Договор на проведение оценки

основе возраста обновленных  элементов технического устройства, который принято называть эффективным  возрастом. Расчет производится  по формуле:

            Эффективный возраст объекта в целом = доля  замененных либо отремонтированных деталей * срок службы замененных либо отремонтированных деталей

 

По своему экономическому содержанию  эффективный возраст представляет  собой разницу между нормативным  сроком службы объекта и сроком  его экономической жизни, то есть  это период времени, в течение  которого объект можно использовать, извлекая прибыль. В этот период  технические улучшения объекта  вносят вклад в его стоимость. Заканчивается срок экономической  жизни объекта тогда, когда производимые  улучшения уже не могут изменить  стоимость стареющего объекта.

Нормативный срок службы объекта  – это рассчитанный заводом-изготовителем  период времени, в течении которого  объект должен эксплуатироваться  и при этом заложенные в  него технические параметры не  будут ухудшаться. По окончании  срока нормативной службы объект  может быть утилизирован.

Зная эффективный возраст объекта  в целом и его нормативный  срок службы, можно рассчитать  коэффициент физического износа  по формуле:

Кфиз = эффективный возраст / нормативный  срок службы

В практике своей работы оценщики  определяют эффективный возраст  объекта на основе оценки его  физического состояния, технико-экономических  показателей и внешнего вида, влияющих в условиях рынка  на стоимость машин, оборудования  и транспорта. Другими словами, эффективный  возраст – это возраст, который  соответствует физическому состоянию  объекта и учитывает возможность  его продажи. Так, например, если  фактический возраст оцениваемого  объекта 8 лет, а после капитального  ремонта он выглядит, как если  бы ему было 5 лет, то эффективный  возраст этого объекта составит 5 лет.

 

      Метод прямого денежного измерения. Сущность метода заключается в том, что подсчитывается сумма затрат на замену отдельных элементов оборудования (в денежном выражении), которая бы потребовалась для устранения износа. Затем эта сумма соотносится со стоимостью нового объекта (аналогичного), то есть:

Стоимость ремонта/стоимость нового  ремонта = % физического износа

• например, после осмотра станка был сделан вывод: станок может быть восстановлен до практически нового состояния после ремонта или замены некоторых частей. В результате подсчета эти затраты составят:
• – замена подшипников–       $300
• – замена резцедержателя –   $150
• – зачистка и покраска –        $200
• всего –       $650
• Стоимость нового идентичного станка составляет – $2700
• В этой ситуации:
• Физ=(650/2700)*100=24%

     Процесс определения стоимости морального износа достаточно сложный, однако существуют предложения, которые позволяют количественно измерить его величину. Уже отмечалось, что моральный износ может быть обусловлен либо избыточными капитальными затратами при «осовременивании» старой техники, либо избыточными эксплуатационными затратами – при использовании старой техники.

В первом случае моральный  износ можно рассчитать по  формулам:

                          Кмор.из.=Спер-Свосст/Спер*100

• где
• Спер – первоначальная стоимость объекта;
• Свосст – восстановительная стоимость объекта;
• Кмор.из. – величина морального износа

 

 

или

 

где

Спер – первоначальная стоимость  старого объекта;

Спер' – первоначальная стоимость  нового объекта;

П – годовая производительность  старой техники;

П' – годовая производительность  новой техники;

tн – нормативный срок службы  старой техники;

tн’ – нормативный срок службы  новой техники;

to – остающийся срок службы  старого объекта (в годах)

Моральный износ старой техники  можно рассчитать путем учета  постоянно увеличивающихся эксплуатационных  затрат. Анализ различий в расходах  на обслуживание старой и новой  техники позволяет количественно  измерить моральный износ объекта. Расчет обесценения включает  в себя следующие этапы:

-         определение  ежегодных эксплуатационных расходов  по оцениваемому объекту;

-         определение  ежегодных эксплуатационных расходов  по современному аналогу;

-         подсчет  разницы затрат на эксплуатацию;

-         учет  влияния налогов;

-         определение  остающегося срока экономической  жизни оцениваемого объекта;

-         расчет  текущей стоимости ежегодных  будущих потерь с помощью капитализации  или дисконтирования для остающегося  срока экономической жизни объекта  по соответствующей ставке.

Таким образом, моральный износ  старой техники можно рассматривать  как сегодняшнюю стоимость будущих  дополнительных эксплуатационных  расходов в процессе ее эксплуатации. Эти расходы могут быть связаны  с дополнительными затратами  труда на обслуживание старой  техники (например, увеличение количества  персонала), с затратами на материально-техническое  обслуживание, с увеличением затрат  на горюче-смазочные материалы, электроэнергию  и т. д.

 

внешний износ (экономическое устаревание) – это потеря стоимости объекта, которая обусловлена негативным влиянием внешних факторов. Вот несколько примеров.

1.Инфляция в стране обесценивает  деньги, а значит, и реальную  стоимость объекта.

2.Ухудшение финансовых возможностей  населения приводит к необходимости  продавать объекты по заниженным  ценам.

3.Ухудшение качества рабочей  силы и сырья не позволяет  производить дорогостоящую продукцию.

4. Неудобное расположение:

дома (далеко от метро, школы, бассейна  и т. д.) резко снижает стоимость  квартир в этом доме и наоборот;

магазины, расположенные в центре  города и на периферии, могут  быть по-разному оценены;

офисы, расположенные в престижном  месте (деловой центр) и на периферии  стоят по-разному;

предприятия, имеющие хорошие подъездные  пути, близость рабочей силы и  плохие подъездные пути (или вообще  их отсутствие) либо удаленные  от мест проживания рабочей  силы, имеют разные шансы на  рынке средств труда.

5. Неудобная конструкция станка  увеличивает число обслуживающего  персонала, количество используемой  электроэнергии, а значит, и  эксплуатационные расходы на  содержание станка, что увеличивают  его стоимость.

 

 

6. Архитектурный проект объекта  недвижимости должен соответствовать  климатическим условиям, быть  хорошо спланирован, иметь соответствующее  освещение помещений, а также  отличаться привлекательностью  и т. д. Все это, в итоге,  влияет на окончательную стоимость  оцениваемого объекта. Планировка  жилых помещений не только  отражается на их стоимости,  но и очень важна для жителей.  Учитывая все эти обстоятельства,  оценщик должен:

сделать заключение о соответствии  планировки здания его предназначению (жилье, прачечная, бильярдная и т. п.);

проверить наличие газа, воды, электричества, а также надежность и качество  их снабжения (если коммуникации  не подключены, то необходимо  подсчитать расходы на подключение  этих коммуникаций).

7. Когда оценщик в ходе  обследования объекта определяет  проблемы, связанные с состоянием  окружающей среды, он должен  выяснить природу и размеры  загрязнения; учесть возможные  варианты устранения причин загрязнения  среды, то есть определить возможности  устранения источника загрязнения,  а затем выразить все это  в стоимостной форме и учесть  в оценке стоимости объекта.

Все эти внешние, не зависящие  от оцениваемого объекта, факторы  оценщик должен выразить в  рублях и полученную сумму  вычесть из общей валовой стоимости  объекта.

 

Затратный и сравнительный подходы  к оценке машин, оборудования  и транспортных средств.

 

Имущественный (затратный) подход  – это подход к определению  рыночной стоимости объекта на  основе его восстановительной  стоимости с учетом физического, функционального (морального) и внешнего (экономического) износа.

Сравнительный (рыночный) подход —  это принцип определения стоимости, заключающийся в использовании  и анализе цен на объекты, аналогичные  оцениваемому объекту. При этом  исходят из принципа замещения, согласно которому рациональный  инвестор не заплатит за данный  объект больше, чем стоимость  доступного к покупке аналогичного  объекта, обладающего такой же  полезностью, что и данный объект.

 

Особенности использования методов  доходного подхода в оценке  машин и оборудования

 

• В основе доходного подхода к оценке производственных объектов лежит методология оценки бизнеса, суть которой заключается в следующем. Вначале рассчитывают чистый доход от эксплуатации всей производственной системы (например, предприятия в целом), а затем на его основе либо определяют стоимость и из нее выделяют стоимость машин и оборудования, других объектов оценки, либо определяют доход от всей системы и из него выделяют доход, полученный с помощью производственных машин и оборудования, других объектов оценки, а уже затем на основе этой части дохода определяют стоимость производственных машин и оборудования, других объектов оценки.

 

Анализ наилучшего и наиболее  эффективного использования 

 

    Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости проводится в целях адекватной оценки существующего варианта использования оцениваемого объекта, выработки рекомендаций по его оптимальному использованию в целях определения максимально возможной стоимости.

 

• Понятие наиболее эффективного использования недвижимости является рыночным понятием, имеющим ключевое значение для анализа стоимости. Наиболее эффективным считается вид использования, который отвечает четырем критериям:
• юридическая допустимость или разрешенность,
• физическая осуществимость
• финансовая обеспеченность
• максимальная стоимость объекта

 

• Для определения наиболее эффективного использования земельного участка оценщик может использовать две схемы, в соответствии с которыми либо участок рассматривается как незастроенный (условно свободный), либо анализируется наиболее эффективный вариант его использования с уже существующими строениями.

 

Анализ наиболее эффективного  использования незастроенного участка  предполагает рассмотрение вариантов, предусматривающих сохранение действующего  назначения, постройку нового объекта, перепланировку земельного участка (разделение или укрупнение), а  также продажу.

Наиболее эффективное использование  земельного участка с существующими  строениями заключается в сравнении  вариантов сохранения назначения  объекта, сложившегося на дату  оценки, планов реконструкции, обеспечивающих  восстановление, расширение и перепрофилирование, полный (частичный) снос, а также  сочетание этих вариантов.

 

Метод прямого сравнительного  анализа продаж

 

• Метод рыночных сравнений или метод прямого сравнительного анализа продаж – один из трех основных методов оценки рыночной стоимости недвижимости. Этот метод оценки исходит из данных о недавних сделках. После тщательного сбора, анализа, проверки и согласования рыночных данных оценщик получает  наиболее достоверную  рыночную стоимость недвижимости. Оценщик анализирует реальные рыночные сделки и сравнивает объекты, по которым они проводились, с оцениваемым объектом. Этот подход основан на принципе замещения. Предполагается, что рациональный инвестор или покупатель не заплатит за конкретную собственность больше, чем обойдется приобретение другой сходной собственности, обладающей такой же полезностью. Поэтому цены, заплаченные за сходные или сопоставимые объекты, должны отражать рыночную стоимость оцениваемой собственности.
• При прямом сравнении продаж оценщик рассматривает сопоставимые объекты, которые были проданы на соответствующем рынке. Затем вносятся поправки на возможные различия между оцениваемым и сопоставимыми объектами. В результате   определяется продажная цена каждого из сопоставимых объектов, как если бы при продаже он имел те же основные характеристики, что и оцениваемая собственность. Скорректированная цена позволяет оценщику сделать логические выводы о том, какова возможная стоимость оцениваемого объекта на рынке.