ҚР Жер заңдары

       Ауыл  шаруашылығы саласымен салыстырғанда  басқа өндіріс салаларында (халыққа қызмет ету, ауыр және жеңіл өнеркәсіп т.б.) жекешелендіру процесстері қарқынды түрде жүрді. Осы ретте жеке тұлғалар жекешелендірген жылжымайтын мүліктер астындағы жер учаскелеріне олардың құқықтарын сәйкестендіру, ондай жерлерді жекешелендіру мәселесі тұрды. Бұл мәселе экономикаға  жеке инвестицияларды әкелумен тікелей байланысты болды. Бірақ – та Конституция бойынша жер тек мемлекет меншігінде болуына себепті жерді меншікке беру мүмкіндігі болмады.

     Осы мәселе бойынша жұмыс істеген мамандар оны тек жердің заттық құқығы - жер пайдалану құқығын мәміле мәні ретінде тану арқылы ғана заңдастыру мүмкіндіктерін ұсынды. Осылайша ТМД елдерінде бірінші рет Қазақстанда, мемлекеттік меншік монополиясы жағдайында, жердің өзі емес оның жер пайдалану заттық құқығы мәміле мәні болып танылды.

       Бұндай институтты енгізген заң  актілері 1994 жылдың бірінші жартысында  қабылданған  «Жер қатынастарын  реттеудің кейбір мәселелері  туралы» және «Жер қатынастарын  реттеуді онан әрі жетілдіру  туралы» Қазақстан Республикасы Президентінің заң күші бар Жарлықтары болды.

     Осы Жарлықтар бойынша, жерге меншікті Конституция нормасына сәйкес тек  мемлекет меншігі ретінде тани отырып жердің заттық құқығын мәміле мәні ретінде белгілеп жер қатынастарын нарықтық экономика категориясына енгізді. Бұндай мәселе  ТМД елдерінде бірінші рет болды және де жерге байланысты заттық құқықтардың онан әрі дамуына өз әсерін тигізді.

     Жер қатынастарын реттеуде мұндай ұқсас  әрекеттер Қытай және Израиль  елдерінде кездесетіні кейіннен белгілі болды. Осы Жарлықтар қабылданғаннан  бастап Қазақстанның жер заңдарының нарықтық қатынастарға бейімделуі кезеңі басталды.

       Бірақ-та, көпшілік үшін жер пайдалану құқығын  сатып алу, оның, яғни жердің жеке меншікке өтуімен парапар екені онша түсініксіз болды. Сол себепті кәсіпкерлер тарапынан жерді жеке меншік құқығымен беру мәселесі Елбасы мен Үкімет алдына нақтылай қойыла бастады.

       Жер табиғи ресурс, жаратылыс, адамзат қолымен  жасауға келмейтін жылжымайтын  мүлік, бүгінгі және келесі ұрпақтың еншісі,  сондықтан да, моральдік тұрғыдан оның жеке кісіге тиесілігінен бұрын қоғамдық мүдделілігі жерге меншік құқығын тек қоғамның - адамдар қауымдастығының прототипі болып табылатын мемлекет тұрғысынан іске асыру әлдеқайда әділеттілік еді.

       Бірақ та, кеңестік дәуірдегі тұтыну тұрғысынан тұрпайыланған қоғамдық меншікке деген көзқарас, көпшілікке түсінікті жерге жеке меншік институтын енгізу қажеттілігін туғызды.   

       Осы себепті және де нарықтық экономика  талаптарына сай, 1995 жылы 30 тамызда  республикалық референдумда қабылданған  Қазақстан Республикасының Конституциясынның 6 - бабына сәйкес, «Қазақстан Республикасында мемлекеттік меншік пен  жеке меншік танылады және бірдей қорғалады. Жер және оның қойнауы, су көздері, өсімдіктер мен жануарлар дүниесі,  басқа да табиғи ресурстар мемлекет меншігінде болады. Жер, сондай - ақ заңда белгіленген негіздерде, шарттар мен шектерде жеке меншікте де болуы мүмкін.»{1}- деген конституциялық нормамен жерге жеке меншік құқығын енгізу мүмкіншілігі туды.

       Жерге меншіктің негіздерін, шарттары мен шектерін белгілейтін заң 1995 жылдың 22-желтоқсанында қабылданды, ол «Жер  туралы» Қазақстан Республикасы Президентінің заң күші бар Жарлығы болды. Осы Жарлық бойынша жердің кейбір санаттарына жататын жер учаскелерін жеке меншікке берудің негіздері, шарттары мен шектері белгіленді, яғни жеке меншік құқығымен Республика азаматтарына жеке қосалқы шаруашылық, бау-бақша мен дәстүрлі халықтық шаруашылықтарын жүргізу үшін, сондай-ақ жеке үй мен сая жай құрылысы үшін беру белгіленді.

       Сонымен қатар, жеке және мемлекеттік емес заңды тұлғаларға, құрылыс жүргізу үшін жер учаскелері жеке меншікке беру белгіленді. Осындай құқық шетелдік азаматтар, азаматтығы жоқ адамдарды қоса алғанда, мен шетелдік мемлекеттік емес заңды тұлғаларға да таратылды {6}.

       Осы кезеңнен бастап Қазақстанның жер қатынастарын реттеу саласында мемлекеттік меншік пен жеке меншік құқығына бейімделген нормативтік актілердің жүйелері құрыла бастады.

         Жерге меншік енгізудің ең  алдымен психологиялық әсері  күшті болды, яғни қарапайым  халық нарықтық экономика заңдары, бұрындары қоғамдық меншікке негізделген заңдардың орын ала бастағанын және өткенге жалтақтаудың құрдымға кеткенінің дәлелі болды.

       2001 жылы 24 қаңтарда  қабылданған «Жер  туралы» Қазақстан Республикасының  Заңы мазмұны жағынан аталған  Жарлықтың бар нормаларын сақтап қалды және де жер қатынастарын реттеуде оны онан әрі жетілдірді. Бұл Заңның аталған Жарлықтан айырмашылығы, ол «Жер туралы» Жарлық бойынша мәміле мәні болып табылатын «тұрақты жер пайдалану» құқығы институтына елеулі өзгерістер енгізді. Осы Заң бойынша  «тұрақты жер пайдалану» құқығы тек мемлекеттік жер пайдаланушыларға ғана тиесілі болып белгіленді, ал бұрын бұндай құқық табысталған  субъектілер ұзақ мерзімді (49 жыл) уақытша жер пайдаланушылар болып танылды {5}.

       «Тұрақты  жер пайдалану» құқығын тек мемлекеттік жер пайдаланушыларға ғана тиесілі деп белгілеу аталған құқықтың заңдылық конструкциясына және оның мемлекеттік меншік құқығы режиміндегі нақты орнын белгіледі, яғни  «тұрақты –мерзімі белгіленбеген жер пайдалану» құқығының, жер учаскесі мемлекет меншігінде бола отырып, мәміле мәні болып табылуы мемлекеттік меншік пен жеке меншік аралығының ажыратылу белгілерінің бірте-бірте жойылу қаупін туғызды және «тұрақты жер пайдалану» құқығының 1995-2000 жылдары субъектілерге тегін берілуі себебінен жер қатынастарының онан әрі жетілдіруінде кері әсерін тигізу қаупін туғызды. Осы себепті аталған Заңда мемлекеттік меншік пен жеке меншіктің нақты ара қатынасы орнатылды. Тұрақты жер пайдаланудың осындай режимін белгілеудің дұрыс шешім екендігін осы заң қабылданғаннан соң жарты жылдан кейін қабылданған Ресей Федерациясының Жер кодексі де айқындады, яғни жер заңдары мейлінше ұқсас Ресей де тұрақты жер пайдалану құқығын тек мемлекеттік жер пайдаланушыларға тиесілілігін белгіледі.

       Осы келтірілген өзгерістен басқа, «Жер туралы» Заң, шартты жер үлесі құқығына да елеулі өзгерістер енгізді, яғни шартты жер үлесін жалға беру мүкіндігі туралы бұрынғы «Жер туралы» Жарлығымен белгіленген  норманы алып тастады және шартты жер үлесі иелерінің нақты құқықтарын белгіледі, оларды іске асыруда уақыттық шектеулер қойды.

       Аталған шаралар экономиканың өтпелі кезеңдеріне  тән уақытша нормалардан арылуға  және жер қатынастарын реттеуде қисынды  жүйелілікті орнатуға мүмкіндік  ашты.

       Шын мәнінде, «Жер туралы» Заңының мақсаты мен мазмұны жағынан ауыл шаруашылығы жерлеріне жеке меншік құқығын енгізу алдындағы дайындық, өтпелі кезеңдерде жіберілген кейбір қателіктерді түзету болып табылды.

       Алайда, осы заңмен бұрынғы жер заңдарының «нарықтық» нормаларын қайта қарау (мемлекеттік емес жер пайдаланушылардың тұрақты жер пайдалану құқығын – ұзақ мерзімді жер айдалану құқығымен алмастыру,  шартты жер үлесі құқығына шектеулер қою)  мемлекеттік меншіктегі жерді тегін берілген тұрақты жер пайдалану құқығы мен шартты жер үлесі құқығы арқылы тұтастай жекешелендіріп алуға мүдделілердің көңілінен шықпады және бұл заңға қатысты олардың тарапынан қоғам арасында заң туралы теріс пікірлер қалыптастырды.

       Осылайша  «Жер туралы» Заң  2,5 жылға жуық қана жұмыс істеді, бірақ та өзіне  қойылған (жоғарыда айтылғандар) біршама міндеттемелерді шешіп берді.

       2003 жылдың 20-маусымында, ұзақ талқылау, оның ішінде, кәсіби талқылаудан  саяси талқылауы басым болған  Қазақстан Республикасының Жер  кодексі қабылданды. Аталған заң  актісінің негізгі жаңалылығы  ол – жеке меншік құқығын ауыл шаруашылық жерлеріне де тарату арқылы жеке меншік құқығымен берілетін жерлердің ауқымын кеңейту {3}.

       Бұл мәселенің саяси сипат алуының  бірден – бір себебі, ол, ауыл шаруашылық  жерлерінің еліміздің аумағының  үштен бірінен көп жерлерді алып жатуы, байырғы халықтың көпшілігінің шөл және шөлейіт аймақтарда орналасып, ал негізгі құнарлы егістік жерлердің қазақ халқы аз қоныстанған солтүстік өңірлерде орналасуы еді. 

       Кодекс  нормаларында кері әсер тигізуі мүмкін бұндай мәселелердің алдын алуға бағытталған біршама нормалар қарастырылған (жерді жеке меншікке тек ақылы түрде беру, жекеге берілетін жер көлемдеріне шектеулер қою, жеке меншікте бола алмайтын жерлердің нақты тізбесі, жер аукциондары т.б.). Шын мәнінде, Кодекс бойынша бұған дейін қалыптасқан жеке меншік құқығындағы жер пайдалану құқығын заңдарда белгілеген нормаларға сай меншік құқығымен алмастыру заңдастырылды. 

       Тұжырым. Қазақстан Республикасының жер заңдары, экономикада нарық қатынастары дамуына орай,  негізінен, эволюциялық жолмен дамыды. Жерге байланысты заттық құқықтардың қалыптасуына және дамуына елеулі  мүмкіндіктер  берілді.

       Жер қатынастарын жетілдіру мен жер  заңдарындағы жаңашылдықтарды енгізу, оның саяси сипаттылығының басымдылығына  және депутаттық корпустың консервативті көзқарастығына байланысты негізінен Республика Президентінің  жігерлі ұсынысы арқылы іске асырылды  және олардың уақтылы және  өз кезегінде  қабылданғаны уақыттың өзі дәлелдеп отыр.    

       1.2. Шетелдік жер құқық  қатынастарына шолу

       Жердің  жеке меншік мєселелерініњ шешімі барлық мемлекеттерде де оның экономикалық және әлеуметтік шешімімен байланысты болуы себептігінен, көп ретте жер қатынастарын реттеу саяси сипатқа ие болып, жерге қатысты мәселелер күрделенеді.

       Нарықтық  экономика заңымен өмір сүріп  отырған елдердің көпшілігінде жер жеке меншікте. Алайда, ХХ- ғасырдың орта кезеңінен бастап жеке меншікке байланысты бұрын қалыптасқан түсініктер біршама өзгерістерге ұшырап отыр.

       Бұндағы басты мәселе, ол жердің ерекше қасиеттеріне, яғни жер – шектеулі табиғи ресурс болғандығынан және осыған байланысты жеке адамдардың жерге меншік құқықтары  қоғам мүдделілігімен тікелей байланысты болуында. Осы себепті жеке кісілердің жерге меншік құқығы қоғам мүддесі үшін заң түрінде ұдайы шектелуде.

         Жерге, жылжымайтын мүлік ретінде, тек оның заттық құқығы шегінде ғана меншік иелерінің биліктері жүреді және де мемлекеттің қатаң бақылауында болды {15}.

       Қазіргі уақытта әлемдік құқық жүйесінде  жердің жеке меншігіне елеулі шектеулер  қойылған. Басқа мүліктерге тән шексіз иелік  пен өкімдік жүргізу жерге байланысты құқықтарға тиесілі емес. Сонымен бірге меншік иесі қоғамдық мүддеде бола отырып оны өқоғамның заңдарымен пайдалану құқығына белгілеген міндетке мүдделі болған. 

       Шет елдік жер қатынастарына қысқаша  шолу осындай тұжырым жасауға арқау болады. Сонымен:

       АЌШ мемлекетінде жердің 50%-дан астамы жеке меншікте, ал 40%-ке жуығы қоғамдікі (оның ішінде, мемлекеттік меншіктің барлық деңгейінде: федералдық – 32%, штаттық және жергілікті – 16%).

       АҚШ-тың  кейбір штаттарында шет ел азаматтары жерге меншік құығымен ие бола алмайды. АҚШ-та 2,9 млн. меншік иесінің 1,6 млн. (56%) ауыл шаруашылығы саласында. Жерді меншік құқығымен иеленуге консервациялау бағдарламасымен және ауыл шаруашылығы өндірісінің құрылымдарын реттеу арқылы жүргізіледі. Жер штаттардағы тиісті үкімет органдарының арнайы шешімі бойынша сатылады. {20}

       Франция

         Жерге жеке меншік бар, ал заң бойынша жеке меншік иесі кез-келген азаматқа оны сатуға құқығы жоқ, бірақ өзінің учаскесін сол жерді жалға алушы мен фермерлерге сатуға құқылы. Жердің 50%-тен астамын жалға алушылар өңдейді.

       Францияның  Азаматтық кодекстің 540 - бабы бойынша, жер қатынастары сферасында жалға  алушының құқығы жоғары да, меншік иесінің  құқығы шектеулі және де шексіз билікке  құқығы жоқ. Кодекс бойынша егер жер  иесі жер учаскесін игере алмаса, басқа да жер пайдалану және жерді қорғау заңдарын бұзатын болса меншік құқығынан айырылуы мүмкін {20} 

       Алмания

       Бұл елде, жеке меншік құқығындағы ауыл шаруашылық жерлері мұраға қалмайды, олар сатылуы тиіс. Сонымен бірге  сатып алушының ауыл   шаруашылық жұмысын жүргізуге куәлігі (сертификаты) болуы керек.

       Жерді сатып алу-сату сияқты кез-келген мәміле,  мемлекеттік  органдардың рұқсатымен, қоғамның пайдасына зиян келтірмейтіндей  шарттарда жүргізілуі белгіленген. Жерді жалға алушы, оны соңынан меншік құқығымен алуға құқылы. Жалға алушы Жерді сатып алған жалға алушының басқа біреуге оны қайта сатуына заңда белгіленген мерзім ішінде шектеулер қойылған.