Государственная оценка объекта недвижимости

stify">       Процедура оценки включала в  себя следующие действия:

      - обследование оцениваемого объекта  недвижимости;

      - собеседование с собственником  объекта недвижимости;

      - анализ рынка продаж аналогичных  объектов недвижимости в районе  расположения оцениваемого объекта;

      - сравнительный анализ аналогичных  объектов, проданных на рынке  за последнее время;

      - расчет восстановительной стоимости  здания;

      - оценка  рыночной стоимости объекта  недвижимости тремя традиционными  методами;

      - анализ полученных значений  рыночной стоимости объекта недвижимости  и принятие решения о величине  рыночной стоимости объекта недвижимости. 
 
 

       Методы оценки.

       Определение рыночной стоимости  осуществлялось с учетом всех  факторов, существенно влияющих  как на рынок недвижимости  в целом, так и непосредственно  на стоимость объекта недвижимости.

       При определении рыночной стоимости  недвижимости использованы затратный  метод и метод прямого сравнительного  анализа продаж.

       Заключительным этапом оценки  является сравнение результатов  оценок, полученных на основе  указанных методов, и сведение  их к единой стоимости объекта  недвижимости. Процесс сведения  включает в себя учет слабых  и сильных сторон каждого метода, определении их влияния на  объективное отражение рынка  и принятии результата, полученного  по одному из примененных методов,  за окончательное значение рыночной  стоимости объекта недвижимости.

       2.1.3. Описание земельного участка

Жилой дом

       Кадастровый номер земельного  участка 22:63:010636:36

       Местоположение: Оцениваемый объект расположен по адресу Алтайский край, г. Барнаул, ул. Победная, дом № 187Объект расположен в центре города.

     Ближайшая остановка общественного автотранспорта: находится в 245м.

       Правовой режим земельного участка: Участок расположен на землях г. Барнаула Использование земельного участка на момент оценки не ограничено природоохранными, санитарными, технологическими и иными зонами.

       Размер земельного участка: Общая площадь участка 50 кв. м

       Конфигурация участка: Участок имеет прямоугольную форму, протяженностью по фронтальной границе 10 м.

       Рельеф и почвы: Рельеф участка ровный. Землеустроительных и иных инженерно-изыскательских работ в процессе оценки не проводилось. В своей оценке мы исходили из того, что на территории населенного пункта нет почв и грунтов, опасных для проживания, возделывания сельскохозяйственных культур или неблагоприятно влияющих на здания и сооружения.

       Здания и сооружения на участке:

       На участке расположены одноэтажный  жилой дом, хозяйственные постройки  (не влияющие на стоимость оценки) многолетние насаждения (плодовые  деревья и кустарники). Участок  имеет ограждения по периметру.

       Анализ наиболее эффективного использования:

       Понятие "наиболее эффективное  использование", применяемое в  настоящем отчете, определяется  как законодательно разрешенное,  физически возможное, финансово  реализуемое использование свободного (незастроенного) земельного участка  или возведенного на нем здания  и приводящее к наибольшему  значению стоимости недвижимости.

     Дачный  участок

     Кадастровый номер 22:63:030215:144

     Местоположение.

       Оцениваемый объект расположен  по адресу Алтайский край,

     ст. Цаплино, садоводство “Космос”, участок №122 Объект расположен на расстоянии 80км от города.

       Фронтальная граница земельного  участка расположена на расстоянии  примерно 45 м.

     Ближайшая остановка до электропоезда находится в 1км.

       Правовой режим земельного участка:

       Участок расположен на землях  Озерского лесхоза

       Использование земельного участка  на момент оценки не ограничено  природоохранными, санитарными, технологическими  и иными зонами.

       Размер земельного участка:

       Общая площадь участка 600 м².

       Конфигурация участка:

       Участок имеет прямоугольную  форму

       Рельеф и почвы:

       Рельеф участка ровный. Землеустроительных  и иных инженерно-изыскательских  работ в процессе оценки не  проводилось. В своей оценке  мы исходили из того, что на  территории населенного пункта  нет почв и грунтов, опасных  для проживания, возделывания сельскохозяйственных  культур или неблагоприятно влияющих  на здания и сооружения.

       Здания и сооружения на участке:

       На участке расположены одноэтажный  дом и многолетние древесно-кустарниковые  насаждения. Участок имеет ограждения по периметру.

       Анализ наиболее эффективного использования:

       Понятие "наиболее эффективное  использование", применяемое в  настоящем отчете, определяется  как законодательно разрешенное,  физически возможное, финансово  реализуемое использование свободного (незастроенного) земельного участка  или возведенного на нем здания  и приводящее к наибольшему  значению стоимости недвижимости.

      2.1.4 Описание жилого  дома

       Оцениваемый жилой дом представляет  собой одноэтажное строение, постройки  1929 года.

       В строительном отношении здание  характеризуется следующими показателями: Этажность - 1 этаж, Общая площадь  – 65,77 м² Жилая площадь – 39,13 м².

     Основываясь на нашем анализе и принимая во внимание расположение объекта, физические условия и экономическую жизненность  объекта недвижимости, мы пришли к  выводу, что наиболее эффективное  использование земельного участка  как условно "не занятого" достигается  при строительстве индивидуального  жилого дома. Наиболее эффективное  использование объекта недвижимости с учетом существующего строения достигается при использовании  его в качестве земельного участка  с жилым домом.

     2.2. Примененные методы  оценки стоимости

     2.2.1 Затратный метод  оценки недвижимости

       Расчет стоимости земельного участка.

       Затратный метод исходит из  того, что инвестор не заплатит  за объект недвижимости большую  сумму, чем та, в которую обойдется  приобретение равноценного свободного  от застройки земельного участка  под застройку и возведение  на нем аналогичного по назначению, объему и качеству здания в  приемлемый период времени.

       Данный метод приводит к объективным  результатам, если возможно точно  оценить величины стоимости и  износа объекта при условии  относительного равновесия спроса  и предложения на рынке недвижимости.

       Затратный метод дает оценку  стоимости объекта недвижимости  как сумму стоимости земли  и восстановительной стоимости  зданий и сооружений, расположенных  на земельном участке, за вычетом  износа.

     Основные  этапы процедуры оценки по данному  методу включают:

     1. Расчет стоимости приобретения  имеющегося на рынке свободного  от застройки аналогичного земельного  участка.

     2. Расчет стоимости возведения  новых зданий и сооружений, аналогичных  расположенным на оцениваемом  участке.

     3. Определение величины физического,  морального и экономического  износа оцениваемых зданий и  сооружений.

     4. Уменьшение восстановительной стоимости  новых зданий и сооружений  на сумму износа и получение  их реальной стоимости.

     5. Суммирование стоимости приобретения  свободного от застройки аналогичного  земельного участка с восстановительной  стоимостью зданий и сооружений  за вычетом суммы износа.

     Для определения стоимости земельного участка был проведен анализ сделок по купле-продаже свободных от застройки  земельных участков, предоставленных  для индивидуального жилищного  строительства, в районе расположения оцениваемого объекта.

     Рыночные  цены по совершенным сделкам купли-продажи  свободных от застройки земельных  участков, предоставленных для индивидуального  жилищного строительства, сопоставимых с оцениваемым по местоположению, площади и наличию магистральных  коммуникаций, характеризуются следующими данными:

     Анализ  совершенных сделок купли-продажи  позволил установить, что рыночные цены сопоставимых (учитывая и наличие  инженерных коммуникаций) земельных  участков изменяются от 82 до 163 т. рублей за 100 кв. метров. В наших расчетах мы принимаем стоимость в размере 85 т.р за 100 кв.м как разумную цену оцениваемого земельного участка.

     Общая площадь земельного участка составляет 50 м ². Таким образом, оценочная стоимость земельного участка составляет 85 × 0,5= 42,5 т. р. Расчет восстановительной стоимости жилого дома: