Государственная оценка объекта недвижимости

     Восстановительная стоимость жилого дома рассчитана на базе данных, опубликованных на сайтах http://optim-dom.ru, http://postroim.prо, в соответствии с которыми средняя стоимость  одного квадратного метра общей  площади деревянного одноэтажного жилого дома составляет 29 тыс. рублей, а стоимость оцениваемого жилого дома общей площадью 65,77 м ² без земельного участка составит 1908тыс. рублей (65,77×29) .

     Анализ  износа жилого дома:

     Износ определяется как снижение восстановительной  стоимости вследствие воздействия  различных факторов, полученное на дату оценки. Различают три типа износа: физический износ, функциональный износ и износ внешнего воздействия. Физический износ определен нами в размере 31% от стоимости нового дома. Значения функционального износа и износа внешнего воздействия приняты  нами равными нулю.

     Расчет  стоимости объекта недвижимости по затратному методу:

     Оценку  дачного участка затратным методом производить не будем, т.к. затрат как таковых на данном участки нет: строение не является жилым и не используется в зимнее время.

     2.2.2. Метод прямого  сравнительного анализа  продаж.

     Данный  метод основывается на посылке, что  субъекты на рынке недвижимости осуществляют сделки купли - продажи по аналогии, т.е. основываясь на информации об аналогичных сделках. Метод основывается на принципе замещения и предполагает, что благоразумный покупатель заплатит за выставленную на продажу недвижимость сумму не большую, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.

     Основные  этапы процедуры оценки по данному  методу включают:

1. Исследование рынка недвижимости с целью сбора информации о совершенных сделках и предложениях о продаже объектов, аналогичных объекту оценки.
2. Отбор сопоставимых объектов, по которым заключены договоры купли - продажи.
3. Сравнение оцениваемого объекта с отобранными сопоставимыми объектами и внесение поправок в цены сопоставимых объектов.
4. Установление стоимости оцениваемого объекта путем анализа сравнительных характеристик и откорректированных цен сопоставимых объектов.

     В процессе оценки был осуществлен  сбор информации о последних совершенных  сделках купли - продажи индивидуальных жилых домов с земельными участками. При подборе сопоставимых объектов основное значение придавали размерам земельных участков, жилых домов, их местоположению и уровню благоустройства.

     Всего было отобрано 4 совершенные сделки, которые, по нашему мнению, позволяют  достаточно адекватно определить рыночную стоимость объекта оценки посредством  метода прямого сравнительного анализа  продаж.

     Корректировка рыночных цен, проданных сопоставимых объектов недвижимости жилой дом:

Обоснование вносимых корректировок

     1. Дата продажи

     Сравниваемые  сделки были совершены в течение  последнего месяцев от даты оценки

     2. Местоположение

     Поправка  на местоположение вносится в том  случае, если местоположение сопоставимого  объекта и оцениваемого существенно  различаются. Существенными различиями являются: удаленность от областного, районного центра, от центра поселка, в котором расположен объект, удобство подъезда, спрос на объекты недвижимости. Все объекты (оцениваемый и сравниваемые) находятся приблизительно в одних  и тех же условиях и существенных различий в местоположении не имеют.

     3. Год постройки

     Поправка, учитывающая возраст строений, вводится в объекты №1,3 в размере 20% и 30% от стоимости жилого дома со знаком минус.

     Размер  поправки установлен из принятого условия, что продолжительность экономической  жизни жилого кирпичного дома в среднем  мы оцениваем в 50 лет при среднем  качестве строительства и эксплуатации.

     В связи с тем, что стоимость  земельного участка в общей стоимости  объекта недвижимости составляет в  нашем случае около 20% (по данным затратного метода), поправка за год постройки  к общей стоимости объекта  исчисляется нами в размере 16%, 24%

     4. Площадь земельного участка

     В г. Барнауле земельные участки имеют  рыночную стоимость в среднем  около 900р. за 1 кв. м. К площади добавим поправку №1 900×2, №2 900×5, №3 900×0,5

     5. Общая площадь жилого дома

     Поправки  на общую площадь жилого дома не вносятся, так как рыночные цены продаж сопоставимых объектов исчислены  в расчете на единицу общей  площади жилого дома.

     6. Инженерное обеспечение

     Поправка  на инженерное оборудование не вводится т.к. сопоставимые объекты обладали тем же инженерным оборудование.

     Анализ  результатов, полученных методом прямого  сравнительного анализа продаж

     После введения поправок разброс приведенных  рыночных цен по сопоставимым объектам составил от 1390,05 т.р. до 1893,2 т.р. Наибольшую достоверность имеет скорректированная рыночная цена объекта по сопоставимому объекту №1, поскольку по своим характеристикам он наиболее близок к оцениваемому и к его рыночной цене внесены минимальное количество поправок. Таким образом, принимаем, что рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости составит 1390,05 т.р. как рыночная стоимость объекта недвижимости в целом, определенная по методу сравнения продаж.

     Корректировка рыночных цен, проданных сопоставимых объектов недвижимости

     Анализ  результатов, полученных методом прямого  сравнительного анализа продаж

     Разброс приведенных рыночных цен по сопоставимым объектам составил от 19 т.р. до 25т.р. Наибольшую достоверность имеет скорректированная рыночная цена объекта по сопоставимому объекту №3, поскольку по своим характеристикам он наиболее близок к оцениваемому и к его рыночной цене внесены минимальное количество поправок. Таким образом, принимаем, что рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости составит 23 т.р. как рыночная стоимость объекта недвижимости в целом, определенная по методу сравнения продаж. 

     2.2.3. Метод капитализации  дохода.

     Метод основан на принципе ожидания. Данный принцип утверждает, что типичный инвестор приобретает недвижимость в ожидании будущих доходов или  выгод. Иными словами, стоимость  объекта может быть определена как  его способность приносить доход  в будущем.

     Основные  этапы процедуры оценки при данном методе:

     1. Оценка потенциального валового  дохода на основе анализа текущих  ставок, тарифов на рынке аренды  для сравнимых объектов.

     2. Оценка потерь от неполной  загрузки и несвоевременных платежей  применительно к оцениваемой  недвижимости.

     3. Расчет издержек по эксплуатации  оцениваемой недвижимости.

     4. Расчет операционного чистого  дохода путем вычитания величины  потерь от неполной загрузки  и несвоевременных платежей и  величины издержек по эксплуатации  из величины потенциального валового  дохода.

     5. Пересчет (капитализация) операционного  чистого дохода в годовой размерности  в текущую стоимость.

     Рынок аренды индивидуальных жилых домов  в районе расположения оцениваемого объекта до настоящего времени не получил широкого распространения. В связи с этим не представляется возможным сбор необходимой достоверной  рыночной информации для оценки объекта  недвижимости с применением метода капитализации дохода.

     В данном отчете метод капитализации  дохода, применяемый при оценке недвижимости, приносящей доход, не применялся.

     2.3 Результаты оценки  объекта

     2.3.1. Рыночная стоимость  объекта

     Жилой дом

     В настоящем отчете нами были использованы два метода оценки, результаты которых  приведены ниже:

     Затратный метод 1359 т.р.

     Методом прямого сравнительного анализа  продаж 1390,05т.р.

     Примененные методы оценки дали различные, но достаточно близкие значения, каждое из которых  имеет законное место как конечный результат.

     При установлении окончательной величины рыночной стоимости оцениваемого объекта  недвижимости максимальный вес достоверности  был присвоен методу прямого сравнительного анализа продаж, поскольку этот метод  наиболее точно моделирует рынок  продаж земельных участков с индивидуальным жилым домом.