Государственная оценка объекта недвижимости

     В массовой оценке используются три основных метода - затратный, доходный метод (капитализации  дохода) и метод сравнения продаж. Выбор метода определяется видом  недвижимости, состоянием рынка и  доступностью необходимой информации. Модели массовой оценки для трех методов  рассматриваются ниже.

      Процесс массовой оценки имеет следующие основные этапы:

• постановка задачи
• предварительное обследование и анализ объекта
• сбор данных, анализ рынка и выявление наиболее эффективного использования
• построение и калибровка модели
• тестирование, контроль качества и уточнение результатов оценки.

     Содержание  этих этапов отличаются от индивидуальной оценки в основном из-за разницы  в масштабе проведения работ, и методах  контроля качества оценки.

1. Постановка задачи при массовой оценке предполагает:

• идентификацию объектов, которые подлежат оценке. Идентификатором может быть адрес, описание прав или кадастровый номер участка;

• уточнение правового статуса объекта (какие права оцениваются - собственности, аренды, на пользование воздушным пространством и т.д.);
• согласование целей оценки (например, рыночная стоимость, для целей налогообложения);
• согласование даты оценки - на какую дату производится переоценка.

2.Предварительное обследование и анализ объекта:

• Определяется точное местоположение (объект идентифицируется в соответствии с юридическим описанием)
• Составляется полное описание характеристик объекта недвижимости (земельный участок, основные количественные и качественные характеристики зданий и сооружений, этажность, наличие пристроек, износ и т.д.)
• Рассматривается и фиксируется локальное окружение объекта (принимается во внимание характер окружающей застройки, наличие заводов, парков и т.п., многолюдность места, особенности прилегающих улиц)
• Проводится сбор информации об объекте и местоположении среди местных жителей и служащих
• Предварительно определяется наиболее эффективное использование объекта

     Предварительный анализ и описание объекта не ограничивается указанными пунктами, они определяются, как правило, конкретной ситуацией на рынке. Так, достаточно бессмысленно описывать идущий на снос частный дом, который покупают лишь ради приобретения прилегающего участка земли, в этом случае основное внимание должно уделяться расположению объекта и насыщенностью инфраструктуры земельного участка.

3.Анализ рынка

     Анализ  рынка в массовой оценке имеет  целью изучение всех факторов спроса и предложения, оказывающих влияние  на формирование и динамику цен. Первый этап - качественный анализ рынка и  выделение характеристик, которые  влияют на цены, но количественную меру их влияния определить невозможно. Эти характеристики не войдут в модель оценки, хотя будут задавать внешние  ограничения ее точности. Например - изменение политической ситуации или налоговой политики нельзя учесть в формуле, но они сильно влияют на рынок.

     Второй  этап - выделение характеристик, по которым можно собрать информацию и определить количественное влияние  на цену. Качественный анализ проводится по группам факторов и уровням  их влияния.

     4. Сбор данных

     Сбор  данных и его стратегия сильно зависит от поставленной задачи. Независимо от метода для оценки необходимы следующие  характеристики объекта: адрес (местоположение), характеристики размеров (участка, дома, квартиры, помещения), характеристики качества (для участков - форма, глубина  и т.п., для зданий - тип стен, этажность, возраст, планировка, ориентация окон и т.п.), характеристики сделки: дата, источник информации и т.п. В дополнение данных из рыночных источников, для  сбора характеристик объекта  используются регистрационные и  учетные документы, а также визуальный осмотр.

     Массовый  сбор данных по всем объектам, подлежащим переоценке, планируется на основе изучения рынка и источников информации о физических и правовых характеристиках  объекта.

     5. Построение и калибровка модели

     Построение  модели основывается на анализе собранной  информации и теории оценки. Конечным результатом является математическая формула в левой части которой  располагается рыночная стоимость  объекта на конкретный момент времени, в правой – выражение включающее в себя факторы определяющие эту  стоимость. Содержание самой формулы  определяется, в большей степени, методом оценки. Отметим, что существует три основных метода используемых в  массовой оценке, это метод сравнения продаж, затратный метод и доходный метод (капитализации дохода).

     Таким образом, на первом этапе, основываясь  на анализе рынка и объеме и  характере информации, выбирается метод  оценки и общий вид модели (аддитивная, мультипликативная или гибридная). Следующим этапом является формирование первичных переменных модели на основе ценообразующих факторов (т.е. производится кодирование в цифровом виде качественных факторов и т.п.). Местоположение кодируется на основе системы координат с  выбранной нулевой точкой. Дата сделки и год постройки могут быть преобразованы нелинейной функцией. Перевод качественных характеристик  в коды и линеаризованные значения производится следующим образом (на примере материала стен): кирпичным  стенам присваивается код 1, панельным - код 2 и т.д., эти коды преобразуются  в линеаризованные значения путем  расчета средней цены кв. м., нормированной  к единице по группам сделок с  соответствующими видами стен (например, значение для кирпичных стен - 1.06, для панельных - 0.94). На основе регрессионного анализа выясняется значимость первичных  переменных, вводятся дополнительные комплексные переменные. Наконец, на заключительном этапе, когда определена структура модели - какие факторы  и каким образом они в модель входят, производится калибровка коэффициентов  модели, определяющая непосредственное влияние конкретных факторов на рыночную стоимость.  

     6. Контроль качества и уточнение результатов оценки

     Оценки, полученные по моделям, сравниваются с  реальными ценами продаж данного  рынка и производится анализ коэффициентов. Для уточнения модели оценщик  проводит анализ с выездом непосредственно  на объект.

     Экспертный  контроль качества модели состоит из сравнения модельных результатов  оценки с экспертными оценками тех  же объектов. Наиболее эффективна экспертная экспресс-оценка вызывающих сомнение объектов основной выборки с осмотром их на месте. При этом выясняются причины  значимых расхождений, выделяются факторы  “недоучитываемые” или “переучитываемые”  моделью, вносятся необходимые поправки. Такой контроль может осуществляться в несколько этапов до момента  достижения необходимой точности модельной  оценки.

     Кроме того, формируется контрольная выборка  из объектов, ранее не использованных при калибровке моделей, на основе которой  проводится статистический анализ результатов  оценки. В этом случае каждая версия проходит тестирование с использованием в качестве критериев Стандарта анализа относительных показателей оценки стоимости. При необходимости модель уточняется и калибруется вновь. Главный критерий - соответствие модельных результатов реалиям рынка.

     1.4 Анализ градостроительной  ценности территории  населенного   пункта

     Для поселений со сложной планировочной  структурой проводится дифференциация удельного показателя кадастровой  стоимости земель с использованием коэффициентов градостроительной  ценности территории (коэффициентов  дифференциации).

     Такая экспертная градостроительная оценка подразумевает выполнение функционального, социального, экономического, экологического, инженерно-технического, эстетического  анализов, которые определят набор  факторов, влияющих на стоимость земли и связанной с ней недвижимости и являющихся составляющими оценочной модели на период оценки.

     Анализ  градостроительной ценности предусматривают  выполнение ряда последовательных взаимосвязанных  действий.

     Первое - разбиение территории поселения  на оценочные (планировочные) участки  в целях необходимой и достаточной  дифференциации её.

     Второе - установление состава факторов, формирующих  стоимость земельных участков и  количественных значений данных факторов.

     Третье - установление для каждого оценочного участка факторов влияния, наложение  факторов на оценочный участок и  уточнение границ последних.

     Четвертое - расчет суммарного значения коэффициента относительной ценности территории для каждого оценочного участка.

     Пятое - оценка рыночной стоимости земли  по тестовым оценочным участкам.

     Шестое - перенос рыночной стоимости тестовых участков на все оценочные участки  поселения с учетом разработанных  коэффициентов относительной ценности территории (коэффициентов дифференциации).

     Седьмое - увязка границ оценочных участков с границами кадастровых кварталов  и перенесение кадастровой стоимости  от оценочного участка к кадастровому кварталу.

     1.5. Кадастровая оценка  земли

     Государственная кадастровая оценка земель (ГКОЗ) - комплекс правовых, административных и технических мероприятий, направленных на установление кадастровой стоимости земельных участков по состоянию на определенную дату.

     Государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой  стоимости земельных участков различных  видов разрешенного использования. Государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по виду функционального использования. Кадастровая оценка городских земель является массовой оценкой, которая одновременно выполняется на всей территории города и может включать следующие основные этапы:

     Этап 1 —подготовительные работы, сбор и  обработка исходной рыночной и нормативной информации;

     Этап 2 — функциональное зонирование  территории города;

     Этап 3 — исчисление стоимостных показателей  кадастровой оценки земель;

     Этап 4 — ценовое зонирование территории города;

     Этап 5 — оформление результатов кадастровой  оценки городских земель (цифровых и графических).

     Результатом кадастровой оценки является кадастровая стоимость земли оценочной зоны, определяемая как рыночная стоимость единицы площади типичного для данной зоны земельного участка, установленная по уровню текущих рыночных цен на аналогичные земельные участки.

     На  стоимость земель влияют характеристики объектов недвижимости, расположенных  на соответствующих земельных участках, место расположения, соседство, экология, обременения и ограничения, физические характеристики грунтов и многие другие факторы.

     Кадастровая оценка земли проводится одновременно по всем землям административно-территориального образования.

     Показатели  кадастровой стоимости не должны превышать уровня рыночных цен или предельных значений базовой стоимости на земельные участки аналогичного целевого использования, устанавливаемых органами власти субъекта Федерации по оценочно-территориальным зонам, различным городам и поселкам.

     Государственная кадастровая  оценка земель проводится не реже одного раза в 5 лет и не чаще одного раза в 3 года.

     1.6 Порядок налогообложения  земли и иной  недвижимости

       Земельный налог устанавливается  Налоговым кодексом Российской  Федерации (далее – НК РФ) и  нормативными правовыми актами  представительных органов муниципальных  образований, обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований. При установлении налога могут также устанавливаться налоговые льготы, основания и порядок их применения, включая установление размера не облагаемой налогом суммы для отдельных категорий налогоплательщиков.

       Земельные участки, расположенные  в пределах муниципального образования,  на территории которых введен  земельный налог, признаются объектом  налогообложения по этому налогу (п. 1 ст. 389 НК РФ). В соответствии  с Налоговым кодексом РФ налогоплательщиками  земельного налога признаются  организации и физические лица, обладающие земельными участками  на праве собственности, праве  постоянного (бессрочного) пользования  или праве пожизненного наследуемого  владения.