Договор аренды

Вместе  с тем следует учитывать, что  все объекты, относящиеся к государственной  или муниципальной собственности, делятся на две категории: во-первых, это имущество, которым государство  или муниципальное образование  обладает непосредственно, т.е. имущество, не закрепленное за другими юридическими лицами на вещном праве. Такое имущество  составляет казну государства (муниципального образования). В отношении этого  имущества государство, муниципальное  образование в лице уполномоченных органов сохраняет свое право  собственности в полном объеме и  может им распоряжаться по своему усмотрению, в том числе путем  передачи указанного имущества в  аренду.

Ко второй категории относится имущество, закрепленное государством или муниципальным  образованием за юридическими лицами на праве хозяйственного ведения, оперативного управления либо ином вещном праве. В  отношении этого имущества за государством (муниципальным образованием), а также за уполномоченными ими  органами сохраняются лишь те правомочия собственника, которые прямо указаны  в законе. К примеру, собственник  имущества, находящегося в хозяйственном  ведении у государственного (муниципального) предприятия, не наделен законом  правом распоряжаться имуществом, принадлежащим этому предприятию (ст. 295 ГК). 

1. См.: Вестник  ВАС РФ. 1999. № 1. С. 27-28. 

462 

Поэтому ни один из государственных (муниципальных) органов не вправе выступать арендодателем  имущества, закрепленного на балансе  государственного (муниципального) предприятия. В этом смысле положение о наделении  Госкомимущества Российской Федерации (ныне Министерство государственного имущества РФ) и других комитетов  по управлению имуществом исключительным правом сдавать в аренду недвижимое имущество государственных предприятий  и их структурных подразделений, содержащееся в Указе Президента РФ от 14 октября 1992 года № 1230 «О регулировании  арендных отношений и приватизации имущества государственных и  муниципальных предприятий, сданного в аренду», противоречит ГК и не подлежит применению. 

Что касается арендатора, то в этом качестве могут  выступать всякий дееспособный гражданин  либо организация, являющаяся юридическим  лицом. Во всяком случае ГК не содержит каких-либо специальных правил, ограничивающих права субъектов имущественного оборота на получение в аренду имущества. 

. ОБЪЕКТЫ  АРЕНДЫ

Объектом  аренды может быть любое имущество (вещи), которое в процессе использования  не теряет своих натуральных свойств: земельные участки, природные объекты, предприятия и другие имущественные  комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и т.п. 

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается  или ограничивается (п. 1 ст. 607 ГК). Как  известно, сегодня такого закона нет. Означает ли это, что предметом арендных отношений может стать любое  имущество? На этот вопрос следует дать отрицательный ответ. 

В соответствии с Федеральным законом «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (ст. 4), изданные до введения в действие части первой ГК нормативные акты Президента РФ, Правительства РФ и  применяемые на территории Российской Федерации постановления Правительства  СССР по вопросам, которые могут  регулироваться только федеральными законами, действуют впредь до введения в действие соответствующих законов. Поэтому  следует обратить внимание на сохранившие  свое действие постановление Совета Министров РСФСР от 13 апреля 1990 г. № 118 «О порядке сдачи предприятий (объединений) республиканского и местного подчинения и их имущества в аренду», а также постановление Совета Министров СССР от 20 марта 1990 г. № 280 «О порядке сдачи предприятий (объединений) союзного подчинения и их имуще- 

463 

ства  в аренду». Названные постановления  предусматривали, что сдача предприятий  в аренду может иметь место  во всех отраслях материального производства и в непроизводственной сфере, за исключением части предприятий  оборонных отраслей промышленности, связи, транспорта, топливно-энергетического  комплекса, государственных банков и некоторых предприятий других отраслей экономики, специфика и  характер деятельности которых предопределяют повышенную степень централизации  управления ими. В соответствии с  названными постановлениями перечни  конкретных объектов, сдача в аренду которых не допускалась, устанавливались  распоряжениями Совета Министров СССР, Совета Министров РСФСР. 

Некоторые ограничения для сдачи в аренду природных объектов установлены  непосредственно федеральными законами. Так, в соответствии со ст. 11 Федерального закона «О недрах»(1) участки недр могут  предоставляться в пользование  на основании лицензий, выдаваемых уполномоченными государственными органами. Аналогичные требования установлены  Водным кодексом Российской Федерации(2) (ст. 46-53) в отношении предоставления в пользование водных объектов. Участки  лесного фонда также могут  передаваться в аренду (пользование) только на основе лицензий (ст. 34 Лесного  кодекса Российской Федерации)(3). Объектом договора аренды не может выступать  имущественное право, которое по определению не может быть передано кому-либо во владение. Исключена возможность  передачи в аренду и денежных средств, поскольку весь смысл пользования  ими состоит в их употреблении. 

В повседневной практике спортивных клубов нередко  заключаются договоры на аренду спортсменов  в сфере игровых видов спорта. Такие договоры должны признаваться ничтожными сделками, поскольку физические лица (игроки) являются субъектами гражданских прав и ни при каких условиях не могут признаваться объектами гражданско-правовых сделок. 

Условие договора аренды об объекте недвижимости должно соответствовать требованиям  ГК (п. 3 ст. 607), а именно: в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При  отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным  сторонами, а соответствующий договор  не считается заключенным.

7. ПРАВА  И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН ПО ДОГОВОРУ  АРЕНДЫ

Содержание  договора представляет собой совокупность всех его условий. В свою очередь, условия договора устанавливают  или конкретизируют права и обязанности  сторон. Однако во всяком договоре аренды выделяются группы условий, определяющих обязанности соответственно арендодателя и арендатора. Например, к условиям, предусматривающим обязанности  арендодателя, обычно относят условия: об арендованном имуществе, о порядке  и сроках предоставления его арендатору. Условиями договора, регламентирующими  порядок пользования арендованным имуществом, размеры арендных платежей, порядок и сроки их внесения, обычно определяются обязанности арендатора. 

Однако  такая дифференциация условий договора сама по себе относительна, так как  их выполнение зачастую требует совершения определенных действий одновременно как  от арендодателя, так и от арендатора. К примеру, выполнение арендодателем  обязанности по передаче арендованного  имущества арендатору предполагает и определенные действия последнего по принятию этого имущества; выполнение арендатором обязанности по уплате арендных платежей может быть осуществлено при условии выставления арендодателем соответствующих счетов, и т.д. В подобных случаях говорят о так называемых кредиторских обязанностях контрагента по договору, выполнение которых служит необходимым обеспечением для выполнения должником (арендодателем или арендатором) основной обязанности, предусмотренной соответствующим условием договора. 

Тем не менее в целях изучения договора аренды условия этого договора могут  быть разделены на две группы: первую группу представляют собой условия, регулирующие по преимуществу обязанности  арендодателя, вторую- определяющие основные обязанности арендатора. Указанным  основным обязанностям соответственно арендодателя и арендатора противостоят права требования контрагента. Важное значение имеют также предусмотренные  законом последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения со стороны арендодателя или арендатора соответствующих условий договора. 

Обязанности арендодателя

Основная  обязанность арендодателя по договору аренды - предоставить арендатору имущество  в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этого  имущества вместе со всеми его  принадлежностями и относящимися к  нему документами (ст. 611 ГК). Имущество, сданное в аренду, должно быть передано арендатору в срок, предусмотренный  договором, а при его отсутствии - в разумный срок. При невыполне- 

465 

нии этой обязанности арендодателем арендатор  получает право истребовать арендованное имущество в соответствии со ст. 398 ГК и потребовать от арендодателя возместить убытки, причиненные в  результате несвоевременной передачи арендованного имущества. Если же арендатор  в результате задержки в передаче имущества потерял интерес к  исполнению договора аренды, он может  поступить иным образом: заявить  требования о расторжении договора и о возмещении арендодателем  убытков, причиненных неисполнением  договорных обязательств. 

Наделение арендатора правом истребовать от арендодателя непереданное в установленный договором  срок сданное внаем имущество, свидетельствует  об определенной позиции законодателя, допускающего вплетение в ткань  обязательственно-правовых отношений  элементов вещных прав. Как уже  отмечалось, впервые в России в  законотворческой работе такое допущение  было сделано еще до революции  при подготовке проекта Гражданского уложения, включавшего в себя норму  о том, что кредитор (веритель) в  случае неисполнения должником обязательства, имеющего своим предметом передачу определенного имущества, вправе требовать  отобрания имущества у должника. Включение в проект Гражданского уложения указанной нормы сопровождалось серьезной дискуссией с участием видных российских правоведов. Противниками такого подхода, отвергавшими возможность  предоставления кредитору права  истребовать имущество от должника, были, например Г.Ф. Шершеневич(1) и Н.И. Трепицын(2). Напротив, И.А. Покровский полагал, что кредитор должен иметь соответствующее  право, «опирающееся, конечно, не на его  вещное право, которого у него нет, а  на его обязательственное право, в силу которого должник обязан к такой передаче»(3). 

Проблема  смешения обязательственных и вещных правоотношений рассматривалась в  юридической литературе и в советский  период развития гражданского права(4). 

Думается, что наделение арендатора правом требования отобрания по суду у арендодателя сданного внаем имущества, хоть и  несколько ухудшает теоретическую  конструкцию обязательственно-правового  правоотношения, но является необходимым  и служит целям оптимальной защиты прав арендатора. 

1. См.: Шершеневич  Г.Ф. Учебник русского гражданского  права. По изд. 1907 г. М., 1995. С. 441. 

2. См.: Трепицын  Н.И. Гражданское право губерний  Царства Польского и русское.  Варшава, 1917. С. 6-7. 

3. Покровский  И.А. Основные проблемы гражданского  права. М., 1998. С. 233. 

4. Подробный  анализ данного вопроса см.: Брагинский  М.И., Витрянский В.В. Указ. соч.  С. 222-238. 

466 

Как уже  отмечалось, передаваемое арендатору имущество должно соответствовать  условиям договора и назначению этого  имущества. Поэтому арендодатель не несет ответственности за недостатки арендованного имущества, которые  были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее  известны арендатору. Не отвечает арендодатель также и за те недостатки, которые  арендатор должен был обнаружить во время осмотра имущества или  проверки его исправности при  заключении договора или передаче имущества  в аренду. 

Во всех остальных случаях ответственность  за недостатки сданного в аренду имущества  возлагается на арендодателя. Речь идет о таких недостатках, которые  препятствуют использованию арендованного  имущества по его назначению как  полностью, так и частично. 

В подобных ситуациях арендатор может воспользоваться  предоставленными ему ГК (ст. 612) способами  защиты нарушенного права, а именно: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения расходов, произведенных  им для устранения недостатков арендованного  имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов по устранению таких недостатков из причитающихся  арендодателю арендных платежей при  условии предварительного уведомления  об этом арендодателя; потребовать  досрочного расторжения договора. 

Арендодателю  предоставлена единственная возможность  избежать отмеченных негативных последствий. Для этого он, получив соответствующее  уведомление арендатора, должен без  промедления заменить предоставленное  арендатору имущество другим аналогичным  имуществом в надлежащем состоянии или безвозмездно устранить недостатки сданного им в аренду имущества.