Договор на проведение оценки

Договор на проведение оценки 

 

    Договор на проведение оценки заключается в простой письменной форме и должен содержать некоторые обязательные сведения:

- объект оценки;

- цель оценки и определяемый  вид стоимости имущества;

- размер денежного вознаграждения  за проведение оценки;

- наименование саморегулируемой  организации оценщиков, членом  которой является оценщик, а  также место нахождения этой  организации;

- указание на стандарты оценочной  деятельности, которые будут применяться  при проведении оценки;

- указание на размер, порядок  и основания наступления дополнительной  ответственности оценщика или  юридического лица, с которым  оценщик заключил трудовой договор;

- сведения об оценщике или  оценщиках, которые будут проводить  оценку (если договор заключен  между заказчиком и юридическим  лицом);

- точное указание на объект  оценки или ряд объектов, а  также описание этого объекта  (объектов). 

 Задание на оценку

 

           Постановка задания на оценку является начальным этапом, на котором определяются и формулируются базовые параметры оценочного задания. Четкая постановка задачи необходима для полной  недвусмысленной трактовки характера задания на оценку, выбора методов оценки и толкования результатов, отраженных в отчете.

            Наиболее важные компоненты задания на оценку включают:

-идентификацию объекта недвижимости;

• идентификацию подлежащих оценке имущественных прав;
• назначение (сфера применения) результатов оценки;

-выбор и определение вида  стоимости;

-уточнение даты оценки;

-описание объема оценки;

 

 

 

• Идентификация объекта недвижимости включает описание таких характеристик, как адрес, полное юридическое описание, точное местонахождение и границы недвижимости.
• Идентификация подлежащих оценке имущественных прав. Объектом оценки может выступать недвижимость с полными или частичными имущественными правами, обусловленными отделением или разделением прав собственности. В процессе определения рыночной стоимости недвижимости оценщик учитывает такие ограничения прав собственности, как договор аренды, сервитуты, ограничения, вызванные залоговым удержанием объекта недвижимости, притязания на права собственности, а также права распоряжения воздушным пространством или наземной территорией.
• Вид стоимости определяет состав, сбор, подготовку и анализ информации для целей оценки. Выбор подходов и методов оценки недвижимости является производной от вида определяемой стоимости; так, например, при определении страховой стоимости нецелесообразно применять методы доходного подхода. Вид стоимости определяет логику и обоснованность согласования итоговых результатов оценки.

 

• Уточнение даты оценки. Уточнение даты, на которую будет проведена оценка и, следовательно, будет действовать результат оценки, необходимо по целому ряду причин. Любой вид определяемой стоимости по своей сути является рыночным, так как даже стоимости воспроизводства и замещения рассчитываются в ценах на строительную продукцию, действующих на определенный момент, поскольку они постоянно меняются под воздействием инфляции, конкуренции, изменения предпочтений потребителей и т. д.
• Описание объема оценочных работ. Объем оценочных работ устанавливается оценщиком для определения состава используемых данных, информационного обеспечения, необходимости привлечения сторонних экспертов, способов проверки достоверности информации, а также полноты включения промежуточной и вспомогательной информации в окончательный отчет. Формулировка объема оценки позволяет защитить интересы третьих лиц, принимающих решения на основе результатов оценки. Оценщик должен четко изложить не только то, что предполагается сделать, но и то, что не будет сделано, с указанием конкретных причин, особенно если был доступен лишь ограниченный объем информации. Объем оценочных работ и степень подробности отчета зависят от значимости задания на оценку, а также достигнутого соглашения с клиентом. Данный раздел позволяет определить общий объем трудозатрат, денежные затраты на информационное обеспечение, что в конечном счете влияет на стоимость оценочных работ. Оценщик несет ответственность за соответствие сформулированного объема оценочных работ и фактических результатов.

 

Понятие объекта оценки

 

Можно выделить следующие объекты  оценки:

• Целостные имущественные комплексы предприятий, учреждений, организаций (их структурных элементов);
• Автомототранспортные средства, включая плавающие средства, морские, речные и воздушные суда;
• Оборудование;
• Земельные участки, права пользования земельными участками и имуществом, связанным с землей (дома, сооружения, их неотъемлемые части), а также другим имуществом, которое отнесено законодательством к недвижимости;
• Имущественные права требования, которые могут быть отчуждены в соответствии с действующим законодательством;
• Права интеллектуальной собственности.

 

Теория стоимости денег во  времени

 

 Математическое содержание большинства расчетных

методик, применяемых при оценке  недвижимости,

основано на теории стоимости  денег во времени.

 В абсолютном большинстве случаев практическая оценка требует решения двух задач:

• Определение стоимости денежных потоков заданной структуры;
• Структурирование денежных потоков при заданной стоимости.

Формализуются данные решения  путем применения

специальных функций сложного  процента.

 

            Сложный процент  и дисконтирование - это расчетные инструменты, которые могут быть применены для оценки прогнозируемых доходов от инвестиций.

 Перед  их  использованием следует внимательно определить:

• суммы денежных средств, о которых может идти речь;
• время, когда эти суммы должны быть выплачены или получены
• осознанные риски, связанные с инвестициями;
• соответствующую ставку дохода (ставку процента или дисконта) с учетом рыночных условий и оцененного риска.

 

 

Стандартные функции сложного  процента

 

1-я функция: «БУДУЩАЯ СТОИМОСТЬ  ЕДИНИЦЫ»

Накопленная стоимость единицы  – это функция, определяющая величину  будущей стоимости денежной единицы  через n периодов при сложном проценте, равном i.

     Коэффициент будущей стоимости единицы Sn рассчитывается по формуле:

 

                                                          Sn = ( 1 + i )ⁿ

 где:  i -  величина сложного процента;

       n – количество периодов начисления сложного процента.

    

    Данная функция используется в том случае, если известна текущая (сегодняшняя)

стоимость денег и требуется  определить ее накопленную сумму (будущую стоимость) на конец определенного  периода при заданной ставке  дохода на капитал.

 

Базовая формула имеет следующий  вид:

 

                                                          FV = PV (1 + i)ⁿ

 

где:   FV  - будущая стоимость  единицы;

         PV - текущая стоимость единицы;

 

 

 

 

•  

 

 

2-я функция «НАСТОЯЩАЯ СТОИМОСТЬ  ЕДИНИЦЫ»

 

       Текущая стоимость единицы – это величина, обратная будущей стоимости

единицы. По своей экономической  сути данная функция соответствует

сегодняшней стоимости одной  денежной единицы, получаемой через n

периодов при i процентах годовых.

 

Коэффициент текущей стоимости  единицы  Vn рассчитывается по формуле:

                    1 1

                                                   Vn = ------------- = -------

                                                            ( 1 + i )ⁿ Sⁿ

 

  Смысл данной функции состоит в том, чтобы при заданной ставке дисконта дать

оценку текущей стоимости тех  денег, которые могут быть получены (заплачены) в

конце определенного периода.

 

Базовая формула имеет следующий  вид:

                                                                                1

                                                                 PV = FV ------------

                                                                                 (1 + i)ⁿ

 

3 – я функция «НАСТОЯЩАЯ  СТОИМОСТЬ АННУИТЕТА» 

 

                 Настоящая стоимость обычного аннуитета – это функция, определяющая настоящую стоимость серии будущих равных единичных платежей в течение n периодов при норме процента, равной i.

      Аннуитет – это серия равновеликих платежей (поступлений) отстоящих друг

      от друга на один и тот же промежуток времени. Принято различать обычный и авансовый аннуитеты. В том случае, если платеж (поступления) производятся в конце каждого периода, говорят об обычном аннуитете. Если платежи осуществляются авансом, т.е. в начале каждого периода, говорят об авансовом аннуитете.

 

Базовая формула имеет следующий  вид:

                                     

                                                                               1 – 1 / ( 1 + i)ⁿ

                                                      PV = PMT ---------------------

                                                                                         i

                       1

где:     1 -   ----------         фактор текущей стоимости аннуитета;

                   ( 1 + i)ⁿ

           

                     PMT - равновеликие периодические выплаты.

 

4-я функция «ВЗНОС НА АМОРТИЗАЦИЮ  ЕДИНИЦЫ» 

 

      Данная функция используется для определения аннуитетных (регулярных

равновеликих) платежей в счет  погашения кредита, выданного на  определенный

период  при заданной ставке  по кредиту.

      Функция взноса на амортизацию единицы обратная функции текущей

стоимости обычного аннуитета.

 

Базовая формула имеет следующий  вид.

 

                                                             i

                            PMT = PV ---------------------

                                                               1

                                                   1 - ------------

                                                           ( 1 + i)ⁿ

            

                                                      1

 где:                  i /   1 -   ------------  фактор взноса на амортизацию единицы.

                                                 ( 1 + i)ⁿ

 

 

5-я функция: «БУДУЩАЯ СТОИМОСТЬ  АННУИТЕТА» 

 

       Будущая стоимость аннуитета, или функция накопления

единицы, показывает, какова будущая  стоимость единичного

аннуитета при заданном числе  периодов n и норме процента i.

         

Базовая формула имеет следующий  вид:

 

                             

                                                             ( 1 + i)ⁿ - 1

                                     FV = PMT ---------------------

                                                                    i

 

          ( 1 + i)ⁿ - 1

где:    ------------------- - фактор  фонда накопления денежной  единицы

                    i

 

6-я функция: “ФОРМИРОВАНИЕ ФОНДА ВОЗМЕЩЕНИЯ”