Государственная оценка объекта недвижимости

       Рыночные  цены в расчете на единицу площади  земли типичных земельных участков устанавливаются:

       — по незастроенным земельным участкам с учетом рыночных цен на аналогичные  участки, скорректированных на время  продажи;

       — по земельным участкам, застроенным  объектами недвижимости с применением  затратного метода, предусматривающего вычитание восстановительной стоимости  за минусом износа из текущей рыночной цены конкретного объекта недвижимости, а также техники остатка дохода, приходящегося на земельный участок.

       В зависимости от реальной ситуации на рынке недвижимости применяются  и другие методы.

       В случаях получения существенно  различающихся оценочных стоимостей земли в пределах одной оценочной  микрозоны для различных видов  использования выделяются дополнительные оценочные микрозоны.

       Оценочные микрозоны, близкие по значению кадастровой  стоимости земли, объединяются в  оценочные зоны. При этом одна оценочная  зона может быть представлена несколькими  локальными участками на территории поселения.

       Количество  оценочных зон зависит от диапазона  оценочных стоимостей микрозон. Как  показывает практика оценки рыночной стоимости земли в городах с устойчивым рынком недвижимости, количество выделяемых оценочных зон зависит от численности жителей населенного пункта. Количество оценочных зон может составлять от 3 в городах до 20 тысяч человек и до 10 и более в городах с населением свыше 500 тысяч человек.

       Этап 4. Ценовое зонирование территории города.

       В результате проведенной оценки земельных  участков в районах жилой и  коммерческой застройки, выделяемых для  индивидуального жилищного строительства, используемых для ведения приусадебных, садоводческих и огороднических хозяйств, устанавливаются показатели стоимости земли по оценочным  микрозонам города.

       Данная  процедура включает две стадии.

       На  первой стадии полученные данные наносятся  на кадастровую карту города, и осуществляется ценовое зонирование территории города, а именно формирование на основе полученных показателей кадастровой стоимости по микрозонам отдельных оценочных зон. Оценочной зоной является часть земель административно-территориального образования, однородных по функциональному использованию и имеющих близкие значения рыночной стоимости типичных земельных участков.

       Объединение отдельных микрозон в оценочные  зоны осуществляется на основе соблюдения следующих принципов:

       — близость значений показателей стоимости  земельных участков;

       — территориальное единство расположения микрозон;

       —общность инженерной инфраструктуры, однородность положительного или отрицательного воздействия граничащих с микрозонами  крупных инженерных сооружений или  объектов.

       Полученные  стоимостные характеристики земельных  участков наносятся на план города и выполняются работы по ценовому зонированию городских земель, которые  совмещаются с результатами функционального  зонирования территории города.

       На  второй стадии показатель цены земли  в среднем по городу принимается  за единицу, а по каждой оценочной  зоне рассчитываются коэффициенты градостроительной  ценности территории, которые составляют значение соответственно больше или  меньше единицы.

       При расчете коэффициентов относительной  ценности территории для каждой городской  зоны может учитываться влияние  определенных групп факторов. Например, для селитебной зоны первостепенное значение имеют следующие группы факторов:

       1. Транспортная доступность населения  к центру города, объектам культуры  и бытового обслуживания общегородского  значения.

       2. Обеспеченность централизованным  инженерным оборудованием и благоустройством  территории.

       3. Уровень развития сферы культурно-бытового  обслуживания населения,

       4. Историческая ценность застройки,  эстетическая и ландшафтная ценность  территории.

       5. Состояние окружающей среды, санитарные  условия.

       6. Инженерно-геологические условия  строительства.

       7. Рекреационная ценность территории;

       8. Престижность территории.

       Для промышленной и коммунально-складской  зоны большое значение имеют следующие  факторы:

       1. Уровень развития производственной  инфраструктуры, наличие транспортных  путей, удаленность от основных  транспортных магистралей.

       2. Условия обеспечения трудовыми  ресурсами и удаленность от  жилых массивов.

       3. Градостроительные условия и  ограничения, обусловленные зонированием, разрешенным использованием земельных  участков и т.п.

       Величина  коэффициентов определяется на основе статистического и причинно-следственного  анализа рыночных данных, утвержденных нормативов по градостроительству, опроса и экспертных оценок специалистов.

       В заключении проводится логический и  сравнительный анализ полученных результатов. Логический анализ состоит в том, что цена земли, как правило, должна снижаться от центра к периферийным районам города. При отклонении от этой тенденции устанавливаются  причины сложившегося положения.

       Сравнительный анализ производится путем установления зависимости коэффициентов градостроительной  ценности земель по каждой оценочной  зоне города и рыночных цен продаж на земельные участки и объекты  недвижимости.

       Этап 5. Оформление результатов кадастровой  оценки.

       Результаты  проведенной кадастровой оценки обобщаются в отчете и предоставляются  на рассмотрение органам местного самоуправления. Органы местного самоуправления публикуют  результаты кадастровой стоимости  земель по ценовым зонам в открытой печати с рекомендациями по дальнейшему использованию опубликованных данных. После обсуждения опубликованных результатов кадастровой оценки они утверждаются решением органа местного самоуправления, вносятся в государственный земельный кадастр и с начала следующего года вступают в силу. Внесенные в государственный земельный кадастр значения кадастровой стоимости земельного участка не подлежат изменению в течение года.

       Результаты  кадастровой оценки городских земель, как составной части комплексной  программы кадастровой оценки недвижимости, могут использоваться для следующих  целей:

• создания государственной автоматизированной системы земельного кадастра;
• формирования налогооблагаемой базы земель поселений;
• уточнения схемы территориально-экономического зонирования;
• установления ставок арендной платы за муниципальные земли;
• определения стартовых цен продажи прав собственности или долгосрочной аренды на конкурсах и аукционах;
• определения величины компенсационных выплат при изъятии земель для муниципальных нужд;
• обоснования наиболее рациональных и перспективных направлений городской застройки;
• информирования органов муниципальной власти и оказания платных услуг различным субъектам земельного рынка;
• создания фондового рынка земельных бумаг и ипотеки.

       Рыночная  оценка единичных земельных участков городских земель, с одной стороны, основывается на их кадастровой стоимости, а с другой стороны, предполагает проведение специфического рыночного  анализа для каждого конкретного  участка. Она учитывает целевое  использование земельного участка, конъюнктуру рынка, количественные характеристики оцениваемой земли. Сложность рыночной оценки во многом обусловлена уникальным, присущим только оцениваемому участку местоположением, а также необходимостью установления и учета ценообразующих факторов для каждого конкретного вида использования земель.

     1.2 Городская рента  и рентообразующие  факторы

       Городская земельная рента – это незаработанный доход собственника от использования земельного участка, являющегося результатом взаимодействия, как естественных характеристик, так и общего прогресса города и общества. Упомянутая рента носит дифференциальный, т.е. разностный, характер, в зависимости от местоположения и интенсивности застройки. Городская рента в торговых и центральных кварталах современного большого города часто настолько высока, что частным квартирантам не под силу покрывать ее, и дома в таких кварталах почти сплошь отдаются под доходные предприятия или торговые помещения, для которых, с одной стороны, центральное расположение экономически необходимо, а с другой - и самые высокие квартирные платы доступны.

         Рентообразующими факторами являются:

1. неодинаковый природный потенциал участков (плодородие);
2. разная удаленность участков от рынков, где может быть реализована полученная с них товарная продукция.

Поскольку город является основным пространством  жизнедеятельности человека, существенное влияние оказывает характер взаимодействия с окружающей природной средой. Это  воздействие всегда является негативным, поскольку имеет место совокупность антропогенных и техногенных  нагрузок. Результирующей характеристикой  воздействия принято считать  экологический фактор – состояние  экологии в месте расположения. Количественной мерой является предельно допустимая концентрация вредных веществ в атмосферной воздухе.

     1.3 Массовая оценка  недвижимости

     Массовая  оценка - это систематическая оценка групп объектов недвижимости по состоянию  на определенную дату, с использованием стандартных процедур и статистического  анализа.

     Массовая  оценка имеет дело с оценкой большого количества объектов, которые, естественно, различаются между собой, поэтому  вынужденным инструментом ее является применение стандартных методов  к группам и классам объектов, что требует определенной работы по классификации и стратификации  объектов. Разработка стандартных методов  и приемов статистического анализа, описание правил их грамотного применения - это предмет массовой оценки как  специальной отрасли теории оценки и прикладного анализа.

     Область применения массовой оценки:

     Определение “массовая” относится к оценке, а не к объектам. Оно отмечает использование специальных приемов и методов оценки, а не массовый, типовой характер объектов, как считают многие российские специалисты-оценщики.

     Следствием  ошибочного понимания сочетания  слов “массовая оценка” явилось  противопоставление массовой и индивидуальной оценки, искусственное различение недвижимости жилого назначения и коммерческого  и производственного назначения. При этом жилье считается объектами  массового характера, а нежилые  объекты описываются как объекты  индивидуальные, плохо поддающиеся  стандартизации, стоимость которых  формируется под воздействием сочетания  уникальных, специфических факторов. Это не совсем так.

     Объекты недвижимости все в определенном смысле уникальны. Даже самые стандартные, типовые квартиры в одном доме различаются между собой - ориентация окон, этаж на котором расположена  квартира, характеристики микро-соседства - шумные или тихие соседи, близость помойки и т.д. Нередко в одном  и том же типовом доме одинаковые по числу комнат квартиры имеют разные планировки. Индивидуальные дома варьируют также очень сильно, разница между элитной виллой и расположенным по соседству деревенским домом так же огромна, как и различие между заводской конторой и офисом в бизнес-центре. Любой класс и группа объектов недвижимости содержит разнообразные, различные между собой объекты: - даже если значения многих характеристик совпадают, всегда найдется хотя бы одно различие, которым можно объяснить разницу стоимостей, и при желании обосновать уникальность.

     Таким образом, в зависимости от целей  оценки можно индивидуализировать (подчеркнуть своеобразие) или унифицировать (определить принадлежность к типу) любой объект недвижимости. В первом случае оценщик использует индивидуальный подход, делая акцент на особенностях объекта, и доказывает, почему стандартная  методика оценки ошибается, во втором случае приемы массовой оценки позволяют  выработать единую методику оценки разнообразных  объектов недвижимости.