Договор аренды

В случае нарушения установленного досудебного  порядка урегулирования спора об изменении или расторжении договора суд, получив исковое 

485 

заявление арендатора об изменении или расторжении  договора без необходимых доказательств  обращения к другой стороне с  соответствующим предложением в досудебном порядке, обязан возвратить исковое заявление без рассмотрения. 

Иски  арендаторов об изменении или  расторжении договоров аренды в  практике судов и арбитражных  судов явление не частое. Напротив, споры о расторжении договора аренды или об изменении его условий (в особенности в части увеличения размера арендной платы) по искам  арендодателей довольно типичны. В  большинстве случаев такие требования арендодателей предъявляются в  суд, арбитражный суд в связи  с неисполнением или ненадлежащим исполнением со стороны арендаторов  обязанности по внесению предусмотренной  договором арендной платы. Как уже  отмечалось, возможность досрочного расторжения договора по требованию, арендатора по этому основанию допускается  лишь в том случае, если арендатор  не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа (подп. 3 ч. 1 ст. 619 ГК). 

Т.Л. Левшина  на основе анализа материалов целого ряда дел арбитражных судов по спорам о расторжении договоров  в связи с ненадлежащим исполнением  арендаторами обязанности по внесению арендной платы приходит к выводу о том, что «арбитражные суды с  настороженностью относятся к расторжению  договора аренды на основании существенного  нарушения арендатором обязанности  по внесению арендной платы, стремясь разрешить спор по иным основаниям и уйти от обсуждения вопроса о  том, является ли нарушение существенным. Видимо, это обусловлено недостаточностью накопленной практики подходов определения  степени значительности того, чего лишается арендодатель в результате невнесения арендной платы»(1) 

Ставится  Т.Л. Левшиной и более общая проблема - проблема соотношения специальных  оснований расторжения договора аренды по требованию арендодателя и общих оснований расторжения всякого гражданско-правового договора. В рамках рассмотрения этой проблемы заслуживает внимания позиция автора, согласно которой «основания расторжения договора арендатором могут на основании п. 2 ст. 450 ГК быть предусмотрены договором, а в соответствии со ст. 619 ГК договор аренды по требованию арендодателя может быть расторгнут только в судебном порядке»(2). 

1. Левшина  Т.Л. Споры, связанные с частичным  внесением арендной платы арендатором  и его преимущественным правом  по окончании срока аренды  на заключение договора на  новый срок // Комментарий судебно-арбитражной  практики / Под ред. В.Ф. Яковлева. Вып. 5. М., 1998. С. 39. 

2. Там  же. С. 40. 

486 

Еще более  категоричный вывод делает А.А. Иванов: «В любом случае договор аренды может  быть досрочно расторгнут только судом  по иску заинтересованной стороны договора»(1) 

Актуальность  проблемы соотношения положений  ГК об общих основаниях расторжения  гражданско-правового договора (ст. 450) и об основаниях досрочного расторжения  договора аренды (ст. 619, 620) подтверждается и следующим примером из арбитражно-судебной практики. 

Комитет по управлению имуществом Москвы (далее- комитет) как арендодатель обратился  в Арбитражный суд города Москвы с иском к акционерному обществу - арендатору о выселении последнего из занимаемого им нежилого помещения. В качестве третьего лица на стороне  истца в деле привлечено правительство  Москвы. 

В обоснование  исковых требований комитет сослался на то, что договор аренды расторгнут истцом в одностороннем порядке  в связи с включением спорного помещения в перечень зданий, подлежащих реконструкции в соответствии с  постановлением правительства Москвы от 23 апреля 1996г. №372 «Об изъятии  зданий, реконструируемых с привлечением средств инвесторов, на которых длительное время не ведутся работы (Центральный  административный округ)». 

Решением  арбитражного суда исковые требования удовлетворены. Постановлением апелляционной  инстанции данное решение суда оставлено  без изменения. Однако Федеральный  арбитражный суд Московского  округа своим постановлением названные  судебные акты отменил и в иске отказал. При этом кассационная инстанция  сослалась на неправильное применение норм материального права судом  первой инстанции и апелляционной  инстанцией. 

В протесте на постановление кассационной инстанции  предлагалось отменить постановление  и оставить в силе решение суда первой инстанции и постановление  апелляционной инстанции, поскольку  досрочное расторжение договора в одностороннем порядке по вышеуказанному основанию было предусмотрено п. 6.3 договора аренды, заключенного между  истцом и ответчиком. При рассмотрении дела в порядке надзора Президиумом  Высшего Арбитражного Суда РФ было установлено следующее. 

Между Комитетом по управлению имуществом Москвы и акционерным обществом  был заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: Москва, пер. Сивцев Вражек, д. 42, стр. 3. Пунктом 6.3 вышеназванного договора предусмотрена  возможность его одностороннего расторжения арендодателем в  случае передачи строения под реконструкцию. 

1. Гражданское  право: Учебник / Под ред. А.П.  Сергеева, Ю.К. Толстого. Ч. II. С. 172. 

487 

В материалах дела имелось постановление правительства  Москвы и распоряжение заместителя  премьера правительства Москвы, в  которых указанное строение включено в перечень зданий, подлежащих реконструкции. Поскольку досрочное расторжение  договора арендодателем в одностороннем  порядке предусмотрено п. 6.3 договора, ответчик знал о последствиях, указанных  в этом пункте, так как договор  подписан сторонами и скреплен печатями. 

Согласно  ч. 2 ст. 619 ГК договором аренды могут  быть установлены и другие основания  досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК, что имело место  в данном случае. Арендодатель направил арендатору уведомление о расторжении  договора аренды. 

По результатам  рассмотрения дела был сделан вывод: «Президиум считает, что арендодатель, обращаясь в арбитражный суд  с иском о выселении, поставил одновременно вопрос о расторжении  договора в судебном порядке и  документально обосновал данное требование. Арбитражный суд первой инстанции и апелляционная инстанция  в полном объеме рассмотрели иск  и дали оценку доводам истца, касающимся правомерности расторжения договора аренды и выселения ответчика  из занимаемых помещений»(1) 

Представляется, что приведенное здесь постановление  Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ свидетельствует о позиции, согласно которой договор аренды может  быть расторгнут только на основании  решения суда, - иначе зачем бы понадобилось искусственно, при отсутствии соответствующего требования в исковом  заявлении, расценивать сам факт предъявления арендодателем иска о  выселении арендатора в качестве его же одновременного требования о  расторжении договора? Из этого постановления  следует также, что стороны договора аренды не могут реализовать свое право на расторжение договора даже в том случае, если такое право  прямо предусмотрено договором  аренды. Иными словами, получается, что ст. 619 ГК применительно к договору аренды исключает применение ст. 450 ГК об изменении и расторжении  всякого гражданско-правового договора. Такая позиция вызывает большие  сомнения как с точки зрения формально-юридической, так и по существу. 

Анализ  текста ст. 619 ГК, которая называется «Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя», свидетельствует  о том, что содержащиеся в ней  нормы представляют собой специальные  правила (применительно к расторжению  договора аренды) по отношению только к п. 2 ст. 450 ГК и никак не затрагивают  пп. 1 и 3 той же статьи, включающие в  себя положения о расторжении  договора по соглашению сторон и о  воз- 

1. Вестник  ВАС РФ. 1998. № 5. С. 29-30. 

488 

можности  одностороннего отказа от договора, когда  такой отказ допускается законом  или договором. Следовательно, в  силу отсутствия специальных правил, регулирующих расторжение договора аренды на основании соглашения сторон или одностороннего отказа от договора аренды, в таких случаях подлежат применению общие положения о  расторжении договора, содержащиеся в пп. 1 и 3 ст. 450 ГК. 

Что касается п. 2 ст. 450 ГК, предусматривающего, что  всякий гражданско-правовой договор  может быть расторгнут по решению  суда на основании требования одной  из сторон при существенном нарушении  договора другой стороной, а также  в иных случаях, предусмотренных  законом или договором, то его  действие также не перекрывается (применительно  к аренде) ст. 619 ГК. Указанная статья устанавливает конкретные основания  расторжения договора, которые применительно  к аренде считаются существенными  нарушениями этого договора, и, следовательно, освобождает арендодателя от необходимости  доказывать, что эти нарушения  повлекли для него такой ущерб, что  он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора (т.е. их существенный характер). 

Однако  ст. 619 ГК вовсе не исключает возможность  предъявления арендодателем требования о расторжении договора в связи  с иными нарушениями условий  договора, не предусмотренными ни указанной  статьей, ни договором аренды. Но в этом случае арендодатель в силу п. 2 ст. 450 должен будет доказать, что арендатором допущено существенное нарушение договора аренды. 

Если  же говорить по существу данной проблемы, то при рассмотрении вопросов, связанных  с расторжением или изменением договоров, необходимо различать способы и  основания расторжения договоров, а также порядок расторжения  и изменения договоров. Основания  и порядок расторжения (изменения) договора зависят от применяемого конкретного  способа расторжения договора. Последствия  расторжения (изменения) договора сформулированы в законодательстве в виде общих  и специальных правил, которые  зависят от обстоятельств, послуживших  основанием для расторжения или  изменения договора. 

Основным  способом расторжения (изменения) договора является расторжение или изменение  договора по соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК). Однако законом или договором  может быть предусмотрено иное. К  примеру, если речь идет о договоре в пользу третьего лица, будет действовать  специальное правило: с момента  выражения третьим лицом должнику намерения воспользоваться своим  правом по договору стороны не могут  расторгать или изменять заключенный  ими договор без согласия третьего ли- 

489 

ца, если иное не предусмотрено законом, иными  правовыми актами или договором (п. 2 ст. 430 ГК). При расторжении (изменении) договора по соглашению сторон основания  такого соглашения имеют правовое значение лишь для определения последствий расторжения или изменения договора, но не для оценки законности соглашения сторон. 

Второй  способ расторжения договора состоит  в том, что договор расторгается или изменяется судом по требованию одной из сторон. 

ГК предусмотрены  два случая, когда допускается  изменение или расторжение договора по требованию одной из сторон в  судебном порядке. Во-первых, когда  другой стороной нарушены условия договора и эти действия могут быть квалифицированы  как существенное нарушение, т.е. нарушение, которое влечет для контрагента  такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был  вправе рассчитывать при заключении договора. В данном случае основанием для расторжения или изменения  договора служит существенное нарушение  договора. 

Во-вторых, договор может быть изменен или  расторгнут в судебном порядке также  в иных случаях, предусмотренных  ГК, другими законами или договором. Именно этот случай имеется в виду в ст. 619 ГК, которая предусматривает, что договором аренды могут быть установлены и другие основания  досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК (помимо тех, что установлены  самой ст. 619, а также иных существенных нарушений договора аренды). 

При применении второго способа расторжения  или изменения договора (по требованию одной из сторон в судебном порядке) решающее значение как для оценки законности расторжения (изменения) договора, так и для определения последствий  приобретает ответ на вопрос, имелись  ли предусмотренные законом или  договором основания для расторжения  или изменения договора.