Договор аренды

     К существенным условиям арбитражно-судебная практика относит далеко не все условия  договора, которые при его заключении содержались в оферте или акцепте. Для этого требуется, чтобы в  отношении соответствующего условия  одна из сторон прямо заявила о  необходимости достижения соглашения под угрозой отказа от заключения договора. На практике нередко случается  так, что стороны при заключении договора не урегулировали разногласия, например о размере договорной неустойки  за неисполнение обязательств, однако затем выполняли условия договора. И только при возникновении спора  в связи с применением ответственности  одна из сторон заявляет о том, что  договор следует считать незаключенным, так как в свое время не было достигнуто соглашение по условию договора о размере неустойки. В этом случае договор признается заключенным (но без условия о размере неустойки), имея в виду, что ни одной из сторон при заключении договора не было сделано  заявление о необходимости достижения соглашения по спорному условию договора.

     Несколько иной подход отмечается в практике заключения международных коммерческих договоров. Принципы международных  коммерческих договоров УНИДРУА (Международный институт унификации частного права) предусматривают, что ответ на оферту, который имеет целью служить акцептом, но содержит дополнительные или отличающиеся условия, не меняющие условий оферты, является акцептом, если только оферент без неоправданной задержки не возразит против этих рассуждений. Если он этого не сделает, то условиями договора будут являться условия оферты с изменениями, содержащимися в акцепте (ст. 2. 11). Таким образом, среди дополнительных либо отличающихся от оферты условий, содержащихся в акцепте, выделяются те, которые при этом не меняют существенно условий оферты. И в этом случае договор признается заключенным с этими изменениями, если только оферент не возразит против них без неоправданной задержки. В реальной коммерческой практике ответ на вопрос, меняют ли существенно условия оферты отличающиеся от них условия, предложенные в акцепте, зависит от конкретных обстоятельств, в частности от того, насколько обычно предложенные в акцепте отличающиеся условия используются в соответствующей области предпринимательской деятельности и поэтому не являются ли они неожиданными для оферента. Во всяком случае по общему правилу дополнительные и отличающиеся условия, относящиеся к цене или способу платежа, месту и сроку исполнения неденежного обязательства, объему ответственности и порядку урегулирования споров между сторонами считаются существенным изменением оферты.

     Отмеченные  позиции относительно существенности условий договора, предлагаемых одной  из сторон, могут быть дополнены  и рассуждениями более формального  толка, относящимися скорее к порядку  заключения договора (по российскому  законодательству), нежели к его  существенным условиям. Возьмем ситуацию, когда в оферте или в акцепте  содержатся дополнительные условия, которые  не названы в законе или ином правовом акте как существенные или необходимые  для данного вида договора. Отсутствие указанных условий в тексте договора в обоих случаях будет означать, что одной из сторон был дан  акцепт на иных условиях. В самом  деле, если такое дополнительное условие  содержалось в оферте, то для того, чтобы отсутствовать в договоре, оно должно быть отвергнуто акцептантом. Если соответствующее условие содержится в акцепте (например, в протоколе  разногласий), то такой акцепт на иных условиях признается новой офертой (ст. 443 ГК) и, следовательно, принимается  или отвергается при ее акцепте  первоначальным оферентом.

     Следовательно, если сторона, направившая оферту с  дополнительным условием, получив акцепт на иных условиях (без такого дополнительного  условия), приступает к исполнению договора, это будет означать, что в договоре отсутствует указанное дополнительное условие и ни одна из сторон не предлагала включить это условие в договор, поскольку первоначальная оферта утратила силу и не может быть принята во внимание.

     Если  же дополнительное условие было предложено акцептантом (новая оферта) и первоначальный оферент, получив такой акцепт на иных условиях, приступил к исполнению договора, следует признать, что  между сторонами заключен договор, включающий в себя это дополнительное условие.

     В том случае, если одна из сторон заявит о необходимости достигнуть соглашения по предложенному этой стороной дополнительному  условию, а затем примет акцепт на иных условиях (акцептует новую оферту), это будет означать, что она  отозвала свое заявление.

     Таким образом, эта группа существенных условий  договора (условия, относительно которых  по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение) имеет  правовое значение лишь на стадии заключения договора (преддоговорных контактов  сторон), каковое полностью утрачивается с момента, когда договор считается  заключенным. 

     3. СРОК АРЕНДЫ 

     Как уже отмечалось, срок владения и  пользования арендатором сданным  внаем имуществом всегда признавался  существенным условием договора аренды (имущественного найма).

     В законодательных актах, действовавших  в России непосредственно до принятия нового Гражданского кодекса, срок договора аренды также рассматривался в качестве существенного условия договора (см., напр., ст. 12 Основ законодательства об аренде, ст. 85 Основ гражданского законодательства). При отсутствии в договоре аренды условия о сроке  его действия договор считался незаключенным.

     ГК, в свою очередь, предусматривает, что  договор аренды заключается на срок, определенный договором, однако допускает  заключение договора и без указания в нем срока аренды имущества. В этом случае договор аренды будет  считаться заключенным на неопределенный срок. Правовые последствия оформления договора без указания срока аренды заключаются в том, что каждая из сторон такого договора получает право  отказаться от него в любое время  в одностороннем порядке при  условии предупреждения об этом другой стороны за один месяц, а при аренде недвижимости - за три месяца (пп. 1, 2 ст. 610).

     Законом могут быть предусмотрены предельные сроки договора в отношении отдельных  видов аренды или аренды отдельных  видов имущества. В этом случае, независимо от того, указали ли стороны какой-либо срок аренды в договоре, по истечении установленного законом предельного срока договор аренды будет считаться прекращенным (п. 3 ст. 610 ГК).

     Учитывая  срочный характер арендных обязательств, одним из самых острых в правовом регулировании договора аренды является вопрос о праве арендатора на возобновление  арендных отношений. Напомним, что в  соответствии с Основами законодательства об аренде (ст. 13) при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении или изменении договора по окончании срока аренды он считался продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены договором. Однако с 3 августа 1992 г. действовало иное правило: если арендатор продолжал пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считался возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. При этом каждая из сторон имела право в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону не менее чем за три месяца. Арендатору, надлежащим образом исполнявшему свои обязанности, при прочих равных условиях было предоставлено преимущественное перед другими лицами право на возобновление договора аренды (ст. 86 Основ гражданского законодательства).

     Данные  законоположения активно применялись  в арбитражно-судебной практике в  целях защиты прав и законных интересов  добросовестных арендаторов, в чем  можно убедиться, ознакомившись  с некоторыми разъяснениями Высшего  Арбитражного Суда Российской Федерации.

     Так, на одном из совещаний, состоявшихся в Высшем Арбитражном Суде РФ, рассматривался вопрос о подведомственности арбитражному суду споров о понуждении арендодателя возобновить договор аренды с  арендатором, добросовестно выполняющим  свои обязательства по договору. По итогам совещания было дано следующее  разъяснение.

     В соответствии с Основами законодательства об аренде по истечении срока договора арендодатель имеет право на возобновление  договора.

     Пунктом 3 ст. 86 Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик, введенных  в действие на территории Российской Федерации с 3 августа 1992 г., предусмотрено, что арендатор, надлежащим образом  исполнявший свои обязанности, по истечении  срока действия договора аренды имеет  при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на возобновление договора.

     Указанное право арендатора на возобновление  договора аренды должно быть защищено в судебном порядке. Поэтому арбитражным  судам необходимо принимать к  производству дела по искам арендаторов  о защите их прав на преимущественное перед другими лицами возобновление  договора аренды.

     Для обоснования требований истец-арендатор  обязан представить документы, подтверждающие намерение арендодателя сдать другому  арендатору имущество, ранее находившееся у истца в аренде по договору, срок которого истек, или передачу этого  имущества в аренду другому арендатору. Кроме того, истец должен доказать, что он не нарушал условий договора аренды, и дать согласие возобновить  договор аренды на условиях, на которых  арендодатель заключил или предполагал  заключить договор аренды с другим арендатором.

     Если  арбитражный суд установит, что  арендодатель уже заключил договор  аренды с другим арендатором, следует  привлечь последнего в качестве третьего лица. При подтверждении указанных  истцом требований арбитражный суд  производит замену арендатора, заключившего договор аренды, указывая об этом в  решении.

     В тех случаях, когда при рассмотрении дела будет выявлено, что арендодатель не сдавал и не намерен сдавать  спорное имущество в аренду, обязывать  арендодателя возобновить договор  с прежним арендатором оснований не имеется.

     В другом разъяснении Высшего Арбитражного Суда РФ о правомерности проведения конкурса на право заключать договор  аренды нежилого помещения до истечения  срока действия ранее заключенного договора аренды этого помещения  содержалась следующая информация.

     Действующим законодательством не запрещено  проведение конкурса для заключения договора аренды нежилого помещения  до истечения срока действия ранее  заключенного арендного договора. Однако при проведении арендодателем такого конкурса в условиях его проведения должно быть указано, что новый договор может быть заключен только после истечения срока действия первоначального договора. Если же на конкурс выставлено имущество, обремененное соответствующими обязательствами, но без этой оговорки, арендатор вправе предъявить в суд требование о признании конкурса недействительным.

     При проведении конкурса арендодатель должен поставить в известность его  участников о том, что арендатор, имеющий с арендодателем договор, обладает преимущественным перед другими  лицами правом на его возобновление.

     Поскольку, согласно п. 3 ст. 86 Основ гражданского законодательства, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет  при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на возобновление договора, он вправе потребовать от арендодателя возобновить с ним договор на условиях, на которых договор мог быть заключен с победителем конкурса, независимо от того, являлся ли арендатор участником конкурса или не являлся.

     Если  с победителем конкурса договор  аренды еще не заключен, а арендодатель уклоняется от заключения договора с  прежним арендатором, последний  вправе обратиться в арбитражный  суд с иском об обязании арендодателя заключить с ним договор аренды на условиях, предложенных победителем  конкурса. При доказанности требований арендатора они подлежат удовлетворению.

     В случае, когда с победителем конкурса уже заключен договор аренды, прежний  арендатор вправе предъявить соответствующий  иск о возобновлении с ним  договора аренды. При этом в качестве третьего лица привлекается победитель конкурса, с которым заключен договор. При подтверждении требований прежнего арендатора суд производит замену арендатора, заключившего договор аренды, указывая об этом в решении. Данные разъяснения не утратили своего значения и в настоящее время.