Земельный участок – основа недвижимости

   Однако  для получения ориентиров по минимальной  стоимости земель, занятых природными объектами, не имеющими рыночной стоимости, например, городскими зелеными насаждениями.

Глава 3. Оценка стоимости  земельного участка.

3.1.Описание  объекта недвижимости.

Московская Область, Дмитровский Район

 

Дом , 626 м²  

     Волоколамское шоссе. 22 км Красногорский район, поселок Опалиха

     Продается новый 4х-уровневый полностью меблированный  дом 626 кв.м. в ОКП "Соната-7" на облагороженном участке 20 соток правильной прямоугольной  формы с индивидуальным выходом  к чудесному озеру. 1 уровень - бассейн  с противотоком и гидромассажем, спа-капсула, сауна из ценных пород  дерева, комната отдыха, подсобные  помещения. 2 уровень - великолепная гостиная, столовая, кабинет, балкон. 3 уровень - 3 спальни, зимний сад с прекрасным видом на озеро, 4 уровень - бильярдная, спальня. На всех этажах санузлы, оснащенные лучшей сантехникой. При строительстве  дома использовались самые передовые  инженерные технологии. Внутренняя отделка  дома - натуральный мрамор и ценные породы дерева. На участке есть беседка  для барбекью с подведенными коммуникациями и отдельностоящий дом для  персонала. ВСЕ КОММУНИКАЦИИ ЦЕНТРАЛЬНЫЕ 

Расположение

• Шоссе:Киевское
• Расстояние от МКАД:22 км

Информация  по дому

• Площадь дома626 м²

Информация  по участку

• Площадь участка:20 сот.
• Охрана:есть

Коммуникации

• Электричество:есть 
  

3.2. Определение стоимости  объекта оценки

 

     Как правило, при оценке рыночной стоимости  земельных участков используются метод  сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации  земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.

     На  сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод  выделения, метод распределения.  На доходном подходе основаны метод  капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого  использования. Элементы затратного подхода  в части расчета стоимости  воспроизводства или замещения  улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.

     Определение стоимости земельного участка методом  прямых продаж в рамках сравнительного подхода.

     При применении этого метода стоимость  объекта оценки определяется по сравнению  с ценой продажи аналогичных  объектов. Основой применения данного  метода является тот факт, что стоимость  объекта оценки непосредственно  связана с ценой продажи аналогичных  объектов. Каждая сопоставимая продажа  сравнивается с оцениваемой недвижимостью.

     Данный  подход включает сбор данных о рынке  продаж и предложений по объектам недвижимости, сходным с оцениваемым. Цены на объекты-аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым  объекты отличаются друг от друга. После  корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости  оцениваемой собственности.

     При оценке земельного участка мы применяем  метод сравнения продаж.

     Метод применяется для оценки земельных  участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее  – застроенных земельных участков), так и земельных участков, не занятых  зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее – незастроенных земельных  участков). Условие применения метода – наличие информации о ценах  сделок с земельными участками, являющимися  аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование  цен предложения (спроса).

     Метод предполагает следующую последовательность действий:

• определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами (далее – элементов сравнения);
• определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;
• определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;
• корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка;
• расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

     К элементам сравнения относятся  факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками.

     Наиболее  важными факторами стоимости, как  правило, являются: местоположение и  окружение; целевое назначение, разрешенное  использование, права иных лиц на земельный участок; физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.); транспортная доступность; инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения  к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

     Характер  и степень отличий аналога  от оцениваемого земельного участка  устанавливаются в разрезе элементов  сравнения путем прямого сопоставления  каждого аналога с объектом оценки. При этом предполагается, что сделка с объектом оценки будет совершена  исходя из сложившихся на рынке характеристик  сделок с земельными участками.

     Корректировки цен аналогов по элементам сравнения  могут - быть определены как для цены единицы измерения аналога (например, гектар, квадратный метр), так и для  цены аналога в целом. Корректировки  цен могут рассчитываться в денежном или процентном выражении.

     В связи с рассмотренными выше особенностями  рынка недвижимости Московской области, а также отсутствием достоверной  информации о проводимых сделках, проанализируем текущее предложение аналогичных  объектов на вторичном рынке за период с января по март 2011 г., заложив в  их стоимость потенциальное уменьшение цены в размере 5% в результате вероятных  торгов. Данное предположение сделано  на основе анализа сделок купли-продажи  земельных участков в различных  районах Московской области.

     При выборе аналогов оценщиками были проанализированы материалы информационных агентств Mors.ru, Жилтраст и др.

     Для проведения оценки нами было выбрано  три сопоставимых объекта для  оцениваемого участка. Признак сопоставимости основан прежде всего на наиболее эффективном использовании сравниваемых объектов земельных участков под производство или склад. При этом учитывалось схожесть месторасположения, площадь участка.

     Процесс расчета, таблица 1

Характеристика	Объект оценки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Цена, руб		1 250 000	1 300 000	1 400 000
Рыночные  условия (дата предложения)		1 кв 2011 г.	1 кв 2011 г.	1 кв 2011 г.
Корректировка на дату продажи, %		0,00	0, 00	0, 00
Скорректированная цена, руб.		1 250 000	1 300 000	1 400 000
Вид сделки		предложение	предложение	предложение
Поправка  на торг, %		5	5	5
Скорректированная цена, руб.		1 187 500	1 235 000	1 330 000
Местоположение	Красногорский район, поселок Опалиха, 10 км от МКАД	Красногорский район, поселок Аникеевка, 10 км от МКАД	Красногорский район, поселок Дедовск, 17 км от МКАД	Красногорский район, г.Истра, 40 км от МКАД
Корректировка на местоположение, %		0,00	0,00	0,00
Скорректированная цена, руб		1 187 500	1 235 000	1 330 000
0бщая  площадь участка, кв.м.	0,08	0,1	0,08	0,1
Корректировка на площадь, %		-5	0	-5
Скорректированная цена, руб.		1 128 125	1 173 250	1 263 500
Коммуникации	Электричество, водопровод	Электричество, водопровод	Электричество водопровод	Электричество, водопровод
Корректировка на наличие коммуникаций, %	-	0, 00	0,00	0,0
Скорректированная стоимость участка, руб/сот.		112 812,5	146 656,25	126 350
Средневзвешенная  стоимость объекта, руб. за 100 кв.м. 128 606,25

 

     Таким образом, стоимость объекта оценки, рассчитанная затратным подходом, составляет (округленно):

1 028 850 рублей.

     Определение стоимости объекта затратным  подходом: данный подход неприменим к  оценке рыночной стоимости земельного участка, поскольку земля – объект недвижимости природного характера и не имеет затрат на ее создание.

Определение стоимости объекта  доходным подходом

     Доходный  подход основывается на принципе ожидания. Данный принцип утверждает, что типичный инвестор или покупатель, приобретает  недвижимость в ожидании получения  будущих доходов или выгод. Иными  словами, стоимость объекта может  быть определена, как его способность  приносить доход в будущем.

     В настоящее время собственник  не использует и не предполагает использовать оцениваемый нами объект недвижимости в каком-либо производственном процессе.

     В связи с неразвитостью рынка  аренды садово-дачной недвижимости в  районе расположения оцениваемого объекта  я не располагаю какими-либо сведениями о сделках по аренде земельного участка. Так же я не располагаю сведениями, с помощью, которых я могла  бы обосновать рыночную арендную ставку для подобных объектов оценки. В  связи с этим я вынуждена отказаться от применения доходного подхода. 
 
 
 
 
 
 

Заключение

 

     Земля была и продолжает оставаться одной из основных сфер приоритетных вложений средств. Ее можно покупать, продавать, сдавать в аренду. Рыночная стоимость земли, в первую очередь, зависит от ее местоположения и влияния внешних факторов, от спроса и предложения на существующем рынке.

     Достоверная оценка земли способствует принятию эффективных решений в области  земельных отношений, как в государственном, так и в частном секторе.

     В первой главе были рассмотрены вопросы  о понятии земельного участка, выявлены особенности земельного участка, как  объекта недвижимости и изучены  виды.

     Во  второй главе были рассмотрены основные принципы оценки рыночной стоимости  земельного участка, разработаны методы оценки земельного участка : метод сравнения  продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. 

• Метод сравнения продаж применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - застроенных земельных участков), так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - незастроенных земельных участков).
• Метод выделения применяется для оценки застроенных земельных участков.
• Метод распределения (переноса) предполагает, что для каждого типа застройки земельного участка существует определенная пропорция между стоимостью земли и стоимостью улучшений.
• Метод капитализации применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.
• Метод остатка применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход.
• Метод предполагаемого использования применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков.

     Цель  данной работы была достигнута путем  изучения специфики земельного рынка, рынка недвижимости и его базиса – земельного участка,  рассмотрения  основных принципов, подходов и методов  оценки земли; определения в третьей  главе стоимости земельного участка, на примере реального объекта недвижимости. Был оценен земельный участок сельскохозяйственного назначения площадью 626 м² тремя подходами (затратным, доходным, сравнительным). И на основании этих подходов была определена стоимость земельного участка по каждому методу, которая    составила 1 028 850 рублей. 
 
 
 
 
 
 

Список  используемой литературы:

1. Гражданский Кодекс РФ (часть первая) от 30.11.1994 №51ФЗ принят ГД СФ РФ 21.10.1994 //КонсультантПлюс: ВерсияПроф.
2. "Земельный Кодекс РФ" (ЗК РФ) от 25.10.2001 N 136-ФЗ принят ГД СФ РФ 28.09.2001//КонсультантПлюс: ВерсияПроф.
3. Федеральный закон «Об оценочной деятельности а Российской Федерации» от 29.07. 1998г. № 135-ФЗ
4. Федеральный закон "О государственном земельном кадастре» от 2.01.2000 № 28-ФЗ (редакция от 4.12.2006)
5. Закон Московской области от 12.06.2004 N 75/2004-ОЗ (ред. от 13.04.2011) "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Московской области" (принят постановлением Мособлдумы от 26.05.2004 N 2/99-П)
6. Оценка недвижимости, под редакцией А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. Москва "Финансы и статистика" 2002 г.
7. Виноградов Д.В. Экономика недвижимости», - М, 2007
8. Петров В.И.  Оценка стоимости земельных участков, -М,2007.
9. Симионова Н. Е. Методы оценки имущества: бизнес, недвижимость, земля, оборудование и транспортные средства, – М, Феникс, 2006.
10. Грязнова А.Г., Оценка недвижимости: Учебник – М.: Финансы и статистика, 2010. – 558 с.
11. Сборник "Индексы цен в строительстве", Ко-Инвест.
12. Бюллетень «RWAY» №144 , март 2007
13. Газета «Из рук в руки»
14. Журнал «Недвижимость и цены»,
15. «Недвижимость и цены», 2006г , №14
16. www.valnet.ru – портал по оценочной деятельности
17. modern-econ.ru - Современная экономическая теория
18. www.consultant.ru – надежная правовая поддержка
19. www.issledovanie.ru – рынок недвижимости для инвесторов.
20. www.rview.ru  - Обзоры и анализ рынков, маркетинговые исследования