Земельный участок – основа недвижимости

     Последовательность  расчета стоимости земельного участка  при применении первого варианта метода остатка такова[16]:

• расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений;
• расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости;
• расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за год;
• расчет остатка чистого операционного дохода для земли;
• расчет рыночной стоимости земельного участка.

     6. Метод предполагаемого  использования.

     Метод применяется для оценки застроенных  и незастроенных земельных участков.

     Условие применения метода - возможность использования  земельного участка способом, приносящим доход.[10]

     Метод предполагает следующую последовательность действий:

• определение суммы и временной структуры расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования (например, затрат на создание улучшений земельного участка или затрат на разделение земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования);
• определение величины и временной структуры доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;
• определение величины и временной структуры операционных расходов, необходимых для получения доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;
• определение величины ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок;
• расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием земельного участка.

     При этом под дисконтированием понимается процесс приведения всех будущих  доходов и расходов к дате проведения оценки по определенной оценщиком ставке дисконтирования.

     Для приведения всех будущих доходов  и расходов к дате проведения оценки используются ставки дисконтирования, получаемые на основе анализа ставок отдачи на капитал аналогичных по уровню рисков инвестиций.

     Источником  доходов может быть сдача в  аренду, хозяйственное использование  земельного участка или единого  объекта недвижимости, либо продажа земельного участка или единого объекта недвижимости в наиболее вероятные сроки по рыночной стоимости.

     Расчет  доходов в варианте сдачи недвижимости в аренду должен предусматривать  учет дохода от продажи единого объекта  недвижимости в конце прогнозного  периода.

2.3. Подходы к оценке  стоимости земельных  участков

   В соответствии с общепринятой практикой  оценка рыночной стоимости проводится с использованием трех методологических подходов: затратного, сравнительного и доходного. При оценке земли  могут использоваться методы одного подхода или методы, представляющие их комбинацию.   Выбор метода зависит от объекта оценки, информационной обеспеченности, его соответствия наиболее типичному виду использования объекта  оценки и других. Рыночная стоимость  земли в первую очередь должна определяться по результату того метода, который определяет цену в условиях обычного делового оборота. Так, например, продажа земельных участков, которые  служат получению  дохода, происходит преимущественно по капитализированной стоимости будущих доходов, так что в этом случае было бы логично отдать приоритет доходному методу. Выбор должен быть обоснован с учетом реальной ситуации, складывающейся на рынке земельных участков. Однако, традиционно считается, что наиболее надежным способом определения рыночной стоимости земли являются методы сравнительного подхода.

   Сравнительный подход. Под сравнительным подходом понимается совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.⁴

   Сравнительный подход исходит из предпосылки, что  стоимость оцениваемого имущества  определяется на основе анализа цен  сделок со схожим по своим характеристикам  имуществом. Сравнительный подход используется при наличии информации о рыночных ценах сделок со схожими по своим  характеристикам объектам недвижимости. Все методы оценки недвижимости, применяемые  в рамках сравнительного подхода, основаны на определении стоимости оцениваемого объекта на основе цен недавних сделок с аналогичными объектами. Оценщик  рассматривает сопоставимые объекты, которые были проданы на соответствующем  рынке.  При этом в цены сопоставимых объектов вносятся поправки, учитывающие  отличия объектов аналогов и объекта  оценки. В литературе сравнительный  подход очень часто отождествляется  с методом сравнения продаж, рыночным методом или методом оценки по сопоставимым продажам.

   Суть  этого метода проста и понятна: и  покупатель, и продавец хотят знать, сколько стоили на рынке аналогичные, уже проданные и купленные  объекты, то есть они должны быть уверены, что цена справедлива, приемлема  для всех других участников рынка  и каждая из сторон в данной сделке не окажется в убытке. Поэтому данный метод основан на систематизации и сопоставлении всех имеющихся  на момент проведения оценки данных по уже проданным земельным участкам. В то же время часто проводится оценка и по сопоставительному анализу  рыночных цен спроса и предложения.

   При отборе и предварительном анализе  объектов для сопоставления важно  также учитывать и любые необычайные  воздействия на цены сопоставимых сделок: угроза изъятия залога при невыполнении условий кредитного договора, потребность  в быстрой купле или продаже, изменение местных правил и т.д. Обычно из базы для сопоставления  выделяют также цены, выплачиваемые  федеральными или местными органами власти при отчуждении участка земли  для соответствующих нужд, поскольку  они могут содержать элементы принуждения.

   Доходный  подход. Доходный подход к оценке земельных участков включает методы, позволяющие получить оценку стоимости земли, исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов.⁵Согласно доходному подходу, стоимость объекта недвижимости определяется его потенциальной способностью приносить доход. Доходный подход используется при наличии рыночной информации о доходах от объектов недвижимости.

   Данный  подход основан на принципе ожидания с учетом принципов наилучшего и  наиболее эффективного использования. К методам оценки земли, применяемым  в рамках данного подхода, относят  метод прямой капитализации дохода (земельной ренты), а также методы дисконтированных денежных потоков. При  использовании доходного подхода  оценивается текущая стоимость  будущих доходов от владения имуществом, включая как сдачу его в  аренду, так и возможную продажу. Потоки доходов от коммерческого  использования имущества и выручка  от его перепродажи (реверсия) за вычетом  потоков затрат капитализируются в  текущую (пересчитанную на сегодняшний  день) общую стоимость. Расчеты стоимости  по методам, отнесенным к данному  подходу. Однако техника расчетов достаточно сложна, поскольку доходы распределены во времени и могут существенно  изменяться, а норма капитализации  или соответствующий мультипликатор зависят как от состояния экономики  и финансовой системы страны, системы  правовых гарантий участникам земельного рынка, так и собственно от состояния  самого рынка.

   Поэтому использование данного метода требует  проведения широких экономических  и рыночных исследований для определения  адекватных значений нормы капитализации  и иных факторов. Норму или коэффициент  капитализации определяют на основе исследования приемлемых ставок дохода от эксплуатации аналогичных объектов недвижимости с учетом анализа факторов риска и дисконта (применительно  к конкретным условиям данной страны и города) по методике кумулятивного построения или иными способами.

   При применении доходного подхода, стоимость  приносящей доход недвижимости определяется величиной, качеством и продолжительностью периода получения всех выгод, которые  данный объект, как ожидается, будет  приносить в будущем в процессе оставшейся экономической жизни.   Оценщик, внимательно изучающий  соответствующую рыночную информацию, должен пересчитать эти выгоды в  единую сумму текущей стоимости. Цена владения (пользования) может определяться не только через величину постоянного  потока дохода (арендной платы). Это  может быть любое, выраженное в денежной форме определение потребительской  полезности или ценности недвижимости, как товара. Например, при оценке земли под строительство жилого дома можно рассматривать доход  не от аренды жилых помещений, а от продажи их в собственность.

   При оценке стоимости объекта недвижимости доходными методами следует учитывать, что рыночная стоимость зависит  от текущей стоимости не любого из возможных использований, а только наиболее эффективного использования  объекта. Поэтому при решении  задачи нахождения текущей стоимости  приходится определять цену аренды помещений  при различных вариантах функционирования недвижимости. Оценщик должен проанализировать весь диапазон цен аренды на аналогичные  помещения при разных функциональных и технических характеристиках  с учетом затрат на проведение необходимой  реконструкции и текущего ремонта  объекта оценки, оплату коммунальных услуг, содержание управленческого  персонала, рекламу, маркетинг и  прочее.  Необходимо также учесть денежные отчисления для покупки  или постройки в будущем нового объекта взамен изношенного. Все  денежные потоки рассматриваются с  учетом их стоимости во времени и  риска неполучения прогнозируемой величины дохода. Ставки дисконта при  доходном подходе играют роль целевой  прибыли на инвестиции в недвижимость. То есть, решается задача определения цены объекта на основе анализа безубыточности и обеспечения целевой прибыли.

   Затратный подход. К затратному подходу относится совокупность методов оценки стоимости, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства (восстановления) либо замещения объекта оценки, с учетом его износа. Затратный подход основан на сравнении затрат по созданию объекта недвижимости, эквивалентному по своей полезности оцениваемому или сопоставимому с оцениваемым . Считается, что разумный инвестор не заплатит за объект недвижимости больше, чем за приобретение прав на земельный участок и строительство на нем аналогичного здания.

   Данный  подход применяется при отсутствии рыночной информации о ценах сделок или доходов от объектов недвижимости. При оценке земли затратный подход используется в основном для определения  стоимости улучшений, находящихся  на земельном участке (зданий, строений сооружений) для выделения земельной  составляющей в стоимости единого  объекта недвижимости. Затратный  подход довольно широко используется в практике оценке природных ресурсов и объектов, а также природных  благ, продуцируемых этими объектами. Сумма затрат на подготовку и использование  природного ресурса применяется  в качестве отправной точки при  определении цены ресурса. Затраты, необходимые на перемещение, замещение  или воссоздание природного объекта  рассматриваются как минимальная  экономическая оценка природного объекта  и являются основанием для расчета  компенсационных платежей для физического  возмещения теряемого природного объекта.

   Например, если в результате добычи полезных ископаемых, изымается или разрушается  плодородный слой почвы, то минимальной  величиной платы и одновременно стоимостной оценкой теряемой или  деградированной почвы будут затраты на восстановление плодородия этого участка (рекультивация) или повышение плодородия другого участка  для компенсации  потери  первого  участка  как природного объекта. Аналогично, при использовании участка для ведения сельского хозяйства минимальной величиной платы должны быть затраты на поддержание плодородия используемых сельскохозяйственных угодий. Типичным примером воспроизводственных платежей, рассчитанных на основе затратного подхода были ныне ликвидированные отчисления на воспроизводство минерально-сырьевой базы.

   Несмотря  на относительную простоту и возможность  широкого использования, затратный  подход содержит в себе принципиальное противоречие с точки зрения оценки стоимости природного ресурса (объекта): чем лучше природный ресурс, тем  меньшую оценку в соответствии с  затратной концепцией он может получить. Так, лучшие черноземные почвы требуют  меньше затрат на подготовку и использование  в сельском хозяйстве, чем аналогичный  участок, расположенный на подзолистых  заболоченных почвах. То же и с месторождениями  полезных ископаемых — чем меньше эксплуатационные затраты, тем дешевле  объект оценки. Получается парадокс: чем  выше качество природного объекта и  меньше затраты на его эксплуатацию, тем меньше его стоимостная оценка, проведенная методом суммирования затрат на его освоение. В городах  складывается обратная картина —  чем дороже работы по созданию инженерной инфраструктуры (имеется в виду удорожание, связанное с горно-геологическим, топографическими особенностями или  удаленностью от центральных объектов), тем ценнее участок. Именно это противоречие ограничивает применение затратного подхода  к земле и природным объектам. К недостаткам затратного подхода  также относится сложность в  условиях инфляции точного расчета  стоимости затрат на создание и воспроизводство  даже небольшого объекта недвижимости.