Договор аренды

Из этой же серии и другой вопрос: что  подлежит государственной регистрации, когда речь идет об аренде недвижимого  имущества? ГК установил, что в этом случае подлежит государственной регистрации  договор аренды недвижимости (п. 2 ст. 609). Отсюда и четкое юридическое  последствие: договор аренды недвижимого  имущества считается заключенным  с момента его государственной  регистрации (п. 3 ст. 433 ГК). 

Вместе  с тем Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» включает в себя ст. 25, которая  имеет название «Государственная регистрация  права аренды недвижимого имущества» (курсив наш. - В. В.) и устанавливает  правило, согласно которому право аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законодательством  Российской Федерации. 

Видимо, это недоразумение. Государственной  регистрации подлежит именно договор  аренды недвижимого имущества, а  не некое право аренды. Согласно п. 1 ст. 131 ГК государственная регистрация  осуществляется в отношении права  собственности и других вещных прав (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения, сервитута и т.п.), к числу  которых обязательственное право  аренды, естест- 

457 

венно, не относится. Аренда не создает для  арендатора вещного права, а, напротив, обременяет чужое вещное право (арендодателя). Об этом, кстати, прямо говорится  и в п. 3 ст. 26 Федерального закона «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: «Договор аренды помещения  или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части  помещения)». 

Необходимо  учитывать также положение, содержащееся в п. 2 ст. 13 Федерального закона «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним», согласно которому регистрация договора аренды объекта  недвижимого имущества возможна только при наличии государственной  регистрации ранее возникших  прав на данный объект в Едином государственном  реестре прав(1) 

Поскольку с государственной регистрацией договора аренды недвижимости законодатель связывает момент заключения договора, важно напомнить о том, какими правовыми средствами защиты обладает каждая из сторон договора при уклонении  контрагента от государственной  регистрации договора аренды недвижимости. Имеется в виду норма, содержащаяся в п. 3 ст. 165 ГК, в соответствии с которой если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. 

5. СУБЪЕКТЫ (СТОРОНЫ) ДОГОВОРА АРЕНДЫ

Субъектами (сторонами) договора аренды (имущественного найма) являются арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель). 

Арендодателем имущества по договору аренды может  быть его собственник либо иное лицо, управомоченное законом или собственником  сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК). Формулируя это положение, законодатель, конечно же, принимал во внимание, что  сдача имущества в аренду представляет собой форму распоряжения этим имуществом. Отсюда арендодателем выступает  тот, кто вправе распоряжаться соответствующим  имуществом. В первую очередь этим правом наделен собственник, по- 

1. Вместе  с тем нельзя не согласиться  с мнением Н.А. Сыродоева о  том, что законодательство о  государственной регистрации прав  на недвижимое имущество и  сделок с ним не содержит  четких ответов на вопросы  о том, в каких случаях требуется  государственная регистрация сделок, какова ее юридическая природа,  в каком соотношении находятся  регистрация прав на недвижимое  имущество и регистрация сделок  с ним (см.: Сыродоев Н.А. Указ. соч. С. 92-93). 

458 

скольку субъективное право собственности  включает в себя в качестве одного из основных элементов правомочие по распоряжению имуществом (ст. 209 ГК). 

Несколько сложнее решается вопрос об иных лицах, выступающих в роли арендодателя, поскольку они должны быть наделены соответствующими правомочиями законом  или самим собственником. В силу закона таким правом обладают, к  примеру, субъекты права хозяйственного ведения: государственные и муниципальные  унитарные предприятия. Правда, сдавать  в аренду недвижимое имущество они  вправе только с согласия собственника в лице его уполномоченного органа (ст. 295 ГК). 

Что касается субъектов оперативного управления, то казенное предприятие может выступить  в качестве арендодателя государственного имущества (и движимого, и недвижимого) лишь с согласия собственника (ст. 297 ГК), а учреждение ни при каких  условиях не вправе сдавать в аренду закрепленное за ним имущество, а  также имущество, приобретенное  им за счет средств, выделенных учреждению по смете. Вместе с тем учреждение может выступить в качестве арендодателя имущества, приобретенного им на доходы, полученные в результате разрешенной  учреждению в соответствии с его  учредительными документами предпринимательской  деятельности (ст. 298 ГК). 

Чрезвычайно важным с практической точки зрения представляется вопрос о том, на какие  органы государственного управления возложены  функции по управлению и распоряжению государственным имуществом, в том числе путем сдачи его в аренду. 

В соответствии с п. 15 постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27 декабря 1991 г. № 3020-1 «О разграничении государственной  собственности в Российской Федерации  на федеральную собственность, государственную  собственность республик в составе  Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность»(1) (в действующей сегодня редакции) управление и распоряжение объектами  федеральной собственности, за исключением  случаев, предусмотренных законом, осуществляет Правительство Российской Федерации, которое может делегировать министерствам и ведомствам отдельные  полномочия в отношении объектов федеральной собственности, в том  числе в отношении подведомственных им предприятий. К числу таких  полномочий относятся: заключение договоров  с руководителями предприятий, организаций  и учреждений; утверждение уставов  юридиче- 

1. Ведомости  Съезда народных депутатов Российской  Федерации и Верховного Совета  Российской Федерации. 1992. № 3. Ст. 89. 

459 

ских  лиц; заключение договоров аренды имущества  и учредительных договоров в  соответствии с законодательством. Правительство Российской Федерации может также делегировать свои полномочия органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации в порядке, определяемом законодательством. Итак, в роли арендодателя федерального государственного имущества, не закрепленного за каким-либо юридическим лицом на ограниченном вещном праве, может выступить лишь соответствующий государственный орган исполнительной власти, которому Правительство РФ делегировало такие полномочия. Арбитражно-судебная практика исходит из того, что Министерство государственного имущества РФ (ранее - Госкомимущество РФ) и комитеты по управлению имуществом, являющиеся его территориальными управлениями, обладают полномочиями арендодателя государственного имущества, являющегося федеральной собственностью, поскольку полномочия по сдаче соответствующего имущества в аренду не делегированы Правительством РФ иным государственным органам исполнительной власти.

Государственное имущество, относящееся к собственности  субъектов Российской Федерации, а  также муниципальное имущество, должны сдаваться в аренду в порядке, определяемом правовым актом соответствующего субъекта Российской Федерации, а при  отсутствии такого правового акта, определяющего орган, управомоченный сдавать указанное имущество  в аренду, арбитражно-судебная практика признает надлежащими арендодателями соответствующие комитеты по управлению имуществом. 

Как известно. Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, а также муниципальные  образования признаются самостоятельными субъектами права собственности, хотя ранее объекты, охватываемые правом собственности названных субъектов, составляли единый фонд государственного имущества. В связи с этим до настоящего времени не прекращаются споры между  указанными субъектами права собственности, касающиеся разграничения правомочий последних на распоряжение имуществом, в том числе путем передачи его в аренду. Такие споры и  сегодня разрешаются арбитражными судами на основе постановления Верховного Совета Российской Федерации «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность», а также иных правовых актов, регулирующих порядок отнесения различных объектов к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации и муниципальной собственности.

Например, Комитет по управлению государственным  имуществом Кемеровской области  обратился в Арбитражный суд  Кемеровской области с иском  к Комитету по управлению имуществом города Кемерово о применении последствий  ничтожной сделки - договора аренды нежилого помещения (расположенного по адресу: г. Кемерово, ул. Красноармейская, 144), заключенного с муниципальным  предприятием «Магазин № 92 «Невеста»», а также о возмещении убытков. Решением суда в иске отказано. Постановлением апелляционной инстанции данное решение было отменено, а заявленные требования удовлетворены, с ответчика  взыскана в доход федерального бюджета  определенная сумма в качестве неосновательного обогащения.

Постановлением  кассационной инстанции постановление  апелляционной инстанции оставлено  без изменения.

Из материалов дела следовало, что спорное помещение  было отнесено к категории объектов муниципальной собственности города Кемерово решением малого Совета Кемеровского областного Совета народных депутатов  от 21 сентября 1992 г. № 171 «О разграничении  государственной собственности  на муниципальную по городским административно-территориальным  образованиям Кемеровской области».

В примечании к этому решению Совета была предусмотрена  передача в муниципальную собственность  города Кемерово независимо от ведомственной принадлежности встроенно-пристроенных помещений, в которых расположены предприятия бытового обслуживания, общественного питания, торговли. Указанное примечание затем было исключено из текста решения распоряжением администрации Кемеровской области на основании протеста прокурора Кемеровской области.

Комитет по управлению имуществом города Кемерово в соответствии с Положением об определении  пообъектного состава федеральной, государственной и муниципальной  собственности и порядке оформления прав собственности, утвержденным распоряжением  Президента РФ от 18 марта 1992 г. № 114-рп, передал на рассмотрение Комитету по управлению государственным имуществом Кемеровской области перечень встроенно-пристроенных помещений, подлежащих передаче в муниципальную  собственность города Кемерово, утвержденный решением малого Совета Кемеровского городского Совета народных депутатов 8 декабря 1992 г. № 343. 

Данный  перечень, в котором значился и  объект, относящийся к предмету спора, не был принят Комитетом по управлению государственным имуществом Кемеровской  области к регистрации, о чем  ответчик был уведомлен письмом  от 12 марта 1993 г. № 4-353/9.

Ответчик 23 марта 1993 г. повторно направил Комитету по управлению государственным имуществом Кемеровской области указанный  перечень, в который был включен  и спорный объект.

Согласно  п. 9 Положения об определении пообъектного состава федеральной, государственной  и муниципальной собственности  и порядке оформления прав собственности  при обнаружении в перечне  объектов, не соответствующих требованиям, установленным приложением № 3 к  постановлению Верховного Совета РФ от 27 декабря 1991 г. №3020-1, они исключаются  из перечня с уведомлением органа, утвердившего его, в недельный срок со дня его регистрации. Не исключенные  из перечня объекты считаются переданными в муниципальную собственность по истечении двухмесячного срока со дня его регистрации. Истец не возвратил перечень объектов после повторного его поступления, поэтому он считается принятым к регистрации. 

Отнесение спорного объекта к муниципальной  собственности основано также на приложении № 3 к постановлению Верховного Совета РФ от 27 декабря 1991 г. № 3020-1. Приняв во внимание данные обстоятельства, Президиум  Высшего Арбитражного Суда РФ постановления  кассационной и апелляционной инстанций  отменил, оставив в силе решение  арбитражного суда об отказе в иске.