внимание и на то, что данный принцип важен при оценке не только отдельных земельных участков, но и больших городских территорий. Его использование позволяет оптимизировать земельную и градостроительную политику города на основе строгих экономических расчетов. Прежде всего, это касается улучшений городских земель, находящихся в собственности города, т. е. его земельной собственности.

   Величина  рыночной стоимости земельного участка  изменяется во времени и определяется на конкретную дату (дата проведения оценки).³

2.2. Методы оценки  рыночной стоимости  земельных участков

1. Метод сравнения  продаж. 

     Метод сравнения продаж применяется для  оценки земельных участков, как занятых  зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - застроенных земельных участков), так и земельных участков, не занятых  зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - незастроенных земельных  участков). Условие применения метода – наличие информации о ценах  сделок с земельными участками, являющимися  аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование  цен предложения (спроса). [18]

     Метод сравнения продаж широко используется в странах с развитым земельным  рынком, особенно для оценки свободных  земельных участков и участков с  типовой застройкой. С помощью  этого метода моделируется рыночная стоимость оцениваемого земельного участка посредством анализа  рыночных цен продаж аналогичных  участков.

   Метод предполагает следующую последовательность действий:

• определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами - аналогами (далее - элементов сравнения);
• определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;
• определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;
• корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка;
• расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.