Договор аренды

ГК не исключает возможности сдачи  в аренду имущества, обремененного  правами третьих лиц (такими как  сервитут, право залога и т.п.), которые  сохраняют свою силу и в период действия договора аренды. Однако, учитывая, что реализация третьими лицами своих  прав на сданное в аренду имущество  может повлечь за собой негативные последствия для арендатора (например, обращение взыскания на арендованное имущество, являющееся одновременно предметом  залога), ГК обязывает арендодателя предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в  аренду имущество. В противном случае арендатор может потребовать  от арендодателя уменьшения размера  арендной платы либо расторжения  договора и возмещения убытков (ст. 613). 

Кроме того, при определенных условиях, а  именно: когда для арендатора имеется  реальная опасность утратить свое право  аренды на имущество 

467 

должника  вследствие обращения третьим лицом - кредитором арендодателя взыскания  на сданное внаем имущество, - арендатор  может за свой счет удовлетворить  соответствующее требование кредитора  без согласия должника- арендодателя. В этом случае права кредитора  по обязательству, в котором арендодатель выступает в роли должника, перейдут к арендатору в порядке суброгации (ст. 313 ГК). 

Обязанности арендодателя не исчерпываются передачей  арендатору сданного внаем имущества. До окончания срока действия договора аренды данное обязательство сохраняет  двусторонний характер. 

Распределяя между сторонами договора аренды обязанности по содержанию сданного внаем имущества и принимая во внимание временный характер владения и пользования арендатора арендованным имуществом, обязанности по осуществлению  капитального ремонта сданного в  аренду имущества законодатель возложил на арендодателя; иное может быть предусмотрено  законом или договором. Капитальный  ремонт должен производиться арендодателем  за свой счет в срок, установленный  договором, а если такой срок в  договоре не указан либо имеется неотложная необходимость, арендодатель должен производить  капитальный ремонт в разумный срок. В случае невыполнения арендодателем  данной обязанности капитальный  ремонт может быть осуществлен арендатором, который вправе потребовать от арендодателя возмещения произведенных затрат либо зачесть их в счет подлежащей внесению арендной платы. 

Помимо  обязанности по осуществлению капитального ремонта арендодатель должен воздерживаться от любых действий, создающих для  арендатора препятствия в пользовании  сданным внаем имуществом в соответствии с его назначением, предусмотренным  договором. Несмотря на отсутствие прямого  указания на этот счет в законе, названная  обязанность арендодателя следует  из правового положения арендатора как титульного владельца, располагающего средствами владельческой (вещно-правовой) защиты, в том числе и против собственника имущества - арендодателя. 

В связи  с этим возникает интересная теоретическая  проблема, которая рассматривалась  И.А. Покровским как «фигура двойного владения на одну и ту же вещь, причем владельцы стоят над другим или  один за другим...». Он отмечал: «Нужно, впрочем, сказать, что теория гражданского права до настоящего времени не может еще вполне освоиться с этой новой фигурой... При этом нельзя упускать из виду, что сплошь и рядом отдача вещи во владение другого не вовсе уничтожает фактическое отношение к ней со стороны отдавшего... В тех же случаях, когда фактическое господство отдавшего как будто действительно прекращается (так будет по преимуществу при передаче движимой вещи внаймы, на сохранение и т.д.), дарование 

468 

хозяину субсидиарной владельческой защиты обозначает лишь предоставление ему  права защищать (правда, в своих  интересах) сферу чужого фактического господства. Для третьих лиц фактическое  владение должно быть неприкосновенно, так как за ним стоит чья-то человеческая личность; кто же именно выступит на защиту этой неприкосновенности, это вопрос второй, при решении  которого могут иметь значение различные  соображения чисто практического  характера»(1) 

Кажется, роль владения в гражданском праве  здесь несколько преувеличена, что, впрочем, вполне оправданно с точки  зрения необходимости обеспечения  стабильности имущественного оборота. 

Обязанности арендатора

Можно выделить три основные обязанности  арендатора, вытекающие из договора аренды. Во-первых, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а  если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с  назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК). Думается, что законодатель в этой норме, устанавливая соответствующую  обязанность арендатора, делает акцент не на слове «пользоваться», а на том, что такое пользование должно соответствовать договору или назначению имущества. Данный вывод можно подтвердить  тем, что отрицательные последствия  предусмотрены не на тот случай, когда арендатор фактически не использует арендованное имущество, а как следствие  пользования указанным имуществом не в соответствии с условиями  договора или назначением имущества, что может повлечь за собой  расторжение договора и возмещение убытков (п. 3 ст. 615 ГК). 

В процессе пользования имуществом, если иное не установлено законом или договором, арендатор обязан поддерживать его  в исправном состоянии, производить  за свой счет текущий ремонт и нести  бремя расходов на содержание арендованного  имущества (п. 2 ст. 616 ГК). 

Что касается собственно пользования арендованным имуществом, то его нельзя рассматривать  в качестве обязанности арендатора, поскольку именно в этом заключается  интерес последнего. Помимо удовлетворения потребностей арендатора основанное на договоре аренды пользование имуществом дает арендатору возможность извлекать  его полезные свойства и присваивать  плоды, продукцию и доходы, полученные в результате использования арендованного  имущества. В качестве же обязанности  арендатора, связанной с пользованием арендованным имуществом, следует при- 

1. Покровский  И.А. Указ. соч. С. 234. 

469 

знать необходимость соблюдать установленные  законом либо предусмотренные договором  ограничения. 

В частности, некоторые правомочия, вытекающие из права пользования арендованным имуществом, арендатор может реализовать  лишь с согласия арендодателя. Речь идет об особых правомочиях, использование  которых может иметь результатом  распоряжение арендованным имуществом. К их числу относятся следующие  права: сдавать арендованное имущество  в субаренду (поднаем); передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем); предоставлять  арендованное имущество в безвозмездное  пользование; отдавать арендные права  в залог; вносить арендные права  в качестве вклада в уставный капитал  хозяйственных обществ, складочный капитал хозяйственных товариществ  или паевого взноса в производственный кооператив. Очевидно, что согласие арендодателя в данных случаях требуется  по той причине, что реализация арендатором  названных прав может привести к  утрате арендодателем права собственности  на имущество, сданное им в аренду. 

Как отмечалось, договор субаренды может быть заключен арендатором с третьим  лицом (субарендатором) лишь при наличии  согласия на то арендодателя. Естественно, срок договора субаренды не может  превышать срока основного договора аренды. К отношениям субаренды применяются  правила о договорах аренды. 

В реальной жизни субарендные отношения  имеют довольно широкое распространение. Поэтому соответствующие положения  ГК нуждаются в некотором дополнительном комментарии. 

Ранее действовавшим законодательством  передача арендатором арендованного  имущества в субаренду также  допускалась при наличии согласия основного арендодателя. Однако другие вопросы, связанные с регулированием субаренды, в частности судьба договора субаренды в случае прекращения  обязательств по основному договору аренды, оставались вне поля зрения законодателя. В то же время арбитражно-судебная практика исходила из необходимости  обеспечения защиты прав субарендатора  и в том случае, если прекращалась деятельность арендатора, что служило  причиной прекращения договорных отношений, связанных с арендой. В подобных ситуациях арбитражные суды полагали, что договор субаренды сохраняет  свою силу в измененном виде: место  арендатора, передавшего имущество  в субаренду, занимал арендодатель по основному договору аренды. 

Вместе  с тем введение в действие части  первой ГК лишило подобную практику права  на существование. Дело в том, что  согласно п. 3 ст. 308 ГК обязательство  не может создавать обязанностей для лиц, не участвующих в нем  в качестве сторон, т.е. для третьих  лиц (в нашем случае для арендодате- 

470 

ля). Вторая часть ГК (ст. 618) включает в себя некоторые  положения, обеспечивающие дополнительную защиту прав и законных интересов  субарендатора. Досрочное прекращение  договора аренды, конечно же, влечет и прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Однако субарендатор в этом случае получает право требовать от арендодателя в основном договоре аренды заключения с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды и на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды. Это может быть реализовано субарендатором вплоть до предъявления иска в суд (арбитражный суд) о понуждении арендодателя к заключению договора аренды. 

Вторая  основная обязанность арендатора состоит  в своевременном внесении арендной платы за пользование арендованным имуществом (ст. 614 ГК). Более того, из определения договора аренды (предоставление арендатору за плату имущества во временное владение и пользование) следует вывод, что условие об арендной плате относится к существенным условиям всякого договора аренды. 

Однако  договор аренды, в котором отсутствует  указание на размер подлежащей взиманию с арендатора арендной платы, в отличие  от общего правила, касающегося существенных условий договора (ст. 432 ГК), не может  быть признан незаключенным. Это  стало возможным благодаря специальному правилу, установленному ГК на случай, когда договором аренды не определены порядок, условия и сроки внесения арендной платы. Согласно этому правилу  в подобных ситуациях будет считаться, что стороны установили в договоре порядок, условия и сроки внесения арендной платы, обычно применяемые  при аренде аналогичного имущества  при сравнимых обстоятельствах. Нетрудно заметить, что это правило  полностью корреспондирует положениям, позволяющим определить цену любого возмездного гражданско-правового  договора при отсутствии соответствующего условия в тексте договора (ст. 424 ГК). 

В отличие  от Основ законодательства об аренде, отличавшихся довольно примитивным  подходом к определению размера  арендной платы: 

амортизационные отчисления от стоимости арендованного  имущества плюс часть прибыли, которая  может быть получена от общественно  необходимого использования взятого  в аренду имущества, на уровне не ниже банковского процента, - ГК предусматривает  целый ряд вариантов установления в договоре арендной платы. При этом значительно расширяется сфера  волеизъявления сторон. 

Арендная  плата может быть установлена  в договоре как в отношении  арендуемого имущества в целом, так и применительно к каждой из его ос- 

471 

новных  частей. Предусмотрены следующие  основные формы арендной платы: определенные платежи в твердой сумме, вносимые периодически или одновременно; установленная  доля полученных в результате использования  арендованного имущества продукции, плодов, доходов; определенные услуги, предоставляемые арендатором арендодателю; передача арендатором арендодателю в собственность или в аренду обусловленной договором вещи; возложение на арендатора обусловленных договором  затрат по улучшению арендованного  имущества. 

Следует подчеркнуть, что приведенный перечень возможных форм арендной платы не является исчерпывающим либо императивным. Стороны вправе установить в договоре арендную плату как в виде сочетания нескольких из названных форм, так и вовсе в иной форме, не предусмотренной ГК.