Договор аренды

     Синаллагматический  характер договора аренды выражается в том, что на стороне арендатора во всех случаях лежит встречное  исполнение его обязательств, т.е. исполнение обязательств арендатором по уплате арендной платы обусловлено исполнением  арендодателем своих обязательств по передаче имущества во владение и пользование арендатору (п. 1 ст. 328 ГК). Иными словами, арендатор не должен исполнять свои обязанности  по внесению арендной платы до исполнения арендодателем своих обязанностей по передаче ему арендованного имущества.

     Юридические последствия признания арендатора субъектом встречного исполнения обязательств заключаются в том, что в случае непредоставления стороной обусловленного договором исполнения либо наличия  обстоятельств, очевидно свидетельствующих  о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный  срок, субъект встречного исполнения вправе приостановить исполнение своего обязательства либо вовсе отказаться от исполнения договора и потребовать  возмещения убытков (п. 2 ст. 328 ГК). 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     СУЩЕСТВЕННЫЕ  УСЛОВИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ  

     В современной юридической литературе нередко можно встретить суждение о том, что существенным условием договора аренды является лишь его  предмет, под которым обычно понимается имущество, передаваемое в аренду. Например, в одной из современных работ  указывается: «При общей тенденции  к усилению роли договора ГК в ряде случаев снижает жесткость требований в отношении определения его  условий. Речь идет о существенных условиях договора, признаваемых таковыми по закону, при отсутствии хотя бы одного из которых  договор не может считаться заключенным. В новом ГК для договора аренды такие условия сведены до минимума: существенным в силу закона является лишь условие о предмете (объекте) аренды (ст. 607 ГК). К существенным в силу закона не отнесены даже такие важные для аренды условия, как срок (учитывая временный характер владения и пользования арендованным имуществом) и размер платы за аренду, исходя из возмездности данного договора».

     Такие суждения основаны на более общем  взгляде на существенные условия  всякого гражданско-правового договора. Согласно этому взгляду существенными  условиями договора могут быть признаны только такие его условия, отсутствие которых в тексте договора влечет признание его незаключенным.

     Представляется, что такой подход логически неверен, поскольку в этом случае само понятие  «существенные условия договора»  определяется путем указания на последствия  отсутствия таких условий в договоре. Кроме того, содержание и само существование  одной из важнейших категорий  договорного права ставится в  зависимость от техники законодательной  работы.

     Для выяснения сути понятия «существенные  условия договора» необходимо ответить на вопрос, о каком аспекте понятия  «договор» идет речь, когда мы анализируем  проблему существенных условий договора. Договор-сделка представляет собой юридический факт, который в принципе не может иметь собственного содержания, включая и какие-либо существенные условия. Договор-документ, т.е. определенный текст, состоящий из пунктов, также не может служить источником всех условий договора, поскольку многие из них определяются императивными и диспозитивными нормами, а также обычаями делового оборота (пп. 4, 5 ст. 421 ГК). Следовательно, исследование существенных условий договора предполагает анализ договора-правоотношения, содержание которого отнюдь не исчерпывается пунктами, имеющимися в тексте договора.

     Если  в отношении какого-либо условия  договора имеется диспозитивная  норма, то отсутствие в тексте договора (т.е. в договоре-документе) пункта, определяющего  это условие, вовсе не означает, что  соответствующее условие отсутствует  в договоре. При этом, конечно же, имеется в виду договор как правоотношение. Такой вывод следует из анализа положения, содержащегося в п. 4 ст. 421 ГК, согласно которому в случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, применяемой постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диапозитивной нормой. Именно поэтому (а не в силу того, что условие договора теряет свое качество существенного условия) договор при отсутствии в его тексте соответствующего условия не может быть признан незаключенным. 

     Теперь  обратимся к п. 1 ст. 432 ГК, в котором  содержится определение существенных условий договора, к каковым относятся  условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или  иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров  данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению  одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. 

     Среди всех условий всякого договора необходимо выделять те условия, которые составляют видообразующие признаки соответствующего договорного обязательства (отражают природу договора) и поэтому включаются законодателем в само определение  того или иного договора. Такие  условия бесспорно являются существенными  условиями договора, ибо, называя  их (включая в определение договора), законодатель тем самым дает понять, что указанные условия необходимы, как минимум, для данного вида договорного обязательства.

     Принимая  во внимание легальное определение  договора аренды, а именно: по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество  за плату во временное владение и  пользование или во временное  пользование, - мы должны сделать вывод  о том, что условия о сроке  аренды и об арендной плате безусловно относятся к существенным условиям договора аренды. Другое дело, что ГК включает в себя диспозитивные нормы, позволяющие определить данные условия  договора на тот случай, когда в  тексте договора не имеется соответствующих  пунктов (ст. 610, 614), однако данное обстоятельство отнюдь не означает, что условия  о сроке аренды и арендной плате  не являются существенными условиями  всякого договора аренды.

     Первым  среди всех существенных условий  гражданско-правового договора в  п. 1 ст. 432 ГК названо условие о  предмете договора. Необходимо подчеркнуть, что предмет договора аренды вовсе  не сводится к имуществу, передаваемому  в аренду. Предмет договора, а  вернее сказать, предмет обязательства, вытекающего из договора, представляет собой действия (иди бездействие), которые должна совершить обязанная  сторона (или, соответственно, воздержаться от их совершения). Как отмечал Д.И. Мейер, «предметом договора всегда представляется право на чужое действие...»

     Поэтому предмет всякого договора представляют собой действия (или бездействие), которые должна совершить обязанная  сторона (или соответственно воздержаться от их совершения). Предметом договора аренды являются: действия арендодателя по предоставлению во владение и пользование  арендатора сданного в аренду имущества, по обеспечению его надлежащего  использования последним (осуществление  капитального ремонта, воздержание  от действий, создающих препятствия  в пользовании имуществом); действия арендатора по содержанию имущества  и использованию его по назначению, предусмотренному договором, по внесению арендной платы, а также возврату арендованного имущества по окончании  срока аренды.

     Учитывая  специфику арендных правоотношений, а именно: включение в их содержание некоторых вещно-правовых элементов (право следования, вещно-правовые способы  защиты), а также наделение арендатора статусом титульного владельца, - на наш  взгляд, можно говорить о том, что  предмет договора аренды включает в  себя два рода объектов. Объектом первого  рода должны служить соответствующие  действия обязанных лиц. Роль объекта  второго рода играет имущество, которое  в результате таких действий предоставляется  во владение и пользование арендатора, а по окончании срока аренды возвращается арендодателю.

     Предмет договора является существенным условием договора аренды, в равной степени  как и всякого иного гражданско-правового  договора. В ГК установлено специальное  правило: в договоре аренды под страхом  признания его незаключенным  должны быть указаны данные, позволяющие  определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п. 3 ст. 607). Данное положение  относится лишь к объекту аренды, и им не исчерпываются существенные условия договора аренды, как это  нередко принято считать в  юридической литературе. Просто отсутствие в тексте договора иных пунктов, регламентирующих действия сторон по предоставлению арендованного  имущества арендатору, обеспечению его содержания, внесению арендной платы, возврату имущества арендодателю, компенсируется диспозитивными нормами, определяющими порядок и сроки совершения указанных действий.

     Таким образом, для признания договора аренды заключенным от сторон действительно  требуется согласовать и предусмотреть  непосредственно в тексте договора условие об имуществе, являющемся объектом аренды. Все остальные условия, относящиеся  к предмету договора, могут быть определены в соответствии с диспозитивными нормами, содержащимися в ГК.

     Вторая  группа существенных условий, указание на которые содержится непосредственно  в тексте ГК (п. 1 ст. 432), включает в  себя условия, необходимые для договоров  данного вида. Отметим, что ранее  действовавшее законодательство выводило необходимость соответствующих  условий из характера самого договорного  правоотношения, независимо от того, что  указано в законе, т.е. признавало необходимость данного условия  для данного вида договора в качестве самостоятельного источника определения  существенных условий договора. Иными  словами, наряду с существенными  условиями договора, которые были признаны таковыми по закону, традиционно  выделялись в качестве самостоятельных  существенные условия договора, которые  хотя и не признаны таковыми по закону, но необходимы для договоров данного  вида. Исходя из буквального прочтения  нормы, содержащейся в п. 1 ст. 432 ГК, теперь к существенным относятся только те условия, которые названы в  законе или ином правовом акте либо как существенные, либо как необходимые  для договоров данного вида.

     Однако  отмеченное изменение в подходе  законодателя к существенным условиям договора по признаку их необходимости  для договоров данного вида не влечет серьезных изменений в  практике применения соответствующих  законоположений. В самом деле, если речь идет о «поименованных» договорах, т.е. предусмотренных ГК и другими  законами, то за рамками норм, регулирующих соответствующий вид договорных обязательств (при надлежащем их толковании), вряд ли целесообразно искать некие иные условия, которые являются необходимыми для данного вида договора. Более того, допущение возможности их поиска привело бы к опасности судебного произвола и в целом к нестабильности договорных отношений. Что же касается «непоименованных» договоров, т.е. не предусмотренных законом, то круг необходимых для них существенных условий может определяться на основе норм, регулирующих сходные договорные обязательства и применяемых в этом случае по аналогии закона.

     Как уже отмечалось, в круг условий  договора, названных в законе или  иных правовых актах как необходимые  для договоров данного вида, в  первую очередь должны быть включены те условия, которые представляют собой  видообразующие признаки для данного  вида договора (для аренды, в

частности, это условия о сроке аренды и об арендной плате). Указанные условия  обычно содержатся в самом определении  понятия соответствующего вида договора.

     К третьей группе существенных условий  относятся условия договора, которые  названы в законе или иных правовых актах как существенные для договоров  данного вида. Например, в соответствии с п. 4 ст. 15 Федерального закона от 29 октября 1998 г. «О лизинге» договор лизинга должен содержать следующие существенные положения: точное описание предмета лизинга; объем передаваемых прав собственности; наименование места и указание порядка передачи предмета лизинга; указание срока действия договора лизинга; порядок балансового учета предмета лизинга; порядок содержания и ремонта предмета лизинга; перечень дополнительных услуг, предоставленных лизингодаталем на основании договора комплексного лизинга; указание общей суммы договора лизинга и размера вознаграждения лизингодателя; порядок расчетов (график платежей); определение обязанности лизингодателя или лизингополучателя застраховать предмет лизинга от связанных с договором лизинга рисков, если иное не предусмотрено договором.

     И наконец, четвертую группу существенных условий договора составляют все  те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.